九江市農(nóng)村宅基地價值構(gòu)成及退出補償對價探析

肖 明，胡 玲

（1.武寧縣自然資源局，江西 332300；2.武寧縣甫田鄉(xiāng)人民政府，江西 332300）

宅基地退出是加強我國農(nóng)村土地管理、盤活我國農(nóng)村閑置或低效使用土地的重要渠道。早在2015 年，我國便頒布了《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，在該文件中，公布國家級土地制度改革試點地區(qū)共33 個，改革主要內(nèi)容便是對土地宅基地制度進行完善，探索促進進城落戶農(nóng)民自愿有償退出宅基地的方式方法。而在2020 年，國家又進行了新一輪的農(nóng)村宅基地制度試點改革，旨在對宅基地的退出工作開展更進一步的探索。在這樣的時代背景下，對農(nóng)村宅基地價值構(gòu)成進行分析，并以江西省九江市為例，對農(nóng)村宅基地退出補償對價進行研究，具有極為重要的現(xiàn)實意義。

1 核心概念闡述

1.1 宅基地

宅基地一詞最早可以追溯到1962 年，在《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》中首次提出。宅基地的概念可分為廣義、狹義兩種，廣義上的宅基地是指所有用來建造房屋，以供公民使用、居住的土地；狹義上的宅基地是指農(nóng)村集體分配給宅基地持有人的、用于居住的土地。

1.2 宅基地退出

宅基地退出指的是政府職能部門通過一系列的政策、手段，推動部分有條件的宅基地持有人放棄申請宅基地的要求，或是放棄現(xiàn)有宅基地。宅基地的退出可以分為兩種情況：1）原宅基地持有人在城市落戶、定居與就業(yè)，將其占有的閑置宅基地退出；2）現(xiàn)有宅基地存在一戶多宅、違法占有、面積超標等問題。

1.3 宅基地退出補償對價

在合同法領(lǐng)域，對價是一種重要概念，其本質(zhì)是在清償債務(wù)訴訟過程及交易過程當中的對等補償。而宅基地退出補償對價指的是宅基地持有人在退出閑置宅基地的過程中，政府部門根據(jù)宅基地的實際價值對其進行對等補償。

2 農(nóng)村宅基地價值構(gòu)成及其基本特征

2.1 農(nóng)村宅基地價值構(gòu)成

在經(jīng)濟學(xué)中，價值通常指的是物品或服務(wù)的價格，即它們在市場上被交換的能力。這種價值通常是由市場供需關(guān)系決定的。農(nóng)村宅基地的價值主要由功能價值、經(jīng)濟價值、選擇價值、情感文化價值等構(gòu)成。

2.1.1 功能價值

農(nóng)村宅基地的功能價值可分為兩種，即生產(chǎn)輔助價值與居住保障價值。生產(chǎn)輔助價值指的是宅基地持有人在宅基地上進行養(yǎng)殖、種植活動，或者存放農(nóng)機具；而居住保障價值指的是具備一定條件的宅基地持有人，可以向有關(guān)部門提出申請，無償獲取能夠滿足基本居住需要的宅基地使用權(quán)。

2.1.2 經(jīng)濟價值

農(nóng)村宅基地的經(jīng)濟價值也可以分為兩種，即收益價值與財產(chǎn)價值。收益價值指的是宅基地持有人在宅基地出租或者將宅基地用于生產(chǎn)經(jīng)營的過程中所獲取的收益；而財產(chǎn)價值指的是宅基地與建立在宅基地上的房屋在流轉(zhuǎn)過程中，能夠為宅基地持有人帶來的對價收入。

2.1.3 選擇價值

農(nóng)村宅基地的選擇價值指的是部分在城宅基地持有人，將宅基地保留，使其回鄉(xiāng)后利用宅基地成為一種可能。

2.1.4 情感文化價值

農(nóng)村宅基地是農(nóng)民長期生活的場所，對于農(nóng)民來說，宅基地是他們的家園，是他們生活的基礎(chǔ)，也是他們身份認同的重要來源，因此宅基地具有情感文化價值。

2.2 農(nóng)村宅基地價值構(gòu)成基本特征

1）多重性。農(nóng)村宅基地的價值不僅包括經(jīng)濟價值，還有功能價值、選擇價值、情感文化價值等。2）區(qū)域性。不同地區(qū)的農(nóng)村宅基地價值構(gòu)成存在差異。例如，偏遠地區(qū)及經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的農(nóng)村宅基地幾乎不具備任何經(jīng)濟價值，其價值主要體現(xiàn)在選擇價值、居住價值與情感文化價值。而在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)或城市近郊、城中村，尤其是地價較高城市的城中村，對宅基地持有人群體而言，宅基地的價值則主要體現(xiàn)為經(jīng)濟價值。

3 九江市農(nóng)村宅基地退出補償對價存在的問題

以九江市為例，分析農(nóng)村宅基地退出補償對價存在的問題。九江市位于江西省最北部，簡稱“潯”，別名“潯城”。截至2022 年底，九江市常住人口為455.77 萬人，其中農(nóng)村人口為169.92 萬人，城鎮(zhèn)化率為62.72%，略低于全國63.89%的平均水平，在中西部地區(qū)屬于中等水平。目前，九江市農(nóng)村宅基地的價值評估存在很大的主觀性，由于缺乏統(tǒng)一的評估標準，各地在評估農(nóng)村宅基地價值時往往根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況和政策要求進行自我定價，導(dǎo)致評估結(jié)果存在差異性和不確定性。這不僅給農(nóng)村宅基地的退出和補償帶來了不公平現(xiàn)象，也給相關(guān)政府部門的管理和監(jiān)管增加了難度。

3.1 功能價值的退出補償對價問題

農(nóng)村宅基地的功能價值包括生態(tài)、社會、文化等多個方面，此類價值的認定和量化比較困難，很難形成一個統(tǒng)一、標準的評估體系。目前，九江市農(nóng)村宅基地退出補償標準主要基于土地的經(jīng)濟價值，而很少考慮宅基地的功能價值。這導(dǎo)致功能價值在農(nóng)村宅基地退出補償中得不到充分體現(xiàn)，農(nóng)民無法得到應(yīng)有的補償。

3.2 經(jīng)濟價值的退出補償對價問題

在某些情況下，由于九江市農(nóng)村宅基地價值評估機制不完善，相關(guān)部門未能充分考慮農(nóng)村宅基地的潛在經(jīng)濟價值，農(nóng)民退出宅基地時獲得的經(jīng)濟補償金額會相對較低。同時，九江市農(nóng)村宅基地經(jīng)濟價值的補償計算方式往往缺乏透明度，農(nóng)民很難了解補償金額的具體計算過程和依據(jù)，這可能引發(fā)農(nóng)民的疑慮和不信任，影響宅基地退出過程的順利進行。此外，農(nóng)村宅基地的經(jīng)濟價值易受到土地市場波動的影響，當土地市場需求增加時，農(nóng)村宅基地的經(jīng)濟價值可能上升。然而，在農(nóng)村宅基地退出補償過程中，往往難以準確預(yù)測和反映這種市場波動，導(dǎo)致補償金額與市場價值脫節(jié)。

3.3 選擇價值的退出補償對價問題

對于農(nóng)村宅基地的選擇價值，九江市相關(guān)部門尚未制定出具體的、量化的補償標準。農(nóng)村宅基地的選擇價值往往與農(nóng)民的個人意愿、未來的生活規(guī)劃等有關(guān)，這些因素很難用金錢來衡量。在農(nóng)村宅基地的退出過程中，不同的農(nóng)民有不同的選擇價值和期望得到的補償。如何確保補償標準的公平性，避免主觀因素和人為干擾，是一個需要重點關(guān)注的問題。

3.4 情感文化價值的退出補償對價問題

情感文化價值是農(nóng)民對宅基地的情感依戀、歷史文化傳承等方面的價值，這些價值很難用具體的金錢來衡量。因此，在農(nóng)村宅基地退出補償過程中，無法準確認定和量化宅基地的情感文化價值，導(dǎo)致補償標準難以確定。目前，九江市的農(nóng)村宅基地退出補償方式以經(jīng)濟補償為主，缺乏對情感文化價值的考慮。農(nóng)民在失去宅基地時，不僅失去了經(jīng)濟利益，還失去了與宅基地相關(guān)的情感記憶和文化傳承，單一的補償方式無法彌補農(nóng)民在情感文化方面的損失。

4 九江市農(nóng)村宅基地退出制度改革分析

九江市人民政府在農(nóng)村宅基地退出制度改革的過程中，按照統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)程，運用遙感、航測等信息化手段，全面摸清農(nóng)村宅基地數(shù)量、布局、權(quán)屬、利用狀況等基礎(chǔ)信息，掌握農(nóng)村宅基地利用現(xiàn)狀，并以此為依據(jù)，制定科學(xué)合理、系統(tǒng)完善的農(nóng)村宅基地退出補償對價方式[1]。

4.1 功能價值的退出補償對價

九江市人民政府在補償農(nóng)村宅基地的功能價值時，始終秉持因地制宜的原則，對以城中村、城鄉(xiāng)接合部為代表的經(jīng)濟發(fā)達近郊區(qū)和以偏遠農(nóng)村、遠離城市的中心村為代表的經(jīng)濟欠發(fā)達的農(nóng)村地區(qū)采用不同的宅基地退出補償方式。經(jīng)濟欠發(fā)達的偏遠農(nóng)村地區(qū)具有宅基地持有人家庭經(jīng)濟水平較低、地方財政能力較弱的特點，故缺乏充足的資金，難以支持周轉(zhuǎn)退宅的住房安置，因此有關(guān)部門應(yīng)積極鼓勵并引導(dǎo)宅基地持有人向集中公寓或是統(tǒng)一規(guī)建的中心村進行遷移。而經(jīng)濟發(fā)達近郊區(qū)具有天然的區(qū)位優(yōu)勢和極為旺盛的宅基地需求，九江市人民政府通常采用產(chǎn)權(quán)置換的方式，為宅基地持有人提供具有與原宅基地相同價值，并且具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房[2]。

4.2 經(jīng)濟價值的退出補償對價

在農(nóng)村宅基地經(jīng)濟價值的退出補償對價中，九江市通常根據(jù)宅基地的位置、面積、使用年限等，按照一定標準給予宅基地持有人經(jīng)濟補償。同時，對于經(jīng)濟困難的宅基地持有人，九江市人民政府可給予一定的困難補助；對于積極退出宅基地的宅基地持有人，可給予一定的獎勵。此外，在推動農(nóng)村宅基地退出工作時，九江市有關(guān)部門公開宅基地經(jīng)濟價值的補償計算方式，使其透明化、公開化，消除農(nóng)戶的不信任心理[3]。

4.3 選擇價值的退出補償對價

九江市人民政府在推進農(nóng)村宅基地退出工作中，注重補償宅基地的選擇價值。如果宅基地持有人由于長期在城市務(wù)工，而將宅基地退出，但其具有一定的農(nóng)村居住傾向，那么村集體應(yīng)當對其宅基地資格權(quán)予以保留，確保其在修建新的住房時，可以申請到宅基地[4]。如果宅基地持有人不具備農(nóng)村居住傾向，那么在其退出宅基地后，則應(yīng)當在給予其經(jīng)濟補償?shù)耐瑫r，確保其能夠享受到與城鎮(zhèn)居民相同規(guī)格的社會保障[5]。

4.4 情感文化價值的退出補償對價

在農(nóng)村宅基地情感文化價值的退出補償對價中，九江市有關(guān)部門通過會議、座談會、宣傳資料等方式，與宅基地持有人保持溝通，向宅基地持有人傳達相關(guān)信息，讓其了解宅基地退出的原因和意義，與其能夠獲得的補償。同時，在宅基地退出過程中，宅基地持有人可能會面臨一些心理壓力和困惑。對此，有關(guān)部門可以提供心理咨詢服務(wù)，幫助其應(yīng)對這些壓力，提供心理支持，增強他們的信心和決心。此外，有關(guān)部門要建立有效的反饋機制，及時了解宅基地持有人對補償方案的意見和建議，以便不斷改進和完善補償政策，從而有效推進農(nóng)村宅基地退出工作[6]。

5 結(jié)語

農(nóng)村宅基地具有功能價值、經(jīng)濟價值、選擇價值及情感文化價值等。有關(guān)部門在促進宅基地退出的過程中，應(yīng)當全方位、多維度地對當?shù)貙嶋H情況進行分析與探索，制定出與之相對應(yīng)的宅基地退出補償措施，從而達到推動村莊規(guī)劃建設(shè)、打破“三塊地”障礙、促進城鄉(xiāng)土地要素流動的目的，為鄉(xiāng)村振興事業(yè)貢獻力量。