進(jìn)擊的住房“以舊換新”

王艷玲　孫陽(yáng)

近期，多地針對(duì)置換客群推出“以舊換新”政策，通過(guò)直接收購(gòu)、中介合作、發(fā)放補(bǔ)貼等多種方式，幫助居民賣舊買新，縮短舊房出售周期，從而激活改善需求。

多地推出“以舊換新”

4月2日起，江蘇海安商品房“以舊換新”購(gòu)房政策在江蘇全省率先落地，首批惠及15套房置換業(yè)主。今年初，江蘇海安市出臺(tái)試行商品房“以舊換新”政策，依據(jù)“誰(shuí)回收、誰(shuí)置換、誰(shuí)收益”的原則，在城區(qū)核心區(qū)內(nèi)組織實(shí)施。

海安今年計(jì)劃實(shí)施“以舊換新”100套。截至目前，活動(dòng)報(bào)名累計(jì)超過(guò)400組。其中已成交15套，還有23套正在進(jìn)行驗(yàn)房、評(píng)估。據(jù)了解，回收后的房源，將由專門成立的資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。此外，政府還將優(yōu)先考慮將這些房源用于人才公寓、外來(lái)務(wù)工人員租賃住房或納入保障性租賃住房體系內(nèi)。

此外，多地針對(duì)置換客群推出“以舊換新”政策，從而激活改善需求。4月3日，無(wú)錫市梁溪城市發(fā)展集團(tuán)有限公司發(fā)布商品房“以舊換新”公告，在梁溪區(qū)范圍內(nèi)試行梁溪城發(fā)集團(tuán)指定主體回購(gòu)居民存量二手商品住房，居民在梁城發(fā)集團(tuán)下屬控股在售項(xiàng)目新購(gòu)商品住房，首批次“以舊換新”名額為200名。

4月1日，鄭州房管局等部門發(fā)布《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》，其中，通過(guò)鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（下稱“鄭州城發(fā)集團(tuán)”）收購(gòu)，在方案試點(diǎn)階段完成“換房”500套，計(jì)劃全年完成5000套；通過(guò)市場(chǎng)化自由交易，計(jì)劃全年完成5000套。方案還提出，凡是在2024年通過(guò)“以舊換新”換購(gòu)新建商品住房的群眾，均可享受契稅補(bǔ)貼30%的優(yōu)惠。

還有3月底，杭州市臨平區(qū)推出房產(chǎn)新模式，住房可以“以舊換新”，可免費(fèi)鎖定目標(biāo)房源30-90天。具體來(lái)看，購(gòu)房者在活動(dòng)參與樓盤中選定心儀的新建商品住房房源，與開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)企業(yè)、租賃企業(yè)四方簽署買、賣、租一體的四方協(xié)議。開(kāi)發(fā)企業(yè)在協(xié)議規(guī)定期限內(nèi)（倡議期限在30-90天，具體以協(xié)議約定為準(zhǔn)）為購(gòu)房者鎖定意向房源。經(jīng)紀(jì)企業(yè)通過(guò)幫客戶線上流量?jī)A斜、加速推廣銷售的“優(yōu)先賣”服務(wù)，縮短舊房售出周期。若在約定期限內(nèi)未出售舊房，購(gòu)房者可選擇租賃企業(yè)對(duì)房屋進(jìn)行優(yōu)先租賃。

其中，最引發(fā)社會(huì)各界高度關(guān)注的，是鄭州版“以舊換新”。4月20日，鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司和鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)將正式啟動(dòng)二手住房收購(gòu)試點(diǎn)工作，試點(diǎn)期限為2024年4月20日至6月30日，試點(diǎn)階段限額為500套。

地方國(guó)資入場(chǎng)，鄭州版啟動(dòng)試點(diǎn)

我們先來(lái)看看熱度最高的鄭州版“以舊換新”：

1、鄭州此次試點(diǎn)階段收購(gòu)的二手房需滿足哪些條件？

根據(jù)公告，二手住房坐落區(qū)域?yàn)榻鹚畢^(qū)和鄭東新區(qū)，且位于三環(huán)以內(nèi)；二手住房性質(zhì)為普通商品住房，已取得房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，且自房屋竣工備案之日起至今不超過(guò)15年；房屋建筑面積不超過(guò)120㎡（含），所在小區(qū)有正常物業(yè)管理服務(wù)。

此外，房屋須不存在查封限制狀況，若存在抵押、擔(dān)保、按揭或設(shè)立居住權(quán)等情形，換房群眾應(yīng)承諾在簽訂《二手房收購(gòu)協(xié)議》前予以解除。若房屋存在租賃關(guān)系，換房群眾應(yīng)承諾在簽訂《二手房收購(gòu)協(xié)議》前予以解除。原承租人如需繼續(xù)承租該房屋的，應(yīng)與城發(fā)安居公司重新協(xié)商租賃事宜。

2、試點(diǎn)階段可以購(gòu)買哪些新建商品房？

根據(jù)公告，新建商品住房應(yīng)為已取得房屋竣工驗(yàn)收備案證明的“現(xiàn)房”，且房屋位于鄭州市主城區(qū)范圍內(nèi)。

3、產(chǎn)權(quán)人是否可以更換？

根據(jù)公告，試點(diǎn)階段限額為500套，若收購(gòu)套數(shù)已滿，則報(bào)名提前結(jié)束。換房群眾購(gòu)買新建商品住房總價(jià)款不低于二手住房收購(gòu)總價(jià)款。試點(diǎn)階段，二手住房產(chǎn)權(quán)人與新建商品住房買受人須為同一主體。

4、如何收付款？

經(jīng)過(guò)房屋復(fù)核、價(jià)格評(píng)估、收購(gòu)洽談、合同簽訂，換房群眾將與城發(fā)安居公司辦理二手住房的物業(yè)交割，結(jié)清水電氣暖等費(fèi)用，合適戶口遷出情況，并完成房屋過(guò)戶。在上述工作全部完成后，城發(fā)安居公司支付二手住房全部購(gòu)房款，其中，二手住房過(guò)戶相關(guān)稅費(fèi)直接支付至換房群眾，剩余房款支付至換房群眾購(gòu)買的新建商品住房開(kāi)發(fā)企業(yè)。

三種“以舊換新”方式均有利于改善性需求的釋放，但目前仍處于政策探索階段，整體效果尚不明顯。

三種主流模式

今年以來(lái)有關(guān)部委發(fā)文，推動(dòng)大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新。房地產(chǎn)方面，居民對(duì)住房消費(fèi)升級(jí)、美好人居的需求潛力很大。

2024年1-3月，全國(guó)新建商品房銷售面積和銷售金額同比分別下降19.4%和27.6%，絕對(duì)規(guī)模已經(jīng)是2015年以來(lái)新低。新房交易不景氣，與換房需求不活躍有關(guān)?！爱?dāng)前的新房市場(chǎng)，以改善為主，需要將手上的房子賣出去。目前，二手房交易以剛需為主，熱點(diǎn)城市90㎡以下二手房交易占比60%以上，說(shuō)明需求潛力很大?！?廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

2023年以來(lái)，超30城表態(tài)支持“以舊換新”，但只有鄭州、無(wú)錫等少數(shù)城市采用地方國(guó)資直接入場(chǎng)的模式，由地方國(guó)資回收的舊房，一般作為保障房和人才公寓房源。

比如無(wú)錫版，在梁溪區(qū)范圍內(nèi)試行梁溪城發(fā)集團(tuán)指定主體回購(gòu)居民存量二手商品住房，居民在梁溪城發(fā)集團(tuán)下屬控股在售項(xiàng)目新購(gòu)商品住房，“凡在梁溪區(qū)范圍內(nèi)擁有自有商品住房的居民（居民個(gè)人征信正常，無(wú)不良貸款記錄，且有權(quán)處理該套舊房），在活動(dòng)有效期內(nèi)，均可參與以舊換新”。

當(dāng)然，也存在一些政策限定：存量二手商品住房也須位于梁溪區(qū)，且存量二手商品住房總價(jià)需不高于新購(gòu)房源總價(jià)的60%。首批次“以舊換新”名額為200名，相對(duì)來(lái)說(shuō)計(jì)劃量不大。

第二種模式為：房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)舊房?jī)?yōu)先推售，若一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購(gòu)買新房，如淄博、寧波、鹽城、濟(jì)南、武漢、重慶、杭州等。這種模式，目前市場(chǎng)上三分之二的城市更多采用，也成為房企項(xiàng)目層面新的鎖客營(yíng)銷手段。

比如廣東惠州，今年3月推出“惠安家·換新購(gòu)”活動(dòng)，就采取了房企、中介機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者三方聯(lián)合的方式進(jìn)行。房企為購(gòu)房者鎖定意向房源30-90天。

據(jù)深圳樂(lè)有家房產(chǎn)交易有限公司官微4月16日公布的消息，4月15日，樂(lè)有家聯(lián)合綠景地產(chǎn)旗下項(xiàng)目“綠景白石洲”，在深圳試點(diǎn)推廣房產(chǎn)“以舊換新”新模式，完成存量房的交易和與新房的輪動(dòng)循環(huán)，正式沿用了這一模式。具體流程是：換房客戶在綠景白石洲繳納訂金，可鎖定意向房源兩個(gè)月，其間樂(lè)有家聚焦推廣舊房，盡快售出舊房，客戶簽約新房，交易成功。

第三種模式，給予一定的政策扶持或者購(gòu)房補(bǔ)貼等。比如4月18日，長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于支持居民購(gòu)買改善住房的通知》，即日起，全市范圍內(nèi)“以舊換新”購(gòu)買新房的，可按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，享受首套房首付比和按揭利率優(yōu)惠；購(gòu)買新房申請(qǐng)住房公積金貸款的，在原有基礎(chǔ)上上調(diào)最高貸款額度；同時(shí)不再審查購(gòu)房者資格條件。

目前來(lái)看，各個(gè)城市三種模式都有，只是比重不同。

“以舊換新”痛點(diǎn)和難點(diǎn)在哪？

三種“以舊換新”方式均有利于改善性需求的釋放，但目前仍處于政策探索階段，整體效果尚不明顯。

難點(diǎn)一，地方國(guó)資直接入的難點(diǎn)在于資金，收購(gòu)未明確資金來(lái)源。

優(yōu)點(diǎn)在于，每個(gè)城市今年都有保障房建設(shè)的目標(biāo)任務(wù)，收購(gòu)二手房作為保障房，避免了重復(fù)建設(shè)及資源浪費(fèi)，還能有效降低庫(kù)存壓力。

李宇嘉分析認(rèn)為，在存量房源足夠大、供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)的情況下，相比新建保障性住房、安置住房，從市場(chǎng)低價(jià)收購(gòu)區(qū)位優(yōu)、價(jià)格低和配套好的房源更加合理?！暗笥谪?cái)政實(shí)力、管理成本、資金平衡、國(guó)資保值增值等考慮，地方政府直接或授意旗下國(guó)企收購(gòu)，只能是一個(gè)小眾行為?！?/p>

以鄭州為例，據(jù)鄭州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年鄭州二手房市場(chǎng)成交10.2萬(wàn)套。這意味著，若鄭州市今年二手住房成交量維持在2023年的水平，二手住房“以舊換新”的目標(biāo)規(guī)模約占全年成交量的1/10?！巴瑫r(shí)，考慮到地方財(cái)政狀況，此次收購(gòu)并未明確資金來(lái)源，能否完成5000套的收購(gòu)存在很大的不確定性?！?/p>

難點(diǎn)二，新房和二手房交易周期不匹配，降價(jià)出售不利于市場(chǎng)穩(wěn)定。

二手房交易周期（從掛牌到意向買家繳納定金）普遍為6-12個(gè)月。目前不少城市二手房掛牌量仍處于高位，即便優(yōu)先推介，置換群體想快速出手，還是需要在價(jià)格上給予一定讓步，則可能加劇房?jī)r(jià)下跌預(yù)期，不利于交易穩(wěn)定。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)還指出，房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)舊房?jī)?yōu)先推售的方式的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于到期能否順利賣出，同時(shí)，購(gòu)房者在房?jī)r(jià)下行預(yù)期下，對(duì)于新房?jī)r(jià)格的接受程度可能會(huì)偏低，這就要求開(kāi)發(fā)商給出合理的價(jià)格，同時(shí)，還要避免后期降價(jià)后，換新購(gòu)房者要求退房的情況，怎么通過(guò)合同及相關(guān)規(guī)則來(lái)規(guī)避這些時(shí)間匹配、信息對(duì)稱及達(dá)成一致預(yù)期是十分重要的。

難點(diǎn)三，換新是否有特殊限定？如何實(shí)現(xiàn)供需匹配？

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，舊房收購(gòu)模式目前一般要求購(gòu)房者在指定的新房樓盤購(gòu)買，購(gòu)房者的選擇性受到一定限制，只有項(xiàng)目的區(qū)位、價(jià)格、配套資源等與購(gòu)房者目標(biāo)相契合才能實(shí)現(xiàn)“以舊換新”的目的。除此之外，居民就業(yè)、收入預(yù)期尚未明顯好轉(zhuǎn)，購(gòu)房者觀望情緒重，購(gòu)買期房較為謹(jǐn)慎等因素也一定程度影響了“以舊換新”政策效果。

二手房后續(xù)如何利用是關(guān)鍵

迄今為止，據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2023年以來(lái)已有超30城表態(tài)支持“以舊換新”，“當(dāng)前改善性住房需求是政策支持的重點(diǎn)群體之一，以舊換新、以小換大等需求獲得了更多的政策支持”，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析認(rèn)為。短期來(lái)看，“以舊換新”政策有利于促進(jìn)一二手房聯(lián)動(dòng)，有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用，同時(shí)多地已經(jīng)發(fā)布保租房籌集計(jì)劃，未來(lái)收購(gòu)存量二手房作為保租房或是重要方式。整體來(lái)看，預(yù)計(jì)未來(lái)或有更多城市參與“以舊換新”，促進(jìn)改善性住房需求釋放。

不過(guò)，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著以舊換新工作的推進(jìn)，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一些疑問(wèn)。比如，舊房若是去化不佳，是否會(huì)讓房企等承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)？此類問(wèn)題其實(shí)恰說(shuō)明，二手房后續(xù)如何利用也是一個(gè)關(guān)鍵。各地要適當(dāng)關(guān)注“活化利用”這個(gè)概念，一些建材和裝修企業(yè)也可以適當(dāng)關(guān)注，以加快此類房源的保值增值和更好使用。若是使用情況不錯(cuò)，那么基本上賬是可以算得清的，相關(guān)企業(yè)也不會(huì)有太大的風(fēng)險(xiǎn)。所以，關(guān)鍵點(diǎn)還是要把此類二手房的后續(xù)重新利用作為一項(xiàng)重要研究工作來(lái)對(duì)待。

廣州落地的可能性有多大？

目前調(diào)控政策已開(kāi)始轉(zhuǎn)向二手房，或新房和二手房聯(lián)動(dòng)調(diào)控，這與目前二手住房已成為商品房供需主體有關(guān)。同時(shí)，過(guò)去剛需主導(dǎo)交易的時(shí)代，購(gòu)房資金（首付款）來(lái)自家庭積蓄，但目前已經(jīng)進(jìn)入換房、改善需求為主的時(shí)代，購(gòu)房資金往往來(lái)自于賣房收入。如果房東賣不掉房子，那么市場(chǎng)里整體的需求就會(huì)銳減。

2024年3月份，廣州新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，降幅較上月收窄0.1%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降1.0%，與上月持平?？硕饛V佛區(qū)域首席分析師認(rèn)為，自去年三季度以來(lái)，廣州一二手房?jī)r(jià)格指數(shù)已經(jīng)環(huán)比連降10個(gè)月，“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的壓力進(jìn)一步凸顯 ，有必要進(jìn)一步加大對(duì)合理住房需求的支持力度。

來(lái)自廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)亦顯示，3月份廣州市新增供應(yīng)3592套新房，為自2023年9月以來(lái)新高。但在銷售方面，全市整體去化率約為18%，低于去年9月至今年1月水平，一些外圍區(qū)域和中心區(qū)非熱門板塊的推盤表現(xiàn)均不理想。

李宇嘉分析認(rèn)為，“以舊換新”在政策選擇上是合理的?！斑@種剛需和改善并存的狀態(tài)，在熱點(diǎn)城市最明顯，也就是年輕人新市民集中的地方。通過(guò)政策對(duì)接，讓剛需的、改善的都能夠?qū)崿F(xiàn)，我覺(jué)得廣州肯定是有必要去推進(jìn)的。”

推動(dòng)模式的建議

關(guān)于推動(dòng)模式，宋紅衛(wèi)建議，“廣州等一線城市有推進(jìn)的可能性，考慮到國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)舊房的會(huì)造成國(guó)資平臺(tái)的資金壓力較大，尤其是結(jié)合著房票一起去推動(dòng)。”

事實(shí)上，廣州是首個(gè)明確提出“探索房票安置政策機(jī)制”的一線城市。房票安置作為特殊的貨幣化安置方式，相較于直接貨幣補(bǔ)償，有助于鎖定購(gòu)房需求在本地釋放，同時(shí)一定程度上緩解了地方政府短期財(cái)政集中支出的壓力。

今年4月18日，全國(guó)首張城中村改造項(xiàng)目房票在廣州黃埔區(qū)發(fā)放。房票金額包括基礎(chǔ)補(bǔ)償金額和政策性獎(jiǎng)勵(lì)，可以為本人或其直系親屬（配偶、父母、子女）購(gòu)買納入“房源超市”的商品房和同一商品房住宅小區(qū)內(nèi)的車位。

專家還建議第二種模式和第三種模式相結(jié)合，政府提供稅收優(yōu)惠，開(kāi)發(fā)商提供比市場(chǎng)更高折扣的價(jià)格，中介機(jī)構(gòu)密集來(lái)推，把舊房出售和新房買賣結(jié)合起來(lái)，效果更好一點(diǎn)。

除了模式創(chuàng)新，李宇嘉還提出，盡快借助公信力搭建信息和交易平臺(tái)。

他認(rèn)為，近年來(lái)深圳、杭州等地都在搭建類似信息平臺(tái)，比如二手房自助交易平臺(tái)等，但這些平臺(tái)并未搭建起來(lái)或并未投入使用。而且，集合真房源、真客戶、真價(jià)格的公共平臺(tái)也未建立起來(lái)，導(dǎo)致買家找不到適宜的二手房源，賣家手上的房子賣不掉，二手房交易周期短則半年，長(zhǎng)則1-2年。同時(shí)，因信息差、信息隱藏甚至欺詐導(dǎo)致的交易難還普遍存在。

“當(dāng)下地方政府最應(yīng)該做的是，將可信賴的平臺(tái)建起來(lái)。同時(shí)，考慮到剛需支付能力和預(yù)期均疲弱的態(tài)勢(shì)，建議加快推進(jìn)買賣雙方直接成交的手拉手交易，如二手房帶押過(guò)戶、商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款等，以降低交易費(fèi)用?？傊?，多管齊下才能讓‘以舊換新產(chǎn)生激活市場(chǎng)的鯰魚(yú)效應(yīng)?！?/p>