不是每一個(gè)開(kāi)發(fā)商都有我們果斷的反應(yīng)

王艷玲

郭子威，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)營(yíng)業(yè)部首席經(jīng)理

正如中海·順昌玖里在內(nèi)地掀起的“熱浪”，Blue Coast的搶房盛況在香港，也創(chuàng)下香港2013年以來(lái)新盤(pán)單日銷(xiāo)售額最高的紀(jì)錄，及2024年首個(gè)全新項(xiàng)目率先破百億銷(xiāo)售金額。

除了都是豪宅，兩個(gè)盤(pán)還有一個(gè)共性：低開(kāi)高走。中?！ろ槻晾镩_(kāi)盤(pán)價(jià)17萬(wàn)元/㎡起，而B(niǎo)lue Coast也被稱為“撈底價(jià)”，與周邊的二手房?jī)r(jià)相比，相當(dāng)于打了七八折。

樓價(jià)連續(xù)下跌9個(gè)月后，香港房?jī)r(jià)是否已筑底？最好的置業(yè)時(shí)機(jī)是否已到來(lái)？今年2月28日，香港取消了實(shí)行14年的樓市“辣招”?！俺防薄焙螅瑯鞘谐山坏姆磸検嵌唐诘倪€是長(zhǎng)期的？

“不是每一個(gè)開(kāi)發(fā)商都有我們果斷的反應(yīng)，很多開(kāi)發(fā)商希望能看清楚市場(chǎng)。但是很多時(shí)候不是你的價(jià)格不值，而是可能錯(cuò)過(guò)這一波?！眹@一系列熱點(diǎn)問(wèn)題，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)營(yíng)業(yè)部首席經(jīng)理郭子威進(jìn)行了回應(yīng)。

十年來(lái)單盤(pán)銷(xiāo)售額最高

日前，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)在香港的港島南港鐵站項(xiàng)目藍(lán)色海岸（Blue Coast）迎來(lái)首次開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天413個(gè)單位被搶購(gòu)一空，銷(xiāo)售金額近75億港元，創(chuàng)下香港2013年4月實(shí)施《一手住宅物業(yè)銷(xiāo)售條例》以來(lái)新盤(pán)單日銷(xiāo)售金額的最高紀(jì)錄。一星期后再推售186套供市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)，連同首次推售，創(chuàng)造了開(kāi)售8天累計(jì)逾540套被認(rèn)購(gòu)，套現(xiàn)逾100億的成績(jī)。

值得一提的是，Blue Coast首輪開(kāi)盤(pán)采取了“撈底價(jià)”的營(yíng)銷(xiāo)策略。按照長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)2.8萬(wàn)港元/平方呎的成本價(jià)推出，均價(jià)僅2.29萬(wàn)港元/平方呎，相當(dāng)于七八折甚至“虧本”賣(mài)房。比周邊同類(lèi)新盤(pán)便宜約6000港元/平方呎，形成了明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

針對(duì)第二輪銷(xiāo)售的定價(jià)，長(zhǎng)實(shí)采取小幅漲價(jià)的策略?！暗谝慌褪菗频變r(jià)，幾乎在市場(chǎng)底部，已經(jīng)低無(wú)可低了。這沒(méi)問(wèn)題，把市場(chǎng)需求激活之后，我們就會(huì)調(diào)整價(jià)格。”

據(jù)悉，發(fā)展商于次輪銷(xiāo)售后已將部分單位加價(jià)10%，其余單位亦會(huì)陸續(xù)于短期內(nèi)調(diào)整價(jià)錢(qián)及優(yōu)惠。

“撤辣”是貼合市場(chǎng)需求的

Blue Coast項(xiàng)目熱銷(xiāo)，也顯示出了港府“撤辣”對(duì)樓市的威力，即香港的所有住宅物業(yè)交易將無(wú)須再繳付額外印花稅（SSD）、買(mǎi)家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，受惠于香港特區(qū)政府全面“撤辣”，3月香港一手房成交按月升逾14倍至4200宗，創(chuàng)1998年后單月新高。

“這也反映出，‘撤辣是貼合市場(chǎng)需求的。非香港居民購(gòu)買(mǎi)的人群，很多來(lái)自于人才引進(jìn)，剛好貼合香港的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求”，郭子威介紹，Blue Coast的買(mǎi)家以用家為主，占近七成；長(zhǎng)線投資者約占三成。70%為香港本地買(mǎi)家，30%左右為非香港居民，包括內(nèi)地客及海外投資者。

官方數(shù)據(jù)顯示，截至2024年2月底，即實(shí)行了約一年，香港所有人才計(jì)劃收到25萬(wàn)多宗申請(qǐng)，批出約16萬(wàn)宗，超過(guò)10萬(wàn)名人才已來(lái)到香港，比原定每年吸納至少3.5萬(wàn)名人才的目標(biāo)高出很多。他們帶動(dòng)香港經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的實(shí)力和潛力，不容忽視。

郭子威認(rèn)為，“香港作為國(guó)際金融中心的地位是顯著的，金融和科技人才一定會(huì)來(lái)到香港。他們穩(wěn)定的居住需求對(duì)樓市、房?jī)r(jià)乃至經(jīng)濟(jì)都是非常重要的支撐力?！?h3>市場(chǎng)需求激活之后就會(huì)調(diào)整價(jià)格

南都·灣財(cái)社：長(zhǎng)實(shí)對(duì)香港“撤辣”有何看法？

郭子威：香港為什么會(huì)有辣招出臺(tái)？因?yàn)楫?dāng)時(shí)炒房很熱，房?jī)r(jià)被推到很高的水平，對(duì)于香港國(guó)際金融中心的地位，以及人才引進(jìn)來(lái)說(shuō)是有很大壓力的。辣招在當(dāng)時(shí)是非常好的政策。然而，疫情后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房地產(chǎn)作為很重要的產(chǎn)業(yè)，在目前必須采取新措施。加之香港炒房現(xiàn)象已經(jīng)不存在了，買(mǎi)房需求主要是剛需、剛改。這些客戶也在承受著過(guò)高的成本壓力。

去年底，香港撤銷(xiāo)了部分辣招，但是成效不明顯。港府觀察到香港時(shí)機(jī)面對(duì)的情況，如果繼續(xù)采取高稅費(fèi)壓制樓市，本身有實(shí)際需求的買(mǎi)家就會(huì)被屏蔽在外。完全撤銷(xiāo)辣招，是十分果斷的決定，除了本地改善需求被拉動(dòng)，也吸引到非香港居民，包括內(nèi)地和海外投資。3月份一手房的成交量大漲，也反映出“撤辣”是貼合市場(chǎng)需求的，這是好事。

南都·灣財(cái)社：Blue Coast的搶購(gòu)，是管理層預(yù)料之中還是超過(guò)預(yù)期？

郭子威：肯定是超過(guò)預(yù)期的，但是不是完全超出預(yù)期呢？也不是。我們用這個(gè)“撈底價(jià)”去賣(mài)，預(yù)期有1萬(wàn)個(gè)認(rèn)籌就很開(kāi)心，但是最終達(dá)到2.8萬(wàn)個(gè)認(rèn)籌。因?yàn)閮r(jià)格、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目及配套等原因，Blue Coast引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的高度關(guān)注。一星期后再推售186套供市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)，連同首次推售，創(chuàng)造了開(kāi)售8天累計(jì)逾540套被認(rèn)購(gòu)，占Blue Coast 約85%，套現(xiàn)逾100億的佳績(jī)。

我們分析客戶情況，換房需求為主。一般來(lái)說(shuō)香港市區(qū)2房為主，但是目前3房受歡迎是一個(gè)明顯的趨勢(shì)，包括700多平方呎的小三房、1000多平方呎的大三房。從項(xiàng)目的認(rèn)籌和選房看到，認(rèn)籌3房占比達(dá)到70%，剩下的30%為2房。

從客戶群來(lái)說(shuō)，香港本地居民占比80%，非香港居民占比20%。非香港居民中絕大部分來(lái)自內(nèi)地的專才、高才。這些人在金鐘、中環(huán)上班，如果長(zhǎng)期居住的話，對(duì)香港島更容易接受。

南都·灣財(cái)社：你認(rèn)為非香港居民占比多少，對(duì)香港樓市的健康發(fā)展是有長(zhǎng)期支撐力的？

郭子威：目前，無(wú)論亞洲地區(qū)，還是內(nèi)地四大城市，都在用不同的政策來(lái)吸納人才，所以人才對(duì)香港也是非常重要的。人才抵港，居住問(wèn)題就必須要解決。所以，非香港居民占比達(dá)到20%-30%，起到了穩(wěn)定樓市的作用。他們穩(wěn)定的居住需求，對(duì)樓市、對(duì)房?jī)r(jià)，對(duì)經(jīng)濟(jì)都是非常重要的。

一方面，這些有購(gòu)買(mǎi)實(shí)力的需求，對(duì)中高價(jià)房源的需求起到穩(wěn)定作用，同時(shí)20%-30%的占比也不會(huì)推高樓價(jià)；另一方面中低價(jià)房源有來(lái)自香港本地居民的支撐，兩部分加起來(lái)才是很健康的。

南都·灣財(cái)社：后期定價(jià)策略是怎樣的？你認(rèn)為香港房?jī)r(jià)是否已經(jīng)筑底？

郭子威：整個(gè)項(xiàng)目不惜工本打造，所有單位配置德國(guó)進(jìn)口及制造櫥柜系列，全盤(pán)單位的櫥柜零售價(jià)總值近5億元，確實(shí)想打造成香港島地標(biāo)建筑。當(dāng)時(shí)目標(biāo)是3.5萬(wàn)港元/平方呎，但是整個(gè)市場(chǎng)處于調(diào)整期，所以我們第一輪發(fā)售的價(jià)格肯定是“虧”的。香港房?jī)r(jià)在過(guò)去一段時(shí)間經(jīng)歷了約20%的下調(diào)，我們不可能盲目說(shuō)去賣(mài)得很高。所以地段再好，也需要有一個(gè)吸引眼球的價(jià)格。

所以第一輪就是撈底價(jià)，已經(jīng)低無(wú)可低了。這沒(méi)有問(wèn)題，市場(chǎng)需求激活之后，我們就會(huì)調(diào)整價(jià)格。所以第一輪發(fā)售的第三批，房?jī)r(jià)微漲了0.8%-1.7%，就是要給市場(chǎng)一個(gè)信號(hào)：這個(gè)價(jià)格就是最后的機(jī)會(huì)了。第二輪發(fā)售在4月中旬，我們的價(jià)格再次調(diào)整，已經(jīng)明顯看到往上漲的趨勢(shì)。再往后，Blue Coast第二期住宅部分的售價(jià)，我想一定會(huì)超過(guò)10%的。因?yàn)榭吹绞袌?chǎng)發(fā)生變化，購(gòu)買(mǎi)力激發(fā)出來(lái)，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)回復(fù)到了正常的過(guò)程。

南都·灣財(cái)社：是不是香港所有樓盤(pán)都抓住了這波市場(chǎng)紅利？哪些盤(pán)銷(xiāo)售得更快一些？

郭子威：任何一個(gè)地方房地產(chǎn)的復(fù)蘇，肯定是地段很重要。在當(dāng)前，香港房?jī)r(jià)已經(jīng)調(diào)整20%的情況下，交通好、環(huán)境好、有海景的房源肯定走在開(kāi)始反彈的第一步。比如Blue Coast，不是每一個(gè)開(kāi)發(fā)商都有我們果斷的反應(yīng)，很多開(kāi)發(fā)商希望能看清楚市場(chǎng)。但是很多時(shí)候不是你的價(jià)格不值，而是可能錯(cuò)過(guò)這一波，我們可以一波一波慢慢往上漲。

南都·灣財(cái)社：對(duì)香港樓市接下來(lái)的走勢(shì)有何預(yù)判？

郭子威：有一些購(gòu)房者要確保降息之后，才會(huì)比較踏實(shí)。但那個(gè)階段，香港房?jī)r(jià)肯定已經(jīng)往上走了一波，當(dāng)前就是很好的入市階段。

我們對(duì)香港房地產(chǎn)是樂(lè)觀的，成交量也會(huì)恢復(fù)到正常水平。什么是正常？3月份一手成交量4200多套，這也不算正常，這是在一個(gè)階段突然間爆發(fā)的需求。正常情況下，香港月成交維持在1500-2000套，也就是一年2萬(wàn)套左右，才能保持健康長(zhǎng)期發(fā)展。從樂(lè)觀的角度看，今年房?jī)r(jià)上漲的機(jī)會(huì)是很大的。

（本文涉及貨幣單位均為港元）