房地產(chǎn)邁入“不限購”新時期樓市調(diào)控迎來市場化寬松階段

秦佳麗

5月伊始，房地產(chǎn)市場全面迎來政策寬松潮。近日北京、深圳、杭州、成都、西安等多個“樓市風向標”城市出臺新政，全面或局部解除限購、釋放市場需求。其中，“五一”假期適逢五環(huán)外區(qū)域松綁限購的北京，提振效果初顯成效，其間北京日均成交量較2023年同期增長近兩成，且高于2019年假期水平。

截至5月9日，全國僅剩六地還是維持樓市限購政策。有業(yè)內(nèi)人士就此表示，目前樓市步入全面市場化的寬松階段，未來限購城市將大概率跟進松綁。疊加后續(xù)“去庫存”及更多支持性政策組合出臺，能夠對市場起到托底作用。

“五一”北京新房成交量漲近兩成業(yè)內(nèi)人士對市場復蘇“謹慎樂觀”

4月30日，北京時隔13年放寬五環(huán)外區(qū)域住房限購，新政后北京市戶籍居民家庭最多可購置3套住房，單身人士以及滿足5年社保的家庭最多可購置2套住房。這一政策刺激北京樓市成交迅速提高?！白罱N售節(jié)奏確實比之前好?！北本┠撤科蟛邉澵撠熑四睬啵ɑ┫虮究硎?，由于公司在售項目主要鋪排在昌平區(qū)，目前其主要調(diào)研五環(huán)外昌平板塊，“今年‘五一期間，昌平板塊比前幾周好，板塊內(nèi)五六個新房項目客戶來訪量幾乎都在200組以上。不過，這并非‘五環(huán)外松綁限購一蹴而就，而是疊加了首付比例、房貸利率調(diào)整等前期系列政策的結果，消費者最關注的還是開發(fā)商有沒有讓利?！?/p>

牟青介紹，“五一”期間幾乎各個項目都在營銷端發(fā)力，開發(fā)商最直接的做法是提升渠道費用：“目前房地產(chǎn)市場還是講究渠道為王，依靠鏈家、安居客以及麥田等渠道公司，他們是獲客主力。很多項目給中介經(jīng)紀人的傭金提高到3%～4%，激勵經(jīng)紀人去吸引更多到訪量。”

與此同時，目前北京非核心區(qū)域奉行以價換量?！坝械男路宽椖块_盤時降價銷售，比如指導價5萬元～6萬元/平方米的新房，在符合降價幅度的前提下，開盤均價可以下降5000元至6000元?！蹦睬嗾劦?，“開發(fā)商愿意讓利的基礎是現(xiàn)在政府土地出讓成本價格照往年有下調(diào)，企業(yè)有了降價空間。”

在牟青看來，北京五環(huán)外區(qū)域優(yōu)化限購，契合北京向外疏散人口資源的城市規(guī)劃。不過，外環(huán)區(qū)域本身偏向剛需市場，因此新釋放的購房需求可能總體有限。數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期北京成交面積1.65萬平方米，日均成交面積0.33萬平方米，日均成交面積較2023年同期增長19%，較2019年同期增長12%。

與北京樓市政策調(diào)整類似，4月28日，成都長達7年半的限購政策全面取消。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，“五一”假期成都約6成項目的來訪量上漲；成交量方面，當?shù)?5%項目成交量上漲，漲幅約5%～10%，多項目成交量保持穩(wěn)定。

成都某國企項目置業(yè)顧問就此表示，當?shù)匾呀?jīng)開始吸引一批周邊省市的投資客進場，其負責項目的外地客戶咨詢量比解除限購前增加了四到五成，“有的客戶認為，與蘇州、杭州等二線城市接近3萬元/平方米的價格相比，現(xiàn)在成都新房均價不到2萬元，有性價比和增長潛力?！?/p>

實際上，今年“五一”期間，北京、成都是為數(shù)不多成交表現(xiàn)積極的城市。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年“五一”假期22個代表城市新房日均銷售面積仍為同比下降狀態(tài)，消費者觀望情緒仍在。

不過，越來越多的城市也在近期進入解綁限購階段。5月6日，深圳放松非核心區(qū)的社保繳納要求，非深圳戶籍居民家庭及成年單身人士社保繳納滿一年可購1套住房，多孩家庭增加1套購房名額。5月9日，杭州、西安全面解除限購。

從已經(jīng)收官的“銀四”成色來看，市場顯然期待較大力度的提振措施。以四大一線城市為例，本刊查詢中指云數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年4月，北京、上海、廣州、深圳的新建商品住宅成交面積依次為39.45萬平方米、100.2萬平方米、57.97萬平方米、28.87萬平方米，環(huán)比3月份變化-8.38%、-8.25、-0.84%、1.4%。其間除了深圳不降反增，一線城市4月份成交量整體環(huán)比回落。

面對新一輪限購解綁潮，牟青對后續(xù)市場走向秉持“謹慎樂觀”態(tài)度：“樓市復蘇并非政策持續(xù)松綁就可以立竿見影，如果市場始終處于下行區(qū)間，消費者難免保持謹慎心理；如果市場處于回歸階段，即便面臨再多阻礙，客戶也會竭力尋找各種資源進場?！?/p>

前4月銷售TOP3陣營變陣“保中萬”濱江、綠城迎杭州解除限購紅利

從企業(yè)銷售成績看，今年百強房企格局仍在經(jīng)歷深度調(diào)整。據(jù)中指院發(fā)布的2024年1—4月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績榜單，其間百強房企銷售總額為12464.4億元，同比下降但降幅較上月有所收窄。

當前行業(yè)龍頭陣營排位競爭仍然激烈。今年前4月，行業(yè)TOP3陣營由去年同期的“保萬中”變陣為“保中萬”，其間保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、萬科分別實現(xiàn)銷售額960億元、820億元、779.8億元，中海地產(chǎn)銷售額反超萬科。

將觀察范圍擴展至銷售榜單TOP10，目前央國企及區(qū)域龍頭房企保持銷售韌性，前4月綠城中國、華潤置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團、龍湖集團、越秀地產(chǎn)入圍榜單前十，入圍門檻超過302億元。與此同時，一線梯隊內(nèi)部尚在經(jīng)歷座次洗牌，其中綠城中國、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)分別實現(xiàn)銷售額755.2億元、410.6億元、302億元，排名第4位、第7位、第10位，較去年同期分別上升3個位次、3個位次、4個位次。

值得一提的是，在核心城市最終解除限購的背景下，押注當?shù)氐姆科蠡蚰苈氏认硎苁袌鰪吞K紅利。本刊了解到，在新近全面解除限購的成都、西安，目前全國性龍頭房企占據(jù)當?shù)仡^部市場份額。據(jù)克而瑞榜單，今年1—4月，華潤置地、中國鐵建、保利發(fā)展分別以63.66億元、50.29億元、34.19億元，全口徑成交額位居成都市銷售榜TOP3；同期招商蛇口、綠城中國、保利發(fā)展分別以40.27億元、37.19億元、28.72億元的全口徑成交額占據(jù)西安銷售榜TOP3。

相比之下，杭州市場區(qū)域化色彩濃厚，深耕杭州的濱江集團、綠城中國繼續(xù)延續(xù)本土化戰(zhàn)略。據(jù)克而瑞榜單，今年1—4月，濱江集團、綠城中國分別以166.37億元、94.94億元全口徑銷售額蟬聯(lián)杭州樓市冠、亞軍地位。目前濱江集團仍在加碼杭州市場。根據(jù)企業(yè)業(yè)績公告，2023年濱江集團新增土地儲備項目33個，其中27個項目布局在杭州。

樓市調(diào)控進入市場化寬松階段“去庫存”政策導向提升市場預期

伴隨5月9日杭州、西安全面解除限購，當前全國僅剩六地（或部分地區(qū)）維持樓市限購政策，包括北上廣深四大一線城市、海南省以及天津部分區(qū)域。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向本刊表示，最近多個核心城市把樓市調(diào)控的最后一環(huán)“限購”取消，意味著二線及以下城市進入了限制性政策全面取消、全面市場化的寬松階段，“未來其他限購城市也會跟進，只是時間問題?！?/p>

據(jù)宋紅衛(wèi)介紹，全面取消限制性政策的背景，是目前我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化。目前不僅限制性政策開始全面取消，很多城市還給出各種補貼，加大對正常購房需求的支持。

他就此預判：“全面取消限購會對當?shù)貥鞘挟a(chǎn)生一定提振效果、減輕市場去化壓力，但是類似政策的時效性較短，市場活躍度可能維持一個月，后期有機會出現(xiàn)階段性反彈，比如下半年再現(xiàn)‘金九銀十。不過目前我國房地產(chǎn)市場還未見底，在2024年仍然整體面臨下行壓力。”

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向本刊介紹，四大一線城市的該輪限購松綁中，北京、深圳相對走在前面，其中北京對五環(huán)以外區(qū)域松綁限購，疊加宏觀層面降準、降息等政策，未來兩三個月的成交量大概率會有起色，“對比之下，近期上海核心地段豪宅走出了獨立行情，而外環(huán)以外區(qū)域面臨較大去庫存壓力，因此上海接下來大概率也會針對特定區(qū)域出臺定向寬松政策，以拉動整體市場交易?！?/p>

在張宏偉看來，與過去三年相比，目前樓市仍在探底：“雖然近期以北京為代表的熱門城市出現(xiàn)升溫跡象，但就全國300個地級市以上城市表現(xiàn)來看，整體市場還沒有企穩(wěn)。預計后續(xù)‘去庫存及更多支持性政策組合出臺，能夠對市場起到托底作用。”

值得一提的是，伴隨“4·30”政治局會議提出要“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，樓市“去庫存”將成為行業(yè)未來重要調(diào)控方向?！澳壳靶路繋齑?，包括二手房市場掛牌量都比較高，市場在一定程度上出現(xiàn)‘拋盤現(xiàn)象。如果能夠消化一些庫存，將直接提升市場預期、促進成交價格企穩(wěn)。”張宏偉談道，“總體而言，‘消化存量房產(chǎn)的政策導向能夠對提升成交量起到脈沖作用，為開發(fā)商業(yè)績的階段性回升、企業(yè)現(xiàn)金流的補充等帶來利好。”

（文中個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）