大型商業(yè)綜合體建筑全過程設計管理要點

朱 娜

（徐州萬科企業(yè)有限公司，江蘇 徐州 221000）

0 引言

隨著我國城市建設快速發(fā)展，現代化的都市生活方式越來越豐富，城市商業(yè)綜合體這一不同性質、不同用途組成的社會生活空間被迫切需要，同時城市商業(yè)綜合體的復雜度和精細性也給設計工作帶來了新的挑戰(zhàn)和要求。2009 年，江泓[1]總結了城市商業(yè)綜合體的特點，對商業(yè)綜合體與城市公共空間的互動關系進行了詳盡闡述，并在此基礎上對其未來發(fā)展趨勢進行預測和建議；2021 年，張清華[2]指出，在城市商業(yè)綜合體的建設設計中，應充分結合招商及運營規(guī)劃，在整體布局及設計中體現城市特色，滿足實際的使用需求，不斷優(yōu)化城市商業(yè)綜合體的建筑設計水平，為城市經濟的發(fā)展與市民生活品質的不斷提升奠定基礎；李大祖等[3]通過對已有的8 家大型商業(yè)綜合體的滅火救援窗的逃生疏散功能進行了排查和測試，對在實戰(zhàn)中如何更好地發(fā)揮滅火救援窗的作用進行了探討和思考；2023 年，張勝越等[4]結合國內外成功案例，提出功能重構、空間特色提升、規(guī)劃治理、權益分置等實施路徑，以期為城市商業(yè)綜合體的活力重塑提供理論和實踐參考；2024 年，陳磊等[5]建議，要發(fā)揮商業(yè)綜合體比較優(yōu)勢，構筑體育消費新空間；改善體育場景消費者感知，塑造體育消費新體驗；引導消費者參與場景營造，響應體育消費新需求。文章借鑒前人的研究思路，以萬科新淮中心商業(yè)綜合體為樣例，提煉總結了商業(yè)綜合體項目的設計工作的項目定位前期策劃、設計資源的選擇與協同管控、設計框架搭建與消防策略、交通流線布局與豎向動線設計、建筑設計標識性與材料實體樣板、審圖及消防驗收、項目設計管理的優(yōu)化落實等主要工作階段及相關工作要點，為開展大型商業(yè)綜合體相關工作提供了參考。

1 項目概況

徐州萬科新淮中心項目位于江蘇省徐州市云龍區(qū)和平路以北，云苑路以東，黃山大道以南，鑫城路以西，是萬科在徐州打造的首個標桿商業(yè)項目，是一座具有城市獨特文化情感與精神內核的城市微度假目的地，總用地面積2.5 萬m2，總建筑面積 14.5 萬m2，地上9.6 萬m2，地下4.9 萬m2，其中包含11 萬m2商業(yè)（-2F ～6F），1.6 萬m2滑雪場（1F ～3F），1.7 萬m2酒店（1F ～18F）。

項目于 2021 年11 月11 日 開業(yè)。從前期定位策劃、建筑設計、招商運營全過程建設歷時5 年時間，集聚了多家國內知名設計單位和商業(yè)運營團隊，也同時邀請了各領域專家，在政府主管部門的協同指導下，成為淮海經濟區(qū)頗具影響力的商業(yè)體之一。由于項目業(yè)態(tài)多元且體量較大、造型多變、裝飾裝修分部工程要求高，設計管理工作涉及各專業(yè)及項目管理各參建端口，溝通量非常大，方案變化調整需求多元化，協調事項多。本項目在全過程設計管理過程中凸顯出若干問題，從項目實踐角度分析設計管理工作的要點與應對措施。

2 項目定位前期策劃

為了確保商業(yè)綜合體運營的長期性和穩(wěn)定性，項目的準確定位至關重要。在策劃階段通過調查研究當前城市商圈的客群的家庭結構、年齡段、消費水平、競品情況及區(qū)域交通等方面，從而明確該項目的商業(yè)特色（本項目以滑雪場、全息科技為主題，是城市層面規(guī)劃定位要求。）、商業(yè)業(yè)態(tài)布局，以此完善項目運營模式，聘請相關顧問專家提供意見，確定大型商業(yè)項目的未來經營方案，為后續(xù)建設落地提供指導幫助。本項目最終定位為江蘇省首個大型冰雪主題室內滑雪場，同時通過文化商務酒店、共享閱讀城市圖書館分館、CGV 特色影院、創(chuàng)意文化全息科技館以及零售業(yè)態(tài)、餐飲業(yè)態(tài)、兒童娛樂等多業(yè)態(tài)的組合，打造了淮海經濟區(qū)一站式潮流購物體驗新模式。

3 項目協同設計控制要點

3.1 設計資源的選擇與協同管控

依據項目定位對標已建成同級別同體量同類型綜合體建筑項目，充分考慮設計資源的匹配性，將商業(yè)綜合體建筑設計委托給業(yè)務能力較強、有對標落地成功項目的設計單位，還需聘請匹配的商業(yè)顧問、交通顧問、室內設計等，在資源相互配合下制定出可行性方案，后續(xù)則由責任單位進行設計工作推進落地。同時，多業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體建筑管控較為復雜，需要明確管理架構，在建設方設計管理負責人的管控下，通過高頻次高效率線上會議方式，將主體設計及各專項設計的負責人高效聯系在一起，搭建出完善的管理體系，以便設計管理負責人的統(tǒng)籌規(guī)劃，相關設計人員高效協商，使各個部分在執(zhí)行中能夠相互作為依托，發(fā)現問題后綜合意見提出可行性的解決方案[6]。

3.2 設計框架搭建與消防策略

商業(yè)綜合體設計需要根據不同的功能空間搭建一個完整可行的設計框架，明確各功能空間的使用需求，確保商業(yè)綜合體設計的功能完整性。同時還要對建筑主體的方案設計、交通動線設計、空間功能設計、消防疏散設計、室內外景觀設計、IP打造設計、結構合理設計及機電配置設計等進行匹配的條件輸入，提交多個可行性方案比選，設定后組織專家進行綜合評估，篩選最為適合的設計框架。對于本項目而言，室內滑雪場與商業(yè)空間的組合關系是消防設計的重中之重，因國內這兩種空間組合的案例較少，本項目最初是兩種空間組合在一起的布置方案，經過江蘇消防和天津消防的聯合審查指導，最終更改成兩個功能空間完全獨立的方案，歷時約半年時間。后續(xù)建設項目，建議同類問題，可以提前征詢消防部門同時做好備選方案，避免因此類問題而引發(fā)顛覆性的方案調整。

商業(yè)部分的消防模式主要是以地上部分中庭區(qū)域的防火模式進行分類，具體分為中庭防火卷簾分隔模式、鋪前防火卷簾分隔模式、有頂步行街模式和有頂步行街＋中庭模式。該模式應關注立柱本層及各層的綜合關系，建筑專業(yè)與內裝等專業(yè)及時交圈疊圖。

本項目選擇中庭防火卷簾的分隔模式，最常規(guī)的中庭防火分區(qū)分隔模式。中庭洞口采用防火卷簾做防火分隔，保證上下層防火分區(qū)不串聯。各平層按照基本分區(qū)要求進行設置。這種方式對整體設計有如下有利條件：

①基本防火分區(qū)模式，沒有特殊的要求；②商鋪分隔面積不受限制（僅受分區(qū)面積影響），分區(qū)內可以自由分隔；③商鋪面向公區(qū)分隔無要求，可以做敞開式，不必采用玻璃隔斷，界面美觀通透；中庭區(qū)域認定為營業(yè)廳，可以設置多經點位；④動線地上地下可以通過中庭上下連通，對地下商業(yè)客流引入有利。當然也有不利條件：中庭洞口設置防火卷簾，中庭會有立柱，中庭區(qū)域不通透，會影響內裝效果，中庭洞口四周設置防火卷簾采用柱子隔開。

3.3 交通流線布局與豎向動線設計

商業(yè)綜合體人流量大、交通動線復雜，交通便利性成為綜合體運營成功的必備條件。結合城市區(qū)域周邊交通系統(tǒng)，對外部交通的影響降至最低，打造購物目的地式的交通格局。在設計管理工作開展中，與交通部門、交通顧問等共同合作整合資料，提取重要的數據信息，綜合分析交通規(guī)劃及相關的影響因素，最終的設計方案做到顧客出入方便，避免因交通不暢而影響體驗感，切實提高運營使用過程中的交通質量。

商業(yè)內部的空間的動線主要考慮人流需求與商業(yè)價值兩方面的平衡，本項目采用水平環(huán)形動線的平面布局。-1 層通過引入綠植的下沉廣場把人流導向地下商業(yè)形成雙首層概念，并通過連廊與滑雪場、全息科技館進行水平動線上的連接，實現便捷到達，最終達到互相引流的作用。商業(yè)本體通過電梯、扶梯將人流送向高區(qū)餐飲、娛樂、影院，使整體價值最大化，自動扶梯的設計位置，也經過精心布置，實現了便捷到達同時，也做了強制動線的規(guī)劃。商業(yè)中庭頂部采用了玻璃頂棚，打開六層通高空間的通透性，增加日間購物體驗的舒適感。

3.4 建筑設計標識性與材料實體樣板

商業(yè)建筑的外立面標識性和主要人流動線上的節(jié)點設計也是吸引顧客的重點部分。綜合建筑的側立面很重要，車流中的人從很遠就開始看到它，并且要比觀察正立面所用的時間長。城市格局逐漸轉以車行為主導，商業(yè)建筑造型作為城市信息交流的載體，其最有效用的展示面也悄然發(fā)生改變，徐州新淮中心的形象記憶點放在了東側入口面，如圖1 所示。

圖1 沿街實景圖

3.4.1 東側主入口

東入口頂部由雙層幕墻整體懸挑而成，外側為數萬片三角板材開縫式拼接，面材采用幻彩鋁板，鑲嵌近3 萬個點燈，白天呈現豐富的色彩變化，夜間可用電腦操控光源播放動態(tài)畫面。60 余m 的立面展開長度使這顆點綴徐州夜空的“紅色碧璽”成為和平大道上極易識別的視覺焦點，在車流的每一次涌動中加深著人們對于新淮中心的記憶。

兩個入口連接下沉廣場，通高大空間作為人行流線的起點直接面向城市，是提高整個項目體驗感和辨識度的重要節(jié)點。建筑師在對比了多種方案后，選擇以“雪花”為靈感的立體六邊形單元沖孔板拼貼吊頂作為主宰入口空間的視覺重心，這種小面積切分的金屬折板有炫目的光影效果，結合局部跳躍的燈光設計，形成了整個項目夜晚最大的亮點，如圖2 所示。

圖2 東側主入口實景圖

3.4.2 材料實體樣板

為了提高項目整體品質感，在施工現場應對重點部位進行實體樣板打樣，本項目每個部位的實體樣板經過至少3 輪的打樣和推敲，以確定最終的材料顏色質感及細部節(jié)點工藝做法。其中幻彩鋁板的施工難點是最大的，因為幻彩鋁板上面鑲嵌的點燈，需要泛光和幕墻施工單位穿插施工，精準配合，才能確保點燈能毫無縫隙感地與幻彩鋁板吻合且在燈的底色上提前做好顏色，才不至于白天在外立面上顯示特別明顯的燈孔的效果。圖3 為鋁板、石材、真石漆打樣后的實體展示效果。

圖3 實體樣板墻實景圖

3.5 審圖及消防驗收

商業(yè)綜合體項目和其他類型的項目不一樣，在審圖環(huán)節(jié)比較復雜，因本項目涉及室內大型滑雪場，又進行了多輪的省級消防審查會議。會議通過后，進行了第一輪的施工圖審圖和消防審圖。因本項目是一二消合并驗收，審圖及驗收工作更加復雜，因為要收集并審核約200 家商鋪及大型主力店的圖紙，商業(yè)項目店鋪因招商情況，店鋪可合并可拆分非常靈活多變，設計管理的工作就異常復雜。涉及協調多方資源進行圖紙調整，如原施工圖單位進行匹配店鋪實際情況的變更圖紙，精裝修單位對未開業(yè)前未進行招商的零售商鋪等進行統(tǒng)一圖紙編制，消防單位配合二次機電深化設計，因開業(yè)時間等各方面條件限制，要求審核過的圖紙基本無大問題，同步溝通消防審圖，這樣才能確保二次審圖通過前，進行施工的主力店在消防驗收時基本無拆改。非常值得注意的是在消防驗收時，對于餐飲業(yè)態(tài)、兒童業(yè)態(tài)、成人電玩類業(yè)態(tài)是要求非常高的，在設計的時候盡量從嚴考慮，一些規(guī)范上定義為“宜”的點，基本在驗收時都是按照“應”進行從嚴考量。畢竟消防無小事，對于人流密集度非常大的綜合體類型建筑，它將更是重中之重。

4 項目設計管理的優(yōu)化落實

4.1 BIM 標準流程及技術應用

4.1.1 項目全周期BIM 標準流程

設計階段：正向可視化設計、方案對比、數據分析等。深化設計階段：前期設計配合，方案優(yōu)化、機電綜合管線空間管理、碰撞檢測、模型參數化、三維精細化出圖等。施工階段：可視化交底、施工模擬、輔助施工、進度管理、工程量統(tǒng)計等。運營階段：場館智能化管理維護，安防管理、應急管理（游客緊急定位，應急疏散模擬）等。

4.1.2 BIM 技術應用

基于BIM 技術的精細化管理—大型管道支架設計：通過BIM 技術，對復雜的管線進行排布，根據對應大型管道路由，確定支架布置方案，并于土建結構施工階段于支架生根處預埋鋼板，以保證支架的安全可靠。通過BIM 技術，高精度的建模及合理深化方案，現場預埋的鋼板使用率達100%。

基于BIM 技術的屋面深化設計：項目商業(yè)裙樓屋面結構形式復雜，分為7 層和8 層錯層屋面，屋面機電設備與各管線接駁處眾多，設備與管線的排布需綜合各專業(yè)考慮。運用BIM 技術在全過程提前進行管線設備方案優(yōu)化，能最大限度地利用屋面空間，將機電設備與管線在符合功能要求的基礎上優(yōu)化空間、提高美觀度。

基于BIM 技術的室內大型桁架結構滑雪場機電深化設計：室內大型鋼結構滑雪場斜坡，是本項目最具有特色的區(qū)域之一，擁有大跨度大型屋面鋼結構、大型滑雪斜坡坡道等特殊性部分，斜坡上機電安裝施工難度大，斜坡下方機電管道排布特殊、復雜，不同區(qū)域凈高要求變化大。

4.2 系統(tǒng)調試運行

新淮中心機電調試項目前期通過設定調試目標，審查BA設計圖紙及施工質量，并在正式調試階段評估空調系統(tǒng)供冷暖相關各設備、系統(tǒng)（包括主機、水泵、冷卻塔、冷凍冷卻水系統(tǒng)、補水、末端設備、環(huán)境場、高效運行等）進行了詳細排查和測試，并基于測試結果分析了空調系統(tǒng)主要設備運行狀況、效率，并提出了空調系統(tǒng)進一步提升效率、降低能耗的潛力以及優(yōu)化措施初步建議。

通過設計方案咨詢、施工質量把控、竣工調試驗收、后期運行管理、能源管理系統(tǒng)搭建等手段，保障項目按照設計初衷執(zhí)行，優(yōu)化項目實施各個環(huán)節(jié)，杜絕運行能耗的浪費，真正實現從單純的項目建設轉型為全面的項目管理。

5 結論

大型商業(yè)綜合體已成為一個城市生活和娛樂的空間載體，由于規(guī)劃設計難度較大，耗資巨大，如在設計之初就執(zhí)行不當，必然影響后續(xù)的運營使用。為此，文章以徐州萬科新淮中心商業(yè)綜合體為例，凝練總結了設計工作的相關工作要點。（1）在設計管理工作開展中，明確管理思路，聯合策劃團隊準確地輸出項目定位，功能模塊；（2）找到對標案例項目，做好設計資源的策劃與選擇，統(tǒng)籌協同管控各顧問資源，精準搭建起項目設計框架，確認好項目的消防策略，而后再展開西部精細化落位設計；（3）緊抓項目的外部和內部交通動線設計，對項目外立面重點部位進行著重設計，讓建筑具有標識醒目性；（4）施工過程中，以BIM 和實體樣板為抓手，應用到項目品質管控中，確保項目高品質落地；（5）審圖環(huán)節(jié)，提前溝通專家，做到每個環(huán)節(jié)調整有規(guī)范支撐，為后面的消防驗收通過做最堅實的保障；（6）做好系統(tǒng)調試有效保障項目順利運營，使商業(yè)綜合體建筑能夠在城市發(fā)展中切實發(fā)揮出自身的作用。