存量房貸利率，該降了？

近期存量房貸利率調整的話題引發(fā)市場熱議。

這始于8月30日彭博的一篇報道。據(jù)稱，客戶既可以與銀行重新協(xié)商房貸利率，也可以跨行“轉按揭”，即向其他銀行重新申請住房貸款，適用最新的房貸利率。隨后的一篇報道描寫了更詳細的細節(jié)。

9月初，網(wǎng)絡甚至誤傳招商銀行App在北京開始測試“存量房貸利率調整”功能。實際上，這項功能針對的是去年存量房貸利率調整，多家銀行App均有類似功能。

在市場的期待中，下調存量房貸利率卻是個涉及多方利益的復雜問題。

提前還貸，正成為“理財”

人們正通過提前還貸“用腳投票”，以減少利息支出。

今年6月，國泰君安宏觀研究團隊計算了居民早償率指標（CPR），以量化貸款人在規(guī)定期限內提前還款比例。2017年以來，CPR基本在20％左右波動，2024年2月以來，這一指標加速上行，4月達到37％的歷史高位，反映出居民提前還貸明顯增多。

國泰君安指出，2021年以前，居民提前還貸的主要因素是購房意愿強，二手房在交易前需要繳清貸款。2022年，央行連續(xù)下調5年LPR（貸款市場報價利率），貸款利率降至歷史低位，調降存量房貸利率政策尚未出現(xiàn)，新增個人住房貸款利率下降引發(fā)居民進行貸款置換，消費貸和經(jīng)營貸等替代性、低成本貸款容易獲得，導致居民提前還貸。

2021年以來，用消費貸、經(jīng)營貸違規(guī)置換房貸的情況便時有發(fā)生，當年深圳“深房理”炒房事件中經(jīng)營貸便扮演重要角色。如今，消費貸、經(jīng)營貸利率更是已經(jīng)進入“2字頭”。

不過，據(jù)國泰君安分析，最近一輪提前還貸潮的原因與此前不同，主要由“高收益資產(chǎn)荒”驅動?！爱斎狈ζ渌赏顿Y的高收益資產(chǎn)時，居民便有動力將流動性從低收益資產(chǎn)（如存款、股票）抽出，然后配置到提前還貸?！币簿褪钦f，當一方面市場上缺少可投資的高收益資產(chǎn)，另一方面存量房貸利率依然高企，居民甚至將提前還貸視為一種“理財”。

光大證券銀行業(yè)首席分析師王一峰曾在2022年11月發(fā)布的研報中測算，存量房貸絕大多數(shù)為2014年以后發(fā)放。其中，2017年至2021年的利率高位時期，存量房貸余額占比73％左右。當時加點幅度超過50BP的存量房貸占比高達64.4％。

盡管根據(jù)2023年8月底的政策，存量房貸利率已經(jīng)過一輪下調，平均降幅達75BP。但是增量房貸利率在過去一年大幅下調，增、存量房貸利差再度拉大。

2024年5月17日，中國人民銀行宣布調整商業(yè)性個人住房貸款利率政策，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，這是“517樓市新政”的核心內容。

目前，除北京、上海、深圳三座一線城市未取消房貸利率下限，其余城市首套和二套房貸利率下限均已取消。北京2023年年底以來，已經(jīng)兩次下調房貸利率下限，首套房貸利率下限已經(jīng)從此前的LPR+55BP下調至LPR-45BP，加點幅度累計下降100BP。5月底，同屬一線城市的廣州宣布取消房貸利率下限。此外，2024年2月和7月，央行兩次引導5年期及以上LPR下行累計35BP。

取消或大幅下調房貸利率下限、下調5年期及以上LPR，這兩方面因素導致增量房貸利率加速下行。央行數(shù)據(jù)顯示，2023年二季度，全國新發(fā)放房貸加權平均利率為4.11％，至2024年二季度已降至3.45％。

而據(jù)野村中國首席經(jīng)濟學家陸挺測算，2023年存量房貸利率平均下調73BP之后，估計目前的存量房貸利率平均在4.5％左右，與增量房貸利差大概在90BP—130BP。

以北京首套房為例，目前增量房貸利率為3.4％，存量房貸利率高至4.75％，兩者利差達135BP。主流城市首套房利率普遍降至“3字頭”，像廣州這樣一線城市的部分銀行甚至降至3％以下。

增、存量房貸利差與房貸利率定價方式有關。房貸利率的定價方式主要有兩種，一是固定利率模式，二是LPR與加點組成的浮動利率模式。據(jù)央行貨幣政策司司長鄒瀾此前披露，99％的房貸定價采用浮動利率機制。

“盡管房貸利率下調，但是存量房貸利率還在高位，浮動利率模式只能等到明年1月調整，而且只能下調今年內LPR降低的部分，加點部分不能調整，這導致存量房貸高利率的特性非常突出，加之近期存款利率、理財利率迅速走低，構成提前還貸的根源?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國新聞周刊》。

因此“517樓市新政”后，各座城市加點幅度大幅下調，新舊房貸利差再次走闊。當前情況與2023年年中較為相似，當時增、存量房貸利差亦達到100BP左右。

2023年8月31日，央行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱《通知》），明確符合條件的存量首套房借款人可與承貸金融機構協(xié)商降低利率。

如今，增、存量房貸利差再次被拉開到100BP左右。李宇嘉認為，近期銀行存款利率下調，以及央行公開市場操作利率同樣下調，商業(yè)銀行資金端成本迅速下降，這為存量房貸利率下調打開空間。

但是，這一次銀行正在承受更大壓力。

銀行的多重兩難

截至今年6月末，全國個人住房貸款余額為37.79萬億元，同比下降2.1％，較2023年末減少約4100億元。中報數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，中國銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行等多家上市銀行個人住房貸款余額下降，如興業(yè)銀行房貸余額下降超100億元。

當前，提前還貸并不容易。大部分銀行申請?zhí)崆斑€貸需要等待一個月，甚至長達三個月。部分中小銀行對提前還貸次數(shù)有限制，更有銀行一年只能申請一次。

銀行希望延緩“提前還貸”，不希望個人住房貸款這樣的優(yōu)質資產(chǎn)迅速流失，下調存量房貸利率被認為有助于此。但是，銀行面臨凈息差收窄壓力，存量房貸利率每調整1BP，都意味真金白銀的損失。銀行也面臨兩難。

據(jù)中國銀行研究院此前測算，假設存量房貸利率下調50BP，則將導致銀行凈息差降低7BP，營業(yè)收入下降3％，凈利潤減少6％。2024年第二季度，商業(yè)銀行凈息差為1.54％，同比下降20BP，已經(jīng)降至有統(tǒng)計以來最低水平。

也就是說，除非存款成本有同等甚至超額下調，否則銀行，尤其是存量房貸占比較高的銀行，會面臨更大的壓力。2024年上半年，多家銀行營收、利潤均出現(xiàn)負增長，便與凈息差承壓有關。

交通銀行副行長周萬阜表示，2023年存量房貸利率下調，2024年“517新政”和LPR兩次下調等因素對銀行凈息差的影響將在下半年持續(xù)顯現(xiàn)。同時，當前存款定期化、長期化趨勢沒有得到緩解，一定程度上影響了負債成本下行幅度?！皬娜陙砜矗覀兊哪繕耸且３謨粝⒉罨痉€(wěn)定，并力求邊際改善，要做到這一點有難度、有挑戰(zhàn)?！?/p>

簡言之，一方面，像個人住房貸款這樣優(yōu)質資產(chǎn)的利率在降低，銀行收益更少；另一方面，人們希望通過定期化、長期化存款獲得更多利息，銀行所付利息更多，一減一增，銀行收入與利潤自然承壓。

“大家都在硬扛?！庇泄煞葜沏y行個人信貸部門人士向記者感慨。

壓低存款利率顯然是應對如此壓力的方式之一。也正是在去年下調存量房貸利率后，調降存款利率、停售大額存單、治理手工補息等相繼發(fā)生。2022年9月以來，六大國有銀行5次調降存款利率，3次發(fā)生在2023年8月底下調存量房貸利率的《通知》發(fā)出后。

以工商銀行為例，今年7月25日調整后，目前該行活期存款掛牌利率為0.15％；整存整取定期存款中，1年、3年、5年掛牌利率分別為1.35％、1.75％、1.8％。與2022年9月15日前相比，各存款品種掛牌利率累計下調15BP至100BP不等，其中3年期定期存款掛牌利率從2.75％下降至1.75％，降幅達100BP。

銀行凈息差承壓顯然是當前下調存量房貸利率的重要顧慮。中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在9月5日的新聞發(fā)布會上坦言，在利率方面，央行持續(xù)推動社會綜合融資成本穩(wěn)中有降，同時也要看到，受銀行存款向資管產(chǎn)品分流、銀行凈息差收窄等因素影響，存貸款利率進一步下行還面臨一定的約束。

不過，在提前還貸與凈息差降低導致的利息損失中，銀行同樣面臨兩難。

經(jīng)濟學者任澤平認為，從銀行角度看，銀行目前亟待解決因提前還貸增長導致的利息損失擴大問題，調降存量房貸利率或是合理解決方案，利潤變薄好于利潤損失，合理的調降存量房貸利率方案有助于銀行留存優(yōu)質客戶。

去年下調存量房貸利率確實在一定程度上遏制了提前還貸潮。據(jù)央行數(shù)據(jù)，下調存量房貸利率前，全國房貸提前還款額有所增加，2023年8月，全國個人住房貸款提前還款額達到4324.5億元。8月31日《通知》出臺后，9月至12月，房貸月均提前還款金額較8月下降10.5％。

但是新一輪調降存量房貸利率能否遏制提前還貸仍然存疑。在銀行凈息差已經(jīng)降至歷史最低的情況下，如果銀行通過壓低存款利率等方式彌補存量房貸利率下調的損失，居民可能因為投資收益率下行反而提高提前還貸意愿。天風證券研報表示，調降存量房貸利率可能無法完全緩釋“提前還貸”壓力，因為后者的根源在于社會投資回報率降低。

招商銀行2023年年報特別提到：存量房貸利率調整后，新老貸款利差收窄，對提前還款有一定緩釋作用，但由于當前市場投資收益率下行，預計2024年房貸提前還款仍將處于近幾年較高水平。

任澤平認為，下調存量房貸利率會導致銀行利息損失，銀行尤其是房貸占比高的銀行缺乏動力。建議對房貸占比較高的銀行予以支持提高銀行積極性。如對房貸規(guī)模較大的國有行、股份制銀行給予窗口指導，鼓勵國有行發(fā)揮領頭羊作用。對積極調降存量房貸利率的銀行，可給予定向降準支持。真金白銀托底補貼，設立結構性貨幣政策工具，因調降存量房貸利率造成的利息損失，給予銀行等額或部分補貼。

調降空間有多大？

跳出銀行的視角，近年已有多位經(jīng)濟學者接受記者采訪時提議降低存量房貸利率，作為向居民直接發(fā)放現(xiàn)金的補充或替代措施，以此擴大居民消費。

當前消費正急需提振。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年前七個月，社會消費品零售總額同比增長3.5％，增速環(huán)比、同比分別回落0.2個、3.8個百分點?！吨袊鴧^(qū)域金融運行報告（2024）》稱，去年下調存量房貸利率“對拉動消費增長起到顯著作用”。 政策落地后的首個季度，即2023年四季度，全國城鎮(zhèn)居民人均消費支出達到8679元，同比增長8.4％，增速較上年同期提升12.3個百分點。

央行重慶分行對存量房貸利率調降涉及購房家庭開展的抽樣調查顯示，超三成受訪居民打算將省下的利息支出用于增加消費，包括日常消費、旅游、子女教育等。

市場自然期待新一輪調降存量房貸利率可以達到同樣的效果，但在銀行面臨兩難的當下，調降空間還有多少？

在《中國區(qū)域金融運行報告（2024）》中，央行以專題形式回顧了2023年存量房貸利率下調的政策效果，稱政策實施以來，超過 23 萬億元存量房貸利率下調，平均降幅 0.73個百分點，每年減少借款人利息支出約 1700 億元。

上一輪存量房貸利率平均降幅73個BP，但是僅針對首套房，而且新執(zhí)行利率在LPR上的加點幅度不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率下限。正是基于這兩條限制，天風證券研報認為，2023年8月調降存量房貸利率惠及的廣度和幅度不可謂不大，但還有進一步調降的空間。

由于原貸款發(fā)放時房貸利率下限尚未取消或大幅下降，因此對于原貸款發(fā)放時利率下限較高的城市，調降幅度會受到影響。如北京首套房貸利率下限長期保持在LPR+55BP。

對于新一輪存量房貸利率下調的空間，陸挺認為，央行或將在未來幾個月內引導商業(yè)銀行降低存量房貸利率，利率下調幅度有望與2023年末相仿。

任澤平認為，考慮到銀行凈息差已經(jīng)處于低位，預計本輪下調幅度在60BP—80BP區(qū)間。按照他的測算，按照100萬元的30年按揭貸款、等額本息還款計算，估算存量房貸利率下調60BP—80BP可降低借款人月供約340—450元，節(jié)約月供和總還款額7％—9％。

關于調整存量房貸利率的方式，外界尤為關注是否會采用跨行“轉按揭”的方式。上一輪存量房貸利率下調名義上采用的是存量首套房借款人與承貸金融機構協(xié)商的形式，實際上在《通知》發(fā)布后不到一個月，2023年9月25日，各銀行便對判斷符合存量首套房貸調整規(guī)則的客戶啟動批量自動調整。并對需要進一步判斷或處理的，開通受理客戶申請的線上線下渠道，這也是多家銀行App上線相關功能的原因。

此次傳聞出現(xiàn)的“跨行轉按揭”意味借款人可以重新向其他銀行申請房貸，從而加劇銀行間競爭，類似情況曾在2008年金融危機后出現(xiàn)。

2008年10月，央行出臺政策，將房貸利率下限由基準利率0.85倍下調至0.7倍。當年四季度，中小銀行積極為客戶免費辦理“轉按揭”等業(yè)務，搶奪大型銀行客戶，由此引發(fā)股份制銀行、國有大行相繼下調存量房貸利率。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜告訴《中國新聞周刊》，鼓勵不同銀行之間“轉按揭”的預期或比較弱。“借款人與原商業(yè)銀行內部置換或原商業(yè)銀行直接下調存量房貸利率的方式或許更為合適，而通過不同銀行之間轉按揭的方式，或造成更大市場競爭，對預期的穩(wěn)定將形成擾動?！?/p>

新一輪存量房貸利率調降的“靴子”還沒有落地。相比于人們的期待，官方表態(tài)相對審慎。在9月5日的新聞發(fā)布會上，鄒瀾表示，降準降息等政策調整還需要觀察經(jīng)濟走勢。