精細(xì)化管理在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中的應(yīng)用探究

何 標(biāo)

（福州城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司，福建 福州 350001）

房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目在完成質(zhì)量目標(biāo)同時(shí)，維護(hù)好經(jīng)濟(jì)收益，需要在當(dāng)前完善管理。傳統(tǒng)工程項(xiàng)目中粗放式管理，各個(gè)方面成效低下，無(wú)法滿足對(duì)現(xiàn)代工程項(xiàng)目建設(shè)要求。在分工愈發(fā)精細(xì)化背景下，項(xiàng)目管理應(yīng)融入精細(xì)化管理理念和手段，以此提高管理成果。

1 做好管理目標(biāo)的分解

確定項(xiàng)目管理整體目標(biāo)，在此基礎(chǔ)上合理展開(kāi)目標(biāo)分解。項(xiàng)目管理目標(biāo)成為小目標(biāo)以后，應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化，結(jié)合具體情況分配各項(xiàng)小管理目標(biāo)，確?？稍陧?xiàng)目推進(jìn)中落實(shí)。

（1）明確項(xiàng)目目標(biāo)。首先需要明確項(xiàng)目的目標(biāo)和范圍，包括項(xiàng)目類(lèi)型、面積、用途、預(yù)算、交付時(shí)間等，這有助于更好地理解項(xiàng)目要求和約束條件。

（2）制定工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）。在明確項(xiàng)目目標(biāo)的基礎(chǔ)上，可以制定工作分解結(jié)構(gòu)（WBS），即將項(xiàng)目目標(biāo)逐步分解成更小的任務(wù)或工作包。WBS應(yīng)該按照功能或產(chǎn)品的層次結(jié)構(gòu)進(jìn)行組織，以便更好地跟蹤項(xiàng)目進(jìn)度和成本。

（3）確定關(guān)鍵路徑。在制定WBS時(shí)，需要注意識(shí)別項(xiàng)目的關(guān)鍵路徑，即最長(zhǎng)的任務(wù)序列。關(guān)鍵路徑上的每個(gè)任務(wù)都必須按時(shí)完成，否則將會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度。

（4）制定工作計(jì)劃。根據(jù)WBS和關(guān)鍵路徑，可以制定一個(gè)詳細(xì)的工作計(jì)劃，確定每個(gè)任務(wù)的開(kāi)始和結(jié)束時(shí)間，并確定需要的資源和成本。

（5）建立監(jiān)控和控制機(jī)制。在實(shí)施項(xiàng)目的過(guò)程中，需要建立一個(gè)監(jiān)控和控制機(jī)制，以確保項(xiàng)目按照計(jì)劃進(jìn)行，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正任何偏差。監(jiān)控和控制機(jī)制可以包括進(jìn)度跟蹤、質(zhì)量控制、問(wèn)題解決、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面。

2 明確管理職責(zé)

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資大且工期長(zhǎng)，項(xiàng)目推進(jìn)期間各種不確定性因素多，建設(shè)過(guò)程中如缺乏有效管理，將難以保障安全和質(zhì)量，也會(huì)引發(fā)工期延誤，項(xiàng)目成本就會(huì)增加，不利于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。

首先，精細(xì)化管理中明確責(zé)任是關(guān)鍵，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目管理實(shí)際需求，在確定由誰(shuí)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)情況下，依據(jù)分解而來(lái)的管理目標(biāo)，確定責(zé)任人，并要將職責(zé)具體化。

其次，要注重工作流程和分工。設(shè)計(jì)詳細(xì)的工作流程和分工安排，明確各部門(mén)、崗位之間的職責(zé)關(guān)系，防止人員交叉、信息傳遞不暢等問(wèn)題，以提高工作效率和項(xiàng)目質(zhì)量。

第三，團(tuán)隊(duì)協(xié)作。在分解目標(biāo)的過(guò)程中，需要與團(tuán)隊(duì)成員合作，確保每個(gè)人都了解任務(wù)的要求和貢獻(xiàn)，以實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的成功。

第四，制定流程圖。在確定人員分工之后，可以制定流程圖，以便更好地描述任務(wù)之間的依賴關(guān)系和工作流程。流程圖可以幫助團(tuán)隊(duì)成員更好地理解任務(wù)的執(zhí)行順序和交付要求。

第五，注重人員培訓(xùn)和發(fā)展。加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目管理人員的培訓(xùn)和發(fā)展，提高其專(zhuān)業(yè)技能和管理能力，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)凝聚力和執(zhí)行力，為項(xiàng)目順利實(shí)施提供有力保障。

最后，建立完善的監(jiān)督和協(xié)調(diào)機(jī)制。通過(guò)嚴(yán)格的監(jiān)督和檢查機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題；加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，確保各部門(mén)、崗位之間的協(xié)作順暢，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理職責(zé)的有機(jī)銜接。

3 完善管理制度

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理精細(xì)化管理中，完善相關(guān)制度是重點(diǎn)，是決定管理目標(biāo)能否達(dá)成的關(guān)鍵。

（1）制定全面管理制度。管理制度要覆蓋各個(gè)方面，從財(cái)務(wù)管理、人力資源管理、生產(chǎn)管理、銷(xiāo)售管理等方面入手，確保各個(gè)環(huán)節(jié)都有相應(yīng)的管理制度。

（2）制定明確的管理制度。在制定管理制度時(shí)，要明確制度的目的、內(nèi)容、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的責(zé)任部門(mén)和人員，確保管理制度的具體性和可操作性。

（3）強(qiáng)化制度執(zhí)行力度。制定管理制度只是第一步，關(guān)鍵在于執(zhí)行。要加強(qiáng)對(duì)管理制度的執(zhí)行力度，通過(guò)加強(qiáng)督促檢查和獎(jiǎng)懲機(jī)制，確保管理制度的有效執(zhí)行。

（4）加強(qiáng)制度宣傳教育。要讓全體員工了解和理解管理制度的重要性和必要性，通過(guò)制度宣傳和教育，增強(qiáng)員工的管理制度意識(shí)，形成自覺(jué)遵守管理制度的良好習(xí)慣。

（5）定期修訂管理制度。制度的適應(yīng)性是非常重要的，要根據(jù)實(shí)際情況不斷調(diào)整和優(yōu)化管理制度，確保其能夠適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需求。

4 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段管理

4.1 項(xiàng)目招投標(biāo)管理

（1）明確評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和程序。在招標(biāo)文件中明確評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和程序，包括技術(shù)方案、商務(wù)方案、報(bào)價(jià)、綜合評(píng)價(jià)等內(nèi)容，確保評(píng)價(jià)的公正性和透明度。

（2）強(qiáng)化評(píng)標(biāo)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。評(píng)標(biāo)人員是評(píng)價(jià)的主體，要求評(píng)標(biāo)人員具備一定的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)相關(guān)技術(shù)和市場(chǎng)狀況有一定的了解和認(rèn)識(shí)。

（3）加強(qiáng)評(píng)價(jià)過(guò)程的監(jiān)督和管理。在評(píng)價(jià)過(guò)程中，要加強(qiáng)監(jiān)督和管理，確保評(píng)價(jià)程序的規(guī)范和公正，避免評(píng)價(jià)過(guò)程中的任何形式的干擾和干預(yù)。

（4）建立評(píng)價(jià)結(jié)果公示機(jī)制。評(píng)價(jià)結(jié)果應(yīng)及時(shí)公示，讓所有投標(biāo)人員和相關(guān)方面了解評(píng)價(jià)結(jié)果，增加公開(kāi)透明度和參與度。

（5）定期評(píng)估和優(yōu)化評(píng)價(jià)制度。評(píng)價(jià)制度是不斷優(yōu)化的過(guò)程，要根據(jù)實(shí)際情況和反饋，及時(shí)調(diào)整和優(yōu)化評(píng)價(jià)制度，提高評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性和公正性。

（6）注重企業(yè)的信用評(píng)價(jià)。除了技術(shù)和商務(wù)方面的評(píng)價(jià)，還可以考慮對(duì)投標(biāo)企業(yè)的信用評(píng)價(jià)，了解企業(yè)的信譽(yù)度和綜合實(shí)力，為招投標(biāo)決策提供更全面的參考。

4.2 建筑設(shè)計(jì)管理

建筑設(shè)計(jì)至關(guān)重要，牽扯到很多部分，比如技術(shù)、工藝技術(shù)、造價(jià)、安全性、質(zhì)量等。所以項(xiàng)目要加強(qiáng)建筑設(shè)計(jì)管理。

首先，要注重前期規(guī)劃工作。在項(xiàng)目規(guī)劃階段，要明確項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)和要求，確定項(xiàng)目整體規(guī)劃和定位，并基于市場(chǎng)需求、環(huán)保、節(jié)能等因素，進(jìn)行全面論證和比選。同時(shí)，需要設(shè)計(jì)初步方案及可行性研究以評(píng)估設(shè)計(jì)方案的可行性。

其次，要加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量管理。制定完善的設(shè)計(jì)管理流程，明確各項(xiàng)設(shè)計(jì)任務(wù)和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，加大對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度、設(shè)計(jì)質(zhì)量和設(shè)計(jì)費(fèi)用的監(jiān)管力度，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，確保設(shè)計(jì)質(zhì)量符合要求，并與施工進(jìn)度實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)匹配。

第三，要采用信息化技術(shù)輔助設(shè)計(jì)工作。建筑設(shè)計(jì)可運(yùn)用BIM技術(shù)，依托于可視化、模擬化、協(xié)調(diào)性強(qiáng)等功能，優(yōu)化設(shè)計(jì)質(zhì)量。

第四，利用虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行三維展示和演示，幫助業(yè)主更好地理解設(shè)計(jì)方案，減少誤解和糾紛。

最后，要充分考慮節(jié)能、環(huán)保、安全等方面的要求，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，降低施工成本和經(jīng)營(yíng)維持成本，提高建筑的使用效益。

5 項(xiàng)目施工階段管理

5.1 造價(jià)管理

項(xiàng)目施工階段的造價(jià)管理是指對(duì)施工過(guò)程中的項(xiàng)目進(jìn)行成本管理的過(guò)程，旨在確保項(xiàng)目成本的合理控制和優(yōu)化。項(xiàng)目施工中控制造價(jià)是重點(diǎn)，需要采取精細(xì)化管理。明確這個(gè)階段有哪些地方會(huì)產(chǎn)生成本，在此基礎(chǔ)上落實(shí)成本控制責(zé)任和要求，實(shí)行動(dòng)態(tài)化管控?？茖W(xué)進(jìn)行造價(jià)預(yù)算編制，不能有遺漏，同時(shí)還要考慮到突發(fā)狀況可能帶來(lái)成本變化情況，合理增設(shè)內(nèi)容，提高成本預(yù)算編制準(zhǔn)確性。項(xiàng)目施工中落實(shí)成本預(yù)算執(zhí)行責(zé)任，每個(gè)環(huán)節(jié)都要嚴(yán)格依照編制進(jìn)行成本管理。工程項(xiàng)目動(dòng)態(tài)管理中要研究、分析引發(fā)成本偏高的原因，然后科學(xué)調(diào)控，促進(jìn)成本最優(yōu)化。工程項(xiàng)目造價(jià)與材料成本、設(shè)計(jì)變更、人力資源分配、機(jī)械設(shè)備管理維護(hù)等相關(guān)，故而要圍繞影響成本因素做好控制，達(dá)到比較好的成本控制成效。設(shè)計(jì)變更要充分分析和考量，在確保變更效益和作用大于原來(lái)情況下才能進(jìn)行，并要獲得批準(zhǔn)和簽字，做好變更各種資料和簽證保存等。材料要全過(guò)程管理，通過(guò)招標(biāo)的辦法控制單價(jià)，以降低材料成本，且要加強(qiáng)對(duì)進(jìn)入、出庫(kù)、領(lǐng)取、使用的管理，最大限度管控材料浪費(fèi)和材料成本上漲。

5.2 質(zhì)量管理

首先，質(zhì)量管理落實(shí)責(zé)任，明確工程監(jiān)理、分包商在質(zhì)量管控方面的責(zé)任，在監(jiān)理監(jiān)督以外使各個(gè)建設(shè)隊(duì)伍自我監(jiān)督管理。

其次，要加強(qiáng)設(shè)計(jì)、施工圖紙審核。在施工前，通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)、施工圖紙的審查，確保其符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，避免施工時(shí)出現(xiàn)不必要的問(wèn)題。

第三，建立嚴(yán)格的施工規(guī)范和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。在施工過(guò)程中，制定詳細(xì)的施工規(guī)范和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)各個(gè)施工環(huán)節(jié)進(jìn)行全面監(jiān)管和檢驗(yàn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正施工質(zhì)量問(wèn)題。

第四，采用先進(jìn)的施工技術(shù)和材料。選擇優(yōu)質(zhì)的建筑材料和施工工藝，通過(guò)引進(jìn)、消化、吸收先進(jìn)的施工技術(shù)，提高施工效率和質(zhì)量水平。

第五，加強(qiáng)監(jiān)理和驗(yàn)收工作。建立完善的監(jiān)理機(jī)構(gòu)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決施工過(guò)程中的問(wèn)題，同時(shí)對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行全面驗(yàn)收，確保建筑工程的質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)要求。

最后，利用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和傳感器設(shè)備實(shí)現(xiàn)智能化質(zhì)量監(jiān)控，對(duì)施工過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和數(shù)據(jù)分析，及早預(yù)警和處理質(zhì)量問(wèn)題。

5.3 安全管理

首先，要注重施工安全的前期預(yù)防工作。在項(xiàng)目規(guī)劃階段，要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和安全論證，明確各項(xiàng)工程風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)并采取相應(yīng)的安全預(yù)防措施。同時(shí)，還要建立完善的安全管理體系，明確安全責(zé)任、任務(wù)分工等，確保安全管理工作落實(shí)到位。

其次，要加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)安全監(jiān)督和控制。實(shí)施嚴(yán)格的安全制度和流程，嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行作業(yè)，并采取必要的安全防護(hù)措施。同時(shí)，要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)安全巡查和檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患，防止事故的發(fā)生。

第三，要加強(qiáng)員工安全意識(shí)和技能培訓(xùn)。通過(guò)開(kāi)展安全知識(shí)和技能培訓(xùn)等方式，提高員工安全意識(shí)和素質(zhì)，增強(qiáng)員工安全管理和應(yīng)急處置能力。

最后，可以采用先進(jìn)的信息化技術(shù)來(lái)輔助施工安全管理，例如BIM技術(shù)或智能安全監(jiān)測(cè)系統(tǒng)等，可以對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和預(yù)警，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理問(wèn)題。

5.4 進(jìn)度管理

首先，在項(xiàng)目規(guī)劃階段就要做好施工進(jìn)度計(jì)劃，制定詳細(xì)可行、合理的工期計(jì)劃，明確各項(xiàng)工作任務(wù)和時(shí)間節(jié)點(diǎn)。需要考慮到設(shè)計(jì)、采購(gòu)、建設(shè)、試運(yùn)行及交付等各個(gè)環(huán)節(jié)，合理安排工期并確保施工進(jìn)度與質(zhì)量的匹配。

其次，針對(duì)每一個(gè)施工任務(wù)，要制定詳細(xì)的施工程序和工藝流程，并統(tǒng)籌考慮材料供應(yīng)、施工隊(duì)伍配置、機(jī)械設(shè)備調(diào)配等方面的問(wèn)題，以確保施工過(guò)程順暢有序。

第三，注重現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)監(jiān)督和管理，全面開(kāi)展工程質(zhì)量檢查和驗(yàn)收，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正工程中出現(xiàn)的問(wèn)題，防止施工延誤或出現(xiàn)錯(cuò)誤。

第四，采用先進(jìn)的信息化技術(shù)來(lái)輔助施工管理，例如BIM技術(shù)，可以提高施工安全性和效率，減少工期延誤風(fēng)險(xiǎn)。

最后，要注意施工進(jìn)度的動(dòng)態(tài)監(jiān)控和跟蹤，及時(shí)更新進(jìn)度報(bào)表，對(duì)超前或延誤情況進(jìn)行分析和處理，并采取針對(duì)性措施加強(qiáng)管理。

6 竣工階段管理

首先，除了要搜集和整理合同和各項(xiàng)文件，加強(qiáng)對(duì)其整合，確保完整和準(zhǔn)確以外，還要做好核算管理。仔細(xì)檢查各種憑證和票據(jù)，針對(duì)工程量、工程造價(jià)等計(jì)算，防止發(fā)生錯(cuò)算，或者是多算的問(wèn)題。

其次，在驗(yàn)收和交付環(huán)節(jié)，要注重質(zhì)量檢查和驗(yàn)收工作。嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求和規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，以確保項(xiàng)目符合要求，順利實(shí)施移交?？⒐み€要做好質(zhì)量精細(xì)化檢查，針對(duì)不同施工項(xiàng)目，依照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查，在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后要進(jìn)行處理。

第三，對(duì)于項(xiàng)目移交后需要保養(yǎng)和維護(hù)的部分，要制定詳細(xì)的保養(yǎng)和維護(hù)計(jì)劃，根據(jù)建筑物的使用情況，制定相應(yīng)的維護(hù)周期和內(nèi)容，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理隱患，確保建筑物的安全和穩(wěn)定運(yùn)行。

第四，要加強(qiáng)服務(wù)，為用戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，解決用戶在使用過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，并不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，提高用戶滿意度。

最后，還可以采用現(xiàn)代化的技術(shù)手段來(lái)輔助精細(xì)管理，例如建立建筑物信息模型（BIM），實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)建筑物結(jié)構(gòu)和性能狀態(tài)，為后期維修和保養(yǎng)提供有力的支持。

7 結(jié)束語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理具有系統(tǒng)性，同時(shí)也非常的復(fù)雜，所以在采取精細(xì)化管理。社會(huì)分工精細(xì)化背景下，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理依據(jù)分工情況，在整個(gè)過(guò)程中進(jìn)行精細(xì)化管理，可促進(jìn)項(xiàng)目規(guī)范化發(fā)展，也能使管理到位，所有人員應(yīng)各司其職，共同促進(jìn)工程項(xiàng)目管理綜合質(zhì)量提高。