進(jìn)一步改革完善商品房預(yù)售制度

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，是推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的內(nèi)在要求。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，住房商品化初期沿用至今的“三高”（高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)）發(fā)展模式日漸暴露其弊端，對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重掣肘。房地產(chǎn)發(fā)展新階段呼喚發(fā)展新模式。黨的二十屆三中全會(huì)審議通過(guò)的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》（以下簡(jiǎn)稱《決定》）提出，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”“改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度”。這意味著，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，需建立完善與之匹配的融資、銷(xiāo)售、財(cái)稅、土地等基礎(chǔ)性制度，為其提供強(qiáng)力支撐。其中銷(xiāo)售制度處于樞紐地位，它上聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱房企）融資和銀行開(kāi)發(fā)貸款，中聯(lián)預(yù)售資金監(jiān)管和使用，下聯(lián)購(gòu)房者按揭貸款和權(quán)益保護(hù)，是基礎(chǔ)性制度安排中的重中之重?！稕Q定》之所以特別強(qiáng)調(diào)改革商品房預(yù)售制度，其根本原因就在這里。

發(fā)展新模式呼喚銷(xiāo)售制度變革

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入新的發(fā)展階段。新發(fā)展階段呼喚發(fā)展新模式。2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“探索新的發(fā)展模式”，2022年和2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)此的表述是“推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡”和“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。從“探索”到“推動(dòng)”再到“加快”，蹄疾步穩(wěn)、有序推進(jìn)。

《決定》沿用了2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的表述“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。后者在表述“新模式”前，用了“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度”一語(yǔ)，而《決定》提出“改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度”，則聚焦靶心、精準(zhǔn)瞄向“相關(guān)基礎(chǔ)性制度”中最關(guān)鍵、最核心的融資和銷(xiāo)售兩大目標(biāo)。

我們知道，商品房銷(xiāo)售制度包括商品房預(yù)售制度和商品房現(xiàn)售制度兩大部分。商品房預(yù)售制度是指將規(guī)劃擬建或在建的商品期房作為標(biāo)的物，確立房企與購(gòu)房者交易關(guān)系，并向購(gòu)房者收取首付款（或定金）的銷(xiāo)售制度。商品房現(xiàn)售制度是指將建成完工后的商品現(xiàn)房（或二手房）作為標(biāo)的物，確立房企（或賣(mài)方）與購(gòu)房者交易關(guān)系的銷(xiāo)售制度。由于在該制度下，買(mǎi)賣(mài)雙方“一手錢(qián)一手貨”，所見(jiàn)即所得，因此人們將其稱之為“現(xiàn)房銷(xiāo)售制”。

商品房預(yù)售制度根據(jù)其商品房交付前后預(yù)售房?jī)r(jià)與首付款差額的付款方式安排不同，又可具體細(xì)分為以下兩種模式：

一種是購(gòu)房者預(yù)交首付款后，即借助住房金融系統(tǒng)，通過(guò)適當(dāng)?shù)闹贫劝才?，同時(shí)辦理房企預(yù)售房剩余價(jià)款（預(yù)售房?jī)r(jià)與首付款的差額，下同）收取和購(gòu)房者住房按揭貸款手續(xù)（需要在長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的約定期限內(nèi)分期償還銀行按揭貸款）。在這種模式下，由于房企預(yù)售房剩余價(jià)款收取和購(gòu)房者住房按揭貸款手續(xù)的辦理，是以購(gòu)房者需要一個(gè)3到5年的漫長(zhǎng)等待過(guò)程的“期房”（涉及遠(yuǎn)期合約）為前提條件的，故將這種銷(xiāo)售模式稱之為“期房預(yù)售制”。我國(guó)現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度實(shí)行的就是該模式。

另一種是購(gòu)房者預(yù)交首付款，待商品房完工交付后，再借助住房金融系統(tǒng)，通過(guò)適當(dāng)?shù)闹贫劝才?，同時(shí)辦理房企預(yù)售房剩余價(jià)款收取和購(gòu)房者住房按揭貸款手續(xù)。在這種模式下，由于房企預(yù)售房剩余價(jià)款收取和購(gòu)房者住房按揭貸款手續(xù)的辦理，是以購(gòu)房者得到合乎承諾條件的“現(xiàn)房”為前提條件的，故將這種銷(xiāo)售模式稱之為“現(xiàn)房預(yù)售制”。遺憾的是，我國(guó)幾乎從未實(shí)行過(guò)該模式。

我國(guó)為何偏愛(ài)“期房預(yù)售制”

如前所述，我國(guó)現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度實(shí)行的是“期房預(yù)售制”，而非“現(xiàn)房預(yù)售制”。我國(guó)之所以對(duì)“期房預(yù)售制”偏愛(ài)有加，其實(shí)也是一種無(wú)奈選擇—為了有效破除住房商品化初期房源供應(yīng)和開(kāi)發(fā)資金“雙緊缺”瓶頸。我國(guó)自1998年住房商品化啟動(dòng)迄今長(zhǎng)達(dá)20余年的時(shí)間里，由于城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)、家庭小型化、土地要素市場(chǎng)發(fā)育不成熟等原因，商品房市場(chǎng)一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)，尤其是大型和特大型城市供求矛盾更加突出。直至近年，供求關(guān)系出現(xiàn)由緊轉(zhuǎn)松跡象，這種狀況才有所緩解。

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，投資量大、建設(shè)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢，“期房預(yù)售制”無(wú)疑是根本破解開(kāi)發(fā)資金約束難題的有效途徑。事實(shí)上，偏愛(ài)“期房預(yù)售制”不僅符合房企的融資需求，而且也合乎購(gòu)房者的現(xiàn)實(shí)需要。因?yàn)樵诠┎粦?yīng)求伴隨房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的特定條件下，“通過(guò)預(yù)售鎖定價(jià)格要比購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房節(jié)省資金”確實(shí)可以給購(gòu)房者帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的好處。房企融資饑渴癥、購(gòu)房者心理預(yù)期，疊加房地產(chǎn)金融屬性，久而久之，“期房預(yù)售制”便陷入路徑依賴和鎖定效應(yīng)怪圈，以致進(jìn)入房地產(chǎn)發(fā)展新階段，也難以抑制其慣性沖動(dòng)，這也即《決定》不得不提出對(duì)其進(jìn)行調(diào)整的原因所在。

不過(guò)，偏愛(ài)“期房預(yù)售制”也是有代價(jià)的。只不過(guò)這種代價(jià)要么被快速發(fā)展階段的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期所掩蓋，要么推給社會(huì)最終由購(gòu)房者承擔(dān)。在“期房預(yù)售制”下，對(duì)于購(gòu)房者而言，將來(lái)房屋交付時(shí)是否合乎預(yù)購(gòu)時(shí)的承諾條件，還存在很多變數(shù)—購(gòu)房者幾乎為此承擔(dān)了爛尾、貨不對(duì)板、延期交付等全部風(fēng)險(xiǎn)。與此不同的是，在“現(xiàn)房預(yù)售制”下，則相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)能夠被購(gòu)房者自主鎖定。因?yàn)橹挥匈?gòu)房者得到合乎承諾條件的現(xiàn)房后才可辦理房企預(yù)售房剩余價(jià)款收取手續(xù)，否則還有“退貨”的機(jī)會(huì)。就此而言，前者重于房企融資功能而輕于購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)，而后者則做到了兩者間的統(tǒng)籌兼顧和利益平衡。

偏愛(ài)“期房預(yù)售制”的結(jié)果，誘使其成為房地產(chǎn)“三高”的幫兇。美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯圖爾特·邁爾斯曾對(duì)此有過(guò)形象的描述：有形資產(chǎn)在破產(chǎn)后容易轉(zhuǎn)讓，無(wú)形資產(chǎn)則難以轉(zhuǎn)賣(mài)，因而資本密集企業(yè)破產(chǎn)成本低，無(wú)形資產(chǎn)密集企業(yè)破產(chǎn)成本高，導(dǎo)致前者的最優(yōu)負(fù)債率高于后者。而房企的基本特征又使其最優(yōu)負(fù)債率高于其他行業(yè)，尤其是在房?jī)r(jià)預(yù)期上漲期間，提高負(fù)債率成為房企提高投資回報(bào)率的最優(yōu)路徑。這也即米勒-莫迪利亞安尼模型所表達(dá)的 “企業(yè)資本結(jié)構(gòu)影響企業(yè)總價(jià)值， 負(fù)債經(jīng)營(yíng)能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)節(jié)稅效應(yīng)”的基本涵義?！捌诜款A(yù)售制”無(wú)疑為房企加杠桿打開(kāi)了方便之門(mén)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)商品房預(yù)售面積（“期房預(yù)售制”）占總銷(xiāo)售總面積的比重一直保持在75%以上，其中，2019年、2020年和2021年分別達(dá)到87.9%、89.8%和89.6%。房企通過(guò)“期房預(yù)售制”獲得購(gòu)房者購(gòu)房?jī)r(jià)款，成為它們的零成本開(kāi)發(fā)資金，大大降低了房企的自有資金門(mén)檻，這在客觀上對(duì)房地產(chǎn)“三高”又起到了推波助瀾的作用。

可見(jiàn)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，尋求房企融資與購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)兩者間的平衡點(diǎn)，為房地產(chǎn)降“三高”，應(yīng)從改革現(xiàn)行商品房預(yù)售制度做起，盡快創(chuàng)造條件實(shí)現(xiàn)“期房預(yù)售制”向“現(xiàn)房預(yù)售制”轉(zhuǎn)型，最終取消“期房預(yù)售制”。與此同時(shí)，還應(yīng)積極推動(dòng)實(shí)施“現(xiàn)房銷(xiāo)售制”，加快形成“現(xiàn)房預(yù)售制”和“現(xiàn)房銷(xiāo)售制”嚙合互補(bǔ)、協(xié)同發(fā)展的新格局。

“期房預(yù)售制”隱藏和誘發(fā)風(fēng)險(xiǎn)隱患

不可否認(rèn)，實(shí)行“期房預(yù)售制”對(duì)于有效籌集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展確實(shí)起到了重要的支撐作用，但也由此隱藏和誘發(fā)諸多風(fēng)險(xiǎn)隱患。這里的隱藏風(fēng)險(xiǎn)隱患，是指被房地產(chǎn)黃金時(shí)代持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)預(yù)期所掩蓋的風(fēng)險(xiǎn)隱患。隨著近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期，這些隱藏的風(fēng)險(xiǎn)隱患才被逐漸暴露出來(lái)。我國(guó)學(xué)術(shù)界有關(guān)房地產(chǎn)“灰犀?！钡脑溵o并非空穴來(lái)風(fēng)，“期房預(yù)售制”的“催化”作用難咎其責(zé)。

其一，喚醒“灰犀牛”。2020年以來(lái)，從福晟、泰禾、華夏幸福，到恒大等標(biāo)桿房企，均不同程度地出現(xiàn)了債務(wù)危機(jī)，導(dǎo)致不少樓盤(pán)出現(xiàn)“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)，并波及金融系統(tǒng)引發(fā)土地開(kāi)發(fā)貸款、住房開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭房貸風(fēng)險(xiǎn)。為了及時(shí)防范和化解這些風(fēng)險(xiǎn)，整個(gè)社會(huì)都為之付出了沉重代價(jià)。部分房企的“暴雷”已經(jīng)證實(shí)，在“期房預(yù)售制”下，稍有不慎，就有可能喚醒“灰犀牛”。因?yàn)椤盎蚁！钡尼j釀和積聚，在很大程度上就直接或間接地源自“期房預(yù)售制”。

其二，擾亂市場(chǎng)秩序?！捌诜款A(yù)售制”是催生不具備資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商的制度性誘因。在房地產(chǎn)黃金時(shí)代巨大利益的誘惑下，一些不具備資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商通過(guò)掛靠房企獲得后者的信用和資質(zhì)條件從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房企也通過(guò)收取不菲的掛靠費(fèi)而迅速擴(kuò)大其收益渠道。一旦出了問(wèn)題（如房?jī)r(jià)下行），那些不具備資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商不會(huì)、也沒(méi)有能力承擔(dān)責(zé)任，由于它們并非真正意義上的市場(chǎng)主體，相關(guān)遺留問(wèn)題自然也就甩給了被掛靠房企，給后者的聲譽(yù)和財(cái)產(chǎn)安全帶來(lái)重大損失。這表面上看似管理問(wèn)題，而實(shí)質(zhì)上則是“期房預(yù)售制”下利益誘惑的導(dǎo)火索問(wèn)題。即使在所謂的“暴利”時(shí)代，仍不乏拿錢(qián)跑路的案例，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，更有甚者，還會(huì)由此誘發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。

其三，助長(zhǎng)投機(jī)“炒作”行為?！捌诜款A(yù)售制”是誘發(fā)房地產(chǎn)套期保值、投機(jī)“炒作”盛行的元兇。囤積居奇就是一種典型的人為“捂”住市場(chǎng)有效供給的投機(jī)行為，其結(jié)果必然導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能失靈（類似于壟斷條件下的定價(jià)機(jī)制）。這種被扭曲了的價(jià)格在生產(chǎn)周期長(zhǎng)、具有投資屬性（非真實(shí)需求）、無(wú)替代性或替代性差的情形下，必然出現(xiàn)價(jià)格愈高需求愈旺的反供求規(guī)律現(xiàn)象。

隨著被扭曲了的價(jià)格信號(hào)的引導(dǎo)和資本市場(chǎng)“反饋回路”機(jī)制的作用，房產(chǎn)“泡沫”越吹越大，極端情況下，市場(chǎng)機(jī)制將以一種可怕的方式出清，嚴(yán)重者甚至危及整個(gè)金融經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)安全。正如價(jià)值投資奠基人本杰明●格雷厄姆在他的《聰明的投資者》一書(shū)中所警示的那樣，“所有成本都可以通過(guò)貸款支付，開(kāi)發(fā)商可以一文錢(qián)不投而獲得整個(gè)資產(chǎn)，……整個(gè)房地產(chǎn)參與各方都缺乏原則、洞察力和起碼的常識(shí)，以至于整個(gè)行業(yè)日益膨脹，并最終毀于一旦”。如此看來(lái)，2021年和2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在表述“新模式”前，都用了“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”一語(yǔ)，這顯然是有深意的。

其四，損害購(gòu)房者權(quán)益。“期房預(yù)售制”下以“期房”為標(biāo)的物的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于涉及遠(yuǎn)期房?jī)r(jià)漲跌預(yù)期問(wèn)題，一旦出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期壓力加大情形，在巨大的利益誘導(dǎo)下，不可避免地出現(xiàn)人為毀約現(xiàn)象。因?yàn)檫@時(shí)房企的最優(yōu)策略是，故意拖延工期和交房時(shí)間，想方設(shè)法人為毀約（因按預(yù)售時(shí)的價(jià)格交房，開(kāi)發(fā)商寧愿退回首付款、按揭付款和相應(yīng)利息），給購(gòu)房者造成重大損失。因?yàn)檫@時(shí)的購(gòu)房者已失去了在“期房預(yù)售制”下按原房?jī)r(jià)重新選擇的機(jī)會(huì)，并因之承擔(dān)了高房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)成本（延期重新選擇購(gòu)房的機(jī)會(huì)成本）。

推動(dòng)“期房預(yù)售制”向“現(xiàn)房預(yù)售制”轉(zhuǎn)型

推動(dòng)“期房預(yù)售制”向“現(xiàn)房預(yù)售制”轉(zhuǎn)型，形成“現(xiàn)房預(yù)售制”和“現(xiàn)房銷(xiāo)售制”各司其職、各盡其責(zé)，協(xié)同發(fā)展的新格局，是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)在要求。

目前，“現(xiàn)房預(yù)售制”是西方發(fā)達(dá)國(guó)家普遍實(shí)行的一種商品房銷(xiāo)售制度。西方發(fā)達(dá)國(guó)家之所以對(duì)該模式情有獨(dú)鐘，根本原因就在于它們進(jìn)入后工業(yè)社會(huì)、城市化率達(dá)到80%以上的穩(wěn)定結(jié)構(gòu)后所表現(xiàn)出來(lái)的人口結(jié)構(gòu)、住房結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等特征在房地產(chǎn)領(lǐng)域里的“映射”—商品房市場(chǎng)已跨越交易活躍期，進(jìn)入供過(guò)于求“按需定制”的冰河期。這時(shí)的“現(xiàn)房預(yù)售制”，事實(shí)上已經(jīng)被鍛造成了一種用于防范和化解房地產(chǎn)“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)的“自動(dòng)穩(wěn)定器”機(jī)制。如加拿大、澳大利亞等國(guó)家在房屋設(shè)計(jì)圖紙獲得審批后即可預(yù)售，只有預(yù)售到規(guī)定的數(shù)量后才能建造；否則，政府不允許開(kāi)工，銀行也不敢發(fā)放貸款。

在這種意義上，“自動(dòng)穩(wěn)定器”不僅被賦予了洞悉商品房市場(chǎng)購(gòu)房者真實(shí)需求的“調(diào)查問(wèn)卷”的功能，同時(shí)還扮演了宏觀統(tǒng)籌房屋投資結(jié)構(gòu)與最大滿足購(gòu)房者需求匹配度的“校準(zhǔn)儀”角色。也就是說(shuō)，當(dāng)預(yù)售達(dá)不到規(guī)定的數(shù)量時(shí)，就要根據(jù)市場(chǎng)反饋的信息及時(shí)對(duì)規(guī)劃和設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整，以最大限度滿足市場(chǎng)需求作為房屋投資的出發(fā)點(diǎn)和歸宿。

迄今為止，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)生根本性變化，商品房市場(chǎng)已告別供不應(yīng)求時(shí)代，進(jìn)入供不應(yīng)求向供求平衡過(guò)渡的新階段，整體上尚未跨越交易活躍期，進(jìn)入供過(guò)于求“按需定制”的冰河期。但短期的、局部性的結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，如存在局部性的商品房結(jié)構(gòu)性過(guò)剩（人口凈流出城市和小城鎮(zhèn)）與短缺（人口凈流入大型和特大型城市）并存現(xiàn)象。該階段的基本特征是，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期逐漸減弱，房?jī)r(jià)總體趨于穩(wěn)定，住房商品化初期的資金約束瓶頸已基本破除。這無(wú)疑為“期房預(yù)售制”向“現(xiàn)房預(yù)售制”轉(zhuǎn)型提供了基礎(chǔ)條件。

本質(zhì)上，“現(xiàn)房預(yù)售制”和“現(xiàn)房銷(xiāo)售制”互為補(bǔ)集，也即兩者間是一種互補(bǔ)關(guān)系，前者的適用范圍是后者所不能覆蓋的范圍。同樣，后者的適用范圍也是前者所不能覆蓋的范圍。

由上所述，“現(xiàn)房預(yù)售制”僅限于房地產(chǎn)供求關(guān)系松平衡或出現(xiàn)局部性的商品房結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的人口凈流出城市和小城鎮(zhèn)中的新開(kāi)發(fā)商品房，不適宜存量房和二手房。讓“現(xiàn)房預(yù)售制”充當(dāng)“校準(zhǔn)儀”角色和發(fā)揮“自動(dòng)穩(wěn)定器”作用，實(shí)現(xiàn)以人定房、以房定地、以房定錢(qián)，以有效防范因盲目投資而導(dǎo)致的商品房供過(guò)于求式“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)。

為了穩(wěn)妥推進(jìn)“現(xiàn)房預(yù)售制”轉(zhuǎn)型，還應(yīng)同步解決以下兩大問(wèn)題：一是降低首付款比例。2024年5月17日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知》規(guī)定，首套房最低首付比例調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付比例調(diào)整為不低于25%?；跇?gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、弱化房地產(chǎn)融資功能、維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的視角，該比例還是明顯過(guò)高，應(yīng)進(jìn)一步下調(diào)至5%左右的水平。在美國(guó)，很多州都將該比例控制在1%至3%之間；在法國(guó)，該比例的上限也只有5%。之所以如此之低，原因其實(shí)很簡(jiǎn)單，首付款不是用來(lái)融資的，而是用來(lái)作為購(gòu)房者無(wú)故毀約風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)盅航鸬?。二是?qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管。應(yīng)通過(guò)健全監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)體系，完善配套政策措施，嚴(yán)厲各方責(zé)任，建立信息共享機(jī)制等，將落腳點(diǎn)放在有效遏制房企向購(gòu)房者轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)上。

加快推動(dòng)實(shí)施“現(xiàn)房銷(xiāo)售制”

目前，我國(guó)“現(xiàn)房銷(xiāo)售制”的適用范圍較廣，除了大量的存量房和二手房外，還包括房地產(chǎn)供求關(guān)系緊平衡或出現(xiàn)局部性的商品房結(jié)構(gòu)性短缺的人口凈流入大型和特大型城市中的新開(kāi)發(fā)商品房，但不適宜房地產(chǎn)供求關(guān)系松平衡或出現(xiàn)局部性的商品房結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的人口凈流出城市和小城鎮(zhèn)中的新開(kāi)發(fā)商品房。因?yàn)樵诓贿m宜的范圍內(nèi)，雖然“一手錢(qián)一手貨”的交易機(jī)制不會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)隱患，但由于缺失“校準(zhǔn)儀”和“自動(dòng)穩(wěn)定器”功能，無(wú)法避免供過(guò)于求式“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)。

2023年末，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到66.2%，但戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有48%。根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，2020年我國(guó)家庭戶住房自有率達(dá)到73.8%，高于60%左右的世界平均水平。透過(guò)這兩組數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，未來(lái)城鎮(zhèn)化發(fā)展、剛需下降與二手房存量巨大并存，市場(chǎng)交易活躍度不會(huì)減弱，但滿足剛需將更多地轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)?！艾F(xiàn)房銷(xiāo)售制”發(fā)展空間廣闊。

在適宜采用“現(xiàn)房銷(xiāo)售制”的情況下，購(gòu)房者“用貨幣換取房產(chǎn)”的做法，更為安全、可靠、便捷、高效。相比之下，通過(guò)簽訂遠(yuǎn)期合約來(lái)等待一個(gè)尚未完工的商品房的做法顯得多此一舉。當(dāng)下，“現(xiàn)房銷(xiāo)售制”應(yīng)用場(chǎng)景豐富，適用條件完備，正是積極推廣實(shí)施的好時(shí)機(jī)。

一是轉(zhuǎn)軌成本低。對(duì)于“現(xiàn)房銷(xiāo)售制”本身來(lái)說(shuō)，與其說(shuō)是轉(zhuǎn)軌成本，倒不如說(shuō)是“期房預(yù)售制”融資壓力測(cè)試成本。至于由此帶來(lái)的房企流動(dòng)性壓力問(wèn)題，完全可以借助住房金融系統(tǒng)或常態(tài)化“白名單”融資協(xié)調(diào)機(jī)制得以解決。

二是有經(jīng)驗(yàn)可循。早在2020年3月，海南就成為全國(guó)第一個(gè)在全省落地“現(xiàn)房銷(xiāo)售制”的省份，2020至2022年，海南現(xiàn)房銷(xiāo)售占比分別為20%、24%和39%。目前，北京、杭州、濟(jì)南、西安、福州、合肥等城市也先后加入到“現(xiàn)房銷(xiāo)售制”隊(duì)伍。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，近三年來(lái)，我國(guó)的現(xiàn)房銷(xiāo)售面積占比從13.0%上升至22.5%。

三是短期有空間。中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年5月末，50個(gè)代表城市商品住宅可售面積短期庫(kù)存出清周期為21.3個(gè)月。其中，三、四線代表城市出清周期為30.7個(gè)月。短期庫(kù)存去化壓力巨大。無(wú)論購(gòu)房者是個(gè)人還是企業(yè)（保障房以購(gòu)代建），為庫(kù)存去化減壓，唯“現(xiàn)房銷(xiāo)售制”能堪大任。

（楊孟著為民建湖南省財(cái)政與金融委員會(huì)委員。責(zé)任編輯/王茅）