清至民國時期土地買賣習(xí)慣探究

黎開然　劉留

摘 要：中國傳統(tǒng)社會是高度發(fā)達(dá)的“契約式”社會，民間社會的大部分經(jīng)濟(jì)活動多以契約形式表現(xiàn)出來。清至民國時期，桂林地區(qū)土地交易頻繁，契約文書也形成了較為固定的格式和內(nèi)容，詳細(xì)記錄了桂林地區(qū)土地交易的過程，充分體現(xiàn)了民間社會土地買賣的習(xí)慣，如契約形式的選擇、親房具有優(yōu)先交易權(quán)等，這對研究清至民國時期桂林地區(qū)土地交易狀況及該區(qū)域風(fēng)俗習(xí)慣具有重要意義。

關(guān)鍵詞：契約；桂林地區(qū)；土地買賣

契約，是社會關(guān)系中的一種重要信物，指為訂立發(fā)生一定權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議而形成的文書。民間社會中的大部分經(jīng)濟(jì)活動多以契約的形式表現(xiàn)出來。

桂林位于我國西南部，是清至民國時期廣西省的中心地區(qū)，其地理位置特殊，《讀史方輿紀(jì)要》有載：“（桂林）府奠五嶺之表，聯(lián)兩越之交，屏蔽荊衡，鎮(zhèn)懾交海，枕山帶江，控制數(shù)千里，誠西南之會府，用兵遣將之樞機(jī)也?！盵1]由此可見桂林地區(qū)在地理位置上的重要性。但即便是如此特殊的地區(qū)，能夠反映桂林地區(qū)經(jīng)濟(jì)活動的契約研究卻很少。

此次由廣東瑤族博物館搜集的廣西桂林地區(qū)契約文書共有216份，時間從乾隆三十四年（1769）到民國三十七年（1948），時間跨度長達(dá)179年，內(nèi)容以清代及民國時期的土地買賣契約為主。該批文書有著數(shù)量多、時間跨度大和內(nèi)容豐富的特點(diǎn)，為桂林地區(qū)的土地買賣習(xí)慣研究提供了重要的史料基礎(chǔ)。本文擬通過對廣西桂林地區(qū)民間契約進(jìn)行考察，探究契約中買賣習(xí)慣的特點(diǎn)，以期揭示清至民國時期桂林地區(qū)的社會狀況。

一、土地買賣的習(xí)慣特點(diǎn)

（一）土地買賣契約的形式與構(gòu)成要素

清至民國時期的土地契約在類型上主要是紅契與白契。紅契也被稱為“官契”，是指在土地買賣契約簽訂之后，向官府進(jìn)行驗(yàn)證并納稅，再在契約上加蓋紅色官印的契約文書，受到法律的認(rèn)可及保護(hù)；白契也被稱為“草契”，與紅契相反，是指土地買賣僅在私下進(jìn)行交易，不向官府進(jìn)行納稅和認(rèn)證，所以白契并不具備法律效力。雖然官府從規(guī)范管理的角度出發(fā)并不認(rèn)可白契的存在，并且白契在有效程度上也遠(yuǎn)不如紅契，但民間百姓在買賣不動產(chǎn)時為了逃避稅收及交易方便，大量使用白契，官府屢禁不止。從所搜集的216份桂林契約文書的類型上看，僅有9份契約為紅契，其余皆為白契，這也印證了白契在民間的廣泛使用。

在此次搜集的契約文書中，交易形式以絕賣契及典當(dāng)契為主。

絕賣契為一次性交易，也稱為“斷賣契”“死契”，是指賣方將土地所有權(quán)永久轉(zhuǎn)讓給買方，賣方不得在日后進(jìn)行贖回。在絕賣契約中，開頭通常都會標(biāo)明“斷賣”或“絕賣”等字樣，還要在契約內(nèi)聲明“聽?wèi){買主永遠(yuǎn)管業(yè)”“永無找贖”之類的話語。且按照民間慣例，絕賣契一般只立一張，交給買主收執(zhí)，以杜絕賣者贖回?！洞笄迓衫分芯蛯^賣契進(jìn)行了規(guī)定：“賣產(chǎn)立有絕賣文契，并未注有找貼字樣者，概不準(zhǔn)貼贖。如契未載絕賣字樣，或注定年限回贖者，并聽回贖。若賣主無力回贖，許憑中公估找貼一次，另立絕賣契紙。若買主不愿找貼，聽其別賣，歸還原價。倘已經(jīng)賣絕，契載確鑿，復(fù)行告找告贖，及執(zhí)產(chǎn)動歸原，先盡親鄰之說，借端掯勒，希圖短價者，俱照不應(yīng)重律治罪。”[2]下引《道光二十二年九月十八日趙山容等賣田契約》為例：

立寫吐賣斷補(bǔ)田契約字人趙德官男山容父子人等，今因家下缺少銀錢使用，無從出備，夫妻父子商議祖遺之田均坋己分愿來出賣，坐落土名橫江一河兩片共田大小四坵一節(jié)，先侭親兄父子無人承頂，自請中人托送到族內(nèi)趙山堂家下出錢承買，中人引代臨田路看田坵分明，回家當(dāng)中三面說合時值價錢柒仟九百文正，即日〈立〉契錢約兩交，賣主收領(lǐng)銅錢一手應(yīng)用并無少欠分厘，愿賣愿買，兩無勒逼之情，并無物算，明賣明買同宗共祖之業(yè)，自〈賣〉后不能憣（反）悔覬覦茲（滋）事生非找補(bǔ)歸贖，父賣子休石斷無系，任從買主犁種插耕永遠(yuǎn)管業(yè)，若有□犁不明，賣主一力承耽（擔(dān)），今恐無憑，立寫吐賣斷補(bǔ)田契約一紙付與買主存照子孫永遠(yuǎn)管業(yè)為據(jù)。

外批明開列田坵大田底一節(jié)、德安屋底一坵、漕柯一坵、大橋頭面上一坵、后概一坵

代筆中人：趙山祿

在場人：趙山院

道光二十二年九月十八日 立吐賣田契約字人趙德官 趙山容①

典當(dāng)契也可稱為“活賣契”，是指出典人在一定期限內(nèi)將土地出典給承典人，在該期限內(nèi)承典人有權(quán)取得所承典的土地收益，出典人通常不得提前回贖。到期時，出典人向承典人償還其原典價及利息后，即可收回原來所典賣的土地。如果到了約定回贖期限，出典人無力回贖，則需在典契后再訂立一份絕賣契，永久轉(zhuǎn)讓其土地。由此可見，典當(dāng)契與絕賣契最大的不同在于保留了回贖土地的權(quán)利。在典當(dāng)契約中，出典人一般稱為“當(dāng)主”，承典人一般稱為“承典主”，開頭通常標(biāo)明“出當(dāng)”“典賣”等字樣。下引《民國三十四年十月二十六日鄧福財當(dāng)田契約》為例：

立寫借錢當(dāng)田契約字人鄧福財，今因家下欠少銀錢費(fèi)用，無從出備，愿將祖遺糧田出當(dāng)，坐落土名長外邊乙坵，將來出當(dāng)，自問親兄趙文有出錢承當(dāng)，兄弟二人說合當(dāng)價谷子家稱肆拾斤正，田內(nèi)行耕準(zhǔn)利隨年當(dāng)贖，不若遠(yuǎn)近，二此甘心，過后不得異言生非滋事，恐口無憑，立有借錢當(dāng)田契約乙紙付與親兄收執(zhí)為據(jù)。

代筆：鄧福宙

民國卅四年十月廿六日 寫當(dāng)契福財字實(shí)②

民國時期的契約形式在長期發(fā)展后已非常規(guī)范，構(gòu)成要素大體包括立契人、土地描述、買賣手續(xù)、賣后的權(quán)利義務(wù)及落款等。其中立契手續(xù)主要包括尋問房族、尋找中人及買主、定價。下引《民國二十八年十月二十四日趙文壽賣地契約》為例：

立寫斷賣荒山聵地契約字人趙文壽，今因家下無錢費(fèi)用，夫妻商議，愿將祖遺坐落土名儉沖漕地乙處作為八忿，將來己忿出賣，自請中人，先侭親房，具各不受，從侭促房趙進(jìn)安、文進(jìn)二家出錢承買，中人引代臨出山踏看，界至分明，右至以漕為界，左至以岐古上大岐為界，上至以大岐為界，下至以大漕為界，四至分明，回家當(dāng)中三面言定說合地價洋艮（銀）乙百二毛文正，即日立契錢約兩交，不欠分文，賣主乙手應(yīng)用，地內(nèi)棕杉竹木桐茶花果寸草不流，乙賣仟休，與后不得生非之（滋）事，若有房足等人生非滋事，賣主中人乙力承當(dāng)，今有人心不古，恐〈口〉無憑，立有賣契乙紙付與買主子孫永遠(yuǎn)耕種管業(yè)收執(zhí)為憑。

衣（依）口代筆中人：趙文進(jìn)

在場人：趙進(jìn)昌

民國廿八年己卯歲十月廿四日 立寫賣契趙文壽字實(shí)③

由此可見，土地買賣的參與方是多方的，除了立契人、買主，還包括中人、在場人及代筆人，其中中人及在場人的身份大多為自己宗族的成員。首先土地買賣原因通常在契約中表現(xiàn)為“無錢使用”等，并不會描寫具體的原因事例。同時，出賣的土地還需要標(biāo)明土地的來歷、地理位置以及四至等情況。其次，土地買賣的價格通常以“三面言定”的方式進(jìn)行定價。最后，在土地買賣后，買主全權(quán)接手土地，賣主不得反悔，若出現(xiàn)有人生非滋事的現(xiàn)象，由賣主及中人承擔(dān)責(zé)任。從以上構(gòu)成要素來看，清至民國時期的民間土地買賣有著自身的民間習(xí)俗。

（二）親房具有交易優(yōu)先權(quán)

在中國封建社會時期，宗族對土地私有權(quán)有著巨大的影響力，宗族成員在買賣土地時，常會受到宗族的限制，賣方難以作為獨(dú)立的土地所有者出賣土地。宗族的限制主要體現(xiàn)在地權(quán)轉(zhuǎn)移中，親房即與賣主血緣較近的同宗族成員有著土地購買的優(yōu)先權(quán)，賣主不得隨意向外人出賣土地。一般來說，土地賣出要按親疏次序，親者優(yōu)先，次及地鄰、典當(dāng)主、原賣人。[3]這也就是前文例子中提到的“先侭親房”，在宗族成員放棄優(yōu)先購買權(quán)的情況下，才允許其他人購買。在宗族成員放棄優(yōu)先權(quán)后，宗族通常會以參與土地交易過程的方式影響土地的買賣，多以擔(dān)任契約中人的身份對交易過程施以間接影響。

早在五代時期，親房在土地買賣中就已享有交易優(yōu)先權(quán)。《五代會要》有載：“如有典賣莊宅，準(zhǔn)例房親鄰人，合得承當(dāng)，若是親人不要及著價不及，方得別處商量。”[4]如此的買賣習(xí)慣所流行的原因是受到宗族文化影響的中國傳統(tǒng)社會，“同宗共財”的家業(yè)觀念深入人心，人們視出賣家族產(chǎn)業(yè)為違反孝道的行為，除非出現(xiàn)特殊緊急的情況，人們通常不會出賣其家族產(chǎn)業(yè)。受如此的社會環(huán)境影響，人們形成了維護(hù)宗族利益的心理，所以人們有了在買賣土地時優(yōu)先與親房交易的習(xí)慣，給予親房成員優(yōu)先購買權(quán)，不僅能保證家族產(chǎn)業(yè)不會流至外族，還能在一定程度上緩解出賣家族土地所帶來的羞愧感。

自清代以來，隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，小農(nóng)經(jīng)濟(jì)不斷沒落，宗法關(guān)系受到?jīng)_擊，宗族的影響力有著不斷縮小的趨勢。[5]但是，從前文所引用的清代、民國時期的土地契約來看，維護(hù)宗族利益的“先侭親房”買賣習(xí)慣在桂林地區(qū)仍然存在，可見宗族勢力實(shí)際上仍在不同程度上影響著桂林地區(qū)的土地買賣。

（三）中人維系交易

中人也可稱為“中間人”“中介”，在交易中起著擔(dān)保和調(diào)解糾紛等重要作用，在賣主違約而出現(xiàn)矛盾爭執(zhí)時，中人通常還承擔(dān)著連帶責(zé)任。法學(xué)家梁治平先生認(rèn)為：“就清代而言，中人在整個社會經(jīng)濟(jì)生活中扮演的角色極其重要，而且在習(xí)慣法上，他們的活動也已經(jīng)充分制度化，以至于我們無法設(shè)想一種沒有中人的社會、經(jīng)濟(jì)秩序?！盵6]從上述情況可以推知，中人在民間土地買賣乃至社會穩(wěn)定中扮演著重要的角色。宗族通常會以中人的角色對土地買賣施加影響，所以中人通常會由族內(nèi)有一定威望或有特殊地位的族人來擔(dān)任。

中人在土地交易中最為重要的是擔(dān)保功能。在搜集的契約文書中我們不難看到“三面言定”等類似的字樣，而這“三面”指的通常為立契人、買主及中人，他們需要共同對土地的“時值價”進(jìn)行商定，并最終達(dá)成買賣契約。在此過程中，中人還會充當(dāng)擔(dān)保人的角色。如在前文所引述的《民國二十八年十月二十四日趙文壽賣地契約》中就可以看到“若有房足等人生非滋事，賣主中人乙力承當(dāng)”，這一句話主要就體現(xiàn)中人在交易后的擔(dān)保作用。

此外，在所搜集的契約文書中，有個別契約的中人其實(shí)就是立契人或買主本身，如《光緒二十一年四月十八日黎勝秀賣熟地契約》④的中人就標(biāo)明為“自己”。由此可見，有時中人在契約里只是一個具有符號意義的象征性存在。而這種象征著公平與正義的符號，能對那些被民間廣泛使用但卻未被官府法律所保護(hù)的白契，一定程度上形成道德保障的作用，令那些日后意圖違約的人心生畏懼，對那些誠實(shí)守約的人則會加強(qiáng)其心理保障。這也反映出民間土地買賣需要中人參與交易不僅是交易上的習(xí)慣，中人的參與還能引導(dǎo)著人們的行為，維持交易順利進(jìn)行。

二、土地買賣的后續(xù)事宜

土地買賣的后續(xù)事宜主要指的是土地買賣契約中規(guī)定的立契人的義務(wù)和買主的權(quán)利。

地權(quán)糾紛通常是在土地交易中斷、契約失效的情況下發(fā)生。“土地糾紛是指同一土地的所有權(quán)與使用權(quán)者，毗鄰?fù)恋氐乃袡?quán)者，同一家族不同繼承者之間以及買賣或典當(dāng)土地雙方當(dāng)事人之間，因土地占有、使用、收益、處分而產(chǎn)生的糾紛?！盵7]為了減少地權(quán)糾紛，在桂林地區(qū)的契約中大多都會在末尾標(biāo)明買賣雙方的權(quán)利及義務(wù)。

三、結(jié) 語

筆者通過以上對清至民國時期桂林地區(qū)民間土地買賣契約文書資料的研究和分析，發(fā)現(xiàn)當(dāng)時土地買賣契約的格式已非常規(guī)范，并形成了豐富的交易買賣習(xí)慣，如親房具有購買優(yōu)先權(quán)、中人參與交易等，而這些習(xí)慣的形成離不開當(dāng)時的社會環(huán)境，如宗族勢力在地方社會的影響等。綜上所述，土地契約不僅是歷史的見證，還切實(shí)反映了一個時期內(nèi)民間百姓的生活狀況，是我們研究清至民國時期桂林傳統(tǒng)社會文化的寶貴資料。

（廣東技術(shù)師范大學(xué)民族學(xué)院、寧夏大學(xué)民族與歷史學(xué)院）

參考文獻(xiàn)

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