喚醒農(nóng)村“沉睡”土地資產(chǎn)的古藺實(shí)踐

許然

“以前縣上沒有探索農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革時(shí)，這塊地閑置也就閑置了，現(xiàn)在不僅入市交易成功，等這個(gè)月組織召開村民代表大會(huì)后，還可以把村民的分紅發(fā)下去！”近日，提到本組的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市一事，四川省瀘州市古藺縣城北街社區(qū)第17組村組干部劉金琴難掩內(nèi)心激動(dòng)。

劉金琴口中的這塊地位于城北街社區(qū)第17組，占地面積10.22畝，曾經(jīng)是一機(jī)磚廠的存量建設(shè)用地。幾年前，該磚廠整合關(guān)閉，這塊建設(shè)用地一直閑置下來。隨著國家深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作的開展，上述地塊成功入市，成為四川省新一輪試點(diǎn)縣（市、區(qū)）中的首宗公開拍賣成交案例。

就在今年4月，自然資源部公布了一批“農(nóng)地入市”典型示范案例，全國有35個(gè)試點(diǎn)地區(qū)入選，其中瀘州市古藺縣被評(píng)為入市程序規(guī)范暢通類典型示范案例。

合力攻堅(jiān)，率先敲響“第一槌”

直到現(xiàn)在，劉金琴仍清晰地記得去年7月18日的場景。那天城北街社區(qū)17組的這宗農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地在古藺縣公共資源交易中心公開拍賣。作為這宗地的法人代表，她全程參加了這場拍賣會(huì)。

“現(xiàn)場來了3家公司，最后古藺縣山態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司以28.67萬元/畝的價(jià)格競得該宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，成交總價(jià)是293萬余元?！眲⒔鹎俑嬖V記者。盡管整個(gè)拍賣過程耗時(shí)不到兩小時(shí)，但這背后的工作卻持續(xù)了大半年。

原“集建地入市”改革辦成員、古藺縣自然資源和規(guī)劃局工作人員楊宣國向記者回憶，自去年3月，古藺縣入選2023年四川省19個(gè)深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)縣以來，當(dāng)?shù)乇闳ν七M(jìn)這項(xiàng)試點(diǎn)工作。

為穩(wěn)妥有序推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)，古藺縣專門成立了由縣委書記、縣長任雙組長，相關(guān)縣領(lǐng)導(dǎo)為副組長的入市試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并抽調(diào)7名人員全脫產(chǎn)組建“集建地入市”改革辦公室，縣級(jí)相關(guān)部門還有18名業(yè)務(wù)骨干半脫產(chǎn)全程參與到入市配套政策制定及相關(guān)工作協(xié)調(diào)中。

“剛開始，比較難的是編制入市推進(jìn)方案，因?yàn)楹芏嗯涮字贫榷紱]有先例可循，大家一時(shí)間摸不著頭腦?！睏钚麌f，為此，當(dāng)?shù)亟梃b了一些先進(jìn)地區(qū)的成功做法。為開拓改革思路，古藺還組建起由自然資源部經(jīng)濟(jì)研究院、浙江大學(xué)規(guī)劃院等單位專家共同組成的“改革智囊”團(tuán)隊(duì)。

一個(gè)多月后，古藺縣入市推進(jìn)方案應(yīng)運(yùn)而生，并上報(bào)自然資源廳。隨之而來的是多次調(diào)整和修改。

“當(dāng)時(shí)我們?cè)诔啥即艘恢?，自然資源廳相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)指導(dǎo)我們修改方案。方案前前后后修改了19稿，最終制定出‘集建地入市的具體推進(jìn)方案，包括工作目標(biāo)、主要任務(wù)、計(jì)劃安排和保障措施等?！睏钚麌杂∠笊羁獭?/p>

形成推進(jìn)方案后，系列配套制度也陸續(xù)出臺(tái)。古藺縣自然資源和規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，當(dāng)?shù)貥?gòu)建了入市政策總體制度，以及23個(gè)配套制度，明確對(duì)入市流程、交易規(guī)則、增值收益分配管理、歷史遺留問題處理等操作層面的細(xì)節(jié)問題。此外，還統(tǒng)一制作了入市申請(qǐng)表、入市方案等10個(gè)示范文本。

“目的就是要規(guī)范入市主體、明確入市流程、健全交易規(guī)則、完善收益分配體系、建立服務(wù)監(jiān)管制度。”上述相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

摸清家底，優(yōu)化配套保障

在建章立制的同時(shí)，古藺縣內(nèi)的?23?個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）相關(guān)負(fù)責(zé)人也沒有閑著，而是陸續(xù)組織各村村干部開展村規(guī)劃編制、資源底數(shù)摸排、指導(dǎo)入市方案編制等工作。

在實(shí)際操作中，符合入市條件的土地相關(guān)政策要求較高。楊宣國介紹，為穩(wěn)妥推進(jìn)改革，當(dāng)?shù)匕凑铡安荒芡ㄟ^農(nóng)用地轉(zhuǎn)為新增建設(shè)用地入市”“不能把宅基地納入入市范圍”的要求，將符合入市政策的存量集體建設(shè)用地分為兩部分——增減掛鉤備案建新區(qū)地塊和“二調(diào)”“三調(diào)”均為建設(shè)用地地塊。

與大多數(shù)山區(qū)相似，在古藺縣，盡管通過排查統(tǒng)計(jì)符合入市政策的地塊有1099個(gè)、2358.04畝，但絕大部分分布零散、面積碎小、位置偏遠(yuǎn)，不具備區(qū)位優(yōu)勢，難以滿足產(chǎn)業(yè)用地市場需求，就地入市比較困難。

金蘭街道城北街社區(qū)17組集體經(jīng)濟(jì)組織成員民主討論入市方案。

“因此，在綜合考慮地塊利用現(xiàn)狀、面積、區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等因素后，全縣篩選出具有入市潛力地塊942.86畝?！睏钚麌f。

篩選出入市潛力地塊后，要實(shí)現(xiàn)土地入市，還需要進(jìn)一步優(yōu)化配套保障，比如完成規(guī)劃與確權(quán)登記。

從自然資源部的要求來看，完成規(guī)劃是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的前置條件。據(jù)介紹，古藺縣應(yīng)編村級(jí)片區(qū)規(guī)劃60余個(gè)，結(jié)合入市需求優(yōu)先順序，已編制完成7個(gè)。此外，還要推動(dòng)完成集體土地確權(quán)登記頒證和集體經(jīng)濟(jì)組織賦碼登記。前者已在去年6月底全面完成，后者已有四分之一的組級(jí)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織完成賦碼登記。

此外，就是基準(zhǔn)地價(jià)的制定了。“這得在參考國有土地地價(jià)的基礎(chǔ)上，制定與國有土地用途分類相統(tǒng)一、地價(jià)水平相銜接的農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系?！睏钚麌f，整體來說，會(huì)比國有土地的價(jià)格低一些。

綜合上述因素，結(jié)合買家的意愿，最終全縣首宗入市地塊被確定為金蘭街道城北街社區(qū)17組的星火廢棄機(jī)磚廠的存量建設(shè)用地，用地面積10.22畝，基準(zhǔn)地價(jià)為20萬元/畝。

為高效推動(dòng)首宗地塊的入市交易，當(dāng)?shù)貙?shí)行業(yè)務(wù)并聯(lián)辦理?！爱?dāng)時(shí)要求的是快處快辦。盡管按照國有土地標(biāo)準(zhǔn)，掛牌公示時(shí)間應(yīng)為20天，但是政策上對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地沒有明確規(guī)定，于是我們將公示時(shí)間縮短為10天?！惫盘A縣住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人說，當(dāng)時(shí)省上還未出臺(tái)相關(guān)政策，縣級(jí)層面只能先行先試。

“起拍價(jià)是20萬元/畝，當(dāng)時(shí)我們預(yù)期能拍到30多萬元/畝，不過最終買家出價(jià)在28.67萬元/畝?！眲⒔鹎傩ρ?，當(dāng)時(shí)大家都比較樂觀，畢竟此前去看過這塊地的意向買家不少。

在劉金琴的印象中，前前后后有10多家公司來地塊現(xiàn)場看過，他們看得很仔細(xì)，一會(huì)兒在測量，一會(huì)兒又在比劃，有的討論要做成商業(yè)綜合體，有的打算做成農(nóng)產(chǎn)品加工中心，最后一些意向買家因?yàn)槿氪宓牡缆凡槐愣艞壐偱摹?h3>收益共享，發(fā)展思維仍需拓寬

盡管最后的成交價(jià)不如預(yù)期高，但17組村民依舊很滿意。對(duì)此，城北街社區(qū)黨委副書記魏薇也很欣慰，社區(qū)曾兩次組織召開村民代表大會(huì)，花費(fèi)了大量的時(shí)間和精力。

“按照相關(guān)規(guī)定，村集體要賣地，民主決策環(huán)節(jié)不能少?！蔽恨闭f，社區(qū)在去年5月第一次組織召開了17組全體村民會(huì)議，就入市前的土地資產(chǎn)處置事宜征求大家的意見。

“大伙兒的入市意愿很強(qiáng)?！蔽恨闭f，于是一個(gè)月后，社區(qū)又組織召開第二次村民代表大會(huì)，現(xiàn)場推選了21名村民代表，選舉出監(jiān)事會(huì)和理事會(huì)。魏薇記得，當(dāng)時(shí)會(huì)議召開了兩三個(gè)小時(shí)，從下午6點(diǎn)一直討論到夜幕降臨，大家熱情高漲，你一言我一語，最終一致表決通過了該宗土地的入市方案和理事會(huì)提出的收益分配方案草案。

收益分配由集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行民主決策決定，原則上村集體經(jīng)濟(jì)組織占20%，社集體經(jīng)濟(jì)組織占20%，集體經(jīng)濟(jì)組織成員占60%。“具體的比例并沒有明確的規(guī)定，這個(gè)由村組自行探索，民主決策?！蔽恨碧峒?，今年3月四川出臺(tái)的《四川省農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易辦法》中指出，收益分配應(yīng)兼顧集體和成員利益，留足集體后，在農(nóng)民個(gè)人之間公平分配。最終，該宗地在扣除入市土地成本和增值收益調(diào)節(jié)金后，村集體獲得了155萬余元的入市收益。劉金琴說，第三次村民代表大會(huì)召開后，就可以把這個(gè)錢按比例下發(fā)。

“算下來，7口之家的村民，一家人可以分紅兩三萬元。”在龍山鎮(zhèn)順和村第4組，村民袁戰(zhàn)笑著說。在該村組，去年11月底有3宗農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地掛牌出售。

測繪人員（右一）在龍山鎮(zhèn)順和村4組的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地現(xiàn)場進(jìn)行測繪。

在龍山鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)貙?duì)全鎮(zhèn)存量集體建設(shè)用地進(jìn)行清查，發(fā)現(xiàn)符合入市政策的地塊有70個(gè)，共204.22畝。“于是在去年下半年提前鎖定了意向買家，陸續(xù)推出3宗土地進(jìn)行交易?！饼埳芥?zhèn)黨委副書記蔡曰成說。

“你看，右邊這塊地將近19畝，最遲今年9月份就要?jiǎng)庸?，是未來的龍山?zhèn)新衛(wèi)生院。左邊這塊13畝的地將建成康養(yǎng)中心，再左邊這塊4.52畝的地將建成龍山大酒店?！表樅痛妩h總支書記王杰指著這些完成入市交易的地塊告訴記者。

“前兩宗是公益性用地，后面一宗是商用，3宗地的成交總額在482萬元，扣除各項(xiàng)費(fèi)用，村集體的純收入達(dá)215萬元?！蓖踅苷f，如今青苗補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用已發(fā)放給相關(guān)村民。

記者注意到，目前這3宗地的地面已經(jīng)平整出來，即將進(jìn)行打圍?！斑@地再往下就是鎮(zhèn)上的易地扶貧搬遷點(diǎn)，老年人比較多，未來這里新建成的醫(yī)養(yǎng)中心將打通養(yǎng)老服務(wù)的‘最后一公里，提升鄉(xiāng)村醫(yī)養(yǎng)服務(wù)工作水平?！辈淘怀烧f。

“除了即將建成的醫(yī)養(yǎng)中心，我們今年還將推出五到六宗農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，支持發(fā)展古藺特色酒產(chǎn)業(yè)、休閑綜合體、工業(yè)加工區(qū)，以及一些公益性項(xiàng)目等，促進(jìn)農(nóng)村一、二、三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項(xiàng)目落地?！惫盘A縣自然資源和規(guī)劃局不動(dòng)產(chǎn)中心主任陳強(qiáng)中說。

陳強(qiáng)中認(rèn)為，從鄉(xiāng)村規(guī)劃來看，目前鄉(xiāng)村能人仍較少，這也導(dǎo)致村集體經(jīng)濟(jì)組織的發(fā)展思維受限，比如村里有土地資源，但找不到匹配鄉(xiāng)村發(fā)展的項(xiàng)目。在推動(dòng)集體土地入市中，一些村組干部更多停留在執(zhí)行層面，村民的主體意識(shí)仍有待激活。