上海：“天下第一難”的老房重建

拆除重建后的上海彭一小區(qū)將于2024年下半年竣工驗(yàn)收。攝影/本刊記者 張馨予

站在上海市靜安區(qū)聞喜路，須炳榮眼前是彭一小區(qū)正在粉刷裝飾內(nèi)外墻的17幢高層住宅，今年下半年就要竣工驗(yàn)收。這位81歲的彭浦新村街道舊住房改造辦公室（以下簡稱“舊改辦”）主任說，等到這個小區(qū)建成，彭浦新村就沒有破舊的、廚衛(wèi)合用的房子了，“我的任務(wù)就要完成了”。

彭浦新村初建于1958年，是上海市最早建設(shè)的工人新村之一，后來成為彭一、彭三、彭五、彭七4個住宅小區(qū)。從2008年起，彭浦新村陸續(xù)啟動了拆除重建，彭一小區(qū)是最后一個。

這幾年，全國多個城市都出現(xiàn)了老舊小區(qū)原拆原建的探索。在上海，這項(xiàng)工作也在進(jìn)行，除了彭一小區(qū)，還有蕃瓜弄、保屯路211弄、田林路65弄、鳳南一村、東鄲小區(qū)、內(nèi)江大板房等，主要針對的是老舊不成套公有住房的成套改造。

老舊不成套公有住房，也就是廚衛(wèi)合用的房子。2022年，上海市委辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)舊區(qū)改造、舊住房成套改造和“城中村”改造工作的實(shí)施意見》（以下簡稱《意見》），明確在2032年底前全面完成不成套職工住宅改造。拆除重建就是實(shí)施改造的方式之一。

須炳榮把老舊住房成套改造工作稱為“天下第一難”，拆除重建又是其中格外困難的一種。這是一件考驗(yàn)政府能力的事，是一件需要很多人努力才能做成的事，也是一件窺探人性幽深的事。

老去的工人新村

20年前，須炳榮受到彭浦新村街道領(lǐng)導(dǎo)的邀請，離開閘北區(qū)綠化和市容局基建科的崗位，成為街道舊改辦的負(fù)責(zé)人。

當(dāng)時這里以臟亂聞名，目之所及是密度極高的破舊住宅樓。但須炳榮發(fā)現(xiàn)，幾位曾在彭浦新村居委會工作的老居民卻對他這個外來人說起了彭浦新村的光輝史。

彭浦新村91號，那是彭浦新村外賓接待室，曾接待過黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人，以及40多個國家共630批外賓。相當(dāng)長一段時間里，彭浦新村是世界了解中國和中國工人生活的一個窗口。這也是工人新村輝煌的縮影。

1949年新中國成立后，上海作為中國近代工業(yè)的誕生地和現(xiàn)代工業(yè)的聚集地，急需工業(yè)支持，而擴(kuò)大生產(chǎn)首先要滿足工人的住房需求。1951年，全市乃至全國第一個工人新村曹楊新村在工廠集中的滬西地區(qū)拔地而起。到1958年底，上海市共建成各類住宅新村201個，面積達(dá)到468萬平方米，有超過70萬的職工家庭分配到了新住房。

彼時，住進(jìn)工人新村是一種身份的象征，只有勞模、先進(jìn)工作者才能分到房子。這里做飯有煤氣，其他地方還要燒爐子；上廁所有抽水馬桶，其他地方還需要倒馬桶。

幾十年過去，工人新村就像邁入暮年的老人，渾身都出現(xiàn)毛病。

走進(jìn)老舊小區(qū)，你首先會聞到一種標(biāo)識性的味道——食物的餿味、垃圾的臭味、炒菜的油煙味、房屋進(jìn)水后的霉味、廁所沒沖干凈的異味全都混雜在一起。

然后是聲音。這些房子有不少是小梁薄板房屋，它用料省、成本低、建造速度快，但地基淺、穩(wěn)定性較差，房屋隔音也極差。1985年，新婚的梁玉霞住進(jìn)丈夫位于內(nèi)江大板房的家里，很快她發(fā)現(xiàn)，由于樓板很薄，半夜樓上鄰居用痰盂小便，樓下聽得清清楚楚，“說得難聽點(diǎn)，放個屁都聽得到”。

衛(wèi)生狀況也堪憂。每年夏天，梁玉霞都要買幾盒殺蟑螂、鼻涕蟲的藥，也買了數(shù)不清的粘鼠板。有一次她在廚房包餛飩，包了6個之后回屋里拿東西，回來一看餛飩只剩了5個，“我想我是不是記錯了，后來吃完飯才看到，有一個餛飩被老鼠叼到了桌子底下”。

如果你在汛期走進(jìn)這里，還會碰上內(nèi)澇。須炳榮說，彭浦新村地勢低洼，老化的管道一直沒有改造，隨著道路不斷抬高，一下大雨，水就從道路往小區(qū)里排，能沒過一樓住戶的膝蓋。

設(shè)施的老化也為老舊小區(qū)帶來了許多安全隱患。楊浦區(qū)的鳳南一村建于20世紀(jì)50年代，控江路街道辦事處副主任楊軍說，鳳南一村的住宅是磚木混合結(jié)構(gòu)，用的是木頭地板，時間長了，居民一用力就可能把地板踩穿。大家也不往墻上掛東西，只要拿釘子稍微用力在墻上敲一敲，“墻就酥了”。2013年，一道雷打穿鳳南一村一幢樓的房頂，火勢很快蔓延起來，好在沒有人員傷亡。

最困擾大家的問題，是廚衛(wèi)合用。須炳榮說，上海50年代至70年代建造的工人新村，絕大多數(shù)都是幾戶人家共用廚房和衛(wèi)生間，少則兩戶人家合用，多則八戶人家合用。

2022年，上海新冠疫情最為嚴(yán)重的時候，廚衛(wèi)合用的隱患暴露出來。新增病例主要集中在居住條件和衛(wèi)生環(huán)境相對較差的老舊小區(qū)，尤其因?yàn)閺N衛(wèi)合用，居民交叉感染風(fēng)險較大。鳳南一村、蕃瓜弄等老舊小區(qū)有上千戶居民，他們都曾在一段時間內(nèi)有過大量新冠肺炎病例。

老舊小區(qū)已經(jīng)到了不改不行的時候了。

從長高長胖到拆除重建

須炳榮最早來到彭浦新村街道的任務(wù)，并不是拆除重建，而是讓這些廚衛(wèi)合用的住宅樓“長高長胖”。

靜安區(qū)房管局成套辦負(fù)責(zé)人陳雙對《中國新聞周刊》說，最初，上海探索舊住房成套改造工作，是將廚衛(wèi)合用改為廚衛(wèi)獨(dú)用。2005年，彭浦新村街道的彭五小區(qū)成為上海市首個舊住房改造試點(diǎn)小區(qū)，啟動舊住房成套改造工作。

須炳榮回憶，彭五小區(qū)的改造方式就是把樓梯外移，然后將樓梯外移以后空出的位置改成衛(wèi)生間，讓樓房“長胖”，實(shí)現(xiàn)衛(wèi)生間獨(dú)用。這項(xiàng)改造從2005年3月持續(xù)到2006年9月。

2007年11月，彭浦新村街道又在彭七小區(qū)啟動“加層擴(kuò)建”的改造，也就是在住宅頂樓再建一層新房，讓樓房“長高”，把北側(cè)的居民安置到加層，北側(cè)空出來的房間改為獨(dú)用的廚房和衛(wèi)生間，實(shí)現(xiàn)廚衛(wèi)獨(dú)用。這項(xiàng)改造在2009年4月竣工。

2020年10月9日，須炳榮（中間白衣者）在上海彭一小區(qū)舊改房成套改造項(xiàng)目生效儀式上。圖/受訪者提供

但到了彭三小區(qū)二期的改造，須炳榮和他所在的團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)，之前“長高長胖”的改造模式不夠徹底，不能完全解決住宅的問題。彭浦新村街道黨工委副書記胡志雄告訴《中國新聞周刊》，彭浦新村的一些老舊住宅的管線老化、設(shè)施老化問題過于嚴(yán)重，“沒辦法修，修的代價和重建差不多，所以就一直沒修，但越不修問題越多，形成了一個惡性循環(huán)”。陳雙也指出，有一部分房屋可能原本就不適合“長高長胖”的貼擴(kuò)建，而且住宅的主體結(jié)構(gòu)不動，只是加了廚衛(wèi)，“這個改造本身也是有一點(diǎn)遺憾的”。

于是，在彭三小區(qū)二期改造期間，拆除重建的方案首次被提了出來。

彭浦新村之所以會成為上海最早探索拆除重建的小區(qū)，一定程度上是因?yàn)榕砦逍^(qū)和彭七小區(qū)的改造得到了上海市的肯定。2007年8月，時任上海市委領(lǐng)導(dǎo)曾來到彭五小區(qū)了解舊住房成套改造工作情況。2008年1月和6月，時任上海市委領(lǐng)導(dǎo)先后兩次到彭浦新村街道視察舊住房成套改造工作。幾位彭浦新村街道的干部說，在這幾次調(diào)研和視察后，舊住房成套改造工作的速度得到了很大的提升。

2008年2月，彭三小區(qū)二期啟動拆除重建。這是一個相對小范圍的改造，僅涉及6幢住宅，144戶居民。但以彭浦新村街道為起點(diǎn)，十幾年之后，老舊小區(qū)拆除重建逐漸在全上海推開。

楊浦區(qū)房管局副局長吳傳婷告訴《中國新聞周刊》，這兩年，市區(qū)兩級政府都在思考，非成套舊住房的改造是否還有更適合的道路，“樓房‘長高長胖可能和現(xiàn)在老百姓對于居住的需求并不是很對等，他們希望能夠享受現(xiàn)代規(guī)范的住宅，所以市里下了這個決心”。

這也是為什么《意見》會在2022年發(fā)布，上海多個老舊小區(qū)因此啟動了拆除重建。

很多居民都希望自己所在的小區(qū)能盡快拆除重建。上海市房管局“兩舊一村”專班相關(guān)負(fù)責(zé)人嚴(yán)菁對《中國新聞周刊》說，在什么小區(qū)先實(shí)施改造，是由上海各區(qū)根據(jù)實(shí)際情況決定的。

以楊浦區(qū)為例，吳傳婷說，區(qū)房管局會對全區(qū)的住宅狀況進(jìn)行研判，先對規(guī)整的成片地塊上的小區(qū)進(jìn)行改造，“就好像要做一件漂亮的衣服，一塊大片的衣料肯定要比邊角料做著容易一些”，為之后的項(xiàng)目騰挪空間，也可以更好地規(guī)劃公共配套設(shè)施。此外，具有安全隱患的老舊小區(qū)也會優(yōu)先啟動拆除重建。

探索可行性

最近，上海許多推進(jìn)老舊小區(qū)拆除重建的街道收到了“小藍(lán)書”和“小紅書”，它們由彭浦新村街道編寫，專門供其他街道學(xué)習(xí)如何開展拆除重建工作。

“小藍(lán)書”里列出了拆除重建的工作流程，包括一輪征詢、方案設(shè)計及論證、二輪征詢、居民簽約、居民搬遷、居民選房、居民回搬?！靶∷{(lán)書”里還有舊住房成套改造100問，涵蓋了各個工作流程的問題，這是彭浦新村街道把拆除重建的路徑從頭到尾走完之后總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)。

在彭浦新村街道黨工委書記任偉看來，目前上海老舊小區(qū)拆除重建的模式已經(jīng)逐漸成熟。但在十幾年前，彭浦新村街道做的是極為困難的、從零到一的工作。

須炳榮說，拆除重建每個環(huán)節(jié)的內(nèi)容都是試出來的，“當(dāng)時沒有政策，我們是摸著石頭過河，該怎么做自己去想，行得通我們就做”。

彭三小區(qū)四期曾有始終不愿意簽約的“釘子戶”，須炳榮上門和她溝通了幾個小時，對方態(tài)度始終強(qiáng)硬：“為什么要改造？改造依據(jù)在哪里？你把政府的文件拿過來再和我談?！?胡志雄也說，那時候，如果居民不愿意簽約、不愿意搬遷，拆除重建項(xiàng)目很難推動下去。

轉(zhuǎn)機(jī)發(fā)生在時任上海市高院副院長鄒碧華來調(diào)研的時候。經(jīng)過雙方的反復(fù)研討商議，鄒碧華最終提出建議，居民簽約可參考征收，即達(dá)到95％的居民簽約率，協(xié)議可生效。由于彭浦新村的公房產(chǎn)權(quán)屬于國家，居民都是承租人，拒不配合的公房承租人，可由公房產(chǎn)權(quán)單位以“妨礙公共利益”的方式，向所在地法院提起民事訴訟。有了法律支撐，彭浦新村街道的工作人員都松了一口氣。

上海彭浦新村街道彭三小區(qū)已經(jīng)完成拆除重建，居民住進(jìn)了新房。攝影/本刊記者 張馨予

問題是，彭浦新村還有少量產(chǎn)權(quán)房。一些居民購買了與自家合用廚衛(wèi)的房子，使房屋從不成套變?yōu)槌商祝涂梢砸罁?jù)上海的房改政策，將公房轉(zhuǎn)為私房。而私人財產(chǎn)是受《物權(quán)法》保護(hù)的。

這個問題在彭一小區(qū)拆除重建時最為凸顯。彭一小區(qū)共有40幢樓房，居民2110戶，其中產(chǎn)權(quán)房362戶。如果需要每一戶居民都同意才能推動拆除重建，這項(xiàng)工作的難度無疑會極大提升。

任偉告訴《中國新聞周刊》，2019年，他曾與上海高院相關(guān)負(fù)責(zé)人專門開會討論，尋找法律依據(jù)。另外，彭浦新村街道也經(jīng)常與區(qū)房管局等部門開會討論，形成會議紀(jì)要，然后以會議紀(jì)要作為推動工作的依據(jù)。終于，靜安區(qū)確定下來，彭一小區(qū)的拆除重建，住戶簽約率達(dá)到99％以上，項(xiàng)目就能正式生效。

“當(dāng)時，區(qū)里各個部門對這件事都不太看好。我跑去找區(qū)委書記和區(qū)長，說‘已經(jīng)走到這一步了，不能再猶豫?！比蝹フJ(rèn)為，靜安區(qū)愿意在缺乏政策依據(jù)的背景下推動這項(xiàng)工作，需要區(qū)里有相當(dāng)?shù)钠橇Α?020年10月1日，彭一小區(qū)拆除重建項(xiàng)目啟動簽約，10月7日租賃房居民和產(chǎn)權(quán)房居民簽約率均超過99％，項(xiàng)目得以生效。

2021年9月1日，就在彭一小區(qū)啟動搬遷當(dāng)天，《上海市城市更新條例》（以下簡稱《條例》）正式施行，其中有多個條文指導(dǎo)了拆除重建相關(guān)工作。比如，《條例》第三十二條規(guī)定，在拆除重建項(xiàng)目簽約比例達(dá)到95％、項(xiàng)目生效后，對于公房承租人拒不搬遷的，會采取“調(diào)解+決定+申請執(zhí)行”的方式。

陳雙說，《條例》里很多內(nèi)容都是建立在此前彭浦新村街道摸索出的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上。

算長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)賬

錢從哪里來，這是老舊小區(qū)啟動原拆原建必須要回答的一個難題。在上海，這筆費(fèi)用由政府出，居民不用掏一分錢。

任偉記得，曾有上海市領(lǐng)導(dǎo)問他，拆除重建為什么不讓居民出錢？任偉回復(fù)說，如果不是由政府全部出資，要讓居民同意改造會遇到很大的問題，拆除重建可能也無法推動下去。

彭浦新村街道的舊住房改造曾有過讓居民出資的先例。須炳榮說，2005年啟動彭五小區(qū)改擴(kuò)建項(xiàng)目時，“區(qū)里認(rèn)為，改造后把廚房和衛(wèi)生間裝修一下，是不是能夠讓小區(qū)的522戶居民每戶拿出3000元”。

須炳榮回憶，彭五小區(qū)的522戶居民很快分成了幾個派別。有些居民認(rèn)為舊住房改造后有了獨(dú)立的廚衛(wèi)，還有裝修，愿意出這筆錢；還有些居民家庭條件困難，確實(shí)拿不出錢。

無奈之下，彭浦新村街道只得聯(lián)系公積金部門，讓家庭困難的居民通過公積金支付3000元的改造費(fèi)用。實(shí)際上，彭五小區(qū)改擴(kuò)建項(xiàng)目的整體費(fèi)用超過1400萬，居民出資僅占很小一部分。

正是這一次嘗試，讓彭浦新村街道意識到，如果需要居民出資，自上而下的舊住房改造工作很難進(jìn)行。畢竟，仍然居住在這些小區(qū)的居民，大多沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力出資改造住宅。

任偉說，改革開放后，條件改善的居民已逐漸搬離工人新村，留下的大多數(shù)都是經(jīng)濟(jì)較為困難的人群。比如彭一小區(qū)的2110戶中，殘疾人348戶、低保群體103戶、重殘無業(yè)19戶、失獨(dú)家庭12戶、80歲以上老人585戶，“要讓他們拿錢出來，太難了”。

對于上海而言，老舊小區(qū)拆除重建已經(jīng)成為一件不得不做的事。以此為前提，上海選擇由政府出資。嚴(yán)菁對《中國新聞周刊》說，項(xiàng)目都是由市區(qū)兩級財政出資，各區(qū)的出資比例不同，“有些是四六開，有些是五五開”，市級層面有專門的舊住房更新改造市級補(bǔ)助資金。

不過，即便富庶如上海，要負(fù)擔(dān)全市范圍內(nèi)的老舊小區(qū)拆除重建資金，仍然不是那么容易。鳳南一村作為《條例》生效后全市最大規(guī)模的拆除重建項(xiàng)目，總投資約38億元。蕃瓜弄是上海體量最大的“小梁薄板”拆除重建項(xiàng)目之一，總投資近13.6億元。因此，上海也在算一筆經(jīng)濟(jì)賬。

在拆除重建的老舊小區(qū)里建設(shè)增量房屋，是上海盡量收回成本的一種嘗試。例如鳳南一村拆除重建后將多出兩百多套增量房屋，這些增量房屋不會作為商品房出售，而是將成為其他拆除重建項(xiàng)目的置換房源儲備，為后續(xù)項(xiàng)目的統(tǒng)籌實(shí)施打基礎(chǔ)。另外，再剩余的增量房屋就將作為保障性住房。原本政府就有建設(shè)保障性住房的計劃，用拆除重建的增量房屋作為保障性住房，可以節(jié)省一部分資金。

除了增量房屋，彭一小區(qū)等老舊小區(qū)拆除重建后會產(chǎn)生一部分用于商業(yè)的非住宅房屋，這些沿街商業(yè)的產(chǎn)權(quán)都屬于直管公房單位，可以出租獲得收益。

以彭一小區(qū)為例，胡志雄介紹，未來小區(qū)會新增5115平方米的商業(yè)面積，“把沿街最好的位置給了商業(yè)”。此外，拆除重建項(xiàng)目新增的停車位也會為政府回籠一部分資金，例如彭一小區(qū)將提供地下機(jī)動車停車位2032個、非機(jī)動車停車位2790個。

更為特殊的是，相較其他城市的老舊小區(qū)原拆原建，上海會為拆除重建后的小區(qū)新建配套設(shè)施，例如彭一小區(qū)將新增社區(qū)生活服務(wù)中心、社區(qū)文化活動中心、社區(qū)體育中心以及擁有172個床位的社區(qū)養(yǎng)老院等配套設(shè)施，鳳南一村則將新增社區(qū)食堂、圖書館、健身中心、養(yǎng)育托管點(diǎn)、衛(wèi)生服務(wù)站等總面積達(dá)6400平方米的社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施。

吳傳婷說，在控規(guī)允許、居民能夠全部回搬的條件下，政府會考慮15分鐘社區(qū)生活圈的規(guī)劃。居住密度極高的工人新村周邊配套設(shè)施是個老問題，拆除重建后有了更大的地塊，就能因地制宜，把配套設(shè)施補(bǔ)上。吳傳婷認(rèn)為，這看似是一次性投入，但是會產(chǎn)生長遠(yuǎn)的社會效益，解決一些社會問題，“要算一筆長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)賬”。

由于老舊小區(qū)拆除重建后會產(chǎn)生增量房屋、沿街商業(yè)，并配備公共配套設(shè)施，容積率也會變化，比如鳳南一村的容積率將從2.5提升至3.4。對于容積率的突破，嚴(yán)菁表示市里提供了很大的支持，“因?yàn)槭敲裆Ｕ享?xiàng)目，和商品房開發(fā)不一樣”。上海各個拆除重建項(xiàng)目的容積率調(diào)整并沒有一個固定的限制，而是根據(jù)不同小區(qū)的情況一事一議。

值得注意的是，拆除重建項(xiàng)目也會產(chǎn)生小部分直接的收益。陳雙說，按照上海1995年的房改政策，直管公房只要是廚衛(wèi)獨(dú)用的成套住房，就可以購買變成售后公房。陳雙說，這個政策很多年都沒有變，居民用1295元/平方米的低價就可以買下房屋的產(chǎn)權(quán)，也就是說，很多居民用兩三萬元就能把房屋產(chǎn)權(quán)買下來，且等同于商品房，上市交易的價格一樣，這對于居民是一個利好，對于政府也能帶來一部分收益。

“總的來說，拆除重建項(xiàng)目還是以解決民生問題為主，要說有多少直接的資金收益，其實(shí)是不太可能的?！标愲p說。

如何保障公平？

從2008年推動拆除重建項(xiàng)目以來，須炳榮已經(jīng)至少和幾千戶居民溝通交流過，他發(fā)現(xiàn)居民的訴求十分一致——都想得到更多。

每個居民都聽過靠拆遷一夜暴富的故事，每個居民都有自己的想法和訴求，等到拆除重建的項(xiàng)目落到自己身上，大家都想多爭取一些。

有的居民想要分到幾套房子。須炳榮記得，彭三小區(qū)五期簽約之前，一戶已經(jīng)不住在小區(qū)的居民始終不愿意簽約，她要求拆除重建后拿到3套房子，讓30多歲還未成家的兒子也有房子住。胡志雄說，還有很多居民總會把家庭矛盾轉(zhuǎn)嫁到拆除重建項(xiàng)目里，希望通過這次改造幫自己分家，“以前是父母的房子，兄弟兩家住在一起，以前就一直這么住著，現(xiàn)在要改造了，就希望能分兩套房子”。

有的居民想要更大的面積。彭浦新村的住房和大多數(shù)工人新村一樣，廚衛(wèi)合用，房屋就是一間臥室，拆除重建后，住房將配備獨(dú)立的廚房和衛(wèi)生間，但是沒有客廳。胡志雄說，很多居民都希望拆除重建后的住房多個廳，這就涉及面積的增加。

東鄲小區(qū)拆除重建項(xiàng)目街道專班小組負(fù)責(zé)人邵學(xué)華說，想要獲得更多的利益，這是絕大部分人的想法，從感情上，他能理解這些居民的訴求，“我常和同事說，哪天我碰到這種事，我可能也這么想”。

只不過，拆除重建作為一項(xiàng)民生工程，原本就已經(jīng)全由政府出資，不可能再滿足居民無限膨脹的訴求。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人們總是反復(fù)向居民強(qiáng)調(diào)拆除重建的“非解困”原則——拆除重建只是解決居民的廚衛(wèi)合用問題和居住環(huán)境問題，不是解決住房困難問題。

正因如此，項(xiàng)目方案的設(shè)計顯得更為重要。如果方案無法得到居民的認(rèn)同，自上而下的拆除重建項(xiàng)目在籌備階段就可能破產(chǎn)。

緊鄰上海五角場商圈的東鄲小區(qū)于2023年啟動拆除重建。攝影/本刊記者 張馨予

上海內(nèi)江大板房建成于1966年，三戶人家共用廚衛(wèi)，經(jīng)過多年使用，居住條件十分惡劣。攝影/本刊記者 張馨予

上海內(nèi)江大板房成套改造項(xiàng)目于2024年3月底實(shí)現(xiàn)二次征詢100％簽約，居民于4月底集中搬遷。攝影/本刊記者 張馨予

戶型和面積是其中最為關(guān)鍵的。事實(shí)上，拆除重建后，幾乎所有居民的房屋面積都會產(chǎn)生變化。工人新村的住宅往往有非常復(fù)雜的房型，規(guī)模越大的小區(qū)房型越復(fù)雜，例如彭一新村原始房型多達(dá)282種，鳳南一村原始房型多達(dá)128種。由于房型太多，顧及設(shè)計成本和建設(shè)需要，改造后不可能全部保留原始房型，只能對復(fù)雜的房型進(jìn)行歸并，然后再設(shè)計。

鳳南一村根據(jù)建筑面積，對128種房型通過檔次進(jìn)行歸并分類，歸并后共有20種房型，不同檔次的房型面積不一樣?？亟方值琅f改辦工作人員黃一奇說，改造后，新房的居住面積不小于舊房的面積，“面積可能會有一兩平方的增量”，同時會新增廚房、衛(wèi)生間和陽臺。

由于鳳南一村的新房房型是從128種歸并到20種，每戶居民的房屋面積增量可能有多有少，這是一個潛在的矛盾點(diǎn)。王楠楠是鳳南一村的居民，她的老房比樓下鄰居少了0.2平方米的面積，但是在房型歸并后，她的新房會比樓下鄰居低兩個檔次，建筑面積少7平方米。

楊軍說，對于這種情況，他們只能向居民解釋，面積或多或少的變化并不是針對某個居民個人，而是會在一個可控范圍內(nèi)，“沒辦法做到每個人每勺飯都一樣多的米”。

王楠楠也說服自己，新房的面積已經(jīng)比舊房大了2平方米左右，而且配備了電梯。她的母親即將80歲了，腿腳不方便，未來一定會需要電梯出入，“從這幾方面來說，新房肯定是改善了生活條件”。

值得注意的是，在房屋面積的變化上，有些小區(qū)不是只注重“一碗水端平”。東鄲小區(qū)共有670戶居民、7種房型，但是因?yàn)檎嫉孛娣e小、居住密度大，最小的房型只有9平方米，最大的房型在23平方米左右。東鄲居民區(qū)黨支部書記張爭科說，在設(shè)計方案時，他們認(rèn)為9平方米的房型“需要托底”，所以改造后的使用面積達(dá)到12.5平方米，增量面積有3.5平方米，而23平方米的房型改造后，增量面積在1平方米左右。

內(nèi)江大板房是一個更為特殊的項(xiàng)目。延吉新村街道黨工委書記、人大工委主任徐萬驊說，由于在上海2035年城市規(guī)劃中，控江路擴(kuò)寬，住宅便壓在了道路紅線上，拆除重建后，內(nèi)江大板房的住宅必須往后退，這意味著占地面積必須減少，改造受到限制。原有的240戶居民，只有160戶居民能夠回搬，還有80戶居民只能抽戶異地安置。

這80戶抽戶居民成為內(nèi)江大板房項(xiàng)目的關(guān)鍵。如果他們不認(rèn)同項(xiàng)目方案、不愿意搬遷，拆除重建只能失敗。

徐萬驊說，經(jīng)過街道與楊浦區(qū)房管局的多輪討論，他們決定要給80戶居民提供更多選擇，他們既可以選擇異地房屋置換，也可以選擇貨幣安置。選擇異地房屋置換的居民，可以從楊浦區(qū)房管局在區(qū)內(nèi)盤活的170套置換房源中選擇一套，主要是歷年來其他小區(qū)成套改造后剩余的房源。其中89套是“不貼差價”房源，剩下的是改善型房源，居民可出資補(bǔ)差價購買。如果有人沒有選到心儀的房子，則可以選擇貨幣安置，根據(jù)評估公司評估的房屋價值，獲得貨幣補(bǔ)償，“等于多了一層保障”。

最終，所有居民在16天之內(nèi)就全部簽約同意了。

一個兼顧到多方利益的項(xiàng)目方案，需要很多時間打磨。東鄲小區(qū)的項(xiàng)目方案修改了近10次；彭一小區(qū)的項(xiàng)目方案來來回回修改過20多次，修改重點(diǎn)主要聚焦在房型和面積上；鳳南一村的項(xiàng)目方案第一稿在2021年底公布，因疫情擱置后，方案又在第一稿的基礎(chǔ)上經(jīng)過20多次的修改。內(nèi)江大板房項(xiàng)目方案的調(diào)整中，僅抽戶方案的修改就有20多次，整個方案從論證到確定歷時將近一年。

重建房屋，重建生活

須炳榮是彭浦新村幾乎無人不曉的人物。

每到征求居民意見的階段，須炳榮和彭浦新村街道的工作人員必須了解每戶房屋信息、家庭成員、社會關(guān)系、鄰里關(guān)系，甚至性格脾氣，以便展開后續(xù)工作。對于有上千戶居民的老舊小區(qū)，這件事極其耗費(fèi)時間。彭五小區(qū)改造時，須炳榮每天在各個居民樓里跑上跑下把腿跑壞了，爬樓梯必須要拄拐。

很多居民已經(jīng)不住在這里，電話號碼也換了，千方百計才能找到人，“要動用各種手段，鄰里的、居委會的、工作單位的，實(shí)在不行還要通過他的戶口找其他家人的電話，再找到他”。為了找人，須炳榮去過養(yǎng)老院、公安局，也曾坐著派出所的警車去監(jiān)獄找已被關(guān)押的居民。

在舊改辦工作以來，黃一奇和同事也完成了一些在她看來原本不可能完成的任務(wù)。鳳南一村有一位十多年來獨(dú)自住在松江養(yǎng)老院的漸凍癥老人，居委會和街道的工作人員每個星期要去拜訪他兩三次，但他總是不同意簽約。一次閑聊中，工作人員發(fā)現(xiàn)，老人在鳳南一村其實(shí)有很多老鄰居，他對于鳳南一村的印象仍是童年時住在這里的回憶。于是工作人員拍攝了一個從小區(qū)門口一路走到老人家里的視頻，還拍攝了他的老鄰居。老人看到視頻后淚流滿面，“你看這個人，別看他現(xiàn)在身體好，當(dāng)年是我背著他上下學(xué)，現(xiàn)在我躺在這里，他身體這么好”。最后老人讓工作人員握著自己肌無力的手，在協(xié)議上簽了字。

上海彭浦新村街道彭三小區(qū)，已經(jīng)完成拆除重建的新房。攝影/本刊記者 張馨予

回憶并不總是溫情的。在老房生活幾十年，許多居民已經(jīng)習(xí)慣了鄰里之間的緊張關(guān)系，常常是兩天一小吵，三天一大吵。

梁玉霞家和另外兩戶人家合用廚衛(wèi)，中午一點(diǎn)就要開始排隊(duì)洗澡。她已經(jīng)不記得和自己合用廚衛(wèi)的鄰居換了多少家，各種職業(yè)都有，環(huán)衛(wèi)工人、收廢品的、賣菜的，常常住幾個月就搬走，“很多人因?yàn)槭亲獾姆孔?，廚房和衛(wèi)生間用完從來不弄干凈”。

每戶人家在廚房里都有一盞自家的燈，進(jìn)了廚房，哪怕別家已經(jīng)開了燈，也要打開自家的燈，“不然別人說，我家的燈，你憑什么用”。

小區(qū)拆除重建后，須炳榮發(fā)現(xiàn)，大家的生活有了距離，也有了久違的和平。

韓秀華認(rèn)為自己是幸運(yùn)的。1965年，作為上海市造紙機(jī)械廠的先進(jìn)工人，韓秀華和丈夫一起住進(jìn)彭三小區(qū)。盡管房間只有17.8平方米，他們?nèi)匀桓杏X很歡喜。幾十年后，他們和房屋一起變老了，漸漸地不再出門。

2019年底，韓秀華住進(jìn)了重建后的新房，住進(jìn)來的第二天就是丈夫95歲的生日，他們請了許多親戚朋友到家里吃飯。新房有了獨(dú)立的廚衛(wèi)，還能坐電梯上下樓，“以前想都不敢想”。住進(jìn)來后，丈夫總是開心地趴在窗臺上往外看。

韓秀華說，很慶幸，丈夫去世前曾在新房住過9個月零4天?，F(xiàn)在，韓秀華一個人住在這里，每天也總?cè)ゴ芭_邊坐著，等待92歲生日的來臨。

（文中王楠楠為化名）