論“法拍房”買受人權(quán)利救濟(jì)

張玲玲 宗姍姍

摘要：部分購房人因無力償債而主動(dòng)或被動(dòng)地停止繼續(xù)供貸，導(dǎo)致“法拍房”數(shù)量激增，意欲“撿漏置業(yè)”的競買人熱情漸漲。由于有關(guān)“法拍房”的法律規(guī)定欠缺、信息不對稱、司法裁判不統(tǒng)一及內(nèi)外監(jiān)督機(jī)制尚未建立等原因，可能會導(dǎo)致房產(chǎn)存在權(quán)利和質(zhì)量瑕疵、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)不明和騰退交付困難等阻礙買受人權(quán)利實(shí)現(xiàn)的狀況，不僅影響司法拍賣市場秩序，而且還制約了司法強(qiáng)制制度目的的實(shí)現(xiàn)。為保護(hù)買受人的合法權(quán)益，充分發(fā)揮司法拍賣的輔助性制度功能，應(yīng)通過補(bǔ)強(qiáng)權(quán)利救濟(jì)體系、建立部門協(xié)同信息披露查詢及監(jiān)督機(jī)制、建構(gòu)統(tǒng)一的裁判規(guī)則和形塑共生式內(nèi)外監(jiān)督模式等方式予以解決。

關(guān)鍵詞：房貸斷供；“法拍房”；買受人；強(qiáng)制執(zhí)行；權(quán)利救濟(jì)

基金項(xiàng)目：國家社會科學(xué)基金重大項(xiàng)目“優(yōu)化營商環(huán)境的法治建構(gòu)”（21ZDA051）

中圖分類號：D923.2文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1003-854X（2024）05-0135-05

近年來，受多重因素的影響，房地產(chǎn)貸款斷供現(xiàn)象頻發(fā)，導(dǎo)致“法拍房”的數(shù)量激增?！胺ㄅ姆俊敝附?jīng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房產(chǎn)。當(dāng)債務(wù)人無力履行按揭合約或無法清償債務(wù)時(shí)，債權(quán)人依程序向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，拍賣債務(wù)人房產(chǎn)，以拍賣所得價(jià)金滿足債權(quán)。（1）可見，房產(chǎn)貸款斷供是“法拍房”的重要來源之一。“法拍房”的市場機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，房產(chǎn)可能存在權(quán)利瑕疵或質(zhì)量問題，但由于可能存在法院信息披露不足或受制于“法拍房”的特殊性無法事先知悉，房產(chǎn)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和騰退困難等問題也屢見不鮮，“法拍房”市場亂象叢生，買受人權(quán)利受損比較常見。

一、“法拍房”買受人權(quán)利救濟(jì)理論基礎(chǔ)

解決“法拍房”買受人權(quán)利救濟(jì)的問題，必須“對癥下藥”，而“對癥下藥”的前提是深刻把握買受人權(quán)利救濟(jì)背后的理論基礎(chǔ)，一方面是為了準(zhǔn)確理解司法拍賣房產(chǎn)行為的性質(zhì)，另一方面是為了破除司法拍賣房產(chǎn)市場存在的“信息不對稱”和“贏家詛咒”。

（一）司法拍賣房產(chǎn)行為兼具公私法雙重屬性

關(guān)于司法拍賣的性質(zhì)，學(xué)界眾說紛紜，大體上可以分為“私法說”、“公法說”和“折中說”三種。“私法說”主張強(qiáng)制拍賣行為為私法行為，即屬于民事買賣行為。因早期民事訴訟法學(xué)具有濃厚的私法色彩，故各國多采用“私法說”（2）。司法拍賣屬于買賣契約的一種類型，發(fā)布的拍賣公告相當(dāng)于要約之引誘，應(yīng)買之是為要約，拍定之表示為承諾。既有要約又有承諾因而成立買賣合同，拍定人通過繼受的方式獲得債務(wù)人對拍賣物的所有權(quán)。（3）“私法說”認(rèn)為強(qiáng)制拍賣的效果等同于普通的買賣，因此拍定人對出賣人享有瑕疵擔(dān)保請求權(quán)，若拍賣物存在負(fù)擔(dān)拍定人應(yīng)一并承擔(dān)。（4）“公法說”主張司法拍賣行為為公法行為，因?yàn)椤八椒ㄕf”導(dǎo)致出賣人認(rèn)定的爭論，逐漸發(fā)展出“公法說”（5）。該學(xué)說產(chǎn)生于19世紀(jì)末，此時(shí)的民事訴訟法趨于公法化，民事執(zhí)行隨之轉(zhuǎn)變?yōu)楣珯?quán)力執(zhí)行，司法拍賣的權(quán)利也為司法機(jī)關(guān)獨(dú)享。“公法說”認(rèn)為法院為出賣人，其處分拍賣物的權(quán)利源于法定，買受人系原始取得拍賣物的所有權(quán)，其不享有物上的瑕疵擔(dān)保請求權(quán)。（6）“折中說”主張司法拍賣行為兼具公法和私法的雙重屬性。該學(xué)說認(rèn)為司法拍賣具有強(qiáng)制性，法院通過行使公權(quán)力的方式強(qiáng)制拍賣債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)以清償債務(wù)，但是在拍賣過程中買受人可以自行決定是否購買以及競價(jià)金額，這是買受人意思自治的體現(xiàn)。（7）

本文認(rèn)為“折中說”較為合理。司法拍賣的性質(zhì)因時(shí)因勢而易，并非一成不變。公法性是司法拍賣行為的“底色”，私法性是司法拍賣行為的“點(diǎn)綴”。兩種屬性并非完全不能相容，司法拍賣行為實(shí)質(zhì)上屬于公法行為的契約化，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)并非是完全對等的。（8）采用“折中說”可以維護(hù)司法拍賣公信力并注重對買受人正當(dāng)權(quán)利的保護(hù)和救濟(jì)，具有較強(qiáng)的理論價(jià)值和實(shí)踐意義。

（二）司法拍賣房產(chǎn)市場的“信息不對稱”和“贏家詛咒”

20世紀(jì)70年代末，博弈論研究者發(fā)現(xiàn)拍賣是一種典型的信息不對稱的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，此后相關(guān)研究不斷涌現(xiàn)。（9）諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者Vickrey首次采用博弈論分析配置效率和收入問題，奠定了不完全信息博弈框架的拍賣理論基礎(chǔ)。該理論中提到的“不完全信息”即“信息不對稱問題”是后來興起的信息經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的核心要素。（10）在現(xiàn)實(shí)復(fù)雜多變的市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，市場中參與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的各方主體對于信息的了解程度一般是不對稱的，而在拍賣市場中此情況更為突出。因此對拍賣品信息掌握多的一方可以通過信息優(yōu)勢增加自己的利益，而信息劣勢方則會因此受損?！靶畔⒉粚ΨQ”問題通常會產(chǎn)生“道德風(fēng)險(xiǎn)”和“逆向選擇”的不良后果，進(jìn)而導(dǎo)致市場失靈。同時(shí)，在信息不對稱的現(xiàn)實(shí)條件下，考察雙方的決策動(dòng)機(jī)是必要的。Martin Shubik設(shè)計(jì)的實(shí)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，因?yàn)楦傎I人參與拍賣需要預(yù)先支付保證金，競拍過程中通過不斷提高價(jià)格擊退對手來獲取利益或降低沉沒成本，但最終卻陷入了支付高昂價(jià)金的陷阱。此現(xiàn)象被稱為“贏家詛咒”，即拍賣活動(dòng)最終獲勝方因需要支付高昂成本而實(shí)際受損的現(xiàn)象。（11）上述情況在司法拍賣房產(chǎn)市場中也常見，與買受人權(quán)利受損存在直接關(guān)系。

二、“法拍房”買受人權(quán)利如何救濟(jì)

民事司法，難在民事執(zhí)行；民事執(zhí)行，難在司法拍賣。（12）基于前述司法拍賣房產(chǎn)的相關(guān)理論，應(yīng)當(dāng)重視“法拍房”買受人權(quán)利實(shí)現(xiàn)的效果，分析買受人權(quán)利受損的原因。

（一）“法拍房”買受人權(quán)利實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)狀檢視

第一，房產(chǎn)可能存在權(quán)利負(fù)擔(dān)瑕疵。根據(jù)“買賣不破租賃”原則，承租人對于房產(chǎn)的使用權(quán)是不受房產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)影響的。最高人民法院發(fā)布的司法解釋規(guī)定了“買賣破租賃”的兩種情況：一種是房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，另一種是房屋在出租前已被人民法院依法查封的。（13）但是實(shí)踐中存在被執(zhí)行人規(guī)避法律的情況，被執(zhí)行人可能采用簽訂虛假長期租賃合同的方式以避免房產(chǎn)被拍賣和延遲騰退，在房產(chǎn)貸款斷供潮背景下這種情況亦屬常見。購房人無力償還房貸或主動(dòng)選擇不再供貸的情況中，購房人本人對其經(jīng)濟(jì)狀況和供貸意愿享有信息優(yōu)勢。從斷供到銀行催繳再到銀行申請法院查封并拍賣房產(chǎn)耗時(shí)短則半年長則數(shù)年，購房人完全可以在法院查封房產(chǎn)之前就簽訂虛假的長期租賃合同，濫用法律權(quán)利，導(dǎo)致買受人的權(quán)利受損。

第二，房產(chǎn)質(zhì)量問題難以全部知悉。通常情況下，購房人購置二手房產(chǎn)會多次實(shí)地參觀房產(chǎn)的具體情況，房產(chǎn)的所有者也會盡量配合購房人的看房需求。雖然可能存在信息不對稱的情況，比如房產(chǎn)所有者對房產(chǎn)的質(zhì)量瑕疵有所隱瞞，但雙方可以通過在合同中明確約定來達(dá)到規(guī)避信息不對稱的風(fēng)險(xiǎn)。問題在于，“法拍房”的出賣人法院不對房產(chǎn)的瑕疵負(fù)有擔(dān)保責(zé)任，僅在重大瑕疵的情況下才負(fù)有責(zé)任，這也是基于司法拍賣房產(chǎn)的公法屬性所決定的。（14）例如，房產(chǎn)可能會存在結(jié)構(gòu)、采光等其他的質(zhì)量問題，“法拍房”的看房流程又較為復(fù)雜。如果法院持有鑰匙，競買人首先需要提前向法院報(bào)名預(yù)約看房時(shí)間，但集中看房時(shí)競買人眾多，難以詳細(xì)了解房屋狀況。競買人也可以委托中介機(jī)構(gòu)代為看房，但是在委托代理關(guān)系中也存在信息不對稱的情況，房產(chǎn)質(zhì)量情況也難以全部知悉，導(dǎo)致買受人獲得房產(chǎn)所有權(quán)但使用權(quán)益未能充分實(shí)現(xiàn)。

第三，房產(chǎn)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)不明和騰退交付困難。司法拍賣房產(chǎn)中涉及的稅費(fèi)繳納是普遍存在的焦點(diǎn)問題和難點(diǎn)問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《網(wǎng)拍規(guī)定》）第30條規(guī)定，司法拍賣形成的稅費(fèi)，有法律規(guī)定的按照規(guī)定，無規(guī)定或規(guī)定不明的由人民法院根據(jù)實(shí)際情況加以確定。（15）雖然有原則性的法律規(guī)定存在，但具體的配套措施和規(guī)定尚不完善，導(dǎo)致各地法院執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一致，糾紛不斷。在司法實(shí)踐中為提高執(zhí)行效率，基層法院因考慮到被執(zhí)行人已無力支付稅費(fèi)，一般由買受人代繳稅費(fèi)。買受人是否可以代為繳納全部稅費(fèi)并無法律明文規(guī)定，可能存在法律效力問題，容易引起爭議；司法拍賣成交價(jià)是否為含稅價(jià)也并不明確，導(dǎo)致稅費(fèi)數(shù)額的計(jì)算依據(jù)不一致。（16）另外，房產(chǎn)騰退交付問題是整個(gè)司法拍賣過程中實(shí)操性最難也是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定（2020）修正》第27條規(guī)定了人民法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的職責(zé)，故法院對于房產(chǎn)騰退交付困難具有法定職責(zé)。房產(chǎn)騰退交付難由多重原因所致，例如，房產(chǎn)占有人不配合移交工作，故意阻礙交付順利完成；被執(zhí)行人及其家人迫于生計(jì)問題，短時(shí)間內(nèi)難以找到新的住所；法院將“買受人自行解決交付問題”列入司法拍賣公告，采取“懈怠式”的執(zhí)行方式。（17）房產(chǎn)遲遲未能騰退和交付，導(dǎo)致買受人已經(jīng)支付價(jià)金卻無法享有應(yīng)有的權(quán)利。

第四，其他拍賣參與主體可能存在惡意阻礙行為。例如，被執(zhí)行人為繼續(xù)占有自己的房產(chǎn)，設(shè)定虛假的租賃權(quán)、暴力違抗執(zhí)法或者軟反抗拒不配合交付工作；法院的執(zhí)行人可能存在疏于監(jiān)管、怠于履行職責(zé)等瀆職行為。（18）再例如“法拍房”中介機(jī)構(gòu)以低價(jià)拍得房產(chǎn)和熟悉法拍流程為噱頭吸引買受人授權(quán)委托，騙取競買人預(yù)先交付的保證金。利用“法拍房”市場存在嚴(yán)重信息不對稱的特征，給競買人制造委托中介機(jī)構(gòu)才能穩(wěn)賺不賠的假象，進(jìn)而虛設(shè)名目收取費(fèi)用或者以拍賣失敗不退保證金為由大肆斂財(cái)。上述行為不僅侵害了買受人的合法權(quán)益，而且嚴(yán)重危害了“法拍房”市場的正常秩序。

（二）“法拍房”買受人權(quán)利受損的原因分析

其一，法律規(guī)定不完善?！毒W(wǎng)拍規(guī)定》為網(wǎng)絡(luò)司法拍賣活動(dòng)提供了明確的指引。但部分規(guī)定具有較強(qiáng)的原則性，適用時(shí)操作性不強(qiáng)，加之網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的發(fā)展勢頭迅猛，其規(guī)定難以滿足現(xiàn)時(shí)的司法實(shí)踐需求。關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的問題，《網(wǎng)拍規(guī)定》第30條提到法律未規(guī)定或者規(guī)定不明的，由法院根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行執(zhí)行，但“實(shí)際情況”具體所指并不明確，無形中擴(kuò)大了法院的自由裁量權(quán)。關(guān)于房產(chǎn)質(zhì)量瑕疵問題，《網(wǎng)拍規(guī)定》規(guī)定法院不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但在重大瑕疵或重大無效的情況下也可以導(dǎo)致拍賣無效或可撤銷，同時(shí)也規(guī)定了法院審查房產(chǎn)和公示相關(guān)信息的義務(wù)，但是法院未盡到前述義務(wù)導(dǎo)致買受人權(quán)利受損時(shí)的救濟(jì)方式和責(zé)任承擔(dān)并不明晰?？梢姡F(xiàn)行法律對于司法拍賣房產(chǎn)中存在的各種買受人權(quán)利受損的救濟(jì)程序規(guī)定甚少，亟待完善。

其二，房產(chǎn)信息披露問題突出。司法拍賣房產(chǎn)具備公法屬性和個(gè)人自行獲取“法拍房”真實(shí)信息難度大等特性加劇了司法拍賣房產(chǎn)過程中的信息不對稱。根據(jù)《網(wǎng)拍規(guī)定》第13條和第14條規(guī)定，法院負(fù)有將房產(chǎn)的相關(guān)信息在司法拍賣房產(chǎn)的公告中予以明示和特別提示的職責(zé)。實(shí)踐中，法院可能存在未能查明房產(chǎn)的瑕疵情況或者因故意或過失的原因未予以明確公示的情況，這無疑增加了買受人權(quán)利受損的風(fēng)險(xiǎn)。另外，房產(chǎn)信息通過網(wǎng)絡(luò)拍賣服務(wù)平臺對外公示，平臺的公示效果直接影響競買人獲取信息的真實(shí)性及完整性和購買決策，因此對網(wǎng)絡(luò)拍賣服務(wù)平臺的信息披露情況需加以監(jiān)督。

其三，地區(qū)司法裁判理念有差異。根據(jù)司法解釋規(guī)定，司法拍賣房產(chǎn)在裁定送達(dá)后需要15日移交完畢，另規(guī)定有6個(gè)月的寬限期。（19）實(shí)踐中，要求房產(chǎn)在裁定送達(dá)后15天內(nèi)完成移交難以實(shí)現(xiàn)，6個(gè)月的寬限期影響買受人按時(shí)收房，因此上述規(guī)定在實(shí)踐中極少適用。在司法拍賣公告中都明確提到“騰退問題由買受人自行解決”，而在成交后買受人訴請被執(zhí)行人騰房的相關(guān)訴訟中，不同的法院做法卻截然不同。有的法院因公告明示而判決買受人敗訴，而有的法院則認(rèn)為該訴訟不屬于民事案件的受理范圍，駁回起訴。在救濟(jì)方式不明的情況下，買受人很可能會采取信訪的方式或者自力救濟(jì)。（20）就稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題，在司法實(shí)踐中法院針對司法拍賣房產(chǎn)稅費(fèi)承擔(dān)的認(rèn)定尚未達(dá)成一致意見，屢現(xiàn)同案不同判現(xiàn)象。關(guān)鍵問題在于拍賣過程中產(chǎn)生的稅款應(yīng)由買方抑或由賣方承擔(dān)，還有觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)該買賣雙方各自承擔(dān)一部分。目前僅有少數(shù)法院發(fā)布統(tǒng)一的適用規(guī)則，如江蘇高級人民法院規(guī)定“因網(wǎng)絡(luò)司法拍賣產(chǎn)生的稅費(fèi)，人民法院不得在拍賣公告中規(guī)定一律由買受人承擔(dān)”。上海高級人民法院依據(jù)不同的稅費(fèi)類型直接指定了承擔(dān)主體。（21）司法裁量的模糊性和不確定性，降低了競買人的心理預(yù)期，也影響到對買受人權(quán)利的救濟(jì)效果。

其四，內(nèi)外監(jiān)督力度不足。法院執(zhí)行人員在司法拍賣房產(chǎn)過程中可能存在未盡到積極審查和披露房產(chǎn)信息、將房產(chǎn)的遺留問題和騰退交付問題甩給買受人自行處理等行為，加之法律規(guī)定模糊也為其實(shí)施違法違紀(jì)行為提供了溫床。由于法院的相關(guān)部門的監(jiān)督力度不足，導(dǎo)致拍賣效率低下，貪污腐敗現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，買受人的權(quán)利難以實(shí)現(xiàn)。檢察機(jī)關(guān)對法院有法定監(jiān)督權(quán)，其對司法拍賣的監(jiān)督主要體現(xiàn)在：法院是否認(rèn)真履行盡職調(diào)查和信息披露的義務(wù)；確定的拍賣物參考價(jià)是否合理；是否存在暗箱操作的行為等。（22）根據(jù)《最高人民法院最高人民檢察院關(guān)于民事執(zhí)行活動(dòng)法律監(jiān)督若干問題的規(guī)定》第6條的規(guī)定，只有買受人提起異議、復(fù)議或者訴訟之后才能申請檢察監(jiān)督，導(dǎo)致檢察監(jiān)督存在后置性，難以發(fā)揮其應(yīng)有的作用，程序的滯后性影響對買受人權(quán)利救濟(jì)的時(shí)效性。

“法拍房”中介機(jī)構(gòu)受買受人委托輔助其拍得房產(chǎn)，但現(xiàn)在“法拍房”市場亂象叢生，缺乏完善的監(jiān)管機(jī)制。中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)和能力參差不齊，而買受人的甄別能力較弱，導(dǎo)致頻頻被騙，投訴無門。被執(zhí)行人可能出于一己私利，故意隱瞞關(guān)于房產(chǎn)的重要信息，惡意在房產(chǎn)上設(shè)立長期租賃權(quán)，拒不騰退交付房產(chǎn)。究其原因，主要是對被執(zhí)行人的監(jiān)督和處罰力度不足，導(dǎo)致其違法行為成本較低，不斷挑戰(zhàn)法律的權(quán)威和司法的公信力。

三、“法拍房”買受人權(quán)利救濟(jì)的路徑

圍繞“法拍房”買受人權(quán)利保護(hù)，通過分析前述受損原因，可以合適的方法有效化解司法拍賣房產(chǎn)活動(dòng)的多重問題對強(qiáng)制執(zhí)行制度功能的消解。

（一）補(bǔ)強(qiáng)買受人權(quán)利救濟(jì)制度體系

買受人權(quán)利救濟(jì)是解決司法拍賣制度困境的核心，完善相應(yīng)的制度安排是解決問題的前置性要求。

第一，在利益衡量基礎(chǔ)上確定稅費(fèi)承擔(dān)責(zé)任主體。實(shí)踐中，法院在競拍公告中存在要求拍賣房產(chǎn)所及的一切稅費(fèi)由買方承擔(dān)的情況，雖然目前通說認(rèn)可法院的做法，認(rèn)為這種經(jīng)雙方合意約定的納稅方式有利于實(shí)現(xiàn)稅收目的并兼顧拍賣各方的利益訴求，但此種功能僅適用于房產(chǎn)拍賣這種特定債權(quán)債務(wù)關(guān)系，其功能價(jià)值和對稅收公共利益造成的沖擊是不成比例的。（23）統(tǒng)一稅收規(guī)定作為絕對法律保留事項(xiàng)，不屬于可由私人約定的事項(xiàng)范圍。為解決拍賣糾紛、保護(hù)買受人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)確立體現(xiàn)稅收公共利益的拍賣房產(chǎn)納稅責(zé)任主體。

第二，明確司法機(jī)關(guān)未盡查明義務(wù)時(shí)買受人救濟(jì)途徑。就法院的執(zhí)行人員而言，拍賣結(jié)果與其個(gè)人權(quán)益沒有利害關(guān)系，他們只是基于工作關(guān)系起到一種執(zhí)行和監(jiān)督的職責(zé)，（24）其最終目的是通過完成拍賣促成司法執(zhí)行行為的終結(jié)，因此成交與否是其關(guān)注的重點(diǎn)，對于拍賣標(biāo)的本身的狀態(tài)往往給予的關(guān)注不足，可能未能盡到相應(yīng)的調(diào)查義務(wù)，導(dǎo)致買受人的合法權(quán)益受到侵害?！毒W(wǎng)拍規(guī)定》否定了買受人在一般情況下的瑕疵擔(dān)保請求權(quán)，這減輕了法院的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但并不意味著法院沒有盡職調(diào)查義務(wù)而可以將所有買賣風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給買受人。（25）為改變法院存在的調(diào)查問題導(dǎo)致買受人權(quán)利受損的情況，應(yīng)當(dāng)通過如下方式進(jìn)行補(bǔ)救：一是明確法院的一般性調(diào)查義務(wù)，通過制定法的形式，規(guī)定法院須按照房產(chǎn)交易市場的一般性要求，履行相應(yīng)的調(diào)查義務(wù)并披露相關(guān)信息；二是規(guī)定因法院過錯(cuò)導(dǎo)致買受人權(quán)益受損的賠償規(guī)則。

（二）建立部門協(xié)同信息披露查詢及監(jiān)督機(jī)制

為解決信息不對稱問題，應(yīng)建立司法拍賣活動(dòng)信息披露和監(jiān)督機(jī)制。

第一，應(yīng)當(dāng)建立部門協(xié)同信息披露查詢機(jī)制。信息不對稱是買受人權(quán)利遭受損失的重要原因，因?yàn)橘I受人了解房產(chǎn)信息的唯一方式是法院發(fā)布的信息，諸多信息需要法院從多個(gè)部門處獲得，如不動(dòng)產(chǎn)登記部門、國土部門、稅務(wù)部門、民政部門等，這些部門的工作配合度也影響著信息調(diào)查和收集的完備性。因此，應(yīng)建立常態(tài)化的部門間協(xié)同配合機(jī)制，如建立房產(chǎn)信息共享平臺、制定部門間聯(lián)席會議規(guī)則等，明確各個(gè)相關(guān)單位在司法拍賣房產(chǎn)過程中的信息提供義務(wù)。在發(fā)揮法院主導(dǎo)地位的前提下，從外部來看還應(yīng)建立網(wǎng)上信息查詢平臺或聯(lián)合數(shù)據(jù)資料中心，確保潛在競買者在競拍前能夠充分了解房產(chǎn)相關(guān)信息的同時(shí)，能夠?qū)Ψㄔ菏欠癖M到信息調(diào)查義務(wù)進(jìn)行同步監(jiān)督。

第二，建立網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺監(jiān)督機(jī)制。網(wǎng)絡(luò)司法拍賣一般是由法院經(jīng)過篩選將司法拍賣活動(dòng)委托給網(wǎng)絡(luò)平臺具體開展，能夠促進(jìn)司法拍賣市場化與法院規(guī)制的有機(jī)融合和同向發(fā)力，因此，對于網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺的監(jiān)督就顯得尤為重要。一方面，網(wǎng)絡(luò)平臺必須符合一定資質(zhì)。雖然目前司法解釋提出應(yīng)當(dāng)建立全國性網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫（26），但是并沒有給出明確的平臺選擇資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，未來應(yīng)當(dāng)以具體文件的方式明確篩選網(wǎng)絡(luò)平臺的操作標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，設(shè)置完善的平臺審核監(jiān)督規(guī)則。對于符合篩選條件或已經(jīng)被選為拍賣平臺的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商，應(yīng)當(dāng)對其安全性、穩(wěn)定性等情況進(jìn)行定期審核。

（三）建構(gòu)統(tǒng)一的司法裁判規(guī)則

目前，不同法院對司法拍賣房產(chǎn)中涉及的程序瑕疵、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)不明、房產(chǎn)騰退交付等問題的處理意見不一，應(yīng)當(dāng)尋求司法機(jī)關(guān)統(tǒng)一的裁判理念及尺度。

一是增加司法拍賣房產(chǎn)審查程序。針對司法拍賣中存在的重大程序瑕疵如何認(rèn)定拍賣無效的問題，目前存在法院依職權(quán)認(rèn)定拍賣無效或者由當(dāng)事人或利害關(guān)系人提出異議兩種截然不同的做法，在統(tǒng)一認(rèn)定無效做法之前，應(yīng)當(dāng)對網(wǎng)絡(luò)司法拍賣房產(chǎn)加設(shè)審查程序（27），即為了保證拍賣結(jié)果的穩(wěn)定性，防止違反正當(dāng)司法拍賣程序的行為更加隱蔽，在拍賣成交以后，由法院對是否存在嚴(yán)重程序瑕疵進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。

二是統(tǒng)一重要問題的裁判方向。法院對房產(chǎn)拍賣中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)責(zé)任主體及非法占有等問題的認(rèn)識和處理仍存在不一致的情況（28），這也造成不同法院對買受人權(quán)利保護(hù)有強(qiáng)弱之分，破壞了司法的統(tǒng)一性。

鑒于這些問題具有一定的普遍性，在制定法尚未成熟之時(shí)，可由最高人民法院以司法解釋并輔之以發(fā)布指導(dǎo)性案例的方式予以解決。就解決被執(zhí)行人設(shè)立虛假租賃權(quán)的問題，建議房產(chǎn)上設(shè)立租賃權(quán)登記對抗或者公證制度。如果認(rèn)為前述方式較難實(shí)現(xiàn)，可以通過完善程序方式解決問題，比如民事訴訟的舉證原則為“誰主張誰舉證”，買受人主張房產(chǎn)上存在虛假租賃權(quán)，需要承擔(dān)舉證責(zé)任并且承擔(dān)舉證不能的不利后果。但買受人受制于掌握的信息有限，為了合理起見，應(yīng)該由承租人證明其租賃權(quán)合法存在的事實(shí)。（29）

（四）形塑共生式內(nèi)外監(jiān)督模式

從我國權(quán)力監(jiān)督制度來看，對網(wǎng)絡(luò)拍賣房產(chǎn)的監(jiān)督可以分為內(nèi)部監(jiān)督和外部監(jiān)督兩種途徑。

就內(nèi)部監(jiān)督而言，需要以法院為監(jiān)督主體，將網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺、買受人、中介機(jī)構(gòu)、被執(zhí)行人等納入被監(jiān)督范圍，加強(qiáng)法院對拍賣行為和執(zhí)行行為的監(jiān)督。內(nèi)部監(jiān)督機(jī)關(guān)可對拍賣平臺的選擇、委托內(nèi)容、是否存在嚴(yán)重違反程序等內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督，具體對于違反招投標(biāo)規(guī)定的參與方給予取消平臺交易資質(zhì)或交易資格等處理，對于違反執(zhí)行規(guī)定的司法人員給予內(nèi)部處分、賠償后追償?shù)忍幚怼?/p>

就外部監(jiān)督而言，應(yīng)當(dāng)重視發(fā)揮檢察院作為法律監(jiān)督機(jī)關(guān)的重要職責(zé)，對于法院選擇網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺和具體拍賣的活動(dòng)等事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督，要求法院對所有拍賣信息記錄在卷以供查閱，同時(shí)還可接受來自利益相關(guān)方的申訴和舉報(bào)。建立針對被執(zhí)行人、網(wǎng)絡(luò)平臺、中介機(jī)構(gòu)的失信懲戒機(jī)制，將失信的被執(zhí)行人及違規(guī)的網(wǎng)絡(luò)平臺、中介機(jī)構(gòu)納入征信平臺，通過制定“黑名單”的方式，限制其在一定情形下從事相關(guān)活動(dòng)，凈化司法拍賣市場。

注釋：

（1） 張宏羽：《法拍房限購堵住調(diào)控Bug》，《檢察風(fēng)云》2021年第5期。

（2）（4） 陳桂明、侍東波：《民事執(zhí)行法中拍賣制度之理論基石——強(qiáng)制拍賣性質(zhì)之法律分析》，《政法論壇》2002年第5期。

（3） 參見楊與齡：《強(qiáng)制執(zhí)行法論》，中國政法大學(xué)出版社2002年版，第345—346頁。

（5） 參見毋愛斌：《民事執(zhí)行拍賣制度研究》，廈門出版社2014年版，第41—43頁。

（6）（8） 饒群：《司法網(wǎng)拍中買受人的權(quán)利保護(hù)問題探析》，《人民司法（應(yīng)用）》2017年第22期。

（7） 萬會峰、邵夏虹、馬蓓蓓：《〈陳載果與劉榮坤、廣東省汕頭漁業(yè)用品進(jìn)出口公司等申請撤銷拍賣執(zhí)行監(jiān)督案〉的理解與參照——網(wǎng)絡(luò)司法拍賣屬于強(qiáng)制執(zhí)行措施，應(yīng)適用民事訴訟法及司法解釋》，《人民司法》2022年第11期。

（9） 許永國：《拍賣經(jīng)濟(jì)理論綜述》，《經(jīng)濟(jì)研究》2002年第9期。

（10） W. Vickrey， Counter-Speculation， Auctions， and Competitive Sealed Tenders， Journal of Finance， 1962， 16， pp.8-37.

（11） Shubik， Martin， The Dollar Auction Game： A Pardox in Noncoorperative Behavior and Escalation， Journal of Conflict Resolution， 1971， 15（1）， pp.109-111.

（12） 丁廣宇、朱新林：《司法拍賣模式的探索與思考》，《法律適用》2014年第11期。

（13） 《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2020修正）》第14條。

（14）（15） 《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第31、30條。

（16） 任林、辛正平、許建國：《不動(dòng)產(chǎn)司法拍賣稅費(fèi)繳納難題的解決對策》，《稅務(wù)研究》2021年第12期。

（17） 趙玉東：《不動(dòng)產(chǎn)司法拍賣交付難之破解》，《人民司法》2020年第19期。

（18） 陳映宏、李凌燕：《網(wǎng)絡(luò)司法拍賣檢察監(jiān)督探析》，《中國檢察官》2024年第1期。

（19） 《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》第2條。該規(guī)定雖然失效，但無最新的規(guī)定出臺，經(jīng)查案例目前仍作為司法裁判的依據(jù)。

（20）（28） 雷彤：《司法拍賣不動(dòng)產(chǎn)的交付問題研究》，《人民司法》2019年第13期。

（21） 梁曉瑩：《司法拍賣中稅款承擔(dān)問題研究》，《湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)》（人文社會科學(xué)版）2023年第12期。

（22） 浙江省瑞安市人民檢察院課題組、張?zhí)祆希骸稒z察監(jiān)督視角下的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣問題》，《中國檢察官》2021年第21期。

（23） 孫天承、許亥?。骸丁肮颉币暯窍虏粍?dòng)產(chǎn)司法拍賣“包稅條款”效力探析》，《稅務(wù)研究》2022年第10期。

（24） 黃忠順：《司法強(qiáng)制拍賣改革的深度透析》，《當(dāng)代法學(xué)》2015年第1期。

（25） 趙奇：《論“利益衡量”視域下司法拍賣效力的問題、考量和路徑》，《法律適用》2022年第7期。

（26） 張?jiān)A：《論網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的制度優(yōu)勢與未來選擇》，《法律適用》2020年第3期。

（27） 毋愛斌：《司法拍賣無效認(rèn)定程序體系論——從最高人民法院指導(dǎo)案例35號談起》，《法學(xué)》2017年第1期。

（29） 盧正敏：《執(zhí)行程序中的虛假租賃及其法律應(yīng)對》，《中國法學(xué)》2013年第4期。

作者簡介：張玲玲，上海師范大學(xué)哲學(xué)與法政學(xué)院講師，上海，200233；上海交通大學(xué)凱原法學(xué)院老齡化社會法治研究中心研究員，上海，200030。宗姍姍，中國政法大學(xué)法學(xué)院博士研究生，北京，100088；上海交通大學(xué)凱原法學(xué)院老齡化社會法治研究中心研究員，上海，200030。

（責(zé)任編輯 李 濤）