城市更新中“工業(yè)上樓”模式的可實(shí)施性研究

劉煒

（北京亦莊城開房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，北京 100176）

1 引言

北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的核心區(qū)以及亦莊東工業(yè)區(qū)將建成一個具有高度發(fā)展?jié)摿Φ纳】诞a(chǎn)業(yè)區(qū)。 目前，缺乏專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，土地利用率低，結(jié)構(gòu)及消防安全達(dá)不到使用要求，難以滿足產(chǎn)業(yè)落地需求。 為了滿足產(chǎn)業(yè)落地需求，一方面對現(xiàn)有工業(yè)廠房進(jìn)行改造升級，改造過程中，將面臨改造成本過高，施工周期長等問題。 另一方面，為了緩解新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展落地和生產(chǎn)空間不匹配之間的矛盾，尋找經(jīng)濟(jì)與技術(shù)的平衡點(diǎn)，充分利用珍貴的土地空間資源，努力探索“工業(yè)上樓”模式，留住更多一流優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源，助推城市發(fā)展。

2 背景

目前，亦莊新城可供使用的工業(yè)用地受以下因素制約。

一是新供規(guī)模不足： 亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)目前可供工業(yè)用地規(guī)模已降至不足2 km2。

二是既有存量低效：從傳統(tǒng)制造向高精尖產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，迭代中部分企業(yè)掉隊，形成土地低效閑置。

三是征地節(jié)奏受限：開發(fā)周期長，難以滿足產(chǎn)業(yè)快速落地需要。

基于以上情況， 亦莊新城無法通過擴(kuò)大用地規(guī)模來改善新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展落地和生產(chǎn)空間不匹配之間的矛盾。 又有工業(yè)區(qū)“騰籠換鳥”轉(zhuǎn)型升級的政策支持。 “工業(yè)上樓”是解決以上問題的最佳途徑。 經(jīng)過詳細(xì)的實(shí)地考察、企業(yè)家采訪和實(shí)踐案例分析，本文將深入探討“工業(yè)上樓”的可行性，以期獲得更好的結(jié)果。

3 工業(yè)上樓的概念

4 “工業(yè)上樓”發(fā)展現(xiàn)狀及案例研究

亦莊新城“天空之境·產(chǎn)業(yè)廣場項(xiàng)目”的落地，標(biāo)志著北京地區(qū)“工業(yè)上樓”模式的開端。 項(xiàng)目設(shè)計之初，筆者曾對廣東深圳、廣東東莞、山東青島等地的實(shí)際落成項(xiàng)目做了大量調(diào)研，并從中得到啟發(fā)。 “工業(yè)上樓”成功的關(guān)鍵主要取決以下方面：建筑層高、結(jié)構(gòu)荷載、結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)、垂直交通、水平交通、流線組織、基礎(chǔ)能源條件、生產(chǎn)配套等。

5 北京首座“摩天工廠”——天空之境·產(chǎn)業(yè)廣場項(xiàng)目

項(xiàng)目位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的核心區(qū)， 位于生命健康產(chǎn)業(yè)區(qū)，客戶群體為生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械企業(yè)。 建成后以出租的方式給生產(chǎn)企業(yè)釋放空間。

該項(xiàng)目前身是具有百年歷史的意大利冶金設(shè)備制造商達(dá)涅利生產(chǎn)廠房，主體建筑是2 層鋼結(jié)構(gòu)，占地面積2.1 萬m2，建筑面積1.45 萬m2，容積率為0.69，用地低效，沒有發(fā)揮土地價值。 項(xiàng)目停用，設(shè)施設(shè)備未得到有效維護(hù)，系統(tǒng)設(shè)備管線破損老化嚴(yán)重，消防和主體結(jié)構(gòu)存在安全隱患。

5.1 項(xiàng)目可行性分析

項(xiàng)目通過規(guī)劃指標(biāo)的精準(zhǔn)投放，使建筑規(guī)模從1.45 萬m2增加到了9.7 萬m2， 從有安全隱患的破舊廠房華麗變身為綠色節(jié)能的現(xiàn)代化的高層廠房。 前期對該項(xiàng)目采取原廠升級改造或“工業(yè)上樓”模式進(jìn)行分析數(shù)據(jù)分析，重建“工業(yè)上樓”的模式在發(fā)揮土地價值、建設(shè)投資、匯報收益率等方面都存在巨大優(yōu)勢，雖然重建“工業(yè)上樓”的建設(shè)期和靜態(tài)投資回收期均較原廠升級改造周期長，但從30 年收益考慮，達(dá)到了原廠升級改造的6 倍，在土地供給緊張的情況下，用同規(guī)模的土地創(chuàng)造了更高的收益和價值。

5.2 客戶需求分析

本項(xiàng)目針對的客戶群體是生命健康產(chǎn)業(yè)，在企業(yè)“工業(yè)上樓”類型中屬于首創(chuàng)，建設(shè)初期沒有已實(shí)施的翔實(shí)數(shù)據(jù)可供參考， 設(shè)計前期針對該類型的企業(yè)主開展大量的走訪和數(shù)據(jù)調(diào)研，通過數(shù)據(jù)積累找出這類租戶的通用性需求，找出傳統(tǒng)樓宇不能滿足新型工業(yè)生產(chǎn)需求的問題并提出解決之道[2]。

5.3 生命健康產(chǎn)業(yè)“工業(yè)上樓”的設(shè)計問題及解決方案

從設(shè)計層面對體系進(jìn)行層級劃分， 大致可劃分為支撐體系、填充體系、工藝設(shè)計3 個層級，前端設(shè)計更需要關(guān)注支撐體系和填充體系，考慮工藝的特殊性做設(shè)計預(yù)留，解決企業(yè)主在產(chǎn)業(yè)空間選擇時關(guān)注以下幾個方面問題：

1）園區(qū)的交通組織是否合理，建筑內(nèi)部的水平交通和豎向交通組織是否順暢高效；

分析兩組患者臨床療效和凝血指標(biāo)、血小板和血液的指標(biāo)情況。臨床療效評定如下:在進(jìn)行半個月的治療之后,對患者進(jìn)行療效評定,如果短暫性腦缺血治療后發(fā)作,但在3天之內(nèi)被控制住,并且半個月內(nèi)沒有發(fā)作的跡象,說明取得顯效;如果治療后發(fā)作在3到半個月內(nèi)得以控制,并且發(fā)作的次數(shù)以及每次發(fā)作的時間較之前縮短一半,則說明治療是有效;相反,如果病情發(fā)作之后在半個月內(nèi)沒有得到控制,則說明治療無效;如果短暫性腦缺血進(jìn)一步變?yōu)槟X梗死,則說明治療反而使病情惡化。凝血指標(biāo)、血液動力學(xué)指標(biāo)主要是對比治療前和治療后凝血酶原時間(PT)、活化部分凝血活酶時間(APTT)、纖維蛋白原(FIB)、血小板數(shù)(PLT)差異[3]。

2）建筑單體的平面布局合理；

3）垂直交通流線組織合理，應(yīng)設(shè)置合理的貨梯數(shù)量和電梯負(fù)載，是否設(shè)置卸貨平臺等；

4）企業(yè)生產(chǎn)實(shí)驗(yàn)中使用易燃易爆化學(xué)品和酸堿性試劑，易發(fā)生爆炸，安全性不足，應(yīng)有安全的儲存空間，“三廢”的處理和排放應(yīng)設(shè)置可靠的排放路徑和處理措施；

5）應(yīng)設(shè)置穩(wěn)定可靠的機(jī)電設(shè)備能源系統(tǒng)，包括用電負(fù)荷、生產(chǎn)蒸汽、純化水、空調(diào)系統(tǒng)的冷源和熱源、采暖系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等；

6）安全可靠的結(jié)構(gòu)體系，樓面荷載應(yīng)滿足生產(chǎn)中的一些重型設(shè)備承重要求。

針對以上問題提出以下解決思路。

1）建筑總平面規(guī)劃。 交通組合安全問題：功能區(qū)布置合理、流線不交叉，盡量做到客貨分流，人車分流。 園區(qū)出入口數(shù)量不應(yīng)少于2 個，貨流出入口，雙向進(jìn)出，寬度宜為8～15 m。 園區(qū)宜單獨(dú)設(shè)置人行出入口，主要卸貨區(qū)應(yīng)設(shè)置貨流場地，園區(qū)主要道路寬度宜為7～9 m，轉(zhuǎn)彎半徑宜為12 m，特殊情況應(yīng)做到18 m。

2）建筑平面設(shè)計。 做通用性產(chǎn)品，平面布置應(yīng)結(jié)合生產(chǎn)工藝人貨分流設(shè)置，平面形態(tài)盡量規(guī)整，避免出現(xiàn)異形，生產(chǎn)輔助空間盡量集中，結(jié)合交通核靠邊布置。劃分合理的生產(chǎn)單元，布局應(yīng)模塊化，一個模塊對應(yīng)一個生產(chǎn)單元，消防系統(tǒng)、水暖電等能源系統(tǒng)也相對獨(dú)立， 模塊和模塊之間和實(shí)現(xiàn)靈活組合，滿足承租企業(yè)對空間的使用具有靈活性特點(diǎn)。 針對出租型園區(qū)承租企業(yè)不確定性的特點(diǎn)，不同的租戶使用需求也不同[3]。

3）軸網(wǎng)體系設(shè)計。 柱網(wǎng)尺寸越大，生產(chǎn)設(shè)備布置的靈活性越大，但是隨著柱網(wǎng)尺寸變大，結(jié)構(gòu)構(gòu)件的截面尺寸也會變得更大，建筑凈高也會受到影響，工程造價會提高，建議做8.7 m×8.7 m 柱網(wǎng)。

4）建筑層高。建筑層高：層高在5.1 m 左右時，可滿足大多數(shù)細(xì)分產(chǎn)業(yè)的時使用需求， 但是為了確保建筑空間具備更好的兼容性，且在未來建筑全壽命周期保持活力，建議在設(shè)計時建筑層高不小于5.4 m，需要考慮梁高尺寸，6 m 層高最舒適，對某些細(xì)分產(chǎn)業(yè)的特殊性做特殊考慮[4]。

5）垂直交通。 流線組織：合理的流線需要從電梯負(fù)載、電梯數(shù)量和配置區(qū)域方面著手，計算生產(chǎn)單元的貨運(yùn)需求，從而確保每個生產(chǎn)企業(yè)可以合理順暢地組織生產(chǎn)流線。 通常情況下，客梯布置在前場，貨梯布置在后場，貨梯一般要與人行電梯分開布置，人流和貨流分開組織。

6）工藝設(shè)計。 規(guī)劃設(shè)計階段需要結(jié)合產(chǎn)業(yè)定位，確定合理且穩(wěn)定可靠的機(jī)電設(shè)備能源系統(tǒng)方案，包括用電負(fù)荷、生產(chǎn)蒸汽、純化水、空調(diào)系統(tǒng)的冷源和熱源、采暖系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等。

天空之境產(chǎn)業(yè)廣場項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計時預(yù)留了生產(chǎn)蒸汽，每個生產(chǎn)區(qū)預(yù)留DN100 的蒸汽接管，工藝生產(chǎn)用蒸汽量取總量的0.8，同時使用系數(shù)。 項(xiàng)目在生產(chǎn)廢水排放設(shè)計將生產(chǎn)廢水分類為高濃度生產(chǎn)廢水、 中濃度生產(chǎn)廢水和低濃度生產(chǎn)廢水進(jìn)行收集處理[5]。

7）結(jié)構(gòu)設(shè)計。 結(jié)構(gòu)形式通常分為鋼結(jié)構(gòu)框架和裝配式混凝土框架兩種，兩種結(jié)構(gòu)形式都可適應(yīng)“工業(yè)上樓”，但是考慮生產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐后必然會結(jié)合生產(chǎn)工藝做二次機(jī)電裝修， 改造可能對鋼結(jié)構(gòu)影響較大， 其次是部分生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)設(shè)備對樓層震動比較敏感，鋼結(jié)構(gòu)體會影響使用，因此，在選在結(jié)構(gòu)體系方案時，建議采用裝配式混凝土框架結(jié)構(gòu)。

結(jié)構(gòu)樓板荷載可參考 《深圳市寶安區(qū)工業(yè)上樓工作指引（試行）》，通常情況下首層樓地面荷載較大，不小于10 kPa，標(biāo)準(zhǔn)層不小于8 kPa，屋面不小于10 kPa，局部區(qū)域結(jié)合設(shè)備布置情況適當(dāng)加大承載力[6]。

6 結(jié)論

1）“工業(yè)上樓”成為有效盤活低效的存量用地、助推產(chǎn)業(yè)升級，激發(fā)城市活力，促進(jìn)土地集約利用的典型示范。

北京市首座“摩天工廠”——天空之境產(chǎn)業(yè)廣場項(xiàng)目的落成，從設(shè)計之初便定位于服務(wù)生命健康產(chǎn)業(yè)，以吸引行業(yè)領(lǐng)先科技巨人企業(yè)入駐為目標(biāo)，在空間設(shè)計上充分考慮產(chǎn)業(yè)需求，在建筑層高、樓板荷載、柱網(wǎng)間距、生產(chǎn)輔助設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施上下足氣力，輔以垂直交通體系，最大限度地滿足醫(yī)藥健康領(lǐng)域企業(yè)的特殊工藝需求， 打造出天空之境產(chǎn)業(yè)廣場這座具有標(biāo)識性、專業(yè)化的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)空間。 該項(xiàng)目的成功再次證明了“工業(yè)上樓”的模式是可行的，可推廣。

2）“工業(yè)上樓”是“騰籠換鳥”的城市更新主要方式。 我國已基本進(jìn)入土地存量更新時代，原有工業(yè)用地利用率低，產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中面臨用地緊張， 為緩解土地資源緊缺和新型產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展之間的矛盾，打破傳統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)思維模式，積極探索城市更新模式，實(shí)踐證明“工業(yè)上樓”作為一種產(chǎn)業(yè)空間創(chuàng)新模式是可行且可復(fù)制的。

3）做好以下“工業(yè)上樓”的關(guān)鍵要素。

“工業(yè)上樓”建筑規(guī)劃設(shè)計必須從規(guī)劃總平面設(shè)計、建筑單體布局、結(jié)構(gòu)安全、機(jī)電設(shè)備、工藝設(shè)計等多方面綜合考慮，確保生產(chǎn)企業(yè)可以上樓，愿意上樓。

“工業(yè)上樓”必須要堅持“工”改“工”，必須要“先有項(xiàng)目再論更新”，打造現(xiàn)代化的高品質(zhì)空間，真正實(shí)現(xiàn)“工業(yè)上樓”，解決企業(yè)有產(chǎn)業(yè)沒空間的難題。 只有有如此才能保障工業(yè)用地更新健康發(fā)展，才能保障產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展[7]。

很多企業(yè)有空間需求，但是很難找到滿意的、符合企業(yè)個性化需要的產(chǎn)業(yè)空間。 通過招商前置，以需求為依據(jù)，設(shè)計和建設(shè)符合企業(yè)需要的產(chǎn)業(yè)空間， 是吸引和推動工業(yè)上樓的重要舉措。

綜上所述，在城市土地供給日趨減少的今天，城市的更新升級，產(chǎn)業(yè)的定位調(diào)整，企業(yè)的經(jīng)營創(chuàng)新均需要調(diào)整思維。 在滿足整體規(guī)劃的前提下，如何能變廢為寶，讓城市因建筑煥發(fā)新的活力， 是每個建筑人都應(yīng)該思考的問題。 在城市存量時代，社會經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，越來越多的高精尖新型企業(yè)需要落地空間，推進(jìn)城市更新健康持續(xù)發(fā)展，為了“工”改“工”的項(xiàng)目更加合理，讓工業(yè)建筑保持長久生命力，“工業(yè)上樓”的研究是一個迫切的課題，作者通過項(xiàng)目案例研究，對該類型項(xiàng)目設(shè)計要點(diǎn)進(jìn)行整理和歸納，希望給從業(yè)者提供幫助，另外，該模式是可復(fù)制的，應(yīng)該被推廣。