以舊換新能否“泄洪”二手房

陳惟杉

圖/視覺(jué)中國(guó)

“去庫(kù)存”再次成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)。

4月30日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，提出要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

決策層定調(diào)之后，資本市場(chǎng)的地產(chǎn)股迎來(lái)久違的上漲，一批城市又一次集中發(fā)布樓市新政，特別是一線城市進(jìn)一步放松限購(gòu)，意在刺激低迷的需求。

但是與上一輪去庫(kù)存相比，外界普遍關(guān)注的問(wèn)題是，這一次居民的需求還能否被刺激出來(lái)？如果需求釋放不明顯，誰(shuí)又來(lái)“解盤(pán)”庫(kù)存？

需求側(cè)發(fā)力

房地產(chǎn)“去庫(kù)存”上一次被決策層提及還是在2015年第四季度。

2015年11月10日召開(kāi)的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議，首次提出“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”，將其與有效化解過(guò)剩產(chǎn)能、降低成本、防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)并列。

而在2015年年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“三去一降一補(bǔ)”正式被列為2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，特別是結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)。會(huì)議提出，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2015年第四季度正是全國(guó)商品房庫(kù)存高企的時(shí)點(diǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2024年4月全國(guó)商品房庫(kù)存約7.5億平方米，已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月超過(guò)2015年歷史高位，其中住宅近4億平方米，同比增長(zhǎng)約24％。

易居研究院發(fā)布于4月30日的《百城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，2024年3月，全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存平均去化周期為25.3個(gè)月。這意味著，按照目前既有的銷售速度，100城的新房庫(kù)存需要25.3個(gè)月時(shí)間才能消化完，而新建商品住宅的合理去化周期應(yīng)為12至14個(gè)月。

這份報(bào)告稱，其實(shí)從2023年開(kāi)始，庫(kù)存規(guī)模進(jìn)入下行通道，但是原因并不在于銷售數(shù)據(jù)變得強(qiáng)勁，而是受此前幾年債務(wù)壓力和房企資金惡化影響，潛在新房供應(yīng)能力受損，制約了庫(kù)存數(shù)據(jù)攀升。而當(dāng)前庫(kù)存高企的矛盾點(diǎn)并不在于房企供應(yīng)了太多房源，而在于庫(kù)存消化能力一直處于低位，即銷售不振。

這直接導(dǎo)致庫(kù)存去化周期增長(zhǎng)。2024年3月，在100個(gè)城市中，一線、二線、三四線的新建商品住宅庫(kù)存去化周期分別為19.2、21.6和33.1個(gè)月?？晒┍容^的是，在2019年12月，這三類城市的新建商品住宅庫(kù)存去化周期分別為12.2、8.9和10.2個(gè)月。

面對(duì)銷售不振導(dǎo)致的庫(kù)存去化周期加長(zhǎng)，在“消化存量房產(chǎn)”的消息釋出后，需求側(cè)首先出現(xiàn)變化，頗具風(fēng)向標(biāo)意味的一線城市紛紛放松限購(gòu)。

4月30日晚間，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購(gòu)政策的通知》（下稱《通知》）稱，為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，符合條件的居民家庭和個(gè)人可在五環(huán)外新購(gòu)一套商品住房。這被認(rèn)為是北京已經(jīng)執(zhí)行13年的限購(gòu)政策的一次松動(dòng)。

根據(jù)通知，允許已擁有兩套住房的京籍居民家庭、已擁有一套住房的京籍單身人士、連續(xù)在京繳納五年及以上社保或個(gè)稅的非京籍居民家庭和單身人士在五環(huán)外新購(gòu)買一套商品住房，包括新建商品住房和二手住房。

北京現(xiàn)有住房限購(gòu)政策始于2011年2月，北京發(fā)布“京15條”，成為當(dāng)時(shí)限制措施“門(mén)檻”最高的城市，針對(duì)京籍居民家庭而言，限購(gòu)兩套，而針對(duì)非京籍居民家庭而言，購(gòu)房需5年社?；蚣{稅證明，且限購(gòu)1套。這在當(dāng)年被認(rèn)為直接抑制了投資投機(jī)需求，2011年1月，非京籍居民購(gòu)房比重達(dá)到44.8％的歷史高點(diǎn)。這一限購(gòu)政策延續(xù)13年，此后幾經(jīng)升級(jí)、有增無(wú)減，如2013年規(guī)定京籍單身人士限購(gòu)1套住房。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜就新政分析稱，北京此次限購(gòu)政策調(diào)整側(cè)重激活已在北京有房的居民購(gòu)房需求，可以更好地滿足多樣化改善性住房需求；從市場(chǎng)成交分布來(lái)看，北京近幾年五環(huán)外新房成交套數(shù)占全市八成左右，五環(huán)外增加一套購(gòu)房指標(biāo)有望帶動(dòng)新房市場(chǎng)活躍度提升。

根據(jù)中指研究院的監(jiān)測(cè)，截至目前，除海南省外，核心城市中僅一線城市和杭州、天津、西安仍存購(gòu)房限制性政策。

繼北京之后，深圳也在5月6日放松限購(gòu)政策，具體而言是分區(qū)優(yōu)化住房限購(gòu)政策，包括降低一些區(qū)域的購(gòu)房門(mén)檻，在一些區(qū)域擁有多名未成年子女本市戶籍居民家庭可以再購(gòu)買一套住房等。

這意味著頗具風(fēng)向標(biāo)意義的一線城市調(diào)控政策正在經(jīng)歷集體放松。

一二手房聯(lián)動(dòng)去庫(kù)存

相比于新建商品房庫(kù)存，二手房庫(kù)存才是這一輪房地產(chǎn)去庫(kù)存中的新話題。

第三方機(jī)構(gòu)諸葛研究院4月中旬發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年3月，14座重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量同比上升54.08％，連續(xù)19個(gè)月同比上漲。按照掛牌成交比簡(jiǎn)單測(cè)算，這14座城市的二手房掛牌量是成交量的21.5倍，明顯供大于求，房源去化壓力較大。

如3月深圳二手房掛牌量同比激增229.57％，二手房成交量同比減少2％。上海二手房掛牌量同比增長(zhǎng)78.49％，二手房成交量同比減少24.16％。這意味著一線城市二手房成交正變得更加困難。

2022年第四季度以來(lái)，包括一線城市在內(nèi)的重點(diǎn)城市二手房掛牌量上行，去年八九月間“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在一線城市先后落地，更是刺激一線城市二手房掛牌量增長(zhǎng)。以北京為例，2022年11月二手房掛牌量便突破10萬(wàn)套，此后掛牌量雖有起伏，但截至今年3月初，僅貝殼找房一家平臺(tái)前臺(tái)顯示的北京二手房掛牌量便已經(jīng)突破14萬(wàn)套。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，二手房“去庫(kù)存”是個(gè)新鮮事物。上一輪房地產(chǎn)去庫(kù)存期間，并不存在二手房去庫(kù)存的問(wèn)題。當(dāng)然，當(dāng)時(shí)政府主導(dǎo)棚改，本質(zhì)是消滅無(wú)效的二手房供應(yīng)，政府買單“以舊換新”。

但是如今無(wú)論是供應(yīng)量，還是成交量，二手房已經(jīng)成為主角。如廣州、深圳二手住房掛牌出售量在15萬(wàn)套左右，但是新房在售量為9萬(wàn)～11萬(wàn)套。今年一季度，廣州、深圳二手房交易量達(dá)到了新房的2.3倍。

激增的二手房掛牌量讓樓市承壓。數(shù)位業(yè)內(nèi)人士向《中國(guó)新聞周刊》表示，一方面導(dǎo)致“賣一買一”的置換需求難以被激活，另一方面隨著二手房市場(chǎng)拋售、套現(xiàn)的比例增加，導(dǎo)致一二手房市場(chǎng)輪回式降價(jià)，甚至影響預(yù)期進(jìn)而抑制新房成交。

“在二手房主導(dǎo)樓市供需的情況下，對(duì)二手房掛牌‘泄洪，也具有穩(wěn)住樓市整體價(jià)格體系的意義。”李宇嘉認(rèn)為，新房和二手房都需要“去庫(kù)存”，二者還要聯(lián)動(dòng)起來(lái)。任何一方單獨(dú)去庫(kù)存，都無(wú)助于解決問(wèn)題。撇開(kāi)二手房談新房去庫(kù)存，則無(wú)法避免二手房對(duì)新房的沖擊，特別是二手房?jī)r(jià)格下跌對(duì)新房的全面沖擊。撇開(kāi)新房談二手房去庫(kù)存，則無(wú)法推進(jìn)“賣舊買新”的消費(fèi)升級(jí)，以及緩減新房無(wú)序下滑對(duì)地方財(cái)政、行業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈的沖擊。

由此便不難理解為何全國(guó)多地正在推進(jìn)住房“以舊換新”。4月底至5月初，深圳和上海兩地的房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)和中介協(xié)會(huì)提出倡議，發(fā)起商品房“以舊換新”活動(dòng)，均針對(duì)計(jì)劃出售二手房并購(gòu)買新房的居民。參加活動(dòng)的房企、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與居民達(dá)成協(xié)議，換房居民先與房企達(dá)成購(gòu)買新房的意向，再由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)優(yōu)先推動(dòng)其舊房交易，即“全城推、優(yōu)先賣”，如果舊房未能在一定期限內(nèi)出售，居民可以無(wú)條件“退房退款”。

如此“以舊換新”意在縮短“賣一買一”的置換周期。易居研究院研報(bào)顯示，相比傳統(tǒng)置換模式，在新模式下，“賣舊”和“換新”兩項(xiàng)工作同步推進(jìn)，置換周期從傳統(tǒng)的6個(gè)月壓縮至1個(gè)月。

除去這樣以房企、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與居民三方達(dá)成協(xié)議的方式“以舊換新”，一些地方國(guó)資亦在進(jìn)行兜底收購(gòu)，如鄭州政府指定鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司作為收購(gòu)主體，2024年在主城區(qū)收購(gòu)5000套舊房，再將舊房交易款直接打入換房業(yè)主想要購(gòu)買的新房開(kāi)發(fā)商賬戶。鄭州提出兩種模式各自分擔(dān)5000套“以舊換新”任務(wù)。

但是更多地方還是以“三方協(xié)議”的方式“以舊換新”，政府給予一定補(bǔ)助，最新的案例來(lái)自武漢。這座城市5月6日發(fā)布的樓市新政提出，推行“賣舊買新”交易新模式。一方面鼓勵(lì)三方聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)舊房“先賣”、新房“優(yōu)買”；另一方面對(duì)符合條件的“以舊換新”居民，由區(qū)財(cái)政部門(mén)對(duì)居民“賣舊”時(shí)繳納的增值稅按計(jì)稅價(jià)格的1％給予補(bǔ)助。

顯然，地方政府的財(cái)力正在制約其采取“兜底收購(gòu)”的方式“以舊換新”。

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)者鄧浩志認(rèn)為，“以舊換新”是救樓市的大招，既促進(jìn)二手市場(chǎng)，也帶動(dòng)一手市場(chǎng)。但是地方財(cái)政承受能力是個(gè)考驗(yàn)?！耙耘f換新”的模式多樣，只有政府主導(dǎo)的二手房收購(gòu)才算真的“以舊換新”，絕大多數(shù)城市由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的“以舊換新”其實(shí)就是“寄賣”，只是給購(gòu)買新房的業(yè)主一定時(shí)間處置舊房的周轉(zhuǎn)時(shí)間。由于住房“以舊換新”需要地方政府具備一定財(cái)力，所以恐怕也只有一二線城市地方政府能使用這個(gè)“工具”，三四線城市缺乏能力。

外界對(duì)于政府“兜底收購(gòu)”的期待，隱含著另一層面的焦慮，即當(dāng)下居民似乎難以像2015年那樣加杠桿“去庫(kù)存”。

“存量時(shí)代”去庫(kù)存的挑戰(zhàn)

棚改貨幣化，以及農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，被認(rèn)為是2015年房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的發(fā)動(dòng)機(jī)。

2014年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》，提出當(dāng)時(shí)的棚戶區(qū)改造工作“與推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化、改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的要求相比還有較大差距”。

此后，為加大棚改力度，央行于2014年創(chuàng)設(shè)抵押補(bǔ)充貸款（PSL），并通過(guò)國(guó)開(kāi)行、農(nóng)發(fā)行發(fā)放棚改貸款，為地方棚改提供了豐富的資金來(lái)源。截至2017年P(guān)SL累計(jì)新增6350億元，年底余額2.69萬(wàn)億，同增30.8％。與之相伴的是棚改貨幣化安置取代實(shí)物安置成為主流，人們拿到錢(qián)后選擇到市場(chǎng)上購(gòu)買商品房，從而推動(dòng)了房地產(chǎn)去庫(kù)存。

2016年、2017年是棚改貨幣化安置大年。2017年5月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，在庫(kù)存量大、房源充足的縣市進(jìn)一步提高貨幣化安置比例。有數(shù)據(jù)顯示，2016年、2017年棚改貨幣化安置比例分別達(dá)到48.5％、60％。

在連續(xù)兩年棚改實(shí)際開(kāi)工套數(shù)均達(dá)到600萬(wàn)以上的背景下，伴隨著樓市調(diào)控政策放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪“漲價(jià)去庫(kù)存”，以致2015年才提出“去庫(kù)存”，2016年下半年便再次收緊調(diào)控政策，一直延續(xù)至2021年年末。

李宇嘉認(rèn)為，上一輪去庫(kù)存，以增量（居民加杠桿購(gòu)房）消化存量，本應(yīng)當(dāng)讓商品房供求回到健康軌道，但是僅僅過(guò)了7年時(shí)間，就又一次面對(duì)去庫(kù)存，而且是新房和二手房都要去庫(kù)存。如果說(shuō)上一輪去庫(kù)存還有巨大的需求空間，如今這個(gè)空間被填滿了。

上一輪去庫(kù)存刺激了需求，去化了庫(kù)存，但是另一方面又驅(qū)動(dòng)地方政府賣地，房企追求高周轉(zhuǎn)，碧桂園、恒大等成為頭部房企，因此在去庫(kù)存的同時(shí)，也帶來(lái)了史無(wú)前例的“加庫(kù)存”。

李宇嘉認(rèn)為，未來(lái)去化庫(kù)存，無(wú)法以增量帶動(dòng)存量，大部分存量需要自我消化，這個(gè)過(guò)程已經(jīng)開(kāi)啟。近年來(lái)，房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)、新盤(pán)去化率下降、舊庫(kù)存增加、割肉出貨。金融機(jī)構(gòu)壞賬攀升，投資客資金鏈斷裂，法拍房不斷創(chuàng)新高，都是庫(kù)存自我消化的種種表現(xiàn)。

在增量難以帶動(dòng)存量的情況下，外界對(duì)于政府直接“下場(chǎng)”有了更多期待，一些地方政府也明確了收購(gòu)庫(kù)存用作保障性住房的路徑。

2023年1月，央行曾設(shè)立總額1000億元的租賃住房貸款支持計(jì)劃，支持8個(gè)試點(diǎn)城市批量收購(gòu)商品房用作租賃住房，如工商銀行重慶市分行宣布重慶市首筆租賃住房貸款支持計(jì)劃項(xiàng)下租賃住房購(gòu)置貸款在3月底成功投放，金額3.04億元，共涉及900套存量房屋。

平安證券研報(bào)認(rèn)為，各地國(guó)資分批次收購(gòu)存量住房轉(zhuǎn)做保障房，資金來(lái)源可以分為三部分：首先，商業(yè)銀行以住房為抵押物發(fā)放貸款，利率水平不超過(guò)同期個(gè)人住房貸款。其次，綜合考慮運(yùn)營(yíng)成本、空置率及租金回報(bào)率，保障性住房的運(yùn)營(yíng)收入未必能夠覆蓋貸款利息成本，可由中央財(cái)政提供 2％—3％貼息，并引入民間資本參與運(yùn)營(yíng)。最后，央行可設(shè)立萬(wàn)億以上規(guī)模的專項(xiàng)再貸款，為商業(yè)銀行提供充足的資金。

不過(guò)，正如長(zhǎng)江證券研報(bào)所分析，歷史上的去庫(kù)存，是依靠政府部門(mén)和居民部門(mén)大力加杠桿來(lái)實(shí)現(xiàn)，而本輪政府收儲(chǔ)，庫(kù)存并未實(shí)質(zhì)去化，只是從居民部門(mén)階段性轉(zhuǎn)移至政府部門(mén)，考驗(yàn)地方財(cái)力和杠桿空間。

短期內(nèi)地方政府是否有能力加杠桿去庫(kù)存，考驗(yàn)的是其財(cái)力，但是如果放到更長(zhǎng)的周期來(lái)看，當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入“存量時(shí)代”，新一輪去庫(kù)存過(guò)程中需要改變的還有地方政府的行為模式。

就在4月30日晚間，自然資源部辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》。這份通知稱，各地要根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)優(yōu)化商業(yè)辦公用地和住宅用地的規(guī)模、布局和結(jié)構(gòu)，完善對(duì)應(yīng)商品住宅去化周期、住宅用地存量的土地供應(yīng)調(diào)節(jié)機(jī)制。

其中重申2019年6月便已制訂的規(guī)則：商品住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月的城市，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時(shí)下大力氣盤(pán)活存量，直至商品住宅去化周期降至36個(gè)月以下；商品住宅去化周期在18個(gè)月（不含）至36個(gè)月之間的城市，要按照“盤(pán)活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤(pán)活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回），動(dòng)態(tài)確定新出讓的商品住宅用地面積上限。

第三方機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)稱，有可比數(shù)據(jù)的411座城市在2024年的宅地計(jì)劃供應(yīng)量?jī)H有1.83萬(wàn)公頃，同比降幅為18％。分城市能級(jí)來(lái)看，一線、二線、三四線城市在2024年的宅地計(jì)劃供應(yīng)量分別同比減少了12％、25％和18％。

盡管411座城市宅地計(jì)劃供應(yīng)量相較去年下降近兩成，但是如果參考2023年實(shí)際完成的土地交易面積，計(jì)劃供應(yīng)量仍然達(dá)到交易量的1.7倍。李宇嘉認(rèn)為，可見(jiàn)，各個(gè)地方仍想賣地，因此新房必須從源頭上去庫(kù)存。

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生改變，簡(jiǎn)單的以增量去庫(kù)存已經(jīng)不再使用，這也是中共中央政治局會(huì)議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”的原因之一。