房地產(chǎn)“止跌”后，如何真正“回穩(wěn)”

始于9月29日的新一輪樓市新政，已過去一個月了。這期間，政策部署上的最大特征就是“不間斷”，即一邊落實存量政策，一邊推出增量政策，循環(huán)往復(fù)形成政策“組合拳”效應(yīng)。9月29—30日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部署一線城市松綁“四限”（限購、限貸、限售和限價）后，近一個月相繼有20多個省份、100多個城市出臺了供給端紓困行業(yè)、需求端激活市場的一攬子政策。10月18日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等五部委又提出“四個取消、四個降低、兩個增加”的新政。

從實地調(diào)研來看，政策利好持續(xù)和疊加釋放，產(chǎn)生了非常好的效果。從當前的市場數(shù)據(jù)看，可以用“火爆”來形容。據(jù)樂有家研究中心監(jiān)測，截至10月22日，10月份深圳市新房住宅累計認購達到8405套，全月將超過1萬套，接近過去10多年繁榮期的水平；根據(jù)廣州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局的消息，截至10月21日，廣州新房住宅認購達7680套，較9月全月增長48.7％。10月前三周，廣州二手住宅交易已超過7000套，全月可能要突破1萬套，也是今年以來單月第三次過萬套。根據(jù)鏈家的數(shù)據(jù)，10月份北京和上海二手住房交易將達到2.5萬套左右，為近三年來最高或次高水平。

銷售市場的火熱，傳導至土地市場。近期，杭州、廣州等地相繼出現(xiàn)新高的地塊。9月29日，廣州市天河區(qū)臨近珠江新城的面粉廠地塊開拍。經(jīng)過5個小時148輪競價，該地塊最終以樓面價66957元/平方米、溢價率33.35％創(chuàng)下廣州天河區(qū)的單價新高；10月22日，杭州錢江新城二期核心地塊出讓，吸引央國企和實力民企參拍。經(jīng)過77輪角逐，綠城以樓面價50717元/平方米，溢價率28.5％獲得，再次刷新杭州單價新高。

在中央明確了房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”的新基調(diào)后，紓困政策頻繁且力度較大。因此，從10月份的數(shù)據(jù)來看，此輪商品房市場的反彈力度必然會明顯大于“5·17”后以及更早的去年8月底推出“認房不認貸”后的市場表現(xiàn)。而且，10月18日五部委明確了新的增量政策，一是城中村改造要實施100萬套貨幣化安置，二是今年年底前“白名單”項目信貸審批通過規(guī)模要從目前的2.23萬億元增長到4萬億元，意味著年底前還要增加1.77萬億元的開發(fā)貸款審批。

考慮到這些政策的效應(yīng)有滯后性，加上管理層明確后續(xù)城中村改造實施貨幣化安置的規(guī)模還可以擴大，專項債、再貸款、專項貸款等扶持存量土地和房產(chǎn)盤活，減免稅收和下調(diào)貸款利率（含商貸和公積金貸款）以降低住房交易成本等方面的政策還在儲備，后面還會有增量政策推出等，預(yù)計這一輪政策的邊際效應(yīng)會順延至年底。再考慮到開發(fā)商年底業(yè)績沖擊，以及“白名單”信貸審批額度增加將推動保交房，四季度商品房銷售相比三季度料會有明顯好轉(zhuǎn)。

根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2023年重點30個城市二手住房交易面積創(chuàng)歷史新高，同比增長33％，今年1—8月份同比僅下滑2.3％，依舊在高位，占全部住房交易面積的比例從去年的56％上升到61.5％。未來，住房需求的主體是新市民、外來人口，他們將主要轉(zhuǎn)向二手住房市場，越來越多的改善型需求也轉(zhuǎn)向二手住房市場。存量時代來臨的背景下，新房和二手住房加總的交易規(guī)模開始止跌回穩(wěn)。

不過，止跌回穩(wěn)的任務(wù)比較艱巨。一方面，供求關(guān)系出現(xiàn)重大變化，收入、就業(yè)的基本面支撐還需要夯實，居民對房地產(chǎn)的預(yù)期一時難以扭轉(zhuǎn)；另一方面，熱點城市企穩(wěn)回升更加顯著，而部分二線和廣大三四線城市交易回升不明顯，與這些城市政策紓困的空間小、消費潛力小等有關(guān)。同時，盡管增量政策落地，但不管是存量土地盤活和再出讓，還是城中村改造貨幣化安置，如果堅持資金大平衡，不增加地方債務(wù)等硬性規(guī)則，有多少項目能落地仍有不確定性。

另外，無論新房或二手住房市場，“以價換量”帶動促銷仍是主旋律。比如，近期深圳新房市場誕生的兩個“日光盤”均是如此。當然，政策導向是止跌回穩(wěn)，而非止跌反彈。這意味著，目標是不要大幅度下跌，而不是不尊重供求關(guān)系的市場規(guī)律，硬要讓市場再次繁榮。由此，短期實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，就是政策想要看到的。后續(xù)政策不斷出臺和疊加，這個任務(wù)一定能實現(xiàn)。從中長期來看，政策開始轉(zhuǎn)向修復(fù)基本面，這也是此輪政策的一大特色，即不像過去一樣通過上項目、拉投資來救市。

只有通過逐漸修復(fù)基本面、扭轉(zhuǎn)預(yù)期，推動政府、市場、百姓形成共識，從而將我國市場廣闊、經(jīng)濟韌性強、潛力大的優(yōu)勢發(fā)揮出來，房地產(chǎn)行業(yè)和市場才能真正企穩(wěn)。