建筑工程與房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)防控策略研究

王 倩

湖北山河律師事務(wù)所，湖北 武漢 430015

近年來，由于人民群眾生活水平的提升，人們逐漸提高了對居住環(huán)境的要求，房地產(chǎn)市場異常火爆，創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。建筑工程與房地產(chǎn)之間存在著十分緊密的關(guān)系，只有通過竣工驗(yàn)收并檢驗(yàn)合格的建筑工程才可能發(fā)展成為房地產(chǎn)，并發(fā)揮自身的經(jīng)濟(jì)作用，因此，建筑工程的建設(shè)情況關(guān)系到建筑企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，更與人民群眾的根本利益存在直接關(guān)系。但是由于建筑工程的施工建設(shè)以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體使用常常需要花費(fèi)較長的時(shí)間，很容易面臨比較復(fù)雜的法律風(fēng)險(xiǎn)，致使相關(guān)各方的經(jīng)濟(jì)效益和根本利益面臨較大的損失，在這樣的背景下，企業(yè)的建設(shè)和管理人員一定要對現(xiàn)存的各類法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別，并積極采取有效的防控策略，維護(hù)好自身的權(quán)益，加快推動建筑行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

一、建筑工程與房地產(chǎn)的基本概述

從法律意義上來看，房地產(chǎn)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。在房地產(chǎn)的形成過程中，建筑工程逐漸建設(shè)完成，二者具有時(shí)間上的重疊，盡管房地產(chǎn)的形成時(shí)間更長，但建筑工程是房地產(chǎn)的物質(zhì)基礎(chǔ)和重要前提，同時(shí)，建筑工程只有確保自身達(dá)到竣工驗(yàn)收合格的狀態(tài)才能夠形成房地產(chǎn)，并發(fā)揮自身的經(jīng)濟(jì)效用，否則將會成為“爛尾樓”，不僅不具備經(jīng)濟(jì)價(jià)值，還會造成資金的浪費(fèi)，容易損害人民群眾以及企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，在社會范圍內(nèi)形成較為惡劣的影響，不利于和諧美好社會的構(gòu)建，甚至?xí)鹕鐣邮帲?］。

由于建筑工程與房地產(chǎn)分別處于不同的階段，二者形成的周期也比較長，很容易受到各類外界因素的影響，不確定因素眾多，使建筑工程的質(zhì)量以及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值受到相應(yīng)程度的損害，存在比較復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)，因此，為了確保建筑工程都能夠達(dá)到房地產(chǎn)的建設(shè)目標(biāo)，全面發(fā)揮房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會效益，維護(hù)好企業(yè)以及人民群眾的利益，施工和建設(shè)過程中，各方應(yīng)做好風(fēng)險(xiǎn)防控工作，避免糾紛的出現(xiàn)。

二、建筑工程與房地產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)

（一）建筑工程的法律風(fēng)險(xiǎn)

1.招投標(biāo)法律風(fēng)險(xiǎn)

建筑工程招投標(biāo)工作的開展能夠有效地規(guī)范市場秩序，實(shí)現(xiàn)對工程造價(jià)的有效控制，維護(hù)好社會公平正義的同時(shí)，也能夠提高建筑工程的效益，因此，為了加強(qiáng)對招投標(biāo)行為的管控，全面提高國內(nèi)法治化建設(shè)的水平，我國制定出臺了《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》（ 以下簡稱《招標(biāo)投標(biāo)法》），對招投標(biāo)活動開展過程的基本原則進(jìn)行了規(guī)定，明確了各方的具體行為。但是在現(xiàn)階段建筑工程招投標(biāo)活動的開展過程中，仍然存在不少的問題，加大了法律風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)為：

（1）招標(biāo)活動的順利開展存在問題?！墩袠?biāo)投標(biāo)法》明確規(guī)定了需要開展招標(biāo)活動的建筑工程項(xiàng)目，但是在實(shí)際的建筑工程建設(shè)和管理過程中，為了縮短工程建設(shè)的周期，提高工程建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益，一個(gè)建筑工程項(xiàng)目常常被拆分為多個(gè)部分，建筑承包單位的數(shù)量不唯一，招標(biāo)活動的順利開展得不到保證，容易影響建筑工程的建設(shè)質(zhì)量。同時(shí)，由于招標(biāo)活動的開展遇阻，承包單位的信用存在問題，在建筑工程建設(shè)的過程中可能會出現(xiàn)偷工減料的錯(cuò)誤行為，進(jìn)一步降低了建筑工程的質(zhì)量，給各方的根本利益造成了損失，面臨著較為嚴(yán)重的法律風(fēng)險(xiǎn)［2］。

（2）招標(biāo)原則不符標(biāo)準(zhǔn)。在《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定下，招標(biāo)活動的組織開展應(yīng)全面遵循公平公正的基本原則，平等對待所有投標(biāo)人。但是在實(shí)際開展的過程中，有時(shí)并沒有尊重相應(yīng)的原則，部分招標(biāo)人與投標(biāo)人之間存在金錢上的往來，難以確保招標(biāo)活動在法律的約束下進(jìn)行，部分投標(biāo)人甚至不符合招標(biāo)的條件，嚴(yán)重影響了招標(biāo)活動的公正，擾亂了市場秩序，更損害了其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。

（3）招投標(biāo)活動的參與主體存在違法違規(guī)行為。為了給自己謀求更高水平的經(jīng)濟(jì)效益，部分招標(biāo)人與中標(biāo)人存在簽署“陰陽合同”的行為，嚴(yán)重影響了社會的公平正義，阻礙了法治化社會的進(jìn)一步發(fā)展。同時(shí)，部分中標(biāo)人為了損害競爭對手的根本利益，提高自身的市場競爭力，在中標(biāo)之后會拒絕履行合同義務(wù)，違背了招投標(biāo)活動的開展原則和目的，無法保證建筑工程建設(shè)的順利。

2.簽署合同的法律風(fēng)險(xiǎn)

發(fā)包單位與承包單位之間合同簽署工作的開展，能夠使雙方明確自身所需要承擔(dān)的具體義務(wù)以及相應(yīng)的權(quán)利，能夠約束好雙方的行為，確保建設(shè)活動的順利有序開展，更能夠維護(hù)雙方的根本利益，但是在合同簽署的過程中也存在不小的法律風(fēng)險(xiǎn)。

在合同簽署之前，為了進(jìn)一步維護(hù)自身的權(quán)益，降低風(fēng)險(xiǎn)，雙方需要對彼此的資金以及信譽(yù)情況進(jìn)行全面核查，確保建筑工程建設(shè)活動的正常開展，使承包單位能夠獲取相應(yīng)的工程資金。但是在實(shí)際簽署的過程中，如果合同雙方?jīng)]能做好審查工作，不僅會影響建設(shè)活動的開展，還會面臨資金的損失。在合同簽署的過程中，部分發(fā)包單位為了維護(hù)自身的根本利益，常常會設(shè)置一些不合理、不平等的條款，加重承包單位的施工建設(shè)負(fù)擔(dān)，也加大了承包單位的法律風(fēng)險(xiǎn)。

與此同時(shí)，在合同簽訂的過程中，具體條款的設(shè)定還存在嚴(yán)謹(jǐn)程度低的問題，合同簽署雙方的義務(wù)以及權(quán)利不明確，容易加大部分單位的法律風(fēng)險(xiǎn)。在這樣的情況下，合同條款的全面性得不到保證，雙方在建筑工程實(shí)際建設(shè)的過程中容易產(chǎn)生沖突，相關(guān)各方也很難利用合同來維護(hù)自身的合法權(quán)益，延長了工程的建設(shè)周期，也影響了工程的建設(shè)質(zhì)量［3］。

3.工程簽證法律風(fēng)險(xiǎn)

在建筑工程建設(shè)過程中，工程簽證能夠?qū)崿F(xiàn)對建設(shè)問題的補(bǔ)充，及時(shí)開展整改工作，既能夠確保工程建設(shè)活動的順利開展，也能夠維護(hù)好承發(fā)包雙方的根本利益。但是在實(shí)際的建設(shè)活動當(dāng)中，部分承發(fā)包雙方并沒有利用好工程簽證，甚至為了獲取更高水平的經(jīng)濟(jì)效益，提出額外的項(xiàng)目進(jìn)行簽證，進(jìn)一步加大了建筑工程的法律風(fēng)險(xiǎn)。

4.工程質(zhì)量法律風(fēng)險(xiǎn)

建筑工程的施工建設(shè)質(zhì)量在一定程度上決定了其能否發(fā)展成為房地產(chǎn)并具備經(jīng)濟(jì)效益，更關(guān)系到人民群眾的根本利益。在工程建設(shè)的過程中，部分建筑企業(yè)為了維護(hù)自身的經(jīng)濟(jì)效益，可能會應(yīng)用一些劣質(zhì)的材料，監(jiān)管工作的開展也存在問題，無法保證建筑工程的質(zhì)量，給建筑行業(yè)的發(fā)展造成了不小的阻礙，也加大了法律的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)指的主要是在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和管理的過程中，由于管理人員本身不具備高水平的法律意識，做出了違反法律規(guī)定并損害企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)營行為，容易造成比較嚴(yán)重的后果，具體可以表現(xiàn)為以下四個(gè)方面。

1.房地產(chǎn)內(nèi)部法律風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和管理的過程中，部分管理人員將企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)放在了經(jīng)濟(jì)建設(shè)上，沒能認(rèn)識到法律風(fēng)險(xiǎn)帶來的嚴(yán)重后果，也沒能樹立相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)的法律顧問很難參與到企業(yè)的具體決策以及管理工作當(dāng)中，難以實(shí)現(xiàn)對各類風(fēng)險(xiǎn)的把控。同時(shí)，由于部分房地產(chǎn)企業(yè)管理人員本身法律意識的淡薄，沒能根據(jù)現(xiàn)階段企業(yè)的建設(shè)情況以及常見的法律風(fēng)險(xiǎn)，來制定完善合理的法律風(fēng)險(xiǎn)防范制度，在企業(yè)實(shí)際建設(shè)的過程中甚至還存在著管理混亂的情況，很容易造成糾紛的出現(xiàn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)處于不利地位，阻礙其自身的可持續(xù)發(fā)展。

2.合同簽署和履行的法律風(fēng)險(xiǎn)

（1）合同條款不利。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，企業(yè)需要簽署各種合同，并在合同的約束下履行好自身的職責(zé)和義務(wù)，但是在合同簽署的過程中，企業(yè)也常常會面臨比較復(fù)雜的法律風(fēng)險(xiǎn)，給自身的根本利益造成一定的損失。企業(yè)簽署的合同明確規(guī)定了合同雙方應(yīng)該履行的義務(wù)和權(quán)利，因此，在合同簽署的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高重視程度，在專業(yè)律師的幫助下草擬合同，維護(hù)好自身的利益，但是由于部分管理人員法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識的缺失，在進(jìn)行合同訂立時(shí)，部分企業(yè)不會咨詢律師，多選擇參考固定的格式文本或直接按照合同另一方的范本，很容易增加不利條款，加大房地產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)，給今后的發(fā)展造成影響［4］。

（2）合同當(dāng)事人主體不合格。要想確保合同成立，合同的當(dāng)事人主體必須合格。在合同簽署履行的過程中，如果企業(yè)的管理人員沒能展開全面準(zhǔn)確的核查工作，很有可能會出現(xiàn)合同無效的情況，嚴(yán)重?fù)p害自身的經(jīng)濟(jì)效益，導(dǎo)致建筑工程建設(shè)活動的順利開展得不到保證，出現(xiàn)工程質(zhì)量問題，甚至還會引起糾紛，使自身面臨比較嚴(yán)重的發(fā)展危機(jī)，更需要承擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)。

（3）合同內(nèi)容不完整、不清晰。房地產(chǎn)企業(yè)合同的內(nèi)容明確規(guī)定了企業(yè)應(yīng)該履行的義務(wù)以及所享有的合法權(quán)利，但是由于法律意識的淡薄，部分企業(yè)的管理人員并沒有對合同的具體內(nèi)容以及各項(xiàng)條款進(jìn)行審查和核驗(yàn)，很容易造成合同出現(xiàn)內(nèi)容不完整、不清晰的情況，合同雙方的職責(zé)劃分存在漏洞，可能引起爭議和糾紛，企業(yè)也很難以合同為法律依據(jù)來維護(hù)自身的合法權(quán)益，面臨嚴(yán)重的法律風(fēng)險(xiǎn)。

3.行政政策風(fēng)險(xiǎn)

在社會建設(shè)和管理的過程中，政府部門扮演著十分重要的角色，能夠?yàn)楦黜?xiàng)生產(chǎn)活動的開展提供正確的指導(dǎo)和幫助，全面提高建設(shè)水平，確保社會生產(chǎn)活動的順利。但是在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，部分地區(qū)政府的行政干預(yù)比較嚴(yán)重，政策的多變使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著十分復(fù)雜的市場發(fā)展環(huán)境，企業(yè)的管理人員難以根據(jù)市場和行業(yè)的發(fā)展情況展開相應(yīng)的預(yù)測，使得自身面臨著眾多不確定性的因素，加大了房地產(chǎn)的行政政策風(fēng)險(xiǎn)。

4.商品房銷售法律風(fēng)險(xiǎn)

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在自身經(jīng)營的過程中進(jìn)行商品房宣傳工作時(shí)，必須保證宣傳內(nèi)容的真實(shí)和準(zhǔn)確，不能夠發(fā)布錯(cuò)誤虛假的信息，嚴(yán)格遵守國內(nèi)現(xiàn)行廣告法。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售商品房時(shí)也必須取得預(yù)售的許可證，確保銷售行為符合法律規(guī)定。但是在部分房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)建設(shè)的過程中，在多種因素的影響下，為了獲取高水平的經(jīng)濟(jì)收益，虛假宣傳的情況并不少見，非法預(yù)售商品房的現(xiàn)象也層出不窮，企業(yè)面臨著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

三、法律風(fēng)險(xiǎn)的具體防控策略

（一）建筑工程法律風(fēng)險(xiǎn)的防控策略

1.招投標(biāo)法律風(fēng)險(xiǎn)防控

招標(biāo)人首先應(yīng)該嚴(yán)格核查投標(biāo)人的資質(zhì)，規(guī)范好招投標(biāo)行為，保證投標(biāo)單位的社會信譽(yù)度。同時(shí)，政府部門也應(yīng)該在招投標(biāo)活動開展的過程中做好監(jiān)管工作，使招標(biāo)人和投標(biāo)人能夠共同堅(jiān)守信用原則，維護(hù)社會的公平正義，確保招投標(biāo)結(jié)果的公正。

2.簽署合同法律風(fēng)險(xiǎn)的防控

在合同簽署的過程中，為了實(shí)現(xiàn)對法律風(fēng)險(xiǎn)的有效防控，雙方需要在專業(yè)律師的幫助下進(jìn)行，確保合同條款的全面和內(nèi)容的清晰，使合同簽署雙方能夠明確自身的義務(wù)，維護(hù)好合法權(quán)益，確保工程建設(shè)活動的順利開展，減少糾紛的出現(xiàn)。

3.工程簽證法律風(fēng)險(xiǎn)的防控

針對工程簽證的法律風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)單位需要加強(qiáng)管理，確保簽證手續(xù)的完備，保證項(xiàng)目內(nèi)容的清晰，施工建設(shè)單位更要根據(jù)工程建設(shè)的實(shí)際情況以及具體特點(diǎn)，來展開相應(yīng)的簽證辦理工作，并做好審查工作，實(shí)現(xiàn)對工程簽證法律風(fēng)險(xiǎn)的防范。

4.工程質(zhì)量法律風(fēng)險(xiǎn)防控

建筑工程的建設(shè)質(zhì)量與各個(gè)單位以及人民群眾的利益存在緊密關(guān)系，為了維護(hù)好各方的利益，加快推動建筑業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，單位的管理人員需要對工程實(shí)際的施工建設(shè)情況進(jìn)行監(jiān)管，不斷加大監(jiān)察的力度，全面提高建筑工程的質(zhì)量，降低風(fēng)險(xiǎn)，減少糾紛。

（二）房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)的防控策略

針對現(xiàn)階段存在的各類房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該開展有效的防控工作，確保自身經(jīng)營和管理活動的順利有序開展。首先，企業(yè)的管理人員應(yīng)該樹立對法律風(fēng)險(xiǎn)防控的正確認(rèn)識，對法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面分析，不僅要在法律專業(yè)人士的幫助下開展企業(yè)的管理和建設(shè)工作，更要對企業(yè)內(nèi)的員工進(jìn)行法律教育，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的合法經(jīng)營；其次，房地產(chǎn)企業(yè)也要重視合同的簽訂，在律師的幫助下對合同的具體條款進(jìn)行調(diào)整，完善合同內(nèi)容，維護(hù)好自身合法權(quán)益，盡量避免或減少爭議的出現(xiàn)［5］；最后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該注重提高自身的服務(wù)水平，加強(qiáng)對各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督和管理，確保自身經(jīng)營和管理的合規(guī)合法。

四、總結(jié)

建筑工程與房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)的存在，給各單位、企業(yè)以及人民群眾的根本利益造成了威脅。為了加快推動建筑行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，營造和諧的社會氛圍，各方需要加強(qiáng)對法律風(fēng)險(xiǎn)的防控，不斷增強(qiáng)法律風(fēng)險(xiǎn)的防范意識，積極采取有效措施，維護(hù)自身的合法權(quán)益。