我國(guó)房地產(chǎn)上市公司償債能力分析

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。身處資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)要時(shí)刻注意防范各類風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的償債能力關(guān)系到其生存和發(fā)展。以萬(wàn)科集團(tuán)為例，對(duì)其償債能力相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行深入分析，探討存貨和債務(wù)結(jié)構(gòu)兩個(gè)重要影響因素，提出對(duì)策建議，以期為認(rèn)識(shí)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)償債風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)、提升我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)償債能力提供依據(jù)。

關(guān)鍵詞：償債能力；房地產(chǎn)企業(yè)；萬(wàn)科集團(tuán)

0引言

償債能力是企業(yè)健康生存和發(fā)展的關(guān)鍵。如果一家企業(yè)不能夠按期償還債務(wù)，就有可能走向破產(chǎn)，反之則具有一定的投資能力。房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，但自2019年以來受到了嚴(yán)重沖擊。為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為進(jìn)行了控制，但仍然存在很多問題，其中之一就是房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為了謹(jǐn)慎預(yù)防房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，本文以萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)科集團(tuán)”）為例，研究分析后疫情時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的償債能力。

1萬(wàn)科集團(tuán)償債能力分析

1.1萬(wàn)科集團(tuán)概況

1984年5月，萬(wàn)科集團(tuán)在深圳市鹽田區(qū)成立。2016年，萬(wàn)科集團(tuán)首次登上《財(cái)富》雜志“世界500強(qiáng)”榜單，位列第356名；之后幾年不斷進(jìn)入該排行榜，2022年位列榜單第178名。萬(wàn)科集團(tuán)從1988年進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)至今，已經(jīng)成長(zhǎng)為珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大經(jīng)濟(jì)圈和53個(gè)中、西部地區(qū)大中型城市的大型地產(chǎn)公司之一。截至2022年，萬(wàn)科集團(tuán)已經(jīng)將其開發(fā)范圍從最初的五大區(qū)域發(fā)展為現(xiàn)在的七大區(qū)域，見圖1。

1.2短期償債能力分析

萬(wàn)科集團(tuán)短期償債能力雖不穩(wěn)定，但有其優(yōu)點(diǎn)，所以，要對(duì)其進(jìn)行全面的分析和評(píng)價(jià)。

1.2.1流動(dòng)比率

2018—2022年，萬(wàn)科企業(yè)的流動(dòng)比率呈緩慢上升趨勢(shì)，見圖2。一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)最佳流動(dòng)比率為2，但是2018—2022年萬(wàn)科集團(tuán)的流動(dòng)比率一直小于2，低于市場(chǎng)平均值。這說明，在短期債務(wù)到期前，公司的流動(dòng)資產(chǎn)并沒有多少可以轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金來償還債務(wù)。盡管流動(dòng)比率在慢慢地增長(zhǎng)，但增幅并不大，這意味著萬(wàn)科集團(tuán)的償債壓力較大。2022年，萬(wàn)科集團(tuán)流動(dòng)比率數(shù)值偏大，原因在于存貨積壓導(dǎo)致應(yīng)收款上升、收款期延長(zhǎng)及待處置的財(cái)產(chǎn)損失偏大。

在疫情期間，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都把線下銷售轉(zhuǎn)移到了線上。但是，因?yàn)槿狈ο鄳?yīng)的線下合作，線上銷售成果并不明顯，仍有大量庫(kù)存積壓，進(jìn)而導(dǎo)致過高的流動(dòng)比率，影響流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債保障程度，這將給企業(yè)帶來很大的償債壓力[2]。萬(wàn)科集團(tuán)情況也是如此，見表1。

1.2.2速動(dòng)比率

2018—2022年，萬(wàn)科集團(tuán)的速動(dòng)比率呈“U形”趨勢(shì)，見圖3。萬(wàn)科集團(tuán)5年間的速動(dòng)比率都不到1，保持在0.4～0.5的水平。萬(wàn)科集團(tuán)的開發(fā)費(fèi)用通常都很高，而且還會(huì)受到大環(huán)境的影響，因此速動(dòng)比率在1以下是合理的。萬(wàn)科集團(tuán)存貨在其資產(chǎn)中所占比例較大，只有2018年占比為49.08%，其余4年均在50%以上，且2021年高達(dá)55.48%。其中，占比最大的是在建開發(fā)產(chǎn)品，這類產(chǎn)品占用了公司大量資金，對(duì)公司的短期償債能力產(chǎn)生了一定的影響。

綜合考慮流動(dòng)比率和速動(dòng)比率可以看出，2019—2021年3年的數(shù)據(jù)均低于其他年份，說明萬(wàn)科集團(tuán)存貨及預(yù)付賬款的流動(dòng)性較弱。

1.2.3現(xiàn)金比率

2018—2022年，萬(wàn)科集團(tuán)的現(xiàn)金比率變化呈“W形”趨勢(shì)，見圖4。行業(yè)普遍認(rèn)為，現(xiàn)金比率可以更好地反映公司直接償債的能力，比例應(yīng)該在20%～30%之間[1]。2018—2022年，萬(wàn)科企業(yè)在過去5年中的現(xiàn)金比率在11%～17%之間，說明企業(yè)無(wú)法及時(shí)償付短期負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)較大，現(xiàn)金類資產(chǎn)的盈利能力較差，沒有有效地利用流動(dòng)負(fù)債，能夠及時(shí)支付債務(wù)的現(xiàn)金類資產(chǎn)也很少。進(jìn)一步地，企業(yè)管理還沒有得到合理改善，對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)的使用也不合理，造成了公司運(yùn)營(yíng)成本上升。同時(shí)，萬(wàn)科集團(tuán)用現(xiàn)金支付到期債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)加大，甚至面臨無(wú)法償付的風(fēng)險(xiǎn)。也就是說，其現(xiàn)金資產(chǎn)的流動(dòng)性更差。

萬(wàn)科集團(tuán)短期償債能力不足將造成其資本結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，甚至可能導(dǎo)致資金鏈斷裂，從而引發(fā)生存危機(jī)。萬(wàn)科集團(tuán)根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況和資本需求，進(jìn)行科學(xué)、有針對(duì)性的管理，以保證債務(wù)適度和合理，同時(shí)要考慮到當(dāng)前的償債能力是否充足。企業(yè)在確定資本結(jié)構(gòu)時(shí)，應(yīng)遵循穩(wěn)定性原則，以確保獲得的收益高于資本成本為基礎(chǔ)，全面評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展過程中存在的問題，并分析各類潛在風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)穩(wěn)定發(fā)展的影響。

1.3長(zhǎng)期償債能力分析

長(zhǎng)期償債能力就是企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)中需要償還自己的非流動(dòng)負(fù)債的能力，在對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析時(shí)，不僅要重視短期指標(biāo)，還要研究其長(zhǎng)期還債指標(biāo)[2]。以下通過資產(chǎn)負(fù)債率和產(chǎn)權(quán)比率2個(gè)指標(biāo)分析萬(wàn)科集團(tuán)的長(zhǎng)期負(fù)債能力。

1.3.1資產(chǎn)負(fù)債率

2018—2022年，萬(wàn)科企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率處于76%～85%之間，并且2019—2022年呈顯著下滑趨勢(shì)，見圖5。通常認(rèn)為該比例應(yīng)控制在40%～60%。如果高于60%，說明存在企業(yè)較高的金融風(fēng)險(xiǎn)；如果低于40%，就表明企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿利用率較低。萬(wàn)科集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率在5年內(nèi)連續(xù)降低得益于其去杠桿戰(zhàn)略。該戰(zhàn)略旨在通過減少債務(wù)規(guī)模來降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)穩(wěn)定性和實(shí)力。然而，該公司的資產(chǎn)負(fù)債率依然較高。由于房地產(chǎn)重資產(chǎn)行業(yè)，有兩個(gè)明顯的特點(diǎn)：一是資金投入大；二是運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)。因此，萬(wàn)科集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率偏高屬于正?，F(xiàn)象。在房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中，大部分開發(fā)商都會(huì)先投入資金，完成房屋的建造，最后才會(huì)收到工程款。房屋建造少則幾個(gè)月，多則幾年。因此，大多數(shù)的開發(fā)商都要依靠貸款。在項(xiàng)目的前期，開發(fā)商要從銀行貸款，用于房屋建造和支付職工薪酬。

1.3.2產(chǎn)權(quán)比率

2018—2022年，萬(wàn)科企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比率出現(xiàn)明顯降低，尤其在2019—2022年期間，見圖6。產(chǎn)權(quán)比率越低，企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力越強(qiáng)，債權(quán)人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越小[1]。但是，如產(chǎn)權(quán)比率過低，公司的股東權(quán)益比重過高，公司將會(huì)錯(cuò)失利用債務(wù)發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用的最佳時(shí)機(jī)。萬(wàn)科集團(tuán)產(chǎn)權(quán)比率降低得益于其在過去幾年大規(guī)模進(jìn)行資本運(yùn)作，使得股東權(quán)益不斷增加。萬(wàn)科集團(tuán)通過發(fā)行股票和債券等方式吸納了大量外部資金，進(jìn)一步拓展了公司規(guī)模和業(yè)務(wù)范圍。雖然這能緩解企業(yè)的長(zhǎng)期債務(wù)壓力，但債務(wù)仍然處于一個(gè)較高的水平。

2萬(wàn)科集團(tuán)償債能力影響因素分析

2.1存貨

2018—2022年，萬(wàn)科集團(tuán)存貨與總資產(chǎn)見表2。萬(wàn)科集團(tuán)存貨占比在2014—2018年持續(xù)下降，但是2018—2021年反彈回升，可見其現(xiàn)房銷售端遇到了一定的困難。2022年萬(wàn)科集團(tuán)，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為880.41天，比2018年縮短了423.94天，且每年持續(xù)穩(wěn)定縮短，平均每年縮短106天。不同于疫情前各種“限購(gòu)”“限價(jià)”“限貸”“限售”等政策，疫情之后，國(guó)家出臺(tái)了一些購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，如稅務(wù)補(bǔ)貼、農(nóng)村戶口購(gòu)房補(bǔ)貼等。萬(wàn)科集團(tuán)作為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，其運(yùn)營(yíng)狀況深受宏觀政策調(diào)控的影響。在經(jīng)營(yíng)過程中，萬(wàn)科集團(tuán)雖然積極采取措施降低存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)、提高存貨周轉(zhuǎn)率，但存貨仍較多。高存貨比例不僅是萬(wàn)科集團(tuán)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要來源，也是影響其持續(xù)性發(fā)展的重要因素。此外，存貨的市場(chǎng)價(jià)值和成本之間往往存在較為明顯的差異，雖然這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)行業(yè)中較為常見，但是存貨的積壓會(huì)削弱企業(yè)快速變現(xiàn)的能力，進(jìn)而對(duì)企業(yè)短期償債能力產(chǎn)生負(fù)面影響。因此，存貨管理水平對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的償債能力具有重要影響。

2.2債務(wù)結(jié)構(gòu)

債務(wù)結(jié)構(gòu)分析的目的在于深入理解和評(píng)估企業(yè)的負(fù)債狀況，以及負(fù)債與企業(yè)資產(chǎn)、業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)和整體戰(zhàn)略之間的關(guān)系，以此識(shí)別潛在風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

萬(wàn)科集團(tuán)債務(wù)結(jié)構(gòu)見表3。這些指標(biāo)體現(xiàn)企業(yè)流動(dòng)負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債的變動(dòng)趨勢(shì)。萬(wàn)科集團(tuán)流動(dòng)負(fù)債比率在2019年達(dá)到最高值87.20%，2022年又回落到79.71%。這5年流動(dòng)負(fù)債比率變化趨勢(shì)不大，除了2022年，其余年份基本保持在85%～87%。流動(dòng)負(fù)債比率居高不下，說明萬(wàn)科集團(tuán)依然存在短期債務(wù)占比過高的問題。

然而，萬(wàn)科集團(tuán)長(zhǎng)期負(fù)債比率卻呈現(xiàn)先降后升的態(tài)勢(shì)。2018—2019年長(zhǎng)期負(fù)債比率整體呈下降趨勢(shì)，主要原因?yàn)槿f(wàn)科集團(tuán)在2019年還清了1000億元的債務(wù)，大股東也在不斷減少[4]。長(zhǎng)期負(fù)債比率系數(shù)越大，表明公司債務(wù)資本化程度越高，其長(zhǎng)期債務(wù)償還壓力也就越大[5]。萬(wàn)科應(yīng)不斷地優(yōu)化其資本結(jié)構(gòu)，從而降低長(zhǎng)期債務(wù)比例。

3萬(wàn)科集團(tuán)增強(qiáng)償債能力的對(duì)策建議

3.1加強(qiáng)成品房存貨管理

3.1.1積極培育并引進(jìn)專業(yè)的成品房管理人員

第一，萬(wàn)科集團(tuán)需要培養(yǎng)“高精尖”服務(wù)人員和成品房管理人員，盡可能在企業(yè)內(nèi)部繼續(xù)強(qiáng)化員工的職業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提升自己的人力資本，使技術(shù)創(chuàng)新的內(nèi)生性功能得以充分發(fā)揮；在公司內(nèi)對(duì)相關(guān)工作人員進(jìn)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的培訓(xùn)，將服務(wù)意識(shí)注入其中，提高員工的服務(wù)水平，養(yǎng)成員工良好的服務(wù)態(tài)度。第二，萬(wàn)科集團(tuán)應(yīng)該通過各種形式的“人才庫(kù)”，從外部引入高質(zhì)量的專業(yè)人才，擴(kuò)大基層經(jīng)理和銷售隊(duì)伍。在條件允許的情況下，應(yīng)該與地方高校聯(lián)合，招募有關(guān)管理學(xué)專業(yè)的畢業(yè)生；或者聘請(qǐng)具有相應(yīng)工作經(jīng)驗(yàn)的管理類人才，注入生命力，使全體員工的服務(wù)水平得到全方位提高，建立一套更科學(xué)、更優(yōu)質(zhì)的管理體系，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，主動(dòng)引入高質(zhì)量的管理型人才；或者通過對(duì)目前的管理層進(jìn)行培訓(xùn)，對(duì)同行業(yè)企業(yè)的管理方式進(jìn)行研究，并對(duì)其公司治理和成品房管理方式進(jìn)行積極借鑒，從而優(yōu)化自身管理方式。

3.1.2提升銷售水平，緩解成品房壓力

第一，萬(wàn)科應(yīng)該在項(xiàng)目完成之前加大宣傳力度。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)周期比較長(zhǎng)，對(duì)國(guó)家政策也比較敏感，因此，會(huì)遇到很多不確定因素。由于開發(fā)周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者通常會(huì)急于脫手已完工的房產(chǎn)。所以，萬(wàn)科集團(tuán)需要事先對(duì)樓盤的完工情況進(jìn)行大力宣傳，制訂合理的營(yíng)銷推廣方案，讓消費(fèi)者在第一時(shí)間就知曉。這樣才能更好地提高銷售速度，防止庫(kù)存積壓占用企業(yè)周轉(zhuǎn)資本，進(jìn)而影響貸款償還能力。第二，萬(wàn)科集團(tuán)對(duì)前期建成的樓盤也要足夠重視，并建立相應(yīng)的應(yīng)急管理體系?？膳汕策m當(dāng)?shù)墓芾硇弯N售人才到各地分公司去，采用更加高效的營(yíng)銷手段，吸引顧客的注意，加速庫(kù)存周轉(zhuǎn)，提高資本回報(bào)率，減少資本虧損風(fēng)險(xiǎn)。

3.2拓寬融資渠道

當(dāng)前企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化，一些企業(yè)都出現(xiàn)了資金鏈斷裂情況[4]。在這種背景下，很多企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款，以求生存與發(fā)展。為了提高企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，必須拓寬企業(yè)融資渠道，優(yōu)化資金配置。但是，不同的融資模式對(duì)公司的資金使用成本、風(fēng)險(xiǎn)及資金靈活性都有一定的影響。對(duì)企業(yè)來說，外部融資是一條至關(guān)重要的融資渠道，上市公司發(fā)債會(huì)對(duì)公司的資本結(jié)構(gòu)產(chǎn)生直接影響，提高公司的債務(wù)比例，增加公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。債務(wù)比率的變化與公司財(cái)務(wù)杠桿之間也存在一定的聯(lián)系，債務(wù)比率越高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越高。更加合理、完備、科學(xué)地使用多樣化的融資方式，一方面，能夠提升企業(yè)的支付能力；另一方面，能夠?qū)⒇?cái)務(wù)杠桿發(fā)揮到極致，大幅度提高企業(yè)的收入。

從優(yōu)序融資理論角度看，為達(dá)到一定程度的股權(quán)多元化，企業(yè)在控制債務(wù)規(guī)模的情況下，應(yīng)該適當(dāng)提高股權(quán)融資的比重。欲在國(guó)內(nèi)取得A股上市資格的房地產(chǎn)公司，可采用分拆板塊上市的方式。這樣一來，不僅可以減少資金的消耗，而且可以為公司帶來新的價(jià)值。與此同時(shí)，房地產(chǎn)公司也可以通過“同股不同權(quán)”機(jī)制，即股份相同但是享有的表決權(quán)不同，在保證公司控制權(quán)的基礎(chǔ)上，增加股權(quán)融資，從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展。

4結(jié)語(yǔ)

對(duì)于房地產(chǎn)上市公司來說，要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的發(fā)展，短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力都至關(guān)重要。萬(wàn)科集團(tuán)是中國(guó)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，其償債能力水平在房地產(chǎn)行業(yè)中具有有代表性。本文針對(duì)其償債方面存在的問題，提出拓寬成品房存貨管理和融資途徑、對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化、努力實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化等建議，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性穩(wěn)定發(fā)展。

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收稿日期：2023-11-20

作者簡(jiǎn)介：

張賅敏，女，1998年生，碩士研究生在讀，主要研究方向：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理理論與實(shí)務(wù)。