產(chǎn)業(yè)園建設(shè)成本管控策略研究

摘 要：在房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展壯大進程中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在房地產(chǎn)類別分解過程中得以衍生運行，發(fā)展為集生產(chǎn)、研發(fā)、辦公、配套功能一體化的產(chǎn)業(yè)區(qū)域集群，它具備客戶范圍繁雜、收益形式多樣化等特征，屬于高難度地產(chǎn)類別。本文以產(chǎn)業(yè)園建設(shè)成本為研究對象，分析了產(chǎn)業(yè)園建設(shè)成本的影響因素，并相應(yīng)提出了產(chǎn)業(yè)園建設(shè)的成本管控措施，以期達到企業(yè)降低成本、提升利潤的目標。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)園區(qū)；建設(shè)成本；管控策略

產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)并非簡單工程，除了妥善處置與供應(yīng)商、政府、社會及客戶群體之間的復(fù)雜關(guān)系外，還需面對產(chǎn)業(yè)園區(qū)高難度建設(shè)的難題。其中，成本問題是房地產(chǎn)業(yè)的核心難題之一，具體表現(xiàn)在土地價格過高、建設(shè)難度過大、產(chǎn)業(yè)壟斷現(xiàn)象嚴重化等層面。盡管企業(yè)會重點集中處理該類問題，但在實際建設(shè)開發(fā)階段，成本影響因素繁雜多變，如果不能采取有效的管控策略，建設(shè)成本就會居高不下。

一、產(chǎn)業(yè)園建設(shè)成本管控容易出現(xiàn)的問題

（一）拓展可研階段

1.前期調(diào)研

可研階段的可行性研究報告包含很多內(nèi)容，其中影響成本估算的內(nèi)容包括項目目的、用地狀況、建設(shè)條件、市場情況分析、建設(shè)方案、對周邊環(huán)境的影響及措施、管理模式及組織架構(gòu)等，因此要想投資估算全面、完整、準確，需要對上述內(nèi)容做好全面調(diào)研和分析，但企業(yè)往往將側(cè)重點集中于利潤率、投資回收期等財務(wù)數(shù)據(jù)上面，容易忽視對其他數(shù)據(jù)的調(diào)研，因此成本估算時缺少充足的依據(jù)，甚至存在主觀控制，從而與現(xiàn)實需求嚴重不符。

2.投資評估測算精確度

在完成土地狀況、建設(shè)條件等全面調(diào)研后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)通常會根據(jù)建設(shè)方案編制投資估算，此時項目的范圍、內(nèi)容已基本確定，成本數(shù)據(jù)的來源就極其重要了，它直接關(guān)系到結(jié)果的準確性。而目前多數(shù)企業(yè)通常參考以往類似項目、政府平臺發(fā)布數(shù)據(jù)信息，抑或?qū)嶋H調(diào)研等方式獲取成本數(shù)據(jù)進行編制[1]。

（二）規(guī)劃設(shè)計階段

在規(guī)劃設(shè)計階段相關(guān)工作人員必須統(tǒng)一工作流程，即先組織籌劃、后確定圖紙。但是設(shè)計單位承接企業(yè)設(shè)計任務(wù)后，所制定的項目計劃與開發(fā)企業(yè)預(yù)想計劃之間往往存在較大的偏差。設(shè)計院往往是按照歷史經(jīng)驗進行項目計劃的設(shè)計，所繪圖紙均源自設(shè)計院的思想觀念，并非產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)的思想觀念，形成本末倒置，以致在未來相關(guān)工作開展過程中引發(fā)各類協(xié)調(diào)性問題[2]。

（三）招標采購階段

第一，招標缺乏協(xié)調(diào)性。在招標采購階段，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)會對土方、結(jié)構(gòu)、裝飾、水電等因素進行全面考慮，規(guī)劃理念主要來自企業(yè)高級管理層，招標執(zhí)行層很少參與，因此樓梯泛光照明、裝飾性鋼廊架、食堂規(guī)劃等通常不被重視。企業(yè)執(zhí)行層在不理解高管層想法、未嵌入規(guī)劃范圍的情況下編制招標文件時，容易與高管層的理念與規(guī)劃不符。

第二，管理層與執(zhí)行層交流不暢，導(dǎo)致合并采購失敗。比如在招標采購階段因缺乏可行方案與圖紙可能會導(dǎo)致無法完成合并采購，或未能在價格談判上達成一致，仍舊需要重新采購，這樣不僅會損耗過多的時間精力，而且還會延長建設(shè)周期、徒增建設(shè)成本[3]。

（四）建設(shè)施工階段

1.項目動態(tài)成本管理缺失

一旦工程簽證、項目變更等內(nèi)容產(chǎn)生過大影響時，成本部門則難以獲取實時信息，這也就意味著產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部溝通不暢，項目成本控制不及時，最終可能引發(fā)成本風險。另外，個別產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)時，在成本管理層面沒有設(shè)立針對性崗位，容易造成成本管理模式僵化，增加成本風險發(fā)生的概率。

2.工程簽證和變更監(jiān)管缺失

在項目建設(shè)實施期間，施工方主要根據(jù)開發(fā)方提供的建設(shè)圖紙逐步進行施工。作為一項長周期工作任務(wù)，如果建設(shè)環(huán)節(jié)的設(shè)計變更現(xiàn)象頻頻發(fā)生，就容易造成實際成本支出過大。比如：A公司在創(chuàng)意動漫產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)施工階段，因項目前期環(huán)節(jié)存在問題，導(dǎo)致建設(shè)環(huán)節(jié)持續(xù)進行設(shè)計變更，從而造成項目實際成本與預(yù)算出現(xiàn)較大偏差。加之企業(yè)現(xiàn)有項目變更與簽證處理流程不完善，相應(yīng)的管理模式也較為粗放化，導(dǎo)致企業(yè)項目工程建設(shè)的各環(huán)節(jié)問題頻發(fā)，且問題不能得到及時解決。在設(shè)計變更模式運行后，雖然項目設(shè)計管理歸屬于工程機構(gòu)，但因項目審批程序不嚴謹，造成項目反饋環(huán)節(jié)嚴重滯后，最終無法實時監(jiān)管項目成本的動態(tài)變動[4]。

（五）竣工階段

一是虛報項目工作規(guī)模。精準計算工程量與項目成本之間的關(guān)聯(lián)意義深遠。如果施工周期混亂，就需要多次計算、確認交叉工作規(guī)模；如果部分設(shè)計變更則可以適度調(diào)整工作規(guī)模。二是項目結(jié)算。項目結(jié)算要以我國相關(guān)部門設(shè)定的標準基價為基本依據(jù)，建筑安裝工程結(jié)算價格的制定要綜合考慮基價設(shè)定高度、定額設(shè)置合理性、分項選擇重復(fù)率等因素。

（六）結(jié)算階段

一是變更、洽商管理不全面，導(dǎo)致管控內(nèi)容遺漏等現(xiàn)象。如施工單位的某個項目洽商本來屬于全新內(nèi)容，而施工單位卻強調(diào)洽商內(nèi)容以往發(fā)生過，從而出現(xiàn)管控內(nèi)容遺漏等現(xiàn)象。二是結(jié)算價格各執(zhí)一詞。施工方認為專業(yè)類項目或材料價格與人工結(jié)算價格過低，甚至已然低于成本，無法保障盈利空間[5]，而投資方可能持有相反觀點。

二、產(chǎn)業(yè)園建設(shè)成本管控策略

（一）拓展可研階段

拓展可研階段的關(guān)鍵內(nèi)容在于編制可靠且依據(jù)完整的成本估算，為項目投資決策的制定提供估算依據(jù)，所以必須做到以下幾點：一是創(chuàng)建拓展可研小組。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)要想獲得土地成本估算，成本管理相關(guān)部門需對成本、設(shè)計、財務(wù)及市場等進行多方面調(diào)研，為后續(xù)精準成本估算夯實基礎(chǔ)。二是現(xiàn)場調(diào)研。該階段務(wù)必完成對土地成本與其他成本作業(yè)的現(xiàn)場調(diào)研，充分掌握土地與周邊設(shè)施安置情況，保證項目成本測算的客觀性與完全性。

在調(diào)查研究以后，在成本管理部門的領(lǐng)導(dǎo)、其他各部門的參與下，共同分析土地使用成本。要注意當前國家頒布的與土地資源使用和轉(zhuǎn)讓相關(guān)的政策規(guī)定，確定項目規(guī)模、園區(qū)定位、面向群體等，在兼顧技術(shù)支持、市場環(huán)境等多項因素的基礎(chǔ)上開展深入分析。在這一過程中，需要參與部門提供成本信息，提高核算作業(yè)的精準性。例如：市場部門提供產(chǎn)品的市場地位與需求信息；設(shè)計部門根據(jù)容積率大小對產(chǎn)品方案設(shè)計及提供相應(yīng)費用信息；工程部門以項目施工周期為依據(jù)，提供項目規(guī)劃相關(guān)的文件，支持成本核算工作；財務(wù)部門則需要結(jié)合成本信息事前編制融資計劃，從財務(wù)和稅務(wù)角度分析項目的稅務(wù)成本與經(jīng)濟效益；成本管理部門發(fā)揮預(yù)測功能，匯總各部門提供的信息數(shù)據(jù)實行成本預(yù)測，并編制成本分析報告，對后續(xù)投資決策提供重要信息。

（二）規(guī)劃設(shè)計階段

初步設(shè)計階段的投資控制是項目整個投資控制的重點，其影響程度可達到70%，故而成本管理前移在規(guī)劃設(shè)計階段占據(jù)重要位置，即規(guī)劃計劃與成本同步確定。據(jù)此，要立足于項目規(guī)劃設(shè)計的角度，提前研究成本管理的內(nèi)容，再采取科學管控措施進行優(yōu)化。建議可運用以下管控措施：一是設(shè)計作業(yè)前要圍繞著開發(fā)項目規(guī)劃的需求組建工作團隊，定期召開關(guān)于該環(huán)節(jié)的專項工作會議，科學評判統(tǒng)籌實況，做好項目進展安排、形象維護、功能組合、產(chǎn)品等級、配套設(shè)施規(guī)劃等作業(yè)，精確確認投資限額，對比分析投資限額與拓展可研報告的明顯差異點及原因，再判斷是否需要調(diào)整規(guī)劃。只有在完全確認規(guī)劃信息后， 將其貫徹至設(shè)計任務(wù)書與合同文件中，方可著手設(shè)計作業(yè)。二是采用招標方式擇優(yōu)選取設(shè)計作業(yè)。針對項目建設(shè)初始開發(fā)階段的設(shè)計作業(yè)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)需結(jié)合施工與經(jīng)濟計劃進行招標，在招標環(huán)節(jié)要依據(jù)競標者的情況與專家評價選擇適配度更高的設(shè)計單位，選擇合理的設(shè)計方案，合理降低項目資金投入。三是做好設(shè)計稿前的檢驗作業(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)要嚴格把控施工階段的突發(fā)異常現(xiàn)象，切實落實設(shè)計稿前的檢驗作業(yè)。對于各階段制定的設(shè)計方案，倘若設(shè)計方案存在不足，要從源頭上進行識別并應(yīng)對不足，從而有效降低成本。

（三）招標采購階段

在項目招標采購階段，成本管理的重心要傾向于時間與價格要素，并組織籌劃招標?？刹扇汗理椃绞剑瑢傩韵嗤捻椖窟M行合并招標。以項目招標環(huán)節(jié)為例，雖然部分項目存在圖紙不成型、重復(fù)生化等現(xiàn)象，但是依然可選擇合并招標的方式，從而能夠合理簡化該環(huán)節(jié)的工作流程，進行項目合并議價，最終優(yōu)化實際管控工作效果。

（四）建設(shè)施工階段

第一，完成施工圖紙前期的檢查作業(yè)，及時識別并修訂不科學設(shè)計之處，降低施工環(huán)節(jié)設(shè)計變更的頻率。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)設(shè)計審查要明確審視要求、界定職責，設(shè)計審核部門需聯(lián)合造價部門發(fā)揮協(xié)作效應(yīng)，有效杜絕圖紙出現(xiàn)問題，實現(xiàn)事前控制模式。

第二，發(fā)揮造價部門與工程部門在項目管理中的協(xié)同作用。通常情況下，項目招標采購的標底由項目開發(fā)企業(yè)的造價部門編制、審計和出具，在此過程中，造價部門的參與可以提高企業(yè)對施工合同的把控度。在項目雙方企業(yè)達成協(xié)議以后，由造價部門將歸集情況反饋至工程部門，完成工作轉(zhuǎn)移交底，并協(xié)助工程部門明確施工合同價格涉及的多項考慮因素，以便有效控制設(shè)計變更、工程簽證事件發(fā)生。

第三，在項目設(shè)計變更等環(huán)節(jié)設(shè)置嚴格的審批節(jié)點。項目設(shè)計變更是項目施工過程中的突發(fā)事件，項目部門要加強現(xiàn)場管理，事前明確造價部門、設(shè)計部門的權(quán)責范圍及職能，避免隨意變更，嚴格管理項目簽證。同時，要梳理優(yōu)化審批程序，聯(lián)動項目建設(shè)相關(guān)利益主體，形成由各方主體統(tǒng)一簽字確認的審批形式，成本管理從事人員要預(yù)先設(shè)置預(yù)算，再反饋至上級領(lǐng)導(dǎo)完成審批工作，進而達到有效管控項目成本的目的。

（五）竣工階段

項目竣工后，應(yīng)安排專業(yè)人員對項目成本進行評估，并不斷積累數(shù)據(jù)與經(jīng)驗。要圍繞著項目的具體建設(shè)情況，查找成本偏差的主要誘因，完善成本管理評估所涉內(nèi)容。在實際操作環(huán)節(jié)需注意以下幾點：一是全面掌握項目成本管理的開展情況。要圍繞著實際運營與管理層面進行科學評估，保證項目效益創(chuàng)收，并針對項目建設(shè)的成功點與不足點進行分析。二是成本偏差分析。在具體分析時，除了對偏差誘因進行定量分析外，還需對偏差誘因進行定性分析，并逐步分解主要成本偏差。三是累積成本管理經(jīng)驗?？偨Y(jié)成本管理經(jīng)驗，重點要集中在成本偏差分析上，同時要不斷總結(jié)開發(fā)經(jīng)驗，使產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)的成本管控水平不斷提升。

（六）結(jié)算階段

產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)在結(jié)算階段的成本控制必須做到以下幾點：一是核對簽署合同內(nèi)容；二是仔細核實隱藏的檢驗記錄；三是精準落實項目設(shè)計變更與工程簽證；四是按照繪制土地核查工程量；五是嚴格依照合同規(guī)定價格執(zhí)行；六是有效規(guī)避不同類型的計算差異。

隨著市場經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)面臨著新的契機與挑戰(zhàn)。企業(yè)為了提高自身的競爭力，就要高度重視產(chǎn)業(yè)園區(qū)成本管控，促進成本控制與管理模式的融合，同時，還要根據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)的自身情況，適時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，才能保證企業(yè)在復(fù)雜經(jīng)濟環(huán)境下形成更具特色的競爭能力。

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