既有多層住宅加裝電梯程序規(guī)范化的探討

既有多層住宅加裝電梯是我國的一項重要民生工程，也是家有嬰幼兒、殘疾人等家庭的迫切需求。加裝電梯工程雖改善了居民的居住環(huán)境，提升了居民生活的便利性，但隨著加裝電梯工作大范圍地開展，不同群體之間的沖突愈發(fā)明顯，和睦的相鄰關(guān)系難以維持，特別是低樓層業(yè)主的權(quán)益未得到保障，矛盾糾紛數(shù)量逐年上升。提升既有住宅加裝電梯程序規(guī)范化，從加強政策法規(guī)及適法統(tǒng)一、建立合理補償機制、提升基層治理水平、加強施工監(jiān)管、加強普法宣傳等方面著手，讓人民群眾更加安居樂業(yè)。

一、加裝電梯糾紛的類型

（一）業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛

在既有多層住宅加裝電梯的過程中，部分業(yè)主迫切需要電梯解決生活中的不便利，部分業(yè)主可能因為擔憂加裝電梯對房屋價值、采光、通風、通行等產(chǎn)生影響而反對，由此業(yè)主之間容易產(chǎn)生矛盾和糾紛。這可能發(fā)生反對加裝者在加裝電梯過程中出現(xiàn)阻礙施工的行為，致使支持加裝者訴至法院要求反對者排除妨害，停止對施工的阻礙。因加裝電梯造成低樓層業(yè)主房屋采光、通風、通行受到影響，故低樓層業(yè)主提出補償，在各方協(xié)商不成的情況下仍可能訴至法院。

（二）業(yè)主和業(yè)委會、業(yè)主大會乃至政府部門之間的糾紛

在既有多層住宅加裝電梯的意見征詢過程中，出現(xiàn)征詢程序不規(guī)范，部分業(yè)主并未參與表決，表決意見被篡改，公式程序不規(guī)范等問題，導致部分業(yè)主對業(yè)委會、業(yè)主大會作出加裝電梯的決定、決議持有異議，故訴至法院要求行使業(yè)主撤銷權(quán)，撤銷程序不合法的決定、決議。同時，存在業(yè)主在申請加裝電梯的過程中，因?qū)徟绦颉⒄呦拗频葐栴}與政府部門產(chǎn)生糾紛。

（三）施工過程中產(chǎn)生的糾紛

在加裝電梯施工過程中，可能遇到建設(shè)單位未按約施工的問題，施工進度拖沓，或施工質(zhì)量不合格導致業(yè)主只能訴至法院請求建設(shè)單位履約。也可能產(chǎn)生在施工過程在對周邊居民造成噪音、環(huán)境污染等影響，引發(fā)周邊居民不滿，進而產(chǎn)生糾紛。

二、加裝程序不規(guī)范導致業(yè)主利益

受損的表現(xiàn)

（一）意見征詢欠規(guī)范侵犯低樓層業(yè)主合法權(quán)利

對于高樓層業(yè)主而言，既有多層住宅加裝電梯無疑提高了出行的便利和房屋的價值，高樓層業(yè)主往往積極推動加裝電梯的程序。而對于低樓層業(yè)主而言，加裝電梯并未帶來益處，更多的是帶來對房屋質(zhì)量以及電梯噪音、采光、通風、通行產(chǎn)生的擔憂。同時，在二手房市場上，原來不利于出售的高樓層成了“香餑餑”，原來出行便利的低樓層卻因為采光等不利因素無人問津。所以，房屋價值的倒置導致低樓層業(yè)主不愿參與甚至持嚴重反對態(tài)度。

加裝電梯或許會給低樓層住戶造成一定影響，但本著鄰里互助的原則以及法律對相鄰權(quán)的規(guī)定，低樓層住戶對加裝電梯這一利民之舉應負有一定的容忍義務(wù)。業(yè)主委員會在加裝電梯時加裝電梯在征詢程序應充分征詢同樓棟業(yè)主意見，如加裝電梯占用小區(qū)公共部分，則應征詢?nèi)^(qū)業(yè)主的意見。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）和滬建房管聯(lián)[2020]801號等地方性文件，既有多層住宅加裝電梯業(yè)主表決，業(yè)主間應就這方面意向和具體方案等問題進行充分協(xié)商，并征求所在樓棟全體意見，由專有部分面積占2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占2/3以上業(yè)主參與表決。經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主，且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意，才能加裝電梯。如加裝電梯擬占用小區(qū)業(yè)主共有部分，應當征求建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主意見。

相關(guān)部門在既有多層住宅加裝電梯過程中征詢流程十分不規(guī)范，低樓層業(yè)主的知情權(quán)和表決權(quán)未得到保障。例如，表決時未通知全體業(yè)主，部分業(yè)主未經(jīng)表決被擅自填寫同意意見，部分業(yè)主反對意見被篡改，還有部分加裝電梯表決程序中征詢意見未達法定比例仍通過加裝電梯決議，該等情況時有發(fā)生。如，上海市長寧區(qū)人民法院審理的一起原告孫某某等訴被告長寧區(qū)某業(yè)主委員會業(yè)主撤銷權(quán)糾紛中，被告在初次和二次征詢時均未達到法定通過比例卻仍作出加裝電梯決定，最終導致前述決定被法院判決撤銷。

（二）前期論證欠完備導致房屋存在安全隱患

雖既有住宅加裝電梯工程的趨勢勢在必行，但受到房屋年代久遠、建筑結(jié)構(gòu)影響、消防要求限制等因素，并非所有老舊小區(qū)的房屋都適合加裝電梯，加裝電梯可能導致房屋開裂、承重不足，產(chǎn)生消防隱患，對低樓層業(yè)主的采光、通風、通行產(chǎn)生影響，亦可能產(chǎn)生噪音影響。因此，加裝電梯前需要進行安全性論證，對房齡以及原有房屋結(jié)構(gòu)和承重的影響等各方面進行鑒定。同時，在電梯設(shè)計時將對低樓層業(yè)主采光、通風、通行、噪音影響作為考量因素之一。電梯的設(shè)計方案應報規(guī)劃和自然資源局進行公示。不過，有時安全性論證并未完成，設(shè)計方案未進行公示的情況下，加裝電梯的施工仍然進行，違反了相關(guān)的規(guī)定。如，上海市嘉定區(qū)人民法院審理的原告張某訴被告孫某等、第三人上海某設(shè)備工程有限公司排除妨害糾紛案中，第三人在電梯加裝施工時雖已完成備案，但尚未完成安全性認證，違反了相關(guān)規(guī)定。

（三）施工過程欠監(jiān)管影響電梯及房屋質(zhì)量

在加裝電梯施工過程中，存在建設(shè)單位無資質(zhì)、工程質(zhì)量不合格、工期拖沓等情況。有的建設(shè)單位在承接工程開工不久后便停工，遲遲未施工完畢，業(yè)主支付了加裝電梯款但仍未解決出行不便的問題。更有甚者，建設(shè)單位中途“跑路”，不僅留下爛尾工程，還卷走了相關(guān)資金。如，上海市楊浦區(qū)法院審理的原告上海市殷行402街坊第二業(yè)主大會訴被告江蘇某電梯有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛中，被告承接工程開工后不久便停工，被法院判決退還完工部分的工程款。同時，一些建設(shè)單位并無相應的施工資質(zhì)，不文明施工導致房屋受損、墻體開裂及漏水情況，即便建成，電梯在運行中的安全難以保障。

三、加裝電梯糾紛的解決途徑

在實踐中，既有多層住宅加裝電梯程序存在不規(guī)范之處，業(yè)主的利益難以保障。為更好地維護居民的利益，妥善解決各方的爭議，需要從五個方面解決問題。

（一）完善加裝電梯政策法規(guī)和加強適法統(tǒng)一

在加裝電梯工作開展之初，各地曾實行全體業(yè)主同意的表決權(quán)制度。但是，隨著既有住宅加裝電梯工程的推動，為適應我國社會的進一步發(fā)展，更好地推動居民基層自治，《民法典》第二百七十八條規(guī)定業(yè)主共同決定事項的表決程序。地方政策法規(guī)還應加強適法統(tǒng)一，進一步明確加裝電梯的適用范圍、審批機制、意見表決程序的實行、安全監(jiān)督等程序，為政府部門審批和監(jiān)管提供有力法律依據(jù)。加強政府部門審批和監(jiān)管能力，確保各方權(quán)益得到保障。

（二）建立合理的補償機制，保障大部分人利益同時維護好少部分人的利益

老舊小區(qū)加裝電梯符合大部分居民的利益，帶來了出行便利，提升了幸福感。即使會給低樓層業(yè)主帶來居住環(huán)境的變化，但在對其通風、采光、通行未帶來較大影響的前提下，低樓層業(yè)主對加裝電梯負有適度的容忍義務(wù)。不過，低樓層業(yè)主的表決權(quán)仍應受到維護，其意見不應被忽視。加裝電梯推動者應積極與低樓層業(yè)主溝通，在考慮電梯設(shè)計方案時從電梯安裝的各方面考慮，盡量減少對低樓層業(yè)主的影響。

同時，加裝電梯推動者應賦予低樓層業(yè)主在自身權(quán)益受到損害時的救濟途徑。首先，在表決程序違法的情況下，低樓層業(yè)主可通過訴訟主張撤銷業(yè)主大會的決議。其次，相關(guān)部門應建立起完善的補償機制，通過補償機制彌補低樓層業(yè)主采光、通風、通行受到的影響。引入合理的評估鑒定程序，對其因加裝電梯受到的影響出具專業(yè)的意見，根據(jù)其受影響程度，給出客觀的補償金額。最后，在征詢開始階段引入?yún)f(xié)調(diào)機制，由街道、居委會、業(yè)委會組織，也可由居民之間自行協(xié)商，通過意思自治，確認各方認可的補償方案。

（三）發(fā)揮基層自治組織作用

在加裝電梯過程中，業(yè)主大會、業(yè)委會、居委會的管理和服務(wù)作用不可或缺，但有時因為流程不規(guī)范，相關(guān)人員法律意識不強而并未發(fā)揮積極的作用。在征詢過程中，業(yè)委會、居委會應注意流程規(guī)范，將咨詢程序提前告知業(yè)主，充分聽取每一戶居民的意見，監(jiān)督表決程序的規(guī)范性，杜絕冒名頂替簽字同意的情況，按照流程將表決結(jié)果進行公示。充分做好業(yè)主之間的矛盾調(diào)和工作。對于持反對意見者充分聽取想法意見，通過調(diào)解，引導鄰里之間互諒互讓。

（四）落實各方終身負責制

對于建設(shè)單位應具備的土建和特種設(shè)備施工的資質(zhì)，相關(guān)部門應進行嚴格審查。項目開工報送完成后，才能開始施工，并對安全性論證結(jié)論予以公示。加裝電梯工程完成后，必須經(jīng)過房屋管理部門的竣工驗收，并進行備案登記。未經(jīng)竣工驗收，電梯不得投入使用。

加裝電梯建成后，維修保養(yǎng)成了一大難題。電梯作為特殊設(shè)備，管理和維保應由相關(guān)建設(shè)單位或者委托的專業(yè)維保團隊進行維護保養(yǎng)。相關(guān)部門應落實建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位的終身負責制，由各個單位對電梯的工程質(zhì)量負責到底，建立企業(yè)黑名單。

（五）加強典型案例的普法宣傳

相關(guān)部門通過典型案例的發(fā)布，強調(diào)合法加裝程序的重要性。通過普法宣傳，引導人民群眾作為不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。提升公眾對于老舊小區(qū)適老化改造必要性的認識，宣揚中華民美德，引導促進和睦的鄰里關(guān)系，秉持群眾之間“與鄰為善、與鄰為伴”的理念。對于低樓層業(yè)主，業(yè)主委員會應鼓勵他們充分發(fā)表意見，對于受到損害的行為，應引導其通過正當方式維護自身權(quán)益。

結(jié)語

既有多層住宅加裝電梯，系政府為適應社會經(jīng)濟發(fā)展和滿足人口老齡化需求而推進的一項便民實事工程，但在施行中面臨一系列難題。解決這些難題需要通過相關(guān)部門完善立法，使得程序有法可依，有規(guī)可循。通過健全執(zhí)法機制，發(fā)揮政府部門的監(jiān)督指導作用，維護業(yè)主正當權(quán)利，彰顯司法裁判在社會治理中的規(guī)則引領(lǐng)和價值導向作用。通過全民守法，促進鄰里互助互諒、和睦友善。探索加裝電梯過程中對業(yè)主利益的保護和平衡，有助于推動居民幸福指數(shù)的提升，解決老齡化帶來的挑戰(zhàn)。

（作者單位：上海市靜安區(qū)人民法院）