房地產(chǎn)評(píng)估在土地征收補(bǔ)償中的應(yīng)用

隨著社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，逐漸朝著城鎮(zhèn)化的方向高速發(fā)展，因此對(duì)土地的需求量逐漸增多，現(xiàn)在有很多農(nóng)業(yè)工作者的地被征收，用于相應(yīng)的建筑建設(shè)，導(dǎo)致很多農(nóng)業(yè)工作者失去掙錢的機(jī)會(huì)，讓較多農(nóng)業(yè)工作者處于失業(yè)的情況。在這種情況下，開始大力提倡和推廣土地征收補(bǔ)償制度，為保障補(bǔ)充金額的公平，通過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估工作，對(duì)征收土地的價(jià)值進(jìn)行合理評(píng)估，為相應(yīng)的人員爭(zhēng)取較高的土地賠償，也能防止出現(xiàn)因?yàn)橥恋匮a(bǔ)償不科學(xué)的情況，保障相應(yīng)人員的合法權(quán)益。土地征收主要滿足公共服務(wù)建設(shè)的需求，需要對(duì)有地的人們進(jìn)行征收土地，既然要征收土地，需要給予用地人員一些經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，要不直接影響公共服務(wù)的開展?；诖?，本文主要從房地產(chǎn)評(píng)估和土地征收補(bǔ)償概述入手，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估在土地征收補(bǔ)償中的具體應(yīng)用進(jìn)行全面闡述。

房地產(chǎn)評(píng)估和土地征收補(bǔ)償概述

現(xiàn)在有很多人不夠了解房地產(chǎn)評(píng)估和土地征收補(bǔ)償這兩項(xiàng)工作，其實(shí)這兩項(xiàng)工作有著直接的聯(lián)系，通過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估工作才能更好開展土地征收補(bǔ)償工作，下述就是房地產(chǎn)評(píng)估工作和土地征收補(bǔ)償工作的概述。

房地產(chǎn)評(píng)估工作 房地產(chǎn)評(píng)估在土地征收補(bǔ)充中起著至關(guān)重要的作用，主要就是判斷整個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)值，需要專業(yè)人員結(jié)合相應(yīng)的評(píng)估流程、評(píng)估方式、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)等，對(duì)這個(gè)房地產(chǎn)進(jìn)行合理科學(xué)的評(píng)估，最終估計(jì)出房地產(chǎn)具體的價(jià)值。相關(guān)專業(yè)人員在實(shí)際開展房地產(chǎn)評(píng)估的時(shí)候，不僅僅需要關(guān)注評(píng)估人員整個(gè)評(píng)估的過(guò)程和結(jié)果，更需要參考市場(chǎng)價(jià)格的漲幅，在整個(gè)評(píng)估過(guò)程中還需要遵循“公開、公平、公正”的原則，這樣才能保障房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格更科學(xué)，也能保障相關(guān)人員的合法權(quán)益。在開展房地產(chǎn)評(píng)估工作時(shí)，結(jié)合房地產(chǎn)類型，那么所使用的評(píng)估方式也不同。

土地征收補(bǔ)償?shù)母攀?土地征收補(bǔ)償主要就是指給予被征地人相應(yīng)的資金補(bǔ)償，其中主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、所占用土地上的樹苗補(bǔ)償費(fèi)等，總共需要三種費(fèi)用構(gòu)成，針對(duì)給予被征地人的補(bǔ)償一定按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)給予，一定保障給予的資金是合理合法的，這樣才能保障被征地人之后生活上的保障。但是，現(xiàn)在對(duì)相關(guān)人員的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還是較低，無(wú)法真正體現(xiàn)被使用土地的價(jià)值，一般補(bǔ)償費(fèi)用都是根據(jù)現(xiàn)在土地的價(jià)值進(jìn)行決定，很難考慮土地在使用之后增值的情況，讓補(bǔ)償費(fèi)用比土地轉(zhuǎn)讓的費(fèi)用要低，還是無(wú)法給予最公平的權(quán)益。

房地產(chǎn)評(píng)估在土地征收補(bǔ)償當(dāng)中的實(shí)際運(yùn)用

現(xiàn)階段，在很多地區(qū)還是存在土地征收補(bǔ)償不合理不科學(xué)的情況，因?yàn)樵谠u(píng)估過(guò)程中會(huì)受到很多外界因素的影響，導(dǎo)致最后土地征收補(bǔ)償結(jié)果與現(xiàn)實(shí)存在較大的差異，這樣直接影響被征收者和征收者的合法權(quán)益，需要相關(guān)機(jī)構(gòu)科學(xué)合理地進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估工作，有效提高土地征收補(bǔ)償質(zhì)量和效率。

制定合理科學(xué)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，保障土地征收順利開展 對(duì)于土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一定要公平公正，這樣才能更好保障被征收和征收人的權(quán)益，相關(guān)專業(yè)人員在實(shí)際開展評(píng)估工作時(shí)，會(huì)受到外界因素的影響，導(dǎo)致土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不固定，根本無(wú)法很好體現(xiàn)“公平公正”。因此，相關(guān)部門需要針對(duì)用地方式的不同，制定合理科學(xué)的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，為相關(guān)人員爭(zhēng)取更好的保障，推動(dòng)土地征收順利開展。第一，相關(guān)專業(yè)人員根據(jù)所征用土地使用性質(zhì)不同，如有的征地主要建筑于商業(yè)，有的征收地主要建筑住宅區(qū)，那么在實(shí)際開始土地征收補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候，需要針對(duì)不同性質(zhì)做好房地產(chǎn)評(píng)估工作，合理計(jì)算好土地征收補(bǔ)償?shù)木唧w費(fèi)用，體現(xiàn)征收土地補(bǔ)償?shù)暮侠硇?。第二，相關(guān)專業(yè)人員結(jié)合不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，去規(guī)劃土地征收補(bǔ)償費(fèi)用，給予被征收者最有保障的利益。第三，相關(guān)專業(yè)人員針對(duì)不同地區(qū)土地征收補(bǔ)償費(fèi)用不同，在實(shí)際開始土地征收過(guò)程中，需要結(jié)合實(shí)際情況，選取合理科學(xué)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

選取高質(zhì)量的評(píng)估機(jī)構(gòu)，不斷優(yōu)化和完善評(píng)估流程 在真正開始進(jìn)行土地征收補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候，需要專門的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行明確，需要結(jié)合規(guī)定選取高質(zhì)量的評(píng)估機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格規(guī)范自身的評(píng)估流程，有效提高土地征收補(bǔ)償質(zhì)量和效率，滿足被征收土地人的真實(shí)需求。其實(shí)對(duì)土地價(jià)格評(píng)估總共需要三個(gè)步驟，首先就是對(duì)土地進(jìn)行實(shí)時(shí)勘探；其次就是對(duì)土地所處的區(qū)域和條件，結(jié)合當(dāng)前區(qū)域房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行考量；最后就是對(duì)土地征收過(guò)后使用方向、年限等確定好使用的價(jià)值。在這個(gè)過(guò)程中需要找到資質(zhì)合格的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，保障內(nèi)部人員專業(yè)能力和綜合素養(yǎng)較強(qiáng)，才能保障土地征收補(bǔ)償工作順利開展。第一，一定要找到具有信譽(yù)較高和資格證的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)進(jìn)行核查，保障開展的評(píng)估工作符合相關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)。第二，在選取房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的時(shí)候，需要進(jìn)行實(shí)地勘察房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，主要就是了解房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的歷史、工作態(tài)度、信譽(yù)等，要是發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)信譽(yù)和服務(wù)質(zhì)量都不合格的情況下，那么首先需要排除這樣的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)。第三，相關(guān)人員在對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地考察的時(shí)候，還需要對(duì)從業(yè)資格證進(jìn)行核查，防止找到不靠譜的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。

選取合適的評(píng)估方式，保障征收的公平性 在開展土地征收補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候，一定要結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際情況，選取合適的評(píng)估方式，進(jìn)而制定相應(yīng)的評(píng)估方案，這樣才能保障土地征收的合理科學(xué)性。一般情況下，評(píng)估方式總共有三種，分別為市場(chǎng)法、收益法、成本法等三種方式，其中使用次數(shù)較多的方式有兩種為收益法和成本法。相關(guān)人員使用收益法進(jìn)行評(píng)估，就是在一定條件的設(shè)想下開始，對(duì)征地之后使用經(jīng)濟(jì)收益進(jìn)行預(yù)算，進(jìn)而判斷出土地的使用價(jià)值，這種方式是在有條件的基礎(chǔ)下進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，那么受到時(shí)間和市場(chǎng)的影響，很容易設(shè)想的條件不滿足變化的需求，那么最后評(píng)估價(jià)格不夠合理會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的偏差，還是需要結(jié)合土地的實(shí)際變化進(jìn)行評(píng)估。那么成本法的使用，就是對(duì)征收土地所產(chǎn)生的費(fèi)用去確定好土地的使用價(jià)值，這種方式可以更好體現(xiàn)土地的價(jià)值，但是這種方式需要使用大量的信息數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)，才能保障價(jià)格估算的結(jié)果更加精準(zhǔn)，要是本身缺乏信息數(shù)據(jù)的支持，那么直接影響成本法估算的價(jià)格。那么在實(shí)際開展價(jià)格估算的過(guò)程中，還需要考慮多方面的影響，如地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市場(chǎng)房地產(chǎn)的價(jià)格等，這些都需要考慮在內(nèi)，這樣才能讓價(jià)格更有說(shuō)服力。

高度重視拆遷安置問(wèn)題，保障土地征收補(bǔ)償更加科學(xué) 拆遷安置問(wèn)題在土地征收補(bǔ)償中占據(jù)重要組成部分，關(guān)乎著被征收者的合法權(quán)益，那么一定高度重視拆遷安置問(wèn)題，結(jié)合國(guó)家新發(fā)布的相關(guān)補(bǔ)償政策，在合理合法的情況下制定相應(yīng)的解決措施，有效解決拆遷安置款的問(wèn)題。第一，在實(shí)際開展土地征收補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候，一定要遵循“以人為本”的原則，將人們的合法權(quán)益放在首位，一定要解決被征收土地人的生活問(wèn)題，在真正開始征收土地的時(shí)候，一定要多聽取被征收人的意見(jiàn)和提出的具體問(wèn)題，在自身能力的范圍內(nèi)一定要解決問(wèn)題和盡力補(bǔ)償，合法保護(hù)被征收者的權(quán)益。第二，遵循市場(chǎng)的變化和發(fā)展，需要將拆遷安置放置在工作當(dāng)中，結(jié)合市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格的變化，做好相應(yīng)的房屋置換工作，有效解決被征收者居無(wú)定所的問(wèn)題。第三，相關(guān)部門針對(duì)征地拆遷工作的時(shí)候，結(jié)合工作的流程開展相應(yīng)的拆遷工作，并且結(jié)合被征收人的真實(shí)想法和意見(jiàn)，制定相應(yīng)的補(bǔ)償方案，一定要雙方達(dá)成協(xié)議之后，才可以進(jìn)行拆遷工作。第四，相關(guān)人員需要建立科學(xué)的價(jià)格體系，不僅需要注重被征收者的意見(jiàn)，也要尊重征收人員的意見(jiàn)，需要充分考慮雙方的合理需求，制定相應(yīng)的價(jià)格補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，保障土地征收補(bǔ)償更加科學(xué)。

全面開展復(fù)核評(píng)估工作，讓房地產(chǎn)評(píng)估工作更具有精準(zhǔn)性 相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)在實(shí)際開展評(píng)估工作的時(shí)候，會(huì)受到外界因素的影響，導(dǎo)致整個(gè)評(píng)估的結(jié)果沒(méi)有達(dá)到預(yù)期狀態(tài)。在這種情況下，相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)一定要開展復(fù)核評(píng)估工作，將復(fù)核評(píng)估工作落到實(shí)處，再次對(duì)評(píng)估結(jié)構(gòu)進(jìn)行修正，保障評(píng)估結(jié)果的精準(zhǔn)性。第一，相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)需要定時(shí)開展培訓(xùn)活動(dòng)，主要針對(duì)內(nèi)部的評(píng)估人員，針對(duì)最新的補(bǔ)償政策和評(píng)估工作流程進(jìn)行培訓(xùn)，有效提高評(píng)估人員的專業(yè)能力和綜合素養(yǎng)，可以充分使用相應(yīng)的評(píng)估技術(shù)開展房地產(chǎn)的評(píng)估工作。第二，相關(guān)評(píng)估人員需要緊跟下達(dá)的政策，對(duì)新下達(dá)的政策進(jìn)行深度學(xué)習(xí)，掌握好相應(yīng)的補(bǔ)償重點(diǎn)內(nèi)容，這樣在實(shí)際開展土地征收補(bǔ)償工作時(shí)，才能依據(jù)政策更好地開展工作，給予被征收者更好的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。第三，相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)為保障評(píng)估結(jié)果的精準(zhǔn)性，需要結(jié)合市場(chǎng)的變化和政策，再次開展復(fù)核評(píng)估工作，不斷完善與優(yōu)化評(píng)估結(jié)果，針對(duì)結(jié)果不正確的情況需要及時(shí)做出更改，還需要站在法律法規(guī)的角度上，去評(píng)判價(jià)格是否合理和精準(zhǔn)。本身土地征收補(bǔ)償工作屬于一項(xiàng)復(fù)雜性較高的工作，相關(guān)機(jī)構(gòu)和部門需要高度重視土地征收補(bǔ)償工作，一定要考慮多種因素的影響，采取相應(yīng)的措施有效杜絕因素的影響，通過(guò)復(fù)核評(píng)估工作對(duì)結(jié)果再次進(jìn)行精準(zhǔn)的評(píng)估，更好保障被征收者和征收者的權(quán)益。

在真正開始土地征收補(bǔ)償工作的時(shí)候，需要選取高質(zhì)量和專業(yè)能力較強(qiáng)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，定時(shí)對(duì)評(píng)估人員開展培訓(xùn)工作，增強(qiáng)評(píng)估人員的責(zé)任意識(shí)和專業(yè)能力，便于更好開展評(píng)估工作。還需要實(shí)時(shí)了解相應(yīng)的補(bǔ)償政策和文件，為房地產(chǎn)評(píng)估工作提供重要的依據(jù)，制定合理科學(xué)的補(bǔ)償方案，結(jié)合房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果，精準(zhǔn)確定補(bǔ)償金額?？梢钥闯龇康禺a(chǎn)評(píng)估工作與土地征收補(bǔ)償工作息息相關(guān)，在實(shí)際開展評(píng)估工作時(shí)，需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐貐^(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況和市場(chǎng)變化的情況，對(duì)土地征收補(bǔ)償結(jié)果進(jìn)行更改與完善，減少外界因素對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響，保障土地征收補(bǔ)償工作順利開展。