房地產(chǎn)新世界

來自各地房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年11月深圳二手住宅網(wǎng)簽7125套，創(chuàng)近四年來的新高；上海二手房成交量（含商業(yè)）達(dá)2.70萬套，創(chuàng)44個(gè)月新高；北京二手房網(wǎng)簽超1.8萬套，創(chuàng)20個(gè)月新高。

變化出現(xiàn)在2024年9月底。

9月26日中央政治局會(huì)議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，重磅組合拳隨后打出：取消限購、限售、限價(jià)等抑制性政策，出臺降首付比例、降房貸利率、降交易稅費(fèi)等刺激性政策。

受利好消息影響，10月底，北京出現(xiàn)了首批“惜售”的賣家。

多位一線城市房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴《財(cái)經(jīng)》，近期，北京部分區(qū)塊不斷上漲的成交量、帶看量提高了賣家的心理價(jià)位。北京9月前掛牌價(jià)230萬元，原來賣家200萬元就能賣，現(xiàn)在要220萬元才賣。

盡管成交價(jià)格略有起色，但北京整體的二手房掛牌價(jià)仍然在走低。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，11月北京二手住宅掛牌價(jià)環(huán)比下跌0.12%，跌幅較上月收窄0.17個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌8.17%。

安居客數(shù)據(jù)顯示，全國范圍內(nèi)，11月各線城市二手房掛牌均價(jià)持續(xù)下跌，一、二、三、四線城市的掛牌均價(jià)環(huán)比下跌1.7%、1.0%和0.8%，掛牌均價(jià)同比都出現(xiàn)10%以上的跌幅。四個(gè)一線城市的二手房掛牌均價(jià)環(huán)比全部出現(xiàn)1%以上的跌幅，其中廣州的跌幅超過了2%。

價(jià)格是市場的晴雨表，自2021年夏房價(jià)見頂后，房地產(chǎn)市場深度調(diào)整了40個(gè)月，市場屬性、購房心態(tài)、行業(yè)規(guī)模、行業(yè)結(jié)構(gòu)都已發(fā)生質(zhì)變。可以說，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)徹底告別舊世界步入新世界，中央高層為新世界定下了基調(diào)，但新世界的具體模樣尚待清晰，而在新舊轉(zhuǎn)換的時(shí)期，各市場主體也都在尋找新時(shí)代的解題思路。

投資屬性讓位于居住屬性

北京樓市從什么時(shí)候變冷的？王明飛認(rèn)為是2023年4月，他在北京海淀區(qū)學(xué)院里區(qū)域做了12年的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他告訴《財(cái)經(jīng)》：“以前我們這個(gè)區(qū)域的門店一個(gè)月下來能賣六七套，那之后每個(gè)月成交量只有一兩套?！?/p>

有許多客戶來問他，現(xiàn)在該不該買房？房價(jià)會(huì)漲還是跌？他無法回答。事實(shí)上，他自己就是還在猶豫中的剛需購房者，他認(rèn)為，現(xiàn)在買房就要做好房價(jià)會(huì)跌5%-10%的心理準(zhǔn)備。而北京房產(chǎn)的5%-10%，或許就等于一個(gè)家庭好幾年的收入。

在二三線城市，房價(jià)調(diào)整來的更早。貝殼二手房價(jià)指數(shù)顯示，2021年5月三線城市二手房價(jià)見頂，7月二線城市二手房價(jià)見頂，之后開始持續(xù)回落。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，從2021年7月至2024年10月，經(jīng)歷了40個(gè)月的調(diào)整后，二、三線城市房價(jià)跌幅都超過30%。其中，廈門、寧波、紹興下跌約40%，杭州、蘇州超過30%，成都超過20%，長沙超過15%。

房價(jià)持續(xù)下跌，投資價(jià)值不再，房子開始回歸其居住屬性。典型的市場表現(xiàn)就是好房子抗跌，老破小大跌。一家中介平臺的數(shù)據(jù)庫顯示，沈陽的老城區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)總價(jià)8萬元、10萬元的老破小住宅，鄭州也出現(xiàn)了15萬元一套的房子。

談到新舊時(shí)代購房者的變化，貝殼經(jīng)紀(jì)事業(yè)線貝殼城市首席運(yùn)營官李峰巖告訴《財(cái)經(jīng)》記者：“以前是位置、位置、位置，今天是品質(zhì)、品質(zhì)、品質(zhì)?！爆F(xiàn)在還敢出手的購房者，越來越愿意為居住品質(zhì)買單。

比如北京海淀區(qū)學(xué)院里，一條街隔開了兩個(gè)社區(qū)，同樣的位置、戶型、大小，一邊是綠化、物業(yè)管理都不錯(cuò)的央企大院，一邊是沒有管理的老小區(qū)。兩者總價(jià)相差超過100萬元。

一位中介公司高管認(rèn)為，未來北京也可能出現(xiàn)總價(jià)100萬元以下的破房子。

在過去很長時(shí)間，在北京同一個(gè)區(qū)域里，小戶型雖然總價(jià)低，但每平方米的單價(jià)要比大戶型更貴。過去兩三年間情況發(fā)生了變化，大戶型每平方米單價(jià)比同區(qū)域的小戶型高了10%-15%。

貝殼直播賣房主播孫浩然，曾實(shí)地踩盤超2000個(gè)小區(qū)，他告訴《財(cái)經(jīng)》，2017年北京限購之前，剛需群體是購房主力，如今換房群體是購房主力，他們的核心訴求改善居住環(huán)境，想要賣小換大。今年看一居室、小戶型的人越來越少，三居、四居的大房子卻容易出手。

剛需群體買房的心態(tài)也在變化。以前是買“漲”，居住需求被忽略。如今人們對居住品質(zhì)的要求越來越高，并且能夠接受更長的通勤時(shí)間。

鏈家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人鄭鵬元認(rèn)為，同樣拿400萬元買房，相比在中心城區(qū)買一套一居室，許多人更愿意多坐幾站地鐵，去五環(huán)之外買環(huán)境好的兩居。尤其是95后、00后買房，他們更不愿意在居住品質(zhì)上委屈自己。

三年深度調(diào)整，開發(fā)商拿地大幅下降，這意味著新房入市大幅減少。事實(shí)上，二手房交易量的市場占比正在趕超新房。中指研究院包括北上廣深在內(nèi)的12個(gè)重點(diǎn)城市的二手房、新房交易量統(tǒng)計(jì)顯示，2024年前十個(gè)月，二手房成交量占比已達(dá)63.07%。這意味著中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了存量時(shí)代。

存量時(shí)代，房子不再是稀缺物，其投資屬性衰退，真正到了“房子是用來住的”新時(shí)期。

這時(shí)，持幣觀望的買家掌握了更多話語權(quán)，那些讀不懂他們的賣家慢慢被淘汰，而學(xué)會(huì)“討好”購房者的房企、中介機(jī)構(gòu)，正在用產(chǎn)品、服務(wù)、效率構(gòu)建新的行業(yè)秩序。

“碧萬恒融”，遠(yuǎn)去的風(fēng)景

過去三年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了慘烈調(diào)整，全國商品房銷售額2021年為18.2萬億元，2023年為11.7萬億元，2024年前十月為7.7萬億元，預(yù)計(jì)全年與2015年8.7萬億元的水平相若，本輪房地產(chǎn)行情正是始自2015年。

在市場一路上揚(yáng)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)被量價(jià)齊升的銷售數(shù)據(jù)所掩蓋，整個(gè)行業(yè)陷在高杠桿、快周轉(zhuǎn)的擴(kuò)張狂熱里無法自拔。

表1：2020年至2024年二手房交易占比

表2：2015年至2024年的商品房銷售額

直到2020年8月，監(jiān)管層開始用“三道紅線”限制房企加杠桿。當(dāng)年12月底，限制銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)涉房貸款的“兩道紅線”發(fā)布，房企融資來源進(jìn)一步收緊。一系列政策及后續(xù)引發(fā)的連鎖反應(yīng)，改寫了房企舊有的游戲規(guī)則。

侯峰曾就職于一家已經(jīng)爆雷的房企，據(jù)他回憶，三道紅線政策出臺之后，集團(tuán)資金鏈非常緊張，開始在各區(qū)域開展供應(yīng)鏈融資保理的培訓(xùn)，付款給供應(yīng)商的審批越來越難。而另一邊，購房客戶的貸款辦理也越來越慢。

2021年初，他去參加行業(yè)會(huì)議，交流時(shí)了解到，大家銷售指標(biāo)都完成得不錯(cuò)，但普遍只回款20%-30%，因?yàn)榘唇屹J款部分遲遲批不下來，審批周期從原先的一兩個(gè)月，到半年甚至更久。

“三道紅線政策出來后房企并沒有馬上死，還有自己造血的功能。但卡住了血管后，所有器官就慢慢憋死了?！焙罘逭f。

2021年商品房成交總額雖然到達(dá)巔峰，但已有多家上市房企出現(xiàn)債務(wù)違約。當(dāng)年9月，恒大的“爆雷”給了行業(yè)一記重?fù)??！拔覀儗愦蟮娘L(fēng)險(xiǎn)有一定預(yù)期。但沒想到它的出險(xiǎn)烈度這么大，把整個(gè)行業(yè)給帶崩了?！币晃活^部房企人士感嘆。

“監(jiān)管層可能也不了解房地產(chǎn)的真實(shí)經(jīng)營狀況，原以為地產(chǎn)公司膽子大一點(diǎn)，七個(gè)鍋蓋蓋十口鍋，但沒想到半個(gè)鍋蓋蓋十口鍋，杠桿太大了，恒大就是最典型的?！币晃凰侥蓟鸬禺a(chǎn)投資人士評價(jià)。

此后，除了萬科、龍湖等行業(yè)“優(yōu)等生”，前20名民營房企，在2022年-2023年，紛紛淪陷，公告?zhèn)鶆?wù)違約。

2024年初，連萬科都因流動(dòng)性問題陷入風(fēng)波。一位接近萬科的人士透露，在2021年雙集中供地模式下，由于擔(dān)心踩空，萬科出現(xiàn)了一波誤判。

在2024年初的業(yè)績會(huì)上，萬科董事長郁亮提出，未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，以保障公司安全。

據(jù)中國統(tǒng)計(jì)年鑒，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量在2021年達(dá)到巔峰的105434家，2022年減少2582家，2023年減少2741家。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年、2022年、2023年，百強(qiáng)房企銷售總額分別為9.08萬億元、6.33萬億元、5.39萬億元。2024年上半年，百強(qiáng)房企銷售總額僅2.08萬億元，同比下降41.6%。

表3：2021年度及2024年上半年全口徑銷售額前十房企

從銷售額看，2021年的房企前十與2024年上半年的前十已經(jīng)發(fā)生巨大變化。曾經(jīng)的前四名“碧萬恒融”，如今只剩萬科還在前十名之列。

2023年，國家隊(duì)在房地產(chǎn)座次中占據(jù)主要位置。保利發(fā)展取代碧桂園成為行業(yè)銷售額第一，綠城中國、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等企業(yè)趁勢而起。但到了2024年，由于需求端未見起色，國企也紛紛收縮拿地規(guī)模。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，自2022年開始，各大房企的新增土地貨值都在大幅減少。

保利上海一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴《財(cái)經(jīng)》，從全國來看，房企們的拿地在往北上廣深等一線城市和個(gè)別省會(huì)城市集中，同時(shí)即便在上海，開發(fā)商出手也變得十分謹(jǐn)慎。

2024年8月，上海徐匯濱江拍賣一幅地，七家房企參與競拍?！叭绻?022年，這樣的好地塊會(huì)有10家-16家報(bào)名競拍?！痹擁?xiàng)目負(fù)責(zé)人說。

開發(fā)商在拿地上的謹(jǐn)慎直接影響到地方政府的土地出讓金收入。據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2021年之后全國土地出讓金總額呈大幅下滑趨勢，從2021年的8.4萬億元，降到了2024年前十月的2.7萬億元。

步入C位的中介平臺

開發(fā)商洗牌的三年，也是中介平臺價(jià)值重估的三年。存量時(shí)代，房子供大于求，能夠快速幫助房企推盤去庫存、幫助購房者選到好房子的渠道商成為主角。

近期，鄭鵬元發(fā)現(xiàn)，每次門店開早會(huì)時(shí)，都會(huì)有一些新樓盤的銷售拎著禮品來拜訪。他們向每一位經(jīng)紀(jì)人介紹自己負(fù)責(zé)的樓盤，并希望經(jīng)紀(jì)人們接待客戶時(shí)，可以多推薦一下。

過去，當(dāng)經(jīng)紀(jì)人主動(dòng)找新樓盤的銷售時(shí)，“幾乎沒人搭理我們”。鄭鵬元告訴《財(cái)經(jīng)》，二手房購房群體中的80%也會(huì)考察新房，這讓中介公司與開發(fā)商一直有著合作關(guān)系。

在房子不愁賣的時(shí)代，許多房產(chǎn)銷售是“敵視”中介的。他們認(rèn)為中介是在搶客源、搶收入。開發(fā)商與中介平臺合作，也只是把中介當(dāng)作營銷推廣的渠道——上萬名經(jīng)紀(jì)人一起發(fā)一條朋友圈，就達(dá)成了宣傳的效果。

鄭鵬元很早就開始接觸新房樓盤。他記得過去新樓開盤，只會(huì)把臨街的，或者較差的房子交給中介平臺代理。等到中介們把廣告擴(kuò)散開，開發(fā)商們再自己放出樓王。

還有很多開發(fā)商不向中介平臺打開渠道，它們有自己的直銷團(tuán)隊(duì)、自訪客，對自己的產(chǎn)品也比較有信心。2021年之前，整個(gè)市場大概存在著40%不開渠的情況，許多樓盤即便開渠，中介等半年也拿不到傭金。

那時(shí)的抽傭也很少，北京焦化廠一個(gè)保利的樓盤，只會(huì)給中介0.8%左右的傭金，而賣一套二手房的抽傭約為2.7%。這就讓許多經(jīng)紀(jì)人更愿意向客戶推二手房。

如今賣方市場變成了買方市場，作為中國市場上最大的房源渠道，貝殼找房App平臺上連接著大量有租賃、購房、裝修需求的人群，而線下的鏈家、德佑等門店又布滿了全國各地的經(jīng)紀(jì)人。

貝殼三季報(bào)顯示，截至2024年9月，貝殼App月活躍用戶平均為4620萬。貝殼旗下門店量48230家，同比增長12.1%，其中活躍門店數(shù)達(dá)46857家，增幅14.6%。經(jīng)紀(jì)人升至476420人，同比增長11.0%；活躍經(jīng)紀(jì)人423400名，增長6.1%。

以往開發(fā)商與中介平臺的關(guān)系是零和博弈，現(xiàn)在已經(jīng)成為合作伙伴。李峰巖介紹， “過去開發(fā)商找渠道是分好賣不好賣，今天是好賣不好賣都會(huì)找渠道?！蹦壳埃悮さ暮献骰锇橐迅采w大部分的Top 10房企。

《財(cái)經(jīng)》了解到，短期來看，北京市場上相比二手房，新房的降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)更高，更難保值，因此，許多新房樓盤給到中介的傭金已經(jīng)超過了二手房，一些遠(yuǎn)郊盤的傭金已經(jīng)提高到了8%-10%。

但相比無法交付現(xiàn)房、充滿了不確定性的新盤，二手房才是中介平臺的主場，并且在這個(gè)主場里逐漸擁有了規(guī)則制定權(quán)。

2024年，貝殼在二手房交易中制定了“好房”標(biāo)準(zhǔn)，從房源屋況（包括像樓層、面積、地段等等）、價(jià)格維度（價(jià)格競爭力）、客源維度（在客戶側(cè)的熱度）、業(yè)主維度（業(yè)主意愿）、市場維度（最近市場熱度）、經(jīng)紀(jì)人維度（跟進(jìn)、帶看等）六個(gè)維度做評估。

越是“好房”越好賣，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)也會(huì)影響到新房市場。不管是二手房還是新房，購房者都希望用最快的時(shí)間看最多的房，這時(shí)，能提高看房效率的平臺就會(huì)成為他們的選擇。

開發(fā)商的關(guān)鍵詞：好房子

當(dāng)貝殼、安居客、我愛我家這樣的經(jīng)紀(jì)公司變得越來越強(qiáng)勢，開發(fā)商不得不開辟新的售房渠道。

2024年11月，《財(cái)經(jīng)》記者在北京望京的一個(gè)現(xiàn)房交付的樓盤中看到，一名銷售人員面前架著兩部手機(jī)，分別在抖音、快手上直播賣房，他的助手在一旁舉著打折的廣告牌。

該項(xiàng)目的策劃告訴《財(cái)經(jīng)》記者，直播已經(jīng)成為行業(yè)新趨勢，這是他們公司的標(biāo)配，一個(gè)傳統(tǒng)的老銷售，和一個(gè)懂直播的銷售搭班子。

2024年年初，這家開發(fā)商的銷售團(tuán)隊(duì)開始嘗試直播，許多員工做視頻，在各大社交平臺投流投放，有的做自己的賬號，有的與KOL或當(dāng)?shù)孛襟w合作。團(tuán)隊(duì)還會(huì)定期邀請抖音來培訓(xùn)，包括總結(jié)前一段時(shí)間的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提供一些直播技巧等等。

雖然兩個(gè)月直播只賣出去不到十套房，但在直播平臺投流的成本要遠(yuǎn)低于之前給中介機(jī)構(gòu)的傭金。

除了渠道建設(shè)，開發(fā)商的另一個(gè)關(guān)鍵詞是“好房子”。

2023年，住建部部長倪虹提出要設(shè)計(jì)好、建造好、管理好房子，健全房屋全生命周期安全管理長效機(jī)制。2024年他又提出，不同面積、不同價(jià)位都有好房子，希望行業(yè)多跨界協(xié)同，合力建造綠色、低碳、智能、安全的好房子。

2023年初，保利發(fā)展董事長劉平談到，商品房開發(fā)正由“峰值時(shí)代”向“品質(zhì)時(shí)代”過渡，品質(zhì)居住需求的供需矛盾，將帶來結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

2023年，綠城董事會(huì)主席張亞東提出，綠城“好房子”要具備“高顏值、極賢惠、最聰明，房低碳、全周期、人健康”六大要素。2024年上半年，綠城以“好房子”六要素為基準(zhǔn)，將《綠城中國好房子產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)2024》編制成冊，并推出了系列產(chǎn)品。

《財(cái)經(jīng)》記者在2024年11月的走訪中了解到，頭部房企的好房子項(xiàng)目正逐漸落地，而真正符合市場需求的產(chǎn)品，仍然有著不錯(cuò)的銷量。

表4：部分代表房企2021年至2024年1月-10月新增土地貨值（億元）

圖：全國國有土地使用權(quán)出讓收入（億元）

保利在廣州天河區(qū)的一個(gè)改善型新盤，項(xiàng)目設(shè)計(jì)從第一稿到定稿，修改了100多次。在上海，保利一個(gè)新盤的裝修標(biāo)準(zhǔn)上漲了2000元/平方米-3000元/平方米。以往只有售樓處，現(xiàn)在要求做整體示范區(qū)打造，分階段展示售樓處、樣板房，會(huì)所、架空層、地上地下大堂、建筑外立面等，提供匹配業(yè)主年齡段的生活休閑業(yè)態(tài)。

保利在上海楊浦即將開盤的一個(gè)項(xiàng)目，主力為105平方米三房和128平方米四房戶型，均價(jià)約12.7萬/平方米，配備了嘉格納廚房電器三件套，嘉格納是湯臣一品等豪宅項(xiàng)目的配置。

在北京，負(fù)責(zé)保利朝陽片區(qū)銷售工作的方群告訴《財(cái)經(jīng)》，隨著客戶需求的變化，新房迭代的速度明顯加快，現(xiàn)在1年-2年就會(huì)有質(zhì)的變化，保利甚至2個(gè)-3個(gè)月就會(huì)對室內(nèi)精裝進(jìn)行一次升級。

產(chǎn)品升級的需求也倒逼房企在拿地時(shí)更加謹(jǐn)慎。方群表示，現(xiàn)在大家不會(huì)盲目去拿高地價(jià)的項(xiàng)目，預(yù)期售價(jià)和樓面價(jià)差距過小，意味著沒有足夠的錢花在產(chǎn)品上，而現(xiàn)在產(chǎn)品力是關(guān)鍵，項(xiàng)目位置好但產(chǎn)品做不好，房子仍然賣不出去，但也許增加2000元/平方米的成本，產(chǎn)品就能上一個(gè)檔次。

做不出好產(chǎn)品的開發(fā)商，注定難以立足于市場。開發(fā)商們正在轉(zhuǎn)變思維，過去他們的資金主要投在拿核心地塊上，如今則更多地花在設(shè)計(jì)、裝修、配套上。

在南京，綠城中國“好房子”的落地項(xiàng)目金陵月華，產(chǎn)品中融合了很多數(shù)字科技和綠色低碳技術(shù)，例如業(yè)主可以通過手機(jī)實(shí)時(shí)監(jiān)測燃?xì)鉅顩r，通過AI視頻行為分析、高空拋物分析、電動(dòng)車入梯監(jiān)測等查看生活環(huán)境。2024年，該項(xiàng)目單盤銷售額位列江蘇省第一。

由于南方夏季濕熱、冬季陰冷，綠城還利用地源熱泵系統(tǒng)原理給房間調(diào)節(jié)溫度，與傳統(tǒng)空調(diào)相比，碳排放減少約40%。

2024年，萬科對于好房子的定義更多從生態(tài)入手。在位于上海嘉定新城的萬科理想之地項(xiàng)目，《財(cái)經(jīng)》記者看到，與以往綜合體開發(fā)簡單拼貼各類業(yè)態(tài)不同，該項(xiàng)目將住宅、商業(yè)、辦公、公寓及公共服務(wù)配套等功能打散布置、混合布局，形成一條貫穿東西的多層商業(yè)辦公混合街區(qū)。這也呼應(yīng)了上海市政府提出的“15分鐘生活圈”的理念，提升了社區(qū)的生活便利度。

理想之地于2023年開盤，目前仍有部分在建。近兩年來，該項(xiàng)目幾個(gè)批次均于開盤當(dāng)日售罄，銷售額和套數(shù)均位列當(dāng)年上海區(qū)域第一名。

該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《財(cái)經(jīng)》，以前房企所有的部門組織都圍繞著開發(fā)的邏輯，即投資、設(shè)計(jì)、成本、采購、銷售、物業(yè)。但以這個(gè)項(xiàng)目為例，現(xiàn)在需要將辦公、公寓、商業(yè)等不同消費(fèi)場景的經(jīng)營業(yè)務(wù)放到一起，而每個(gè)賽道的負(fù)責(zé)人都希望爭取更好的資源，這就需要項(xiàng)目從整體去做平衡，讓總的資產(chǎn)價(jià)值最大化，而不是單一資產(chǎn)的價(jià)值最大化。

理想之地的公共服務(wù)和商業(yè)物業(yè)將先于住宅交付呈現(xiàn)，萬科100%持有商業(yè)物業(yè)，并持有部分辦公、公寓類資產(chǎn)。

在上述負(fù)責(zé)人看來，這個(gè)項(xiàng)目最大的挑戰(zhàn)在于交付后如何實(shí)現(xiàn)非住宅資產(chǎn)的可持續(xù)性經(jīng)營。此外，萬科也面臨著從開發(fā)商到社區(qū)生活方式運(yùn)營商的角色轉(zhuǎn)變，這需要萬科與業(yè)主成立“社區(qū)共建委員會(huì)”，探索營造社區(qū)的新路徑。

李峰巖認(rèn)為，在新房上，過去開發(fā)商不需要卷住房品質(zhì)，把容積率堆滿，盡可能地?cái)D出面積多做一套房子，就能夠獲得更多的收益。在北京市場上，存在著大量的塔樓、塔板結(jié)合的樓，也存在著諸如“手槍型”“跑道型”等奇葩戶型。如今誰能夠把品質(zhì)、服務(wù)做得更好，誰才能夠立足于市場。

《財(cái)經(jīng)》記者也在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，中國有大量潛在購房者愿意用真金白銀為好房子買單，甚至承擔(dān)一部分降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，目前的矛盾是好房子太少。

看到購房者的痛點(diǎn)后，貝殼也開始介入開發(fā)商的業(yè)務(wù)。2023年7月，貝殼成立貝好家事業(yè)線。2024年9月，貝好家在成都核心區(qū)域摘下熱門地塊，計(jì)劃將其打造為首個(gè)自主操盤項(xiàng)目。

貝殼副董事長兼貝好家首席執(zhí)行官徐萬剛告訴《財(cái)經(jīng)》：“貝好家的定位不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，而是數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)型住宅開發(fā)服務(wù)平臺?！?/p>

他介紹，貝好家想用大數(shù)據(jù)分析，AI算法挖掘客戶需求，提前預(yù)測目標(biāo)客戶喜歡的產(chǎn)品類型、價(jià)格預(yù)期，以此反向推導(dǎo)樓盤的產(chǎn)品定位。探索“以人定房、以房定地、以房定錢”的新模式。

房地產(chǎn)新世界

2024年7月18日，中共中央二十屆三中全會(huì)通過了《關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》，要求“加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求”。

結(jié)合之前住建部“以人定房，以房定地、以房定錢”的表述，可以認(rèn)為，政策層希望房地產(chǎn)市場發(fā)揮的作用是：商品房+租賃房+保障房，三管齊下滿足居民的居住需求。

2015年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“租購并舉”；2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”，如今這兩個(gè)目標(biāo)都已基本實(shí)現(xiàn)。接下來的政策重心將是加大保障性住房的建設(shè)和供給，這也是1998年房改之初的政策目標(biāo)。

根據(jù)新華網(wǎng)、自如研究院聯(lián)合發(fā)布的《2023中國城市長租市場發(fā)展藍(lán)皮書》（下稱“藍(lán)皮書”），截至2023年底，租房人群突破2.6億，一二線城市年輕人可接受租房時(shí)長近十年。

藍(lán)皮書顯示，中國住房租賃市場在以9.3%的年化增速快速增長，預(yù)計(jì)到2027年，市場規(guī)模將達(dá)到2.8萬億元人民幣。巨大的蛋糕使得開發(fā)商、中介們紛紛擠入這個(gè)賽道。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至2024年三季度，自營房源規(guī)模前30的租賃企業(yè)，總房源約121萬間，同比去年三季度93.9萬間的規(guī)模，增長29%。

這30家企業(yè)中，房企系租賃企業(yè)占比46%，包括萬科泊寓、龍湖冠寓、華潤有巢、招商伊敦等。2024年上半年，萬科泊寓和龍湖冠寓分別營收17.3億元和13.1億元，位居行業(yè)前兩名。

但相比去年同期，房企系租賃企業(yè)市場份額下降了8個(gè)百分點(diǎn)，以魔方、樂乎等為代表的創(chuàng)業(yè)系市場份額由24%增長到26%，以上海城方、合肥安居為代表的國企系市場份額由11%提高到15%，以自如、貝殼等為代表的中介系市場份額由2%增長到4%。住房租賃市場的參與主體越來越多元化。

2022年初，上海市發(fā)布《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》，規(guī)定保障性租賃住房的供應(yīng)對象不限戶籍、不設(shè)收入線，只要在上海市合法就業(yè)且住房困難的在職人員均可申請。貝殼的嘗試是，在老城區(qū)最繁華的南浦大橋區(qū)域，給餐廳服務(wù)員、外賣小哥、家政服務(wù)人員等藍(lán)領(lǐng)打造一棟月租最低只要1500元的公寓。

龍湖方面向《財(cái)經(jīng)》表示，在踐行新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換、構(gòu)建新模式的過程中，開發(fā)商首要任務(wù)是處理好債務(wù)問題。當(dāng)前房企的大多數(shù)債務(wù)是在舊模式中產(chǎn)生的，而且是建立在每年銷售規(guī)模較大的基礎(chǔ)之上。如果債務(wù)結(jié)構(gòu)沒有完成切換，轉(zhuǎn)型也很難完成。

因此，龍湖在這個(gè)周期中會(huì)先選擇優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，其一是要降債務(wù)規(guī)模，用全航道的正向現(xiàn)金流去降負(fù)債；其二是拉長債務(wù)周期，用長周期經(jīng)營性物業(yè)貸去置換3年-5年的信用債融資。

參考發(fā)達(dá)國家資管行業(yè)的發(fā)展歷史，龍湖的判斷是，當(dāng)市場步入存量資產(chǎn)時(shí)代，資管行業(yè)通常會(huì)迎來上升發(fā)展的風(fēng)口期。

在各大房企追逐規(guī)模的時(shí)代，龍湖就每年以銷售回款的10%用于投資經(jīng)營性資產(chǎn)，經(jīng)過十幾年積累，經(jīng)營性資產(chǎn)規(guī)模接近2000億元。

財(cái)報(bào)顯示，2024年上半年，運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)在龍湖總收入中占比約27.8%，對扣除非經(jīng)常性損益后的歸母凈利潤的貢獻(xiàn)達(dá)到80%以上。

據(jù)克而瑞研究，2024年上半年，排名靠前的30家房企中，有8家房企的經(jīng)營性及其他業(yè)務(wù)收入同比增長，且在總營收中占比超過10%。其中招商蛇口、萬科、華潤、龍湖的非開發(fā)業(yè)務(wù)營收超過百億元，從類別來看，華潤、龍湖以不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營收入為主，在經(jīng)營性及其他收入中占比超50%，萬科則是物業(yè)管理收入占比較高。

歷經(jīng)三四年的深度調(diào)整后，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)徹底告別舊世界步入新世界，高層已為新世界定下基調(diào)，但新世界的具體模樣尚待清晰，而在新舊轉(zhuǎn)換的時(shí)期，各市場主體也都在尋找新時(shí)代的解題思路。

中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系教授陳淮在8月16日的2024博鰲地產(chǎn)發(fā)展大會(huì)上表示，房地產(chǎn)的新模式，應(yīng)該是一種均衡發(fā)展的模式。均衡發(fā)展就是市場房和保障房兩個(gè)體系互不轉(zhuǎn)嫁責(zé)任，并相互銜接。

華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長賈康則認(rèn)為，在政策快變量產(chǎn)生正面效應(yīng)后，一定要接上改革的慢變量，即二十屆三中全會(huì)《決定》提出的幾百項(xiàng)改革任務(wù)，如此才能進(jìn)一步解放生產(chǎn)力，形成高質(zhì)量發(fā)展，持續(xù)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮，這是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)健康發(fā)展的長遠(yuǎn)基礎(chǔ)。

【2024年房地產(chǎn)市場政策脈絡(luò)】

2024年1月12日，住建部和金融監(jiān)管總局提出建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，白名單支持從企業(yè)細(xì)化到項(xiàng)目。

2024年5月17日，中國人民銀行、金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布通知，首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%。中國人民銀行同日宣布，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，并下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。

2024年2月、7月、10月，5年期以上新增房貸利率三次下調(diào)，累計(jì)下調(diào)0.6個(gè)百分點(diǎn)。2024年10月，存量房貸利率平均下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。

2024年9月24日，中國人民銀行行長潘功勝宣布，全國層面的商業(yè)性個(gè)人住房貸款將不再區(qū)分首套房和二套房，最低首付比例統(tǒng)一為15%。

2024年9月26日，中共中央政治局會(huì)議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。

2024年10月17日，住建部部長倪虹表示：房地產(chǎn)市場已具備筑底基礎(chǔ)，對止跌回穩(wěn)充滿信心。他還公布了新增實(shí)施100萬套城中村危舊房改造、房地產(chǎn)白名單項(xiàng)目信貸額將增加到4萬億元等政策信息。

2024年11月14日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部發(fā)布相關(guān)公告，下調(diào)契稅、增值稅等多項(xiàng)稅收。在全國范圍內(nèi)，對個(gè)人購買家庭首套房和二套房，面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。這意味著契稅下調(diào)了0.5至2個(gè)百分點(diǎn)；下調(diào)土地增值稅預(yù)征率下限0.5個(gè)百分點(diǎn)。

至2024年11月底，各大核心城市相繼取消限購，一線城市中，廣州全面取消限購，并進(jìn)一步放寬入戶政策，北京、上海、深圳相繼取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。