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    廣州巨無霸城中村改造:告別拆遷暴富

    2024-10-06 00:00:00楊智杰
    中國新聞周刊 2024年34期

    4月23日,康鷺片區(qū)F37地塊最后一棟大樓倒塌瞬間。圖/視覺中國

    被稱為“廣州最貴舊改”的海珠區(qū)康鷺片區(qū),已正式進入建設階段。

    康樂橋是康樂村的地標之一,沿著橋向西的一條窄路,劃分了兩個迥異的空間。8月19日,南側一大片被圍欄隔離的空地內(nèi),推土機正在施工。另一側,樓房上掛著“告別窄巷握手樓”的拆遷橫幅,制衣村的矮房連成一片,日常運作并未受到干擾:下午5點,眾多電動自行車載著布匹,從中山大學布匹市場魚貫而出,駛向制衣廠。還有許多日結工等在街邊和橋頭,期盼能在當天結束前找到最后的工作機會。

    康鷺片區(qū),由康樂和鷺江兩個城中村組成,坐落于廣州的核心地帶海珠區(qū),城市中軸線穿越其間。因改造成本超300億元,被稱為廣州“最貴舊改”。康鷺片區(qū)要進行城中村改造,早在2011年就由村民代表投票決定,消息在村中流傳多年,但直到2023年,項目進程被摁下加速鍵:當年年底項目首拆,今年7月24日正式破土動工。

    jctyu80L9NObSQZ60RRK1g==廣州城中村改造自2009年開始,經(jīng)歷十余年城市更新,廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言,資金平穩(wěn)、歷史遺留問題較少的城中村改造項目,大多已在前期推進,剩下的“基本是難啃的硬骨頭”。

    跳出此地看,廣州乃至全國的城中村改造正步入一個新階段,拆遷即暴富的時代漸漸遠去。

    “一夜暴富”成為歷史

    2020年,江西人秦勉投資大約100萬元,在鷺江村開設制衣廠,盡管他在2018年就聽聞康鷺片區(qū)拆遷計劃,但該項目一直未真正推進。

    2023年,康鷺片區(qū)城中村改造加速推進,兩處首建地塊有8.32萬平方米房屋、49棟矮樓、379戶租戶,自2023年末起開始進行清租、拆除。秦勉認識一位老板,花了40多萬元租了廠,僅一個月后便收到了拆遷通知。但在8月20日接受《中國新聞周刊》采訪時,秦勉對此并不擔心,“三年后都拆不到我這里,我的廠挨著馬路,后面一排都是村民的私宅,拆他們的也是麻煩事”。

    拆遷補償難以達成共識,是歷來城中村改造的棘手難題。在康鷺片區(qū)項目推進之初,坊間猜測這將是“下一個獵德或楊箕村”,村民在拆遷后會一夜暴富。

    江浩是廣州市現(xiàn)代城市更新產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心(以下稱“GRID產(chǎn)發(fā)中心”)的創(chuàng)始院長,與團隊參與策劃了康鷺片區(qū)城市更新單元規(guī)劃。他向《中國新聞周刊》坦言,與以往的標準相比,當前的拆遷補償標準發(fā)生顯著變化,這將是康鷺片區(qū)改造項目推進的新挑戰(zhàn)。

    今年5月17日,鳳和(康樂村、鷺江村)城中村改造項目(以下簡稱“康鷺片區(qū)舊改項目”) 拆遷安置補償方案征詢意見稿公示。

    該征求意見稿寫到,補償方式有復建安置和棄產(chǎn)貨幣補償兩種,并區(qū)分了村民和在當?shù)赜蟹课輽鄬俚姆谴迕瘛诳碟樒瑓^(qū),非村民建造的房屋近2000棟,占總住宅數(shù)量的45%,其住宅面積甚至比村民還多出近13萬平方米。

    如果房屋有權屬證,本地村民按證載建筑面積或者3.5層補償,非本地村民最多補償280平方米復建房,超出部分,40%的面積補償有產(chǎn)權的公寓,60%只按1500元/平方米進行貨幣補償。2010年之前建的無權屬證房屋,給村民補償3.5層,非村民則拿到無產(chǎn)權、有40年使用權且建筑面積不超過280平方米的公寓。如果是在2010年起建的無證房屋,村民還是非村民均不予以復建安置,只進行貨幣補償。若選擇棄產(chǎn),復建住宅面積的補償標準是12500元/平方米,復建商辦物業(yè)面積補償標準是6000元/平方米。

    一些當?shù)卮迕窈头谴迕?,對方案并不滿意。對村民而言,過往廣州一些舊改項目,是按4層作為復建補償面積。盡管棄產(chǎn)貨幣補償并非許多人的首選,但人們從這一點上,直觀感受到了落差。相比之下,2020年番禺里仁洞村拆補方案公開,其中提到貨幣補償方面,屬于“拆一補一”的面積部分,按20000元/平方米的標準進行補償,曾引發(fā)熱議。

    當?shù)匾晃环谴迕裣蛎襟w算了筆賬:其證載建筑面積656平方米,按標準能回遷280平方米住宅,150平方米公寓及約34萬元的貨幣補償。如果棄產(chǎn)貨幣補償?shù)街苓呝彿?,他拿到?70多萬元的補償款,僅能支付三四成的首付。城中村改造項目一位協(xié)調(diào)負責人在接受媒體采訪時坦言,“想通過城中村改造一夜暴富的時代已經(jīng)過去了”。

    一位康樂村村民向《中國新聞周刊》表示,鑒于康鷺片區(qū)的位置在廣州的中心位置,過去他可以通過收租有一筆穩(wěn)定收入,但他擔心拆了后就什么都沒有了,因此希望有更高的補償方案。

    4月12日,康鷺片區(qū)一棟圍蔽中的待拆卸建筑。圖/視覺中國

    矛盾更棘手

    拆遷補償?shù)拿埽诳碟樳@類產(chǎn)業(yè)村顯得更加棘手。

    李宇嘉介紹說,得益于“三來一補”,廣州的城中村普遍出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)村模式,村民和村集體在過去三十多年中享受到了產(chǎn)業(yè)發(fā)展紅利,收入高,并深知土地的巨大價值,對拆遷補償?shù)钠谕搽S之提高。

    康樂和鷺江兩個村占地面積約1平方公里,相當于140個左右的標準足球場大小,聚集了近2萬家服裝制衣廠、輔料廠等,十多萬人吃住行都集中在此。

    城中村臟亂擁擠,大大小小的廠房星羅棋布,街道如同迷宮。一位制衣廠老板說起一個“段子”:曾有日結工下樓買水,卻再也沒有回來,甚至沒有討要工資,因為迷路了。

    許多巷子只能容納1—2人并行,樓上空調(diào)壓縮機滴水,透不進陽光的路上常年潮濕,翻涌出下水道的異味。多數(shù)原住民已搬離城中村,許多人將房屋擴建至四到五層,有的甚至高達八到九層,靠收租過活。

    八九平方米大小的單間,裝修稍好的話,月租金約1500元——當?shù)貑伍g房價在400—1600不等。每層有8間這樣的房子,假設按4層計算,房東的租金年收入超過60萬元。

    村里許多私宅都是通過二房東或三房東進行轉租,但原住民也能獲得可觀的收入?!赌戏蕉际袌蟆吩鴪蟮?,康鷺片區(qū)城中村改造項目開工現(xiàn)場的海報寫道:康鷺片區(qū)內(nèi)住宅平均月租金為80—100元/平方米,經(jīng)營性物業(yè)平均月租金為100—200元/平方米,村社人均每年每股分紅約21.3萬元。此外村民還能從出租個人的房子得到一筆豐厚租金,部分村民住宅出租年收入可達40萬—70萬元,全年收入可達100萬元。

    當高收入的產(chǎn)業(yè)村,遇上降低標準的新拆遷時代,棘手的程度可想而知。

    實際上,今年2月—6月,針對片區(qū)的拆遷安置補償方案,康樂和鷺江所在的鳳和經(jīng)濟聯(lián)合社,向村民開展了3次意見征求工作。但截至8月底,該征求意見稿公示已結束兩個月,并未有新的進展。

    目前正在開建的兩個地塊,是拆遷阻力更小的村集體物業(yè),正在推進的第一期改造地塊共有9個,包括8個復建地塊和1個融資地塊。據(jù)公開資料,康鷺片區(qū)改造共劃分為59個單元地塊,其中49個復建地塊,10個融資地塊,將按照“先復建后融資,先集體后私宅”的原則,分為四期滾動實施,拆除一片、建設一片,建成一片、騰挪一片。

    夾在新舊模式之間

    村民其實并不反對改造。

    康鷺片區(qū)城中村改造最早可以追溯到2011年,兩村村民代表表決,通過以自然村為單位推進“城中村”改造,并開展選定合作意向企業(yè)等前期工作。2018年,整村更新改造意向表決獲通過,兩村股民為3305人,同意率為97.19%。2021年,合生創(chuàng)展正式成為康樂村、鷺江村舊改合作企業(yè)。

    項目有實質性推進是在2023年。這年6月,海珠區(qū)成立康鷺片區(qū)綜合改造提升指揮部,將康鷺片區(qū)劃分為13個網(wǎng)格,13位區(qū)領導掛任網(wǎng)格長,抽調(diào)全區(qū)干部推進改造工作。同年年末,房屋拆卸正式啟動。今年5月,改造項目的實施方案獲批,6月,建設工程所需的規(guī)劃和施工許可證也相繼獲批,7月24日,兩個地塊的建設工程正式開工。

    這一城中村改造項目采取全面改造方式,以廣州市海珠區(qū)鳳陽街鳳和經(jīng)濟聯(lián)合社為改造主體,以合作改造模式實施更新改造,合生創(chuàng)展集團有限公司負責具體的實施工作。按照相關規(guī)劃,項目計劃分四期進行,預計花費十年時間。

    但在過去十多年間,廣州乃至全國城中村改造的大環(huán)境已發(fā)生巨大轉變。李宇嘉提到,上一輪城中村改造集中在2016—2019年,多數(shù)內(nèi)地城市將城中村改造納入棚改,但包括廣州在內(nèi)的珠三角多個城市,仍沿用“三舊”改造模式。

    原有的“三舊”改造模式,有鮮明的市場化色彩。雖然這一模式一定程度上取得了成效,但也帶來了“副作用”。李宇嘉曾分析,因過度依賴開發(fā)商主導拆遷談判,導致對“釘子戶”高價補償,拆遷成本攀升,政府制定的征拆標準落實難。開發(fā)商為解決資金平衡難題,往往會突破容積率,突破規(guī)劃指標,公共設施配套不到位。最終,城中村改造異化為房地產(chǎn)企業(yè)主導的項目。

    2023年以來,國家多次強調(diào)繼續(xù)推進超大特大城市城中村改造。這一年,廣州推出《廣州市城市更新專項規(guī)劃(2021—2035年)》《廣州市城中村改造專項規(guī)劃(2021—2035年)》,進入新一輪城中村改造,更強調(diào)政府主導,鼓勵國企參與,逐步走向“依法征收、凈地出讓”模式,并與產(chǎn)業(yè)轉型升級相結合。

    同時,從今年5月1日起,《廣州市城中村改造條例》正式施行,這是全國首部專門針對城中村改造的地方性法規(guī)。

    但在中國城市規(guī)劃設計研究院原院長、全國工程勘察設計大師李曉江看來,在上一輪的城中村改造中,拆遷補償機制能推進,前提是彼時房地產(chǎn)有足夠的市場需求。村民拿到高額拆遷補償,地產(chǎn)商即便花費重金,但能拆一建二建三,政府也能賺取土地財政。現(xiàn)在的問題是,房地產(chǎn)正處于深度調(diào)整周期,這一閉環(huán)走不通了,“拆完了,誰來接盤,誰來建”?

    康鷺片區(qū)位于廣州市中心,寸土寸金,租金是村民的主要收入之一。攝影/本刊記者 楊智杰

    康鷺片區(qū)城中村改造因規(guī)劃時間早,延續(xù)過去“三舊”改造模式。但在其拆遷補償?shù)恼髑笠庖姼骞_的兩天前,5月15日,《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮(zhèn)改造實施辦法》正式施行,該辦法也對“三舊”改造模式各個環(huán)節(jié)進行明確規(guī)范。

    康鷺片區(qū)因此夾在了城中村改造的新舊模式之間。李宇嘉向《中國新聞周刊》提到,康鷺片區(qū)被賦予的改造任務很重,對保障房、容積率的要求沒有新模式那么高,但政府也希望能給城市提供發(fā)展的空間,幫助產(chǎn)業(yè)轉型升級,還能為外來人口提供一定的住房,房企還能實現(xiàn)資金平衡等,“多目標下,項目落地是比較慢”。

    今年三四月,李宇嘉曾到康鷺片區(qū)調(diào)研,并參加了當?shù)氐南嚓P座談會。他向《中國新聞周刊》提到,在房地產(chǎn)下行時期,對于開發(fā)商來說,尤其在意資金如何保持平衡,如果項目拖延時間越長,開發(fā)商的壓力越大。正因如此,海珠區(qū)和康鷺片區(qū)所在的街道辦等,都在努力說服村集體和村民,降低拆遷成本。

    在江浩看來,和上一輪城中村改造相比,拆遷補償標準降低,是回歸理性的做法。在過去,開發(fā)商為了追求更高的利潤,往往不會過多地與村民溝通這些差異。但現(xiàn)在,政府需要向村集體和村民解釋和強調(diào)這一點。

    多位接觸該項目的專家提到,村民拆遷補償預期的下調(diào)需要時間,很難單靠政府推動,而是需要市場教育,真實地感知到房價在下跌。

    實際上,當?shù)厝艘惨庾R到原有產(chǎn)業(yè)環(huán)境需要升級和改造,但他們的訴求是希望有收入,房子或者集體物業(yè)能租出去,政府要站在村民和村集體的立場上考慮問題,找到一個平衡。

    在李曉江看來,康鷺片區(qū)采用“三舊”改造模式,不必強制執(zhí)行凈地出讓,一定程度上起到了“緩沖”作用,意味著這里不必先對所有房子提前拆遷。

    例如,首建的兩個地塊可以成為一個試驗田,后面更新的區(qū)域可以在此基礎上總結經(jīng)驗,“比如,一些地塊大拆大建,另一些地方有沒有可能做一些基礎設施完善等有機更新等”。

    “大拆大建不是唯一的解決辦法,甚至可能是最昂貴的解決方案,同時風險非常大?!痹谒磥恚碟樒瑓^(qū)城中村改造,本質是一個經(jīng)濟發(fā)展的問題,一定要尊重市場規(guī)律,同時探索城中村降低風險、村民合法利益、企業(yè)有效運行和新居民安居樂業(yè)的綜合解決方案。

    (為保護受訪者隱私,秦勉為化名。)

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