工業(yè)用地更新調(diào)查及應(yīng)用研究

關(guān)穎 周維娜

作者簡(jiǎn)介：關(guān)穎（1985— ），女，工程師，碩士；研究方向：GIS應(yīng)用及自然資源調(diào)查。

摘要：文章在往年已建成的工業(yè)企業(yè)用地調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)的基礎(chǔ)上，確立工業(yè)企業(yè)用地更新調(diào)查的內(nèi)容，闡述了更新調(diào)查的方法，針對(duì)更新調(diào)查存在的難點(diǎn)問(wèn)題提出了解決方案和質(zhì)量控制方法，建成了工業(yè)企業(yè)用地更新調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)，完成工業(yè)用地的年度更新。以常州市工業(yè)企業(yè)用地更新調(diào)查為例，基于更新調(diào)查的成果分析研究了常州市工業(yè)企業(yè)用地集約利用情況，為低效用地再開(kāi)發(fā)、土地資源的優(yōu)化配置提供科學(xué)依據(jù)。

關(guān)鍵詞：工業(yè)用地；更新調(diào)查；土地利用

中圖分類(lèi)號(hào)：P208文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

0引言

隨著城鎮(zhèn)化加速發(fā)展，土地規(guī)劃空間也日漸觸及“天花板”。工業(yè)用地是各項(xiàng)生產(chǎn)活動(dòng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的重要載體，其配置效率是促進(jìn)和顯化產(chǎn)業(yè)發(fā)展效益質(zhì)量的重要體現(xiàn)方式之一。工業(yè)企業(yè)用地調(diào)查是全面動(dòng)態(tài)掌握全省工業(yè)用地配置結(jié)構(gòu)、利用現(xiàn)狀、空間布局和產(chǎn)出效益等狀況，建立工業(yè)企業(yè)產(chǎn)出效益評(píng)價(jià)機(jī)制，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)方式，推進(jìn)土地要素市場(chǎng)化配置改革的重要基礎(chǔ)性工作［1-6］。邁入新時(shí)代，發(fā)展已由求量求速向求質(zhì)求效轉(zhuǎn)變，要提高發(fā)展的質(zhì)量和效益。為了更加適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，江蘇省啟動(dòng)了工業(yè)企業(yè)用地更新調(diào)查工作，建立常態(tài)化的工業(yè)企業(yè)用地更新調(diào)查機(jī)制，持續(xù)對(duì)工業(yè)企業(yè)用地及各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行更新和維護(hù)，探索盤(pán)活存量用地的新模式、新機(jī)制，持續(xù)推動(dòng)工業(yè)用地提質(zhì)增效，打造高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)載體空間，探索多元化土地利用途徑，向“有限”資源要“無(wú)限”發(fā)展。

1工業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)更新調(diào)查內(nèi)容及存在問(wèn)題

1.1數(shù)據(jù)更新調(diào)查內(nèi)容

工業(yè)企業(yè)普查涉及諸多方面，尤其需要考慮人力、資源、資金和組織協(xié)調(diào)等因素，是一項(xiàng)相對(duì)復(fù)雜的系統(tǒng)工程［7］。而對(duì)關(guān)鍵性的數(shù)據(jù)內(nèi)容更新，既可達(dá)到數(shù)據(jù)常規(guī)更新的目的，又可以滿足分析與評(píng)價(jià)應(yīng)用的目的。由于往年開(kāi)展了工業(yè)企業(yè)普查和建庫(kù)工作，具備更新調(diào)查的基礎(chǔ)底數(shù)且調(diào)查的數(shù)據(jù)內(nèi)容相對(duì)固定，因此可在上年度工業(yè)企業(yè)用地更新調(diào)查成果的基礎(chǔ)上，結(jié)合最新的城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果、農(nóng)村建設(shè)用地調(diào)查成果、供地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)、影像圖、工業(yè)企業(yè)信息、第三次國(guó)土調(diào)查成果和實(shí)地情況等，對(duì)行政轄區(qū)范圍內(nèi)所有現(xiàn)狀工業(yè)企業(yè)用地的利用狀況、用地單位情況、投入產(chǎn)出、能耗等進(jìn)行全面摸底調(diào)查及年度工業(yè)企業(yè)用地更新調(diào)查工作［8］。實(shí)施調(diào)查時(shí)以縣級(jí)行政轄區(qū)為單位，按照“地企對(duì)應(yīng)”原則（含一企一地、一企多地、一地多企等類(lèi)型），調(diào)查實(shí)體性工業(yè)企業(yè)用地；根據(jù)實(shí)際需要將違法用地等有歷史遺留問(wèn)題的用地也納入調(diào)查范圍，而對(duì)已注銷(xiāo)的工業(yè)企業(yè)和不再作為工業(yè)用地的地塊進(jìn)行剔除。

工業(yè)企業(yè)經(jīng)歷一年的變化和發(fā)展，各類(lèi)數(shù)據(jù)指標(biāo)較上一年度均發(fā)生了不同程度的變化。工業(yè)企業(yè)用地更新調(diào)查時(shí)，遵循“專(zhuān)業(yè)部門(mén)出權(quán)威數(shù)據(jù)”的原則，由市自然資源和規(guī)劃局主導(dǎo)，與大數(shù)據(jù)局、經(jīng)發(fā)局、稅務(wù)局、統(tǒng)計(jì)局、生態(tài)環(huán)境局、人社局、科技局、燃?xì)夤?、自?lái)水公司等數(shù)據(jù)歸口部門(mén)協(xié)調(diào)提供最新年度的數(shù)據(jù)版本進(jìn)行匯集，數(shù)據(jù)內(nèi)容主要包含事項(xiàng)，如表1所示。各類(lèi)數(shù)據(jù)匯集后，要對(duì)其分別制定策略，有針對(duì)性地進(jìn)行整理分析和校核。

1.2更新調(diào)查的難點(diǎn)問(wèn)題

更新調(diào)查時(shí)不可避免存在一些疑難問(wèn)題，主要集中在以下方面。

（1）數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)匹配難。企業(yè)單位名稱經(jīng)常會(huì)發(fā)生變更且企業(yè)名稱在各部門(mén)提供的資料中不完全統(tǒng)一，導(dǎo)致各部門(mén)資料被利用的難度增大。此外，還有部分個(gè)人小企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼證、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼或三碼、從業(yè)人員及相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)無(wú)從獲取，權(quán)利人不清、企業(yè)變更、產(chǎn)出收入信息不明等。

（2）企業(yè)調(diào)查情況復(fù)雜。工業(yè)用地的租用關(guān)系復(fù)雜，租賃房產(chǎn)面積、占主企業(yè)的面積和建筑面積信息的調(diào)查難度較大，導(dǎo)致部分租賃企業(yè)沒(méi)有落地。另外，部分企業(yè)本身情況復(fù)雜，如破產(chǎn)、轉(zhuǎn)租、合租等，許多企業(yè)的實(shí)際用地、信息與上報(bào)情況不符，也給數(shù)據(jù)更新增加了難度。

（3）各部門(mén)統(tǒng)計(jì)口徑不一致。更新調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)各部門(mén)之間某些相同類(lèi)型的數(shù)據(jù)信息采用不同的計(jì)量單位和不同的軟件格式，給信息調(diào)查、收集和整理增加了一定難度。

2更新調(diào)查的方法及解決方案

調(diào)查時(shí)，工業(yè)企業(yè)用地地塊四至范圍基于現(xiàn)有土地利用現(xiàn)狀圖、城鎮(zhèn)地籍圖、地形圖和高分影像等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，采用資料判讀和圖解的方式確定，建筑面積則由地形圖上房屋的占地面積和房屋層數(shù)通過(guò)數(shù)學(xué)計(jì)算獲得，在圖件資料缺失或現(xiàn)勢(shì)性較差、無(wú)法落實(shí)地塊范圍時(shí)，采用實(shí)地測(cè)量的方法定界、校核；工業(yè)企業(yè)用地建筑面積采用圖解計(jì)算、用地單位填報(bào)和相關(guān)部門(mén)已有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)校核相結(jié)合的方式調(diào)查，調(diào)查成果經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)核查確認(rèn)；銷(xiāo)售收入和稅費(fèi)以市稅務(wù)局提供的數(shù)據(jù)為主，以省稅務(wù)局的數(shù)據(jù)作為補(bǔ)充；規(guī)模以上企業(yè)的數(shù)據(jù)利用市大數(shù)據(jù)局推送的規(guī)模以上企業(yè)清單進(jìn)行填充，包含行業(yè)類(lèi)別、行業(yè)代碼；主要污染物排放情況以省自然資源廳收集下發(fā)的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

為便于調(diào)查工作的開(kāi)展，在工業(yè)企業(yè)用地調(diào)查數(shù)據(jù)底庫(kù)的基礎(chǔ)上，對(duì)更新年度新增的工業(yè)用地進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查以確保數(shù)據(jù)更新的正確性和一致性。通過(guò)數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)和對(duì)比分析，為其賦值稅費(fèi)、產(chǎn)值、人員投入等相關(guān)信息，建立更新年度工業(yè)用地與經(jīng)濟(jì)情況等各項(xiàng)數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)關(guān)系，形成地企信息一一對(duì)應(yīng)的工業(yè)企業(yè)用地更新調(diào)查庫(kù)，經(jīng)過(guò)市級(jí)檢查通過(guò)后最終匯交年度工業(yè)企業(yè)用地調(diào)查成果庫(kù)。年度工業(yè)企業(yè)用地更新的整個(gè)技術(shù)流程，如圖1所示。

在更新調(diào)查實(shí)施時(shí)，針對(duì)數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)匹配難的問(wèn)題，分析匯集的部門(mén)數(shù)據(jù)，設(shè)計(jì)一款企業(yè)智能匹配工具，如圖2所示。以工商注冊(cè)登記的名稱為準(zhǔn)，先利用登記的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼或三碼進(jìn)行查詢匹配，若匹配成功則將部門(mén)數(shù)據(jù)中的企業(yè)名稱設(shè)置為工商注冊(cè)名稱，若匹配失敗則應(yīng)用企業(yè)名稱中的關(guān)鍵字、企業(yè)法人、注冊(cè)地址、企業(yè)坐落位置等綜合篩選出符合要求的備選項(xiàng)，由人工判定建立企業(yè)名稱與部門(mén)數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)關(guān)系。若仍然無(wú)法判定的，則現(xiàn)場(chǎng)走訪調(diào)查進(jìn)一步確認(rèn)，逐一解決關(guān)聯(lián)問(wèn)題。

對(duì)于租用關(guān)系復(fù)雜的工業(yè)用地，按照綜合評(píng)價(jià)所用的準(zhǔn)則制定一系列規(guī)則以確立工業(yè)用地租賃關(guān)系和經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的歸屬。如采用“主企業(yè)主用地”原則，將當(dāng)前工業(yè)用地上有租賃關(guān)系的且為“一企多地”的企業(yè)投入產(chǎn)出（固定資產(chǎn)投資、稅費(fèi)、用工等）歸屬到主企業(yè)所在的主用地上統(tǒng)計(jì)計(jì)算地均水平，若該承租企業(yè)沒(méi)有主用地，則將經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)歸屬到產(chǎn)值較大的地塊或者注冊(cè)所在地上。對(duì)于租賃企業(yè)無(wú)法落地的，或者上述判定規(guī)則也無(wú)法包含的情況，則通過(guò)實(shí)地走訪調(diào)研的方式確定其承租地和經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的落位問(wèn)題。

對(duì)于格式和計(jì)量單位不統(tǒng)一的問(wèn)題，可以構(gòu)建相應(yīng)的轉(zhuǎn)換工具，先將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成符合數(shù)據(jù)存檔和匯交要求的格式，再由相應(yīng)的軟件程序按照換算法則將計(jì)量單位換算到公用的國(guó)際量綱，使所有數(shù)據(jù)統(tǒng)一以便對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合入庫(kù)。

3更新調(diào)查應(yīng)用實(shí)踐與分析

常州市在充分利用上一年度更新調(diào)查成果的基礎(chǔ)上開(kāi)展了2023年度的工業(yè)企業(yè)用地更新調(diào)查，摸清工業(yè)企業(yè)土地使用位置、范圍、面積、行業(yè)類(lèi)別、投入產(chǎn)出、能耗、碳排放等情況，更新了工業(yè)企業(yè)用地調(diào)查成果庫(kù)，累計(jì)調(diào)查工業(yè)用地2.34萬(wàn)宗，涉及工業(yè)企業(yè)6.5萬(wàn)余家，比上一年度增加19.8%，占地總面積約3.28萬(wàn)公頃，比上一年度減少1.9%。

3.1工業(yè)用地總體分布情況

常州市下轄6個(gè)區(qū)和1個(gè)縣級(jí)市，從市轄各行政區(qū)劃的企業(yè)空間分布情況來(lái)看，城市中心的鐘樓和天寧兩區(qū)的工業(yè)用地相對(duì)較少，城市外圍南北兩側(cè)的武進(jìn)、新北和經(jīng)開(kāi)所含工業(yè)用地?cái)?shù)量最多，西部的金壇和溧陽(yáng)工業(yè)企業(yè)相對(duì)偏少。常州市工業(yè)用地主要分布在工業(yè)制造相對(duì)發(fā)達(dá)的東部區(qū)域且分布比較集中，西部區(qū)域圍繞城區(qū)向外擴(kuò)散分布，集聚程度相對(duì)比較分散。從工業(yè)企業(yè)分布形態(tài)上不難得出常州市的工業(yè)企業(yè)分布與全市人口的分布與聚集度密切相關(guān)的結(jié)論。

3.2工業(yè)企業(yè)行業(yè)分布情況

常州市此次工業(yè)企業(yè)用地更新調(diào)查的結(jié)果顯示，工業(yè)企業(yè)數(shù)量排名前5的行業(yè)分布為通用設(shè)備制造業(yè)、金屬制品業(yè)、專(zhuān)用設(shè)備制造業(yè)、電氣機(jī)械和器材制造業(yè)以及橡膠和塑料制品業(yè)，企業(yè)數(shù)量均超過(guò)3500家，如圖3所示。工業(yè)企業(yè)占地面積排名前五的行業(yè)分布為通用設(shè)備制造業(yè)、專(zhuān)用設(shè)備制造業(yè)、電氣機(jī)械和器材制造業(yè)、金屬制品業(yè)以及非金屬礦物制品業(yè)，占地面積2000公頃以上。常州市目前工業(yè)企業(yè)多以制造業(yè)為主，調(diào)查的結(jié)果也與先進(jìn)制造業(yè)基地的定位相符。?3.3工業(yè)企業(yè)用地利用效率情況

常州市工業(yè)企業(yè)用地利用效率主要從容積率、建筑密度和用地效益來(lái)衡量。前兩項(xiàng)反映土地節(jié)約集約利用程度，后者反映土地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出情況。

常州市工業(yè)企業(yè)容積率從東往西呈現(xiàn)單邊下降的趨勢(shì)，東部區(qū)域從北至南容積率不斷增大，武進(jìn)、經(jīng)開(kāi)、天寧、鐘樓的土地容積率相對(duì)較高，新北次之。西部區(qū)域的金壇和溧陽(yáng)土地容積率較低且圍繞城區(qū)向周邊不斷降低。工業(yè)企業(yè)用地建筑密度的分布情況與用地容積率分布情況基本保持一致。從東往西，武進(jìn)、經(jīng)開(kāi)、天寧、鐘樓的土地容積率相對(duì)較高，新北次之，金壇和溧陽(yáng)的土地容積率較低。由此可見(jiàn)，西部的金壇區(qū)、溧陽(yáng)市平均容積率和平均建筑系數(shù)處于較低水平，表明較多工業(yè)企業(yè)建筑容積率偏低，空間利用率不高，土地集約利用水平偏低。

常州市工業(yè)企業(yè)用地產(chǎn)出效益通過(guò)地均上繳稅費(fèi)和地均銷(xiāo)售收入來(lái)衡量。常州市當(dāng)年度工業(yè)企業(yè)用地地均銷(xiāo)售收入和地均上繳稅費(fèi)較之前年度均有一定幅度增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)幅度有限。從區(qū)域分布看，外圍零散的工業(yè)用地以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出效益相對(duì)較少，地均上繳稅費(fèi)高于每畝20萬(wàn)元和地均銷(xiāo)售收入高于每畝500萬(wàn)元的工業(yè)用地主要集聚于東部區(qū)域，尤以中心城區(qū)為甚，對(duì)常州市工業(yè)用地的經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)做出了較大貢獻(xiàn)。此次更新調(diào)查發(fā)現(xiàn)，仍然有部分企業(yè)零銷(xiāo)售收入、零稅收，表明存在一定數(shù)量的企業(yè)用地效益較低，影響了常州市工業(yè)企業(yè)用地整體經(jīng)濟(jì)效益的提升。

從以上分析可知，常州市東部區(qū)域相比西部區(qū)域的工業(yè)企業(yè)土地利用強(qiáng)度、投入產(chǎn)出強(qiáng)度較高，城區(qū)老工業(yè)用地和鎮(zhèn)區(qū)外圍分散的工業(yè)用地集約利用程度明顯偏低，區(qū)域集約程度的差異顯著，建設(shè)強(qiáng)度有待改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)亟待調(diào)整優(yōu)化。

4結(jié)語(yǔ)

常州市開(kāi)展工業(yè)企業(yè)用地年度更新調(diào)查工作是工業(yè)用地跟蹤管理的有效途徑，全市完成了工業(yè)企業(yè)用地調(diào)查成果庫(kù)的更新，為低效用地再開(kāi)發(fā)提供了數(shù)據(jù)支撐。在全面掌握常州市的工業(yè)用地現(xiàn)狀與開(kāi)發(fā)潛力、企業(yè)數(shù)量、分布、產(chǎn)業(yè)類(lèi)型等相關(guān)信息的基礎(chǔ)上，匯總分析生產(chǎn)力空間布局，動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)土地資源要素配置效率和產(chǎn)出效益，合理確定全市的土地利用方式及特點(diǎn)，建立區(qū)域產(chǎn)業(yè)用地的結(jié)構(gòu)模型，引導(dǎo)實(shí)現(xiàn)規(guī)模集中、要素集聚、產(chǎn)業(yè)集群、用地集約和效益集顯［9-11］。以工業(yè)企業(yè)用地績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果為依據(jù)，充分挖掘存量建設(shè)用地盤(pán)活利用潛力，進(jìn)一步發(fā)揮政府對(duì)土地資源要素配置的調(diào)控作用，有效糾正資源要素錯(cuò)配，主動(dòng)促進(jìn)要素適配，積極提升資源要素優(yōu)配［12］。為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，加快調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加快培育形成新的增長(zhǎng)動(dòng)能提供有力保障。

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（編輯姚鑫編輯）

Investigation and application of industrial land renewal： taking Changzhou city as an example

Guan ?Ying， Zhou ?Weina

（Changzhou Natural Resources and Planning Service Center， Changzhou 213022， China）

Abstract： ?On the basis of the completed industrial enterprise land survey database in previous years， this article establishes the content of industrial enterprise land renewal survey， elaborates on the methods of renewal survey， proposes solutions and quality control methods for the difficulties in renewal survey， builds the industrial enterprise land renewal survey database， and completes the annual renewal of industrial land. Taking the survey of industrial enterprise land renewal in Changzhou as an example， this paper analyzes and studies the intensive utilization of industrial enterprise land in Changzhou based on the results of the survey， providing scientific basis for the re-development of inefficient land and the optimization of land resource allocation.

Key words： industrial land; renewal survey; land use