房地產(chǎn)優(yōu)化政策步入密集調(diào)整期

張宇軒

5月17日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率政策的通知》《關(guān)于下調(diào)個人住房公積金貸款利率的通知》。隨著多條新政發(fā)布，樓市政策迎來重要調(diào)整。

調(diào)整首付比例、取消房貸利率下限、放松限購、以舊換新、購房落戶、擴(kuò)大房票使用范圍……今年以來，各地“因城施策”，陸續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)整優(yōu)化政策，以進(jìn)一步助推需求釋放，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

本輪樓市新政潮中，各地出臺政策的頻率更加頻繁、尺度更大。一些房地產(chǎn)熱門城市“歷史性”地全面解除限購或放寬限購條件，還有新政措施與當(dāng)?shù)貞艏乱?guī)形成聯(lián)動，以綜合施策的形式吸引人口流入、刺激房地產(chǎn)消費。

一些城市的政策效果初現(xiàn)，這也使業(yè)界更加期待后續(xù)政策走向。

樓市新政密集出臺

今年以來，各地不斷出臺政策優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場，“寬松”成為需求端政策調(diào)整的顯著特點。新政的力度和廣度賺足眼球，網(wǎng)友戲稱“卷起來了”。

據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年第一季度，地方累計出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策139條，其中寬松性政策130條，占比達(dá)到93.5%。調(diào)控內(nèi)容包括“限購”政策逐步松綁、提供購房稅費補貼、貨幣化/房票安置、住房公積金提高貸款額度、下調(diào)首付比例、取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限等。

進(jìn)入二季度，政策調(diào)整的節(jié)奏明顯加快。4月，地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策66條，為2024年單月新高，其中寬松性政策60條。在調(diào)控內(nèi)容上，除三四線城市常態(tài)化加大住房公積金政策支持和發(fā)放購房財稅補貼類政策外，熱點城市如長沙、成都、北京、天津等均對住房限購政策作了優(yōu)化。

進(jìn)入5月，政策調(diào)整進(jìn)一步“寬松”，解除限購成為典型標(biāo)志。5月9日，杭州、西安兩座熱點城市宣布全面取消住房限購。至此，除北京、上海、廣州、深圳4個一線城市，僅剩海南省、天津市、廣東省珠海市仍處于部分放開限購的狀態(tài)。

此外，購房落戶成為一些城市吸引購房者的策略。杭州規(guī)定，“在本市取得合法產(chǎn)權(quán)住房的非本市戶籍人員，可申請落戶”。杭州新政出臺后兩天，南京市官宣，在該市擁有合法穩(wěn)定住所且實際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶。5月13日，廣東佛山出臺13項新政，其中規(guī)定在佛山持自有合法產(chǎn)權(quán)住宅房屋的非本市戶籍人員可以在房屋所在地申請入戶，共同居住生活的配偶、未成年子女可以隨遷。

本輪樓市新政潮中，不少城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)向好跡象。以杭州、西安為例，數(shù)據(jù)顯示，杭州新政首日房屋成交量明顯回升，新建商品房成交160套，比近一周平均水平高出92.8%，存量房單日成交259套，比近一周平均水平高出137.6%；西安宣布樓市新政后，截至5月13日19時，當(dāng)日西安新上房源3264套，環(huán)比上漲5.73%，降價房源1354套，環(huán)比下降0.17%，5月9日—11日，西安降價房源數(shù)量一直在減少。

政策寬松潮是否已經(jīng)到來

追溯樓市新政的背景，高庫存依然是房地產(chǎn)市場運行的壓力所在。

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《百城住宅庫存報告》，今年3月份，全國百城新建商品住宅庫存去化周期即存銷比為 25.3 個月。這也就意味著，按照目前的銷售速度，市面上的新房庫存規(guī)模需要 25.3 個月時間才能消化完。而根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)“開發(fā)—預(yù)售”的工程建設(shè)關(guān)系，存銷比合理值界定為12～14個月。這說明當(dāng)前去化周期明顯偏高，對房企去庫存和資金安全狀況等容易產(chǎn)生困擾。

易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析，去庫存工作是各城市房地產(chǎn)工作的重要任務(wù)，也是各大房企經(jīng)營的重點。做好庫存工作，才能真正提振各城市市場交易，有助于更好地促進(jìn)房企資金回籠和風(fēng)險防范化解。去庫存需要有新思路和精準(zhǔn)策略，即將二手房掛牌因素納入新房去庫存的思考范疇。一方面，二手房掛牌量太大，容易分流新房相關(guān)市場需求；另一方面，二手房若不積極去化，也影響房東售房和換房，進(jìn)而使認(rèn)購新房的支付能力明顯偏弱。

4月30日召開的中共中央政治局會議強調(diào)，要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

中指研究院認(rèn)為，這次會議是“給樓市定調(diào)”：防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險仍是重點，同時提出統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，為接下來的房地產(chǎn)政策指明方向。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，各地在政策上持續(xù)調(diào)整和優(yōu)化，特別是杭州、西安這類房地產(chǎn)熱門城市的一些創(chuàng)新舉措，意味著5月份大尺度的政策寬松潮已經(jīng)到來，對于其他沒有取消限購或沒有完全取消限購的城市有一定啟發(fā)，有助于后續(xù)市場情緒提振和房地產(chǎn)市場復(fù)蘇節(jié)奏加快。

在他看來，隨著各類政策持續(xù)優(yōu)化，政策面寬松環(huán)境逐漸形成，5月份是全面、全力、全方位去庫存的關(guān)鍵月，要積極吸收和消化新政策，持續(xù)推進(jìn)“存量房產(chǎn)消化和增量住房優(yōu)化”兩個工作的統(tǒng)籌，真正助力住房市場的活躍和高質(zhì)量發(fā)展。

北京瀛和律師事務(wù)所律師、房地產(chǎn)專業(yè)律師戴金花接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時表示，政策的繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化有助于平衡房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系、穩(wěn)定房價，促進(jìn)房地產(chǎn)市場向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。在后續(xù)政策調(diào)整中，應(yīng)密切監(jiān)控市場動態(tài)和政策效果，加強對房地產(chǎn)交易的監(jiān)管力度，確保政策得到有效執(zhí)行，根據(jù)真實情況適時調(diào)整策略。

戴金花認(rèn)為，后續(xù)政策制定中，應(yīng)注重加強風(fēng)險防控，在放寬限制和提供支持的同時，建立健全風(fēng)險防控機(jī)制，避免形成新的泡沫等風(fēng)險；要合理規(guī)劃土地供應(yīng)，依法合規(guī)支持房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，優(yōu)化市場供給，做到與人口增長和城鎮(zhèn)化進(jìn)程相匹配，確保供需平衡；加大對保障性住房的建設(shè)和供給，滿足中低收入群體的住房需求，如提供更多公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等，確保住房保障體系的完善，實現(xiàn)住有所居。

責(zé)編：楊琳 yanglin@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭