我國(guó)居住權(quán)制度探析

◎廣東省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)“十四五”規(guī)劃2022年度學(xué)科共建項(xiàng)目“粵港澳大灣區(qū)城市群應(yīng)急管理體系協(xié)同構(gòu)建研究”（項(xiàng)目編號(hào)：GD22XGL39）

◎廣東海洋大學(xué)2022年度人文社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目“大型城市群應(yīng)急管理協(xié)同構(gòu)建——以粵港澳大灣區(qū)為例”（項(xiàng)目編號(hào)：C22808）

居住權(quán)制度起源于羅馬法，是大多數(shù)國(guó)家一項(xiàng)重要的物權(quán)制度，我國(guó)《民法典》在物權(quán)編首次對(duì)居住權(quán)進(jìn)行了規(guī)定，這不但有利于對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)，而且有利于糾正司法實(shí)踐中居住權(quán)裁判混亂的現(xiàn)象。居住權(quán)本質(zhì)上是對(duì)他人所有的住宅享有占有、使用的權(quán)利，然而我國(guó)《民法典》涉及居住權(quán)僅六個(gè)法律規(guī)定，存在居住權(quán)主體和客體范圍不明確、未規(guī)定居住權(quán)的法定設(shè)立方式以及消滅事由過窄等問題，現(xiàn)行司法解釋也未對(duì)其內(nèi)容予以填補(bǔ)，相關(guān)登記細(xì)則和操作規(guī)范尚未出臺(tái)，導(dǎo)致居住權(quán)制度自出臺(tái)以來備受爭(zhēng)議。本文從居住權(quán)存在的問題入手，探討完善居住權(quán)制度的對(duì)策，將有助于推動(dòng)居住權(quán)真正落地，讓房屋回歸“居住”基本屬性。

居住是人類最基本生存權(quán)，在我國(guó)土地資源越來越稀缺的現(xiàn)實(shí)背景下，房?jī)r(jià)居高不下，對(duì)工薪階層買房族而言，即使傾盡所有都還是存在困難，那么對(duì)于收入低甚至沒有收入來源的群體而言，一直陷在買房買不起，租房沒保障的困境中。住房問題不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，還是一個(gè)社會(huì)問題，更是一個(gè)困擾中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的難題，尤其在未成年人、老年人以及離異婦女等弱勢(shì)群體的居住保障上面臨困境。近年來，我國(guó)司法實(shí)踐中關(guān)于居住權(quán)的糾紛越來越多，為解決實(shí)踐中的迫切要求和我國(guó)弱勢(shì)群體居住問題的現(xiàn)實(shí)需求，《民法典》首次建立了居住權(quán)制度。但由于我國(guó)對(duì)居住權(quán)制度的研究比大部分的國(guó)家要更晚且缺乏司法實(shí)踐，導(dǎo)致我國(guó)對(duì)于居住權(quán)制度的研究一直停留在紙面與學(xué)術(shù)當(dāng)中，因此，將居住權(quán)制度納入《民法典》雖有利于我國(guó)居住權(quán)制度在理論層面的研究和法律實(shí)踐的發(fā)展與進(jìn)步，但《民法典》對(duì)于居住權(quán)制度的規(guī)定僅有六條，過于簡(jiǎn)略，諸多細(xì)節(jié)有待完善。

居住權(quán)的起源和主要內(nèi)容

（一）居住權(quán)的起源

古羅馬法學(xué)家蓋尤斯曾經(jīng)說過：“為了更好地了解一項(xiàng)制度，我們必須走向它的起源。”在羅馬法上，居住權(quán)之所以出現(xiàn)，是因?yàn)椤暗搅斯埠蛧?guó)末年，無(wú)夫權(quán)婚姻和奴隸的解放日多，每遇家長(zhǎng)亡故，那些沒有繼承權(quán)又缺乏或喪失勞動(dòng)力的人的生活就成了問題。因此，丈夫和家主就把一部分家產(chǎn)的使用權(quán)、收益權(quán)、居住權(quán)等遺贈(zèng)給妻子或被解放的奴隸，使他們生有所靠，老有所養(yǎng)”。[1]隨著社會(huì)的發(fā)展，離婚的婦女和被解放的奴隸日漸增加，羅馬法學(xué)家創(chuàng)設(shè)了居住權(quán)。即在生前，丈夫可以通過立遺囑的方式為妻子設(shè)立居住權(quán)從而保障在自己死后妻子的居住權(quán)益，家長(zhǎng)也可以把部分財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)、用益權(quán)和居住權(quán)作為一種“特殊役權(quán)”贈(zèng)送給被解放的奴隸，讓他們可以在家主死后保障自己最基本的生活，能夠住有所居。[2]之后，在文藝復(fù)興時(shí)期的《德國(guó)民法典》《意大利民法典》《西班牙民法典》《路易斯安那民法典》等都對(duì)居住權(quán)進(jìn)行了明文甚至是專章的規(guī)定，其定位均為具有人身屬性的人役權(quán)。自此，起源于羅馬居住權(quán)法成為大多數(shù)國(guó)家一項(xiàng)重要的物權(quán)制度。

（二）我國(guó)居住權(quán)的主要內(nèi)容

《民法典》第三百六十六條規(guī)定居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。第三百六十七條規(guī)定設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。第三百七十一條規(guī)定以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。顯而易見，我國(guó)法律明確規(guī)定可以通過簽訂合同以及設(shè)立遺囑的方式來設(shè)立居住權(quán)。居住權(quán)合同一般需要包括當(dāng)事人姓名或者名稱和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、居住權(quán)期限以及解決爭(zhēng)議的方法等條款，但是居住權(quán)合同生效并非意味著居住權(quán)設(shè)立，居住權(quán)的設(shè)立采取“登記設(shè)立”模式。第三百七十條規(guī)定：“居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。”由此可見我國(guó)目前關(guān)于居住權(quán)的消滅事由，僅規(guī)定了居住權(quán)期限屆滿和居住權(quán)人死亡這兩種。我國(guó)《民法典》規(guī)定的居住權(quán)具有明顯的人役權(quán)屬性，也具有典型的人身專屬性，故居住權(quán)人死亡時(shí)居住權(quán)消滅，即更加明確了《民法典》對(duì)于居住權(quán)不可轉(zhuǎn)讓或者是繼承的規(guī)定，所以當(dāng)居住權(quán)人死亡時(shí)，不論居住權(quán)期限是否屆滿，都會(huì)導(dǎo)致居住權(quán)消滅。那么，當(dāng)居住權(quán)人是多人時(shí)，除居住權(quán)期限屆滿的情況外，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為當(dāng)最后一個(gè)居住權(quán)人死亡時(shí)，居住權(quán)消滅。

我國(guó)居住權(quán)制度中存在的不足

（一）居住權(quán)主體不明確

1、法人和非法人組織能否成為居住權(quán)主體的問題

僅憑我國(guó)《民法典》第三百六十六條無(wú)法明確居住權(quán)的主體范圍，不能夠確定居住權(quán)人只能是自然人，或者是否還應(yīng)包括法人和非法人組織。學(xué)界對(duì)居住權(quán)主體是否包括法人和非法人組織也存在著比較大的爭(zhēng)議，主張居住權(quán)主體應(yīng)當(dāng)包括法人和非法人組織的人認(rèn)為《民法典》對(duì)居住權(quán)合同條款的規(guī)定中，出現(xiàn)了“當(dāng)事人的姓名或者名稱與住所”，這表明居住權(quán)主體應(yīng)當(dāng)包括法人和非法人組織。此外，將法人和非法人組織納入居住權(quán)主體的范疇，能夠擴(kuò)大居住權(quán)的適用更加有效地使居住權(quán)發(fā)揮其作用，且不管居住權(quán)的主體是自然人還是法人或者非法人組織，最終都是將權(quán)利交給自然人來行使。反對(duì)者認(rèn)為住宅所有人可以是自然人、法人或者是非法人組織，但居住權(quán)人僅限于自然人，主要原因是居住權(quán)起源于人役權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵守居住權(quán)人役性特征，才可以實(shí)現(xiàn)對(duì)特定身份主體（弱勢(shì)群體）的居住利益保護(hù)。[3]另外，若居住權(quán)人是法人或者是非法人組織，他們便在理論上可以永久存續(xù)，那么有可能居住權(quán)人永久存在，這會(huì)使得所有權(quán)名存實(shí)亡，因此需要規(guī)定居住權(quán)的期限來平衡所有權(quán)人和居住權(quán)人的利益。

2、居住權(quán)人與實(shí)際居住人的差別問題

居住權(quán)人是指居住權(quán)合同中享有居住權(quán)利的一方當(dāng)事人或者遺囑中的指定主體，實(shí)際居住人是實(shí)際上在該住宅內(nèi)居住的人，范圍比居住權(quán)人要廣。在討論居住權(quán)人范圍的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)將居住權(quán)人與實(shí)際居住人做出區(qū)分。居住權(quán)人在約定的居住期限內(nèi)毫無(wú)疑問有權(quán)居住在該住宅內(nèi)，那么對(duì)于居住權(quán)人的近親屬以及雇傭的保姆等人能否居住在該住宅內(nèi)，一般認(rèn)為除非在合同中明確表明不能居住的以外，居住權(quán)人的近親屬以及雇傭的保姆能夠居住在該住宅內(nèi)。雖然我國(guó)《民法典》沒有明確規(guī)定，但是現(xiàn)代設(shè)立居住權(quán)的國(guó)家也都允許居住權(quán)人的親屬以及提供生活保障服務(wù)的其他共同居住者居住在該住宅之中，且允許居住權(quán)人的近親屬以及雇傭的保姆等享有該住宅的居住利益并不會(huì)妨礙住宅所有權(quán)人的權(quán)利，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)為除非住宅所有人明確表示拒絕，居住權(quán)人的近親屬以及雇傭的保姆等可以成為共同居住人。對(duì)于居住權(quán)人的近親屬以及雇傭的保姆等人能夠居住在該住宅內(nèi)，并不表示他們也取得了居住權(quán)。如果認(rèn)為實(shí)際居住人也享有居住權(quán)那么就違反了住宅所有人的意思自治，也不利于保護(hù)住宅所有人的利益以及社會(huì)秩序的穩(wěn)定。

（二）居住權(quán)客體不明確

居住權(quán)的客體為“他人的住宅”，但是對(duì)于預(yù)售商品房以及住宅的部分空間能否成為居住權(quán)客體存在很大的爭(zhēng)議。一是預(yù)售商品房是否可成為居住權(quán)的客體？考慮到現(xiàn)在購(gòu)買的住宅大部分都是采取預(yù)售的形式，因而民法上的住宅應(yīng)當(dāng)包括預(yù)售的商品房。但預(yù)售商品房是否能夠成為居住權(quán)的客體存在著一定的爭(zhēng)議，有人認(rèn)為，《民法典》并未明確規(guī)定居住權(quán)的客體是現(xiàn)實(shí)存在的物而且對(duì)于為子女買預(yù)售商品房的父母，為了確保父母的居住權(quán)益，在與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同的同時(shí)，與子女簽訂居住權(quán)合同并辦理預(yù)售商品房預(yù)告登記和居住權(quán)設(shè)立預(yù)告登記，能夠更好地為老年人提供以房養(yǎng)老的保障。[4]也有人認(rèn)為，預(yù)售商品房并未現(xiàn)實(shí)存在且交付使用，達(dá)不到滿足生活居住的需求背離立法的初衷且容易造成權(quán)力濫用的情形，故認(rèn)為預(yù)售商品房暫不可以設(shè)立居住權(quán)。[5]二是住宅的部分空間是否能夠成為居住權(quán)客體？對(duì)于住宅的部分空間是否可以成為居住權(quán)的客體，有學(xué)者認(rèn)為，居住權(quán)可以設(shè)置在部分住宅上，它并不違反物權(quán)客體特定原則，但是居住權(quán)人行使居住權(quán)的范圍要受到限制。在實(shí)務(wù)中，在雙方當(dāng)事人所簽訂的居住權(quán)合同中對(duì)于居住權(quán)人對(duì)該住宅行使權(quán)利的范圍沒有明確約定，并且無(wú)法通過其他證據(jù)來明確的情況下，那么一般認(rèn)為居住權(quán)人可以就整個(gè)住宅來主張居住權(quán)。[6]

（三）未規(guī)定居住權(quán)的法定設(shè)立方式

我國(guó)《民法典》只規(guī)定了居住權(quán)可以通過居住權(quán)合同或者是遺囑的方式設(shè)立，沒有關(guān)于法定居住權(quán)的規(guī)定。由此可以看出，我國(guó)目前只允許以意定方式設(shè)立居住權(quán)，但是在實(shí)務(wù)中關(guān)于居住權(quán)的糾紛往往是比較復(fù)雜的且通常是婚姻家庭以及繼承的糾紛，僅靠合同雙方當(dāng)事人的意思表示或者是遺囑來設(shè)立居住權(quán)不僅不足以解決問題的，而且也不能充分保護(hù)弱勢(shì)群體的利益。居住權(quán)制度設(shè)立的初衷就是為了保護(hù)弱勢(shì)群體最基本的住房利益，能夠給弱勢(shì)群體提供一定的幫助與救濟(jì)。目前，我國(guó)《民法典》并未對(duì)法定居住權(quán)作出相應(yīng)的規(guī)定，這顯然與居住權(quán)制度最初的設(shè)立目的背道而馳。雖然增加法定居住權(quán)會(huì)讓法官擁有極大的自由裁量權(quán)，但是我們不能“因噎廢食”。當(dāng)然，在沒有對(duì)法官適用法定居住權(quán)做出具體的限制之前，將法定居住權(quán)的設(shè)立交給法官裁量，因主觀因素過強(qiáng)可能會(huì)導(dǎo)致司法審判的混亂，不符合社會(huì)的公正。所以，要對(duì)法定居住權(quán)進(jìn)行嚴(yán)格的條件限制，明確法定居住權(quán)的設(shè)立邊界。

（四）居住權(quán)登記規(guī)則和消滅事由過于狹窄

依據(jù)《民法典》第三百六十七條以及第三百七十一條之規(guī)定，不論是以居住權(quán)合同還是通過遺囑方式設(shè)立的居住權(quán)都采取“登記設(shè)立主義”。居住權(quán)合同是通過雙方的意思表示一致而成立的合同，是一個(gè)雙方法律行為，而通過遺囑設(shè)立的居住權(quán)僅僅為單方的意思表示是一個(gè)單方法律行為，對(duì)其都采取一致登記規(guī)則有失妥當(dāng)。特別是對(duì)于通過遺囑方式設(shè)立的居住權(quán)，在遺囑人去世之后一直到居住權(quán)登記這一段時(shí)間，居住權(quán)人一直無(wú)法行使其居住權(quán)，不符合居住權(quán)制度設(shè)立的初衷，且通過遺囑設(shè)立的居住權(quán)的登記更為復(fù)雜。

我國(guó)《民法典》對(duì)于居住權(quán)消滅事由僅規(guī)定了居住權(quán)期限屆滿和居住權(quán)人死亡這兩種情形，但這并不能涵蓋現(xiàn)實(shí)生活中居住權(quán)消滅的所有情形，對(duì)于居住權(quán)消滅事由的規(guī)定過于狹窄。如出現(xiàn)住宅毀損、滅失或者被征收的情形，客體不存在或者是居住權(quán)的標(biāo)的物住宅無(wú)法滿足居住需求，將很難實(shí)現(xiàn)其居住權(quán)。此時(shí)，居住權(quán)是否會(huì)消滅；又如當(dāng)因居住權(quán)人濫用權(quán)利損害住宅所有人的合法權(quán)益，居住權(quán)是否應(yīng)當(dāng)消滅；或者是居住權(quán)人具有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)能力而不再需要經(jīng)濟(jì)幫助時(shí)，居住權(quán)是否應(yīng)當(dāng)消滅，需要進(jìn)一步的規(guī)定。

對(duì)我國(guó)居住權(quán)制度的完善建議

（一）增加法定居住權(quán)

現(xiàn)實(shí)中，一些欠缺行為能力的老年人、孩子等特殊群體有可能因欠缺民事行為能力，不能通過簽訂居住權(quán)合同的方式來設(shè)立居住權(quán)，為了保護(hù)這部分人的居住權(quán)利益，就有必要增設(shè)法定居住權(quán)，由法律直接賦予，不需要其他人的同意，也不允許其他人進(jìn)行限制或者剝奪。對(duì)于增設(shè)法定居住權(quán)的具體情形，應(yīng)主要包括以下三種情形：

1、老年人對(duì)成年子女所有的住宅享有居住權(quán)

目前成年子女對(duì)父母的法定義務(wù)在法律上多表現(xiàn)為贍養(yǎng)義務(wù)，主要體現(xiàn)為一種金錢上的義務(wù)，不一定能保障老年人的居住利益。在此情況下，法定居住權(quán)能夠更好地保障老年人的居住利益，盡量避免老年人無(wú)房可住的困境。在老年人確有居住問題且該老年人的成年子女又有住宅的，在特定情況下該老年人可以向法院主張?jiān)O(shè)立居住權(quán)于其成年子女的住宅之上來保障老年父母的居住利益。

2、生存配偶的法定居住權(quán)

繼承法上配偶法定居住權(quán)目前尚處于學(xué)說探討階段，但其所涉及的夫妻一方死亡后，生存配偶住房利益的特殊保護(hù)值得重視。繼承法上配偶法定居住權(quán)旨在解決被繼承人死亡后，其生存配偶的住房問題，即在被繼承人死亡后，夫妻共同居住的房屋或主要居住的房屋其生存配偶享有居住的權(quán)利，直至生存配偶再婚或者死亡，該房屋的繼承人才能實(shí)際占有。[7]對(duì)于婚姻關(guān)系中一方死亡，則另一方作為其繼承人繼承其遺產(chǎn)。由于被繼承人可能存在多個(gè)繼承人，對(duì)于被繼承人所遺留的住宅在財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，若其他繼承人對(duì)該住宅主張權(quán)利，那么很有可能被繼承人的生存配偶對(duì)作為遺產(chǎn)分割的住宅享有的居住利益會(huì)受到影響。在此情況下，應(yīng)當(dāng)要保障生存配偶的居住利益。通過法定的方式為生存配偶設(shè)定居住權(quán)應(yīng)當(dāng)要以保障最基本的居住要求為目的，即只有無(wú)住房且對(duì)該住宅享有居住利益并實(shí)際占有該住宅的生存配偶才能享有法定居住權(quán)。對(duì)于法定居住權(quán)的設(shè)置必須慎之又慎，若是生存配偶為被繼承人子女的繼父或者繼母的，在為生存配偶設(shè)定法定居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)還要綜合考慮夫妻間的情感親密程度、繼父母與繼子女間的關(guān)系以及生存配偶的生活狀況等因素。

3、離婚幫助情形下的法定居住權(quán)

對(duì)于離婚的一方當(dāng)事人因離婚導(dǎo)致居住困難可以向人民法院申請(qǐng)?jiān)诹硪环疆?dāng)事人所有的住宅上設(shè)立居住權(quán)，法院需要綜合住宅的狀況、夫妻間財(cái)產(chǎn)的分配以及財(cái)產(chǎn)的擁有情況以及離婚雙方當(dāng)事人的意思，在必要的情況下對(duì)于符合要求的當(dāng)事人設(shè)立居住權(quán)來確保其居住需求得到滿足。法官運(yùn)用自由裁量權(quán)來保障因離婚而存在困難的當(dāng)事人的居住問題的同時(shí)，需要合理地確定居住權(quán)的期限，避免過分的損害另一方當(dāng)事人的合法居住權(quán)益。

（二）完善居住權(quán)的登記規(guī)則

1、通過居住權(quán)合同設(shè)立的居住權(quán)采取登記生效主義

考慮到住宅購(gòu)買人的利益，不通過登記的方式，一般的住宅購(gòu)買人很難知曉該住宅上設(shè)立了居住權(quán)，此時(shí)不利于促進(jìn)社會(huì)的交易。因此，對(duì)于通過雙方當(dāng)事人的意思表示簽訂居住權(quán)合同的，可以繼續(xù)采取登記生效主義，加強(qiáng)公示的效力。

2、通過遺囑設(shè)立的居住權(quán)采取登記對(duì)抗主義

《民法典》第三百七十一條規(guī)定以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。表明通過遺囑的方式設(shè)立的居住權(quán)也應(yīng)當(dāng)采取“登記設(shè)立”主義，即以遺囑設(shè)立居住權(quán)的，居住權(quán)于居住權(quán)內(nèi)容登記于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上時(shí)設(shè)立?！睹穹ǖ洹酚忠?guī)定因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時(shí)發(fā)生效力。該規(guī)定表明居住權(quán)設(shè)立于遺囑生效時(shí)。居住權(quán)屬于物權(quán)的范圍能夠適用該規(guī)定?！睹穹ǖ洹返倪@兩條規(guī)定的矛盾使得無(wú)法明確居住權(quán)設(shè)立的時(shí)間點(diǎn)。那么，對(duì)于以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)在何時(shí)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)便有了爭(zhēng)議。有的學(xué)者認(rèn)為，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，不需要適用《民法典》第三百六十八條，而應(yīng)當(dāng)適用物權(quán)變動(dòng)的一般規(guī)則，認(rèn)為遺囑生效時(shí)居住權(quán)設(shè)立。也有學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)適用特殊規(guī)定，而不是物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則，認(rèn)為通過遺囑的方式設(shè)立的居住權(quán)同通過合同方式設(shè)立的居住權(quán)一致，都是在進(jìn)行登記時(shí)設(shè)立。建議以遺囑方式設(shè)立的居住權(quán)應(yīng)當(dāng)采取登記對(duì)抗主義，理由如下：首先，通過遺囑方式設(shè)立居住權(quán)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)系因繼承發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，屬于非因法律行為引起的物權(quán)變動(dòng)的范疇，具有一定的特殊性，并非一定要適用因法律行為引起物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則。其次，如果要求通過遺囑方式設(shè)立的居住權(quán)必須要通過登記才能設(shè)立的話，不符合立遺囑人的意思，且會(huì)使得無(wú)法成功設(shè)立居住權(quán)。我國(guó)規(guī)定居住權(quán)本來就是意定居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)充分保護(hù)當(dāng)事人的意思自治來達(dá)到設(shè)立居住權(quán)的初衷。因此，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定遺囑生效時(shí)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，即遺囑生效時(shí)居住權(quán)設(shè)立。

3、法定居住權(quán)不需要通過登記也能發(fā)生效力

設(shè)立法定居住權(quán)不宜采用登記為其生效要件。[8]對(duì)于通過法院生效法律文書設(shè)立的居住權(quán)，其屬于非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，根據(jù)《民法典》的規(guī)定不需要通過登記也能發(fā)生效力。通過法院生效法律文書設(shè)立的居住權(quán)也是為了保障弱勢(shì)群體的居住利益，如果仍然以登記為居住權(quán)的設(shè)立要件，那么通過法院生效法律文書設(shè)立居住權(quán)的目的將不能完全實(shí)現(xiàn)。對(duì)于具有親屬關(guān)系而設(shè)立的居住權(quán)，因其具有一定關(guān)系使得其他人再加入針對(duì)該住宅的買賣或者是抵押比較容易發(fā)現(xiàn)其中存在居住權(quán)，且要求具有親屬關(guān)系的當(dāng)事人設(shè)立居住權(quán)一定要進(jìn)行登記才能成功設(shè)立，不能實(shí)現(xiàn)我國(guó)設(shè)立居住權(quán)的初衷。綜上所述，法定居住權(quán)不適用登記生效主義。

（三）增加居住權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是法律賦予特定對(duì)象的先于其他權(quán)利人主張自己財(cái)產(chǎn)權(quán)利的權(quán)利。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)這一古老制度，其歷史源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，早在我國(guó)北魏時(shí)期就有親族的優(yōu)先受田權(quán)。[9]我國(guó)目前對(duì)于住宅的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主要是承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及住宅共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，對(duì)于承租人都享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，居住權(quán)人更應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。承租權(quán)只是一項(xiàng)債權(quán)，而居住權(quán)是一項(xiàng)物權(quán)，在兩項(xiàng)權(quán)利都是為了社會(huì)居住權(quán)利益而設(shè)立時(shí)，債權(quán)的效力在這時(shí)不應(yīng)當(dāng)比物權(quán)的效力更強(qiáng)。[10]居住權(quán)人所享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)要優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。當(dāng)然，對(duì)于住宅的共同所有人而言，因住宅的共同所有人享有的是所有權(quán)它應(yīng)當(dāng)要強(qiáng)于居住權(quán)，所以居住權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)當(dāng)弱于住宅共同所有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

（四）補(bǔ)充居住權(quán)的消滅事由

鑒于我國(guó)《民法典》對(duì)于居住權(quán)的消滅事由僅規(guī)定了居住權(quán)期限屆滿和居住權(quán)人死亡這兩種情形，建議我國(guó)居住權(quán)的消滅事由應(yīng)當(dāng)予以擴(kuò)展，主要可以增加以下四種情形：

1、居住權(quán)客體滅失

倘若住宅已經(jīng)毀損滅失，那么居住權(quán)的設(shè)立基礎(chǔ)也隨之消失，此時(shí)，居住權(quán)當(dāng)然隨之消失。故居住權(quán)客體的消滅應(yīng)當(dāng)成為居住權(quán)的消滅事由之一，居住權(quán)人一般不得再請(qǐng)求住宅所有權(quán)人為其在其他住宅設(shè)立新的居住權(quán)。但在約定有償設(shè)立居住權(quán)的情況下，居住權(quán)人可以在住宅所有人就該住宅所獲得的補(bǔ)償或者是賠償范圍內(nèi)請(qǐng)求獲得一定的金錢來彌補(bǔ)居住權(quán)人的損失。

2、住宅被依法征收

出于公共利益的要求，設(shè)立居住權(quán)的住宅依照法定程序被征收，該住宅原所有人喪失所有權(quán)，在原所有權(quán)人基于該住宅獲得補(bǔ)償金或者是被重新安置了住宅的情況下，對(duì)于居住權(quán)人的權(quán)益應(yīng)當(dāng)進(jìn)行一定的補(bǔ)償，不過也要分情況來討論。在原住宅所有人就該被征收的住宅獲得補(bǔ)償金的情況下，居住權(quán)人可以就補(bǔ)償金要求所有權(quán)人進(jìn)行適當(dāng)彌補(bǔ)，彌補(bǔ)居住權(quán)人居住利益的損失。

3、在特定條件下賦予所有權(quán)人撤銷權(quán)

根據(jù)《民法典》第二百四十一條的規(guī)定，用益物權(quán)人應(yīng)在不損害所有權(quán)人利益的前提下行使權(quán)利。據(jù)此，居住權(quán)設(shè)立期間，為使所有權(quán)人的利益免受居住權(quán)人的侵害，應(yīng)當(dāng)在特定條件下賦予所有權(quán)人撤銷權(quán)，主要是居住權(quán)人濫用居住權(quán)以及居住權(quán)人故意侵害所有權(quán)人或是其親屬的人身權(quán)、對(duì)他們的財(cái)產(chǎn)造成重大損害這兩種情形。基于我國(guó)居住權(quán)制度的無(wú)償性，與贈(zèng)予行為具有相似性，增加該種居住權(quán)的消滅事由可以更好地保護(hù)居住權(quán)雙方當(dāng)事人的利益，且能夠完善居住權(quán)制度。

4、混同

在住宅所有權(quán)人將住宅出賣、贈(zèng)予給居住權(quán)人或者是居住權(quán)人因?yàn)槔^承成為該住宅所有人時(shí)，居住權(quán)人與所有權(quán)人同歸于一人。此時(shí)居住權(quán)人已經(jīng)對(duì)該住宅享有所有權(quán)，不僅享有對(duì)該住宅占有和使用的權(quán)利，還可以對(duì)該住宅進(jìn)行收益或者處分，居住權(quán)沒有存在的必要，因而，混同也應(yīng)當(dāng)成為居住權(quán)的消滅事由之一。

參考文獻(xiàn)

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[2]申衛(wèi)星：《視野拓展與功能轉(zhuǎn)換：我國(guó)設(shè)立居住權(quán)必要性的多重視角》，《中國(guó)法學(xué)》，2005（5）：77-92頁(yè)。

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[7]王艷慧：《繼承法上配偶法定居住權(quán)與后位繼承》，《黑龍江社會(huì)科學(xué)》，2015（2）：118-121頁(yè)。

[8]付一耀：《論裁判方式設(shè)立居住權(quán)》，《社會(huì)科學(xué)研究》，2022（6）：55-65頁(yè)。

[9]袁志麗：《論不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的確立基礎(chǔ)及其有效行使》，《河南司法警官職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)》，2007（1）：94-96頁(yè)。

[10]陳耀東、賀立群：《論居住權(quán)制度在我國(guó)的建立》，《南開學(xué)報(bào)》，2005（2）：108-115頁(yè)。

作者簡(jiǎn)介

程功舜廣東海洋大學(xué)法政學(xué)院副教授，研究方向?yàn)槊裆淌路裳芯?/p>

黃娟廣東海洋大學(xué)法政學(xué)院碩士研究生，研究方向?yàn)槊裆淌路裳芯?/p>