房地產(chǎn)財務(wù)管理風險防范與控制措施

陶婷

房地產(chǎn)行業(yè)作為當前我國的熱門行業(yè)之一，被人們所廣泛關(guān)注，在人們的日常討論中占據(jù)著高頻地位。但是房地產(chǎn)行業(yè)在高熱的話題下，也隱藏著潛伏的危機，如財務(wù)危機就是諸多房地產(chǎn)企業(yè)所不可避免的，如何對財務(wù)危機進行解決成為困擾諸多房地產(chǎn)企業(yè)的一個難題。因此，本文就以房地產(chǎn)財務(wù)管理工作為研究方向，對如何有效地促進房地產(chǎn)財務(wù)管理工作的開展進行了詳細的分析和探索。

房地產(chǎn)財務(wù)管理風險防范中的困難

財務(wù)人員素質(zhì)不高，風險意識淡薄 財務(wù)人員作為風險防范的決策者和落實者，其專業(yè)技能水平的高低直接決定了企業(yè)風險防范工作開展的質(zhì)量和效率。但是當前很多企業(yè)的財務(wù)管理人員卻缺乏相對應(yīng)的專業(yè)技能與知識，在實際開展的風險防范工作中難以發(fā)揮作用。造成這種現(xiàn)象出現(xiàn)的原因則是因為工作人員思想觀念落后所導致的，很多企業(yè)的財務(wù)管理人員難以適應(yīng)風險防范這一新的財務(wù)管理理念，還將財務(wù)工作認為是數(shù)據(jù)的整合與分析，進而導致風險防范工作難以得到有效的開展。還有就是部分老員工，受到自身工作年限的影響，雖然具有豐富的經(jīng)驗和過硬的財務(wù)專業(yè)技能，但是不符合當前的復(fù)合型人才需求，缺乏法律、管理等方面的知識儲備，進而在財務(wù)工作中難以形成風險防范意識。

籌資渠道單一 房地產(chǎn)是一個需要大量流動資金運轉(zhuǎn)的行業(yè)，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)來說資金的籌集就顯得尤為重要，不能夠出現(xiàn)任何馬虎，否則一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，就會帶來十分嚴重的后果。而當前由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，雖然國家出臺了一系列的政策，但依然不完善，不健全，導致企業(yè)在資金籌備時方式較為單一，一般都是民間借貸或者是銀行貸款等。這兩種籌集方式從根本上而言都屬于相同類型的籌集，成本高昂且風險巨大，尤其是民間借貸，更是較為嚴重，容易給企業(yè)經(jīng)營帶來極大的風險。

風險轉(zhuǎn)移機制不健全 房地產(chǎn)行業(yè)的鏈條是十分復(fù)雜的，是一個一個小版塊共同構(gòu)成一個大的板塊，而每一個小版塊又有屬于自身的風險，這就導致房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營過程中，所面臨的風險種類是多樣化的，不是單一的，而且隨著經(jīng)營規(guī)模的擴大，風險也在不斷擴大，風險種類也會隨著增加。但是房地產(chǎn)企業(yè)本身卻缺乏解決風險和轉(zhuǎn)移風險的方式方法，導致自身只能夠一直處于這種風險模式下，承擔風險，一旦稍不留神就會引爆風險，導致企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)危機，影響企業(yè)的經(jīng)營。

缺乏精準化管理 精準化管理手段的缺失是導致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險發(fā)生的重要因素，甚至可以說是主要因素。由于缺乏精準化管理，導致房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，沒有辦法第一時間了解到市場動向和變化，沒法了解行業(yè)需求，進而導致企業(yè)的經(jīng)營模式落后，進而出現(xiàn)財務(wù)風險。再就是缺乏對內(nèi)部的精準化控制和監(jiān)督，對于財務(wù)工作人員和相關(guān)項目負責人沒有進行監(jiān)督，容易導致企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)蛀蟲，出現(xiàn)貪污腐敗的行為，使得企業(yè)資金無法合理運用，影響企業(yè)財務(wù)健康，出現(xiàn)財務(wù)風險。

房地產(chǎn)財務(wù)管理風險防范的具體措施

完善財務(wù)制度 財務(wù)制度的完善是開展風險防范工作的基礎(chǔ)，也是關(guān)鍵所在，可以不夸張地講，一旦在房地產(chǎn)財務(wù)管理風險防范工作中忽視了財務(wù)制度的完善，沒有建立起一個科學、合理的相關(guān)制度，那么財務(wù)管理風險防范工作的開展必然困難重重。這是因為其受到房地產(chǎn)行業(yè)特性影響所形成的。房地產(chǎn)行業(yè)最大的一個特性就是需要充足的流動資金，來保障房地產(chǎn)項目的正常運行，如果在運行過程中出現(xiàn)資金短缺，輕則導致項目工期延后，重則導致項目無法完工，也就是我們常說的爛尾樓。而財務(wù)制度的完善就是為了確保資金可以正常流轉(zhuǎn)，避免短缺問題的出現(xiàn)。所以，相關(guān)工作人員要重視對財務(wù)制度的完善。

例如，工作人員在對財務(wù)制度進行完善時，可以從內(nèi)控的視角開展，對房地產(chǎn)項目實行動態(tài)管理，對于各項規(guī)章制度進行嚴格的落實和實施，不能夠出現(xiàn)一絲一毫的偏差。對于項目中所運用的資金要進行及時的統(tǒng)計、歸納以及監(jiān)管。完善資金審批流程，對于資金的用途要做到清晰明了，并且對于所采購的產(chǎn)品要進行核驗檢查，避免出現(xiàn)資金濫用。同時，還要建立崗位責任制度，明確劃分工作人員的職責，一旦資金使用出現(xiàn)問題，可以第一時間找到相應(yīng)負責人，由其進行承擔。

拓寬籌資渠道 對于籌資渠道進行拓寬，實現(xiàn)多元化的資金籌集方式也是對于避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風險的重要舉措之一。房地產(chǎn)企業(yè)受到自身特性的影響，投資大、回收比例周期長，資金需求高的影響，需要大量的流動資金，來使得企業(yè)項目可以正常開展。面對這種情況企業(yè)不可避免地就需要進行資金籌集，而單一的籌集方式存在著不穩(wěn)定性，一旦籌資渠道出現(xiàn)問題，就容易導致企業(yè)出現(xiàn)資金短缺的情況，進而出現(xiàn)財務(wù)問題。針對這一情況，房地產(chǎn)企業(yè)就必須對籌資渠道進行拓展，建立多元化的籌資方式。通過這種形式來分攤籌資風險，提升企業(yè)的資金穩(wěn)定性和安全性，降低企業(yè)財務(wù)問題出現(xiàn)的可能。

例如，可以通過下述的幾種方式進行融資。第一，最為基礎(chǔ)的就是房地產(chǎn)企業(yè)老板個人進行注資，與關(guān)聯(lián)公司進行借款，以此來滿足資金需求。第二，預(yù)收房款。這一方式主要是結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特性所形成的，通過預(yù)收資金的形式，來實現(xiàn)資金回流，確保資金的正常流轉(zhuǎn)使用，緩解企業(yè)的資金壓力。第三，銀行貸款。這是我國房地產(chǎn)企業(yè)最為常用的一種方式，這種方式實際積極成本較低，且更加便捷，但近年來隨著我國一系列政策的出臺，特別是銀行信貸方面，使得這一融資途徑逐漸變得困難。第四，上市融資。上市融資分為兩種，一種是國內(nèi)一種是海外。上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)快速獲得資金的一種方法，而且所獲得資金沒有固定的還款期限，可以極大地緩解企業(yè)的資金壓力。第五，聯(lián)合開發(fā)。聯(lián)合開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商以合作的方式對房地產(chǎn)項目的一種融資。這種方式對于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展而言有著巨大的幫助，也可以對企業(yè)現(xiàn)金流進行一個有效的控制，降低經(jīng)營風險。

培訓管理人員 財務(wù)管理風險防范工作的開展核心是管理人員，借助管理人員的專業(yè)知識和技能，來實現(xiàn)風險防范，杜絕財務(wù)風險的出現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)公司要重視財務(wù)管理人員，要不斷地提高財務(wù)管理人員的專業(yè)技能和知識，對其進行專業(yè)的培訓，進而使得企業(yè)不再出現(xiàn)財務(wù)問題。而在對財務(wù)人員進行培訓時，可以借助以下幾種方式。

一是開展專業(yè)技能培訓。企業(yè)可以定期邀請相關(guān)的專家到企業(yè)中對員工進行培訓，提高員工的專業(yè)技能，在培訓完以后，對員工進行專業(yè)技能考核，對于考核不合格的員工可以進行相應(yīng)的資金處罰，對于考核優(yōu)秀的員工給予資金獎勵，多次不合格的員工可以直接辭退，不再聘用。二是組織開展研討會。企業(yè)內(nèi)部要定期組織財務(wù)管理人員開展研討會，相互之間交流自身的工作經(jīng)驗，一方面可以使得新入職的員工快速成長，另一方面也可以取長補短讓自身得到進步。三是吸納優(yōu)秀人員。企業(yè)不僅僅要注重內(nèi)部培訓工作的開展，同時還要積極地吸納優(yōu)秀人才。一方面可以高薪挖角同行業(yè)競爭對手的財務(wù)管理工作人員，另一方面可以招聘大學生，從校園中挑選優(yōu)秀人才，填補企業(yè)財務(wù)管理崗位的空缺，也為其帶入全新的財務(wù)管理理念和方法?？傊?，通過多種多樣的方式，來實現(xiàn)財務(wù)管理人員專業(yè)技能和水平的提升，以達到實現(xiàn)財務(wù)風險防控的目的，為企業(yè)的發(fā)展保駕護航。

精準管理房地產(chǎn)財務(wù)工作 所謂的精準管理就是有針對性、有目的性地開展財務(wù)管理工作，杜絕漫無目的現(xiàn)象的出現(xiàn)，提高對財務(wù)工作的重視程度。例如，財務(wù)管理工作人員在進行具體工作時，應(yīng)該要先對房地產(chǎn)行業(yè)市場進行一個深入的、充分的了解，通過對市場中的情況進行調(diào)查分析，決策出最為適合的財務(wù)管理方法，并進行應(yīng)用，讓所運用的方法進行強烈的針對性。再就是要進行精準監(jiān)督，對于財務(wù)管理工作中的各個項目進行對應(yīng)監(jiān)督，不能夠忽視任何一個項目，使得財務(wù)管理工作不會出現(xiàn)紕漏，及時出現(xiàn)也能夠通過精準監(jiān)督第一時間發(fā)現(xiàn)，并解決，避免問題嚴重化。

加強預(yù)算管理工作 預(yù)算工作是財務(wù)管理中極為重要的一項內(nèi)容，是財務(wù)管理工作人員所不能忽視的。預(yù)算工作的目的和意義在于確保企業(yè)資金的合理運用以及避免企業(yè)資金出現(xiàn)濫用等行為，使得資金的使用更為科學，進而杜絕企業(yè)財務(wù)風險出現(xiàn)的可能性。預(yù)算工作的開展，首先需要財務(wù)管理人員要對房地產(chǎn)項目進行了解，其分為兩部分，一是自身對項目進行調(diào)查，二是通過與項目負責人進行溝通和交流進行了解，做到兩者結(jié)合，這樣可以有效地避免項目負責人出現(xiàn)虛假報賬的現(xiàn)象，也能夠使得自身在進行預(yù)算工作時更為合理科學。同時，還要注重預(yù)算的變化性，預(yù)算外資金并不是一成不變的，還要結(jié)合項目的具體實施情況進行一定程度的變更，計劃遠遠趕不上變化，在項目的實施過程中，有可能出現(xiàn)計劃之外的情況，財務(wù)人員要做到靈活變通，不能夠還是按照之前的資金預(yù)算情況進行撥發(fā)，要做到及時調(diào)整，但是一定確保資金去向公正、透明。

完善內(nèi)部控制制度 內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)在開展經(jīng)營活動時極為重要的一種行為，其對于企業(yè)經(jīng)營起著直接性的作用和影響。內(nèi)部控制簡而言之就是指通過對企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)進行分析、整理和歸納，對企業(yè)所出現(xiàn)的風險點進行預(yù)估，使得企業(yè)通過一系列的措施來消除風險點，促進企業(yè)的發(fā)展。而內(nèi)部制度的完善主要通過兩點來實現(xiàn)。一是職責的劃分。在企業(yè)的業(yè)務(wù)開展中，一定會涉及保管人員、經(jīng)辦人員、決策人員以及財務(wù)人員等，對于各個人員之間的職責企業(yè)要進行一個明確的劃分，要做到權(quán)責相統(tǒng)一，要在經(jīng)過企業(yè)內(nèi)部領(lǐng)導的授權(quán)以后，才能夠擁有對應(yīng)的權(quán)力，進而實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制，避免風險的發(fā)生。二是樹立科學的規(guī)章制度。要建立一個合理、科學的企業(yè)規(guī)章制度，要求員工要嚴格地遵循企業(yè)規(guī)章制度，對于違反企業(yè)規(guī)章制度的要進行嚴厲的懲罰，通過規(guī)章制度來對企業(yè)員工進行約束，使得企業(yè)員工的行為可以以企業(yè)發(fā)展為主，避免員工行為不當引起企業(yè)危機，避免風險的發(fā)生。

本文通過對當前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險防范工作開展中所遇到的問題進行分析和研究，對于如何有效地開展財務(wù)風險防范工作提供了相應(yīng)的對策，以供廣大的房地產(chǎn)企業(yè)進行參考和借鑒，希望可以起到一定程度的幫助。

（作者單位：成都隆科鳧興置業(yè)有限公司）