房地產(chǎn)發(fā)展新模式呼喚商品房預(yù)售制度變革

房地產(chǎn)業(yè)是我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，是推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的內(nèi)在要求。近年來，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，住房商品化改革初期沿用至今的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式日漸暴露其弊端，為推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展帶來嚴(yán)重掣肘。我國房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入新的發(fā)展階段，新發(fā)展階段呼喚發(fā)展新模式。黨的二十屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》（以下簡稱“《決定》”）提出，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，“改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度”。這意味著，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，需同步建立完善與之相匹配的融資、銷售、財稅、土地等基礎(chǔ)性制度。其中銷售制度處于樞紐地位，它上聯(lián)企業(yè)融資和銀行開發(fā)貸款，中聯(lián)預(yù)售資金監(jiān)管，下聯(lián)購房者按揭貸款和權(quán)益保護(hù)，是基礎(chǔ)性制度安排中的重中之重?！稕Q定》之所以強(qiáng)調(diào)改革商品房預(yù)售制度，根本原因就在這里。房地產(chǎn)發(fā)展新模式呼喚商品房預(yù)售制度變革。

發(fā)展新模式呼喚銷售制度變革

2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“探索新的發(fā)展模式”。2022年和2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會議對此的表述是“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”和“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。從“探索”到“推動”再到“加快”，蹄疾步穩(wěn)，有序推進(jìn)。

《決定》沿用了2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會議的表述“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。后者在表述“新模式”前，用了“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度”（包括融資、銷售、財稅、土地等制度）一語，而《決定》提出的“改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度”，則聚焦靶心，精準(zhǔn)瞄向“相關(guān)基礎(chǔ)性制度”中最關(guān)鍵最核心的“融資和銷售”兩大目標(biāo)。

商品房預(yù)售制度作為商品房銷售制度的兩大組成部分之一，與之相對應(yīng)的是商品房現(xiàn)售制度（我們將其稱之為“現(xiàn)房銷售制”）。商品房預(yù)售制度是指將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱“房企”）規(guī)劃擬建或在建的商品房提前確立為雙方交易關(guān)系，并向購房者收取首付款或定金的商品房銷售制度。該制度根據(jù)商品房交付前后預(yù)售房價與首付款差額的付款安排不同，又具體細(xì)分為以下兩種模式：

一種是購房者支付首付款后，借助住房金融系統(tǒng)，通過適當(dāng)?shù)闹贫劝才?，房企獲得預(yù)售房剩余價款（預(yù)售房價與首付款的差額，下同），購房者則需要在長達(dá)數(shù)十年的約定期限內(nèi)分期償還銀行住房按揭貸款。在這種模式下，購房者與房企之間的關(guān)系并非“一手錢一手貨”的關(guān)系，而是一個需要漫長等待的遠(yuǎn)期合約關(guān)系，因而我們將這種模式稱之為“期房預(yù)售制”。我國的商品房預(yù)售制度實(shí)行的就是該模式。

另一種是購房者支付首付款后，待商品房完工交付購房者后再借助住房金融系統(tǒng)，同時辦理房企預(yù)售房剩余價款收取和購房者住房按揭貸款手續(xù)。在這種模式下，購房者只有得到合乎承諾條件的現(xiàn)房后，才可辦理房企預(yù)售房剩余價款收取手續(xù)，因而我們將這種模式稱之為“現(xiàn)房預(yù)售制”。遺憾的是，我國幾乎從未實(shí)行過該模式。

我國為何偏愛“期房預(yù)售制”

我國之所以偏愛“期房預(yù)售制”，這顯然跟住房商品化初期房源供應(yīng)和建設(shè)開發(fā)資金“雙緊缺”直接相關(guān)。我國自1998年住房商品化啟動迄今長達(dá)二十余年的時間里，由于城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)、家庭小型化、土地要素市場發(fā)育不成熟等原因，商品房市場一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)（尤其是大型和特大型城市供求矛盾更加突出），直至近年，供求關(guān)系出現(xiàn)由緊轉(zhuǎn)松跡象，這種狀況才有所緩解。

實(shí)行“期房預(yù)售制”，說白了其實(shí)也是一種無奈選擇。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，投資量大，建設(shè)周期長，資金周轉(zhuǎn)慢，在我國住房商品化初期階段，為了有效破解資金約束壓力這一最大難題，便催生出了“期房預(yù)售制”。在當(dāng)時條件下，實(shí)行該模式不僅符合房企的融資需求，而且也合乎購房者的現(xiàn)實(shí)需要。對于后者，他們“通過預(yù)售鎖定價格要比買現(xiàn)房節(jié)省資金”確實(shí)可以得到實(shí)實(shí)在在的好處（供不應(yīng)求時代房價上漲預(yù)期明顯）。

不過，偏愛“期房預(yù)售制”也是有代價的。只不過這種代價要么被快速發(fā)展階段的房價上漲預(yù)期所掩蓋，要么推給社會，最終由購房者承擔(dān)。在“期房預(yù)售制”下，購房者支付房屋全部價款后得到的只是期房，將來房屋交付時是否合乎預(yù)購時的承諾條件，還存在很多變數(shù)——購房者幾乎為此承擔(dān)了爛尾、貨不對板、延期交付等全部風(fēng)險。與此不同的是，在“現(xiàn)房預(yù)售制”下，則風(fēng)險能夠被購房者自主鎖定。因?yàn)橹挥匈彿空叩玫胶虾醭兄Z條件的現(xiàn)房后才能辦理預(yù)售房剩余價款收取等手續(xù)，否則便無條件“退貨”。就此而言，前者重于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資功能而輕于購房者權(quán)益保護(hù)，而后者則做到了兩者間的統(tǒng)籌兼顧和利益平衡。

偏愛“期房預(yù)售制”的結(jié)果，導(dǎo)致其成為推高房地產(chǎn)“三高”的幫兇。美國著名金融經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯圖爾特·邁爾斯早就指出，有形資產(chǎn)在破產(chǎn)后容易轉(zhuǎn)讓，無形資產(chǎn)則難以轉(zhuǎn)賣，因而資本密集企業(yè)破產(chǎn)成本低，無形資產(chǎn)密集企業(yè)破產(chǎn)成本高，導(dǎo)致前者的最優(yōu)負(fù)債率高于后者。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本特征又使其最優(yōu)負(fù)債率高于其他行業(yè)，尤其是在房價預(yù)期上漲期間，提高負(fù)債率成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高投資回報率的最優(yōu)路徑。這也即米勒·莫迪利亞安尼模型（美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家莫迪格利安尼和默頓·米勒所建立的公司資本結(jié)構(gòu)于市場價值不相干模型的簡稱）所描述的基本含義?！捌诜款A(yù)售制”無疑為房企加杠桿打開了方便之門。

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，我國“期房預(yù)售制”住宅銷售面積占住宅銷售總面積的比重一直保持在75%以上，其中，2019年、2020年、2021年則分別達(dá)到87.9%、89.8%、89.6%。購房者通過“期房預(yù)售制”將購房價款全部支付給房企，成為其無須支付成本的開發(fā)資金，大大降低了其自有資金門檻，這在客觀上對推高“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”又起到了推波助瀾的作用。

可見，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，尋求房企融資與購房者權(quán)益保護(hù)兩者間的平衡點(diǎn)，為房地產(chǎn)降“三高”，應(yīng)從改革現(xiàn)行商品房預(yù)售制度做起，盡快創(chuàng)造條件實(shí)現(xiàn)“期房預(yù)售制”向“現(xiàn)房預(yù)售制”轉(zhuǎn)型，并加快推動實(shí)施“現(xiàn)房銷售制”。

推動“期房預(yù)售制”

向“現(xiàn)房預(yù)售制”轉(zhuǎn)型

推動“期房預(yù)售制”向“現(xiàn)房預(yù)售制”轉(zhuǎn)型，形成“現(xiàn)房預(yù)售制”和“現(xiàn)房銷售制”各盡其職、各負(fù)其責(zé)、協(xié)同發(fā)展的格局，是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)在要求。

目前，“現(xiàn)房預(yù)售制”是西方發(fā)達(dá)國家普遍實(shí)行的一種商品房銷售制度。西方發(fā)達(dá)國家之所以普遍實(shí)行該模式，根本原因就在于它們進(jìn)入后工業(yè)社會、城市化率達(dá)到80%以上的穩(wěn)定結(jié)構(gòu)后所表現(xiàn)出來的人口結(jié)構(gòu)、住房結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等特征在房地產(chǎn)領(lǐng)域里的“映射”——商品房市場已跨越交易活躍期，進(jìn)入供過于求、“按需定制”的冰河期。這時的“現(xiàn)房預(yù)售制”，事實(shí)上被鍛造成了一種用于防范和化解房地產(chǎn)“爛尾”風(fēng)險的“自動穩(wěn)定器”的機(jī)制。如加拿大、澳大利亞等國家規(guī)定在房屋設(shè)計圖紙獲得審批后房屋即可預(yù)售，只有預(yù)售到規(guī)定的數(shù)量后才能建造。否則，政府不允許開工，銀行也不敢發(fā)放貸款。

在這種意義上，“自動穩(wěn)定器”不僅被賦予了洞悉商品房市場購房者真實(shí)需求的“調(diào)查問卷”的功能，同時還扮演了宏觀統(tǒng)籌房屋投資結(jié)構(gòu)與最大程度滿足購房者需求匹配度的“校準(zhǔn)儀”角色。也就是說，當(dāng)預(yù)售達(dá)不到規(guī)定的數(shù)量時，就要根據(jù)市場反饋的信息及時調(diào)整規(guī)劃和設(shè)計，以最大程度滿足市場需求作為房屋投資的出發(fā)點(diǎn)和歸宿。

迄今為止，我國房地產(chǎn)市場已發(fā)生根本性變化，商品房市場已告別供不應(yīng)求時代，進(jìn)入向供求平衡過渡的新階段，整體上尚未跨越交易活躍期，進(jìn)入供過于求、“按需定制”的冰河期。但短期的、局部性的結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，如存在局部性的商品房結(jié)構(gòu)性過剩（人口凈流出的城市和小城鎮(zhèn)）與短缺（人口凈流入的大型和特大型城市）并存現(xiàn)象。該階段的基本特征是，房價上漲預(yù)期逐漸減弱，房價總體趨于穩(wěn)定，住房商品化初期的資金約束“瓶頸”已基本破除。這無疑為“期房預(yù)售制”向“現(xiàn)房預(yù)售制”轉(zhuǎn)型提供了基礎(chǔ)條件。

由上所述，“現(xiàn)房預(yù)售制”僅限于房地產(chǎn)供求關(guān)系松平衡或出現(xiàn)局部性的商品房結(jié)構(gòu)性過剩的人口凈流出城市和小城鎮(zhèn)中的新開發(fā)商品房，不適用于存量房和二手房。讓“現(xiàn)房預(yù)售制”充當(dāng)“校準(zhǔn)儀”角色和發(fā)揮“自動穩(wěn)定器”作用，實(shí)現(xiàn)以人定房、以房定地、以房定錢，以有效防范因盲目投資而導(dǎo)致的商品房供過于求式“爛尾”風(fēng)險。

實(shí)行“現(xiàn)房預(yù)售制”時，還應(yīng)同步解決以下兩大問題。一是降低首付款比例。2024年5月17日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》規(guī)定，首套房最低首付比例調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付比例調(diào)整為不低于25%?；跇?gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、弱化房地產(chǎn)融資功能、維護(hù)購房者權(quán)益的視角，該比例還是明顯過高，應(yīng)進(jìn)一步下調(diào)至5%左右的水平。在美國，很多州都將該比例控制在1%至3%之間；在法國，該比例的上限也只有5%。之所以如此之低，原因其實(shí)很簡單，首付款不是用來融資的，而是用來作為購房者無故毀約風(fēng)險補(bǔ)償?shù)盅航鸬?。二是?qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管。應(yīng)通過健全監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)體系，完善配套政策措施，嚴(yán)厲各方責(zé)任，建立信息共享機(jī)制等，將落腳點(diǎn)放在有效遏制房企向購房者轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險上。

加快推動實(shí)施“現(xiàn)房銷售制”

目前，我國“現(xiàn)房銷售制”的適用范圍較廣，除了大量的存量房和二手房外，還包括房地產(chǎn)供求關(guān)系緊平衡或出現(xiàn)局部性的商品房結(jié)構(gòu)性短缺的人口凈流入大型和特大型城市中的新開發(fā)商品房，但不適用于房地產(chǎn)供求關(guān)系松平衡或出現(xiàn)局部性的商品房結(jié)構(gòu)性過剩的人口凈流出城市和小城鎮(zhèn)中的新開發(fā)商品房。因?yàn)樵诓贿m宜的范圍內(nèi)，雖然“一手錢一手貨”的交易機(jī)制不會給購房者帶來任何風(fēng)險，但由于缺失“校準(zhǔn)儀”和“自動穩(wěn)定器”功能，無法避免供過于求式“爛尾”風(fēng)險。

2023年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到66.2%，但戶籍人口城鎮(zhèn)化率不足50%。根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，2020年我國家庭戶住房自有率為73.8%，高于60%左右的世界平均水平。透過這兩組數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，未來城鎮(zhèn)化發(fā)展、剛需下降與二手房存量巨大并存，市場交易活躍度不會減弱，但滿足剛需將更多地轉(zhuǎn)向二手房市場?！艾F(xiàn)房銷售制”發(fā)展空間廣闊。

在適宜“現(xiàn)房銷售制”的情形下，購房者所見即所得，只需“一手錢一手貨”直接購買現(xiàn)房即可，而且可以“貨比三家”，安全、可靠、簡便、高效。反而通過簽訂一個遠(yuǎn)期合約來等待一個尚未完工的商品房的做法實(shí)屬多余。

當(dāng)下，“現(xiàn)房銷售制”應(yīng)用場景豐富，適用條件完備，正是積極推廣實(shí)施的好時機(jī)。

一是轉(zhuǎn)軌成本低。對于“現(xiàn)房銷售制”本身來說，與其說是轉(zhuǎn)軌成本，倒不如說是“期房預(yù)售制”融資壓力測試成本。至于由此帶來的房企流動性壓力問題，完全可以借助住房金融系統(tǒng)或常態(tài)化“白名單”融資協(xié)調(diào)機(jī)制得以解決。

二是有經(jīng)驗(yàn)可循。早在2020年3月，海南就成為全國第一個在全省落地“現(xiàn)房銷售制”的省份，2020至2022年，海南現(xiàn)房銷售占比分別為20%、24%和39%。目前，北京、杭州、濟(jì)南、西安、福州、合肥等城市也先后加入“現(xiàn)房銷售制”隊(duì)伍。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，近三年來，我國的現(xiàn)房銷售面積占比從13.0%上升至22.5%。

三是短期有空間。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2024年5月末，50個代表城市商品住宅可售面積短期庫存出清周期為21.3個月。其中，三四線代表城市出清周期為30.7個月。短期庫存去化壓力巨大。無論購房者是個人還是企業(yè)，為庫存去化減壓，唯“現(xiàn)房銷售制”能堪大任。