金融服務(wù)對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的影響分析

景曉婷

摘要：社會經(jīng)濟的發(fā)展為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，隨著我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的不斷增多，我國房地產(chǎn)市場作為支撐我國經(jīng)濟體系不可或缺的一環(huán)，其發(fā)展質(zhì)量將會直接影響我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性與長期發(fā)展能力。金融服務(wù)作為發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟不可忽視的重要組成部分，將會從多個維度對房地產(chǎn)經(jīng)濟的長期發(fā)展造成影響。文章通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟與金融服務(wù)進行分析，并對金融服務(wù)針對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響提出個人看法，希望為關(guān)注金融服務(wù)與房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的人群提供參考。

關(guān)鍵詞：金融服務(wù)；房地產(chǎn)；房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展

隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)走高，為了能夠穩(wěn)定房價，使我國房地產(chǎn)行業(yè)在健康的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)下發(fā)光發(fā)熱，住建部制定了一系列金融政策來防范房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中存在的潛在風(fēng)險。通過分析金融服務(wù)對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生的影響，并對金融服務(wù)策略進行研究，可以讓金融服務(wù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)價值最大化。因此，有必要分析金融服務(wù)對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生的影響，促進金融服務(wù)在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮出應(yīng)有的作用。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展綜述

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展質(zhì)量與人們的日常生活有著直接關(guān)系，房地產(chǎn)不僅具有金融性特征，還具有為人們提供住房服務(wù)的實體性特征，因此，完全可以將房地產(chǎn)經(jīng)濟視為兼具金融屬性與實體屬性的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。實體經(jīng)濟與虛擬經(jīng)濟在當(dāng)下共存，房地產(chǎn)開發(fā)期間必須具備大量資金，來自金融機構(gòu)的大量信貸資金將會成為發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的根本。在此期間，金融機構(gòu)還可以有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)完成對金融風(fēng)險的規(guī)避，避免因為風(fēng)險問題而影響到企業(yè)長期發(fā)展，合理開展金融服務(wù)可以讓房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展變得更加順利。房地產(chǎn)企業(yè)在金融服務(wù)的支持下，可以有效提高資產(chǎn)流動性，只有堅持做好資產(chǎn)管理工作，才能夠在激烈的市場競爭中成功占據(jù)一席之地。需要注意的是，金融機構(gòu)在房地產(chǎn)領(lǐng)域提供的金融服務(wù)包括風(fēng)險管理等業(yè)務(wù)，很多金融服務(wù)都能在一定程度上助力房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)高速發(fā)展。若房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，無法科學(xué)利用金融服務(wù)來獲取經(jīng)營發(fā)展中的優(yōu)勢，將會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營期間出現(xiàn)更多系統(tǒng)性風(fēng)險，嚴(yán)重時甚至?xí)l(fā)債務(wù)危機。所以僅從影響的角度出發(fā)，金融服務(wù)不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生積極正面的影響，還能在一定程度上引發(fā)負(fù)面影響，為了使房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展得更好，必須審慎利用金融服務(wù)來實現(xiàn)金融服務(wù)效果最大化。

目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的整體總價值在國內(nèi)各個領(lǐng)域的生產(chǎn)總值中排行前列，隨著房地產(chǎn)項目開發(fā)投資金額的不斷增多，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資能力與產(chǎn)業(yè)規(guī)模都在隨之提升，必須從宏觀政策等多個維度來進行合理化調(diào)控，真正規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中潛在的金融風(fēng)險。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，金融機構(gòu)所提供的金融服務(wù)能夠在一定程度上提高房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定性，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展中出現(xiàn)各種潛在風(fēng)險。要注意的是，我國房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)期間所采用的融資方式往往非常依賴銀行貸款與信托，從社會公眾獲取的資金在投資與消費中往往非常依賴銀行貸款，所以房地產(chǎn)市場領(lǐng)域的抵押貸款總量巨大，由此可以認(rèn)定房地產(chǎn)對各類金融服務(wù)具有極強的依賴性。房地產(chǎn)發(fā)展中，金融服務(wù)是不可忽視的關(guān)鍵業(yè)務(wù)，無論是信貸資金還是其他服務(wù)，都將會直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，一旦出現(xiàn)金融波動，將會導(dǎo)致房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險大幅增加。

二、金融服務(wù)對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的影響

在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中，金融機構(gòu)帶來的金融服務(wù)將會發(fā)揮重要作用，金融服務(wù)能為房地產(chǎn)領(lǐng)域提供大量資金，避免房地產(chǎn)企業(yè)因為項目工期長等問題影響企業(yè)資金鏈的正常流轉(zhuǎn)。通過分析金融服務(wù)給房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展帶來的影響，可以使房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展在金融服務(wù)的支持下變得更加具有針對性，房地產(chǎn)經(jīng)濟未來發(fā)展也將更好。

（一）積極影響

在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中，金融服務(wù)能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提供足夠的信貸資金，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過多種融資渠道來加強項目開發(fā)。目前，房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵在于融資渠道，而信貸服務(wù)則是眾多房地產(chǎn)企業(yè)融資的首選，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)在運營階段，其最大債權(quán)人就是商業(yè)銀行。由于房地產(chǎn)開發(fā)離不開資金支持，絕大多數(shù)企業(yè)的流動資金根本無法支撐項目開發(fā)時的消耗。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)周期較長的大型項目時，必然會通過外界融資來提高資產(chǎn)負(fù)債率，只有這樣才能讓項目工程順利竣工。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)中，由商業(yè)銀行提供的金融服務(wù)就是推動房地產(chǎn)發(fā)展的基石。

金融機構(gòu)提供的金融服務(wù)通常可以為房地產(chǎn)企業(yè)帶來大量資金，部分房地產(chǎn)企業(yè)工程開發(fā)環(huán)節(jié)往往要借助資產(chǎn)增值、風(fēng)險轉(zhuǎn)移的方式增強資產(chǎn)流動性，這一系列工作的開展要依賴資產(chǎn)證券化金融服務(wù)的支持。證監(jiān)會在資產(chǎn)證券化管理辦法中指出，在房地產(chǎn)企業(yè)有不動產(chǎn)權(quán)存在空置情況，并且企業(yè)難以穩(wěn)定提供現(xiàn)金流時，若有其他不動產(chǎn)項目待開發(fā)，可以在面對資金難題的情況下，對旗下能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)進行統(tǒng)計，并通過結(jié)構(gòu)重組的方式形成能夠在金融市場流通的證券，這種資產(chǎn)證券化的方式能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提高資產(chǎn)流動性。房地產(chǎn)企業(yè)在金融服務(wù)的支持下，通過在合理范圍內(nèi)進行融資，可以讓企業(yè)經(jīng)營發(fā)展工作變得更加順利。

（二）消極影響

在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中，金融服務(wù)的存在不僅能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提供積極影響，還能在某種層面產(chǎn)生消極影響。就目前而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險大致可以分為系統(tǒng)性風(fēng)險與非系統(tǒng)性風(fēng)險兩大類，前者與房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中的宏觀變量有直接關(guān)系，多數(shù)均為由政治、經(jīng)濟問題引發(fā)的系統(tǒng)經(jīng)濟體系失衡，嚴(yán)重時還將會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)發(fā)展低迷的情況。在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中，系統(tǒng)性風(fēng)險是由外界不可抗因素所導(dǎo)致的風(fēng)險問題，往往無法直接通過應(yīng)急保護測試來消除經(jīng)濟風(fēng)險。非系統(tǒng)性風(fēng)險大多是由和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有直接接觸的金融機構(gòu)在出現(xiàn)異常情況后引發(fā)的經(jīng)濟風(fēng)險，在金融服務(wù)無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展需求的情況下，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量將會受到非常嚴(yán)重的影響。

房地產(chǎn)項目開發(fā)時，企業(yè)對金融機構(gòu)具有資金依賴性，因為房地產(chǎn)項目繁多，而且部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場趨于飽和、房地產(chǎn)價格具有波動性，所以部分企業(yè)往往會面臨資產(chǎn)減值所帶來的經(jīng)營損失，這也將在一定程度上增加房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債總額與GDP比重，可以發(fā)現(xiàn)我國很多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨債務(wù)風(fēng)險問題，一旦房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債水平超出了企業(yè)承受范圍，會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)違約風(fēng)險大幅上升。與此同時，金融機構(gòu)在提供資產(chǎn)證券化服務(wù)時，能夠在一定程度上增強房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動性，所以在企業(yè)開展資產(chǎn)管理工作時，資產(chǎn)證券化可以幫助企業(yè)實現(xiàn)資金回流，這種金融服務(wù)能夠有效分?jǐn)偲髽I(yè)面對的金融風(fēng)險，但是從企業(yè)的長期經(jīng)營發(fā)展層面進行分析，企業(yè)如果過度使用資產(chǎn)證券化，將會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險進一步上升，這樣的風(fēng)險問題將會隨著市場波動而發(fā)生改變，嚴(yán)重時甚至還會引發(fā)更為嚴(yán)峻的系統(tǒng)性風(fēng)險問題。

（三）金融服務(wù)對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的影響機制分析

金融服務(wù)將會在一定程度上對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展造成影響，通過對金融服務(wù)的影響機制進行分析，可以讓房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展變得更加具有針對性，并避免房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中可能出現(xiàn)的各種潛在風(fēng)險問題。

1. 模型與變量

在經(jīng)濟增長理論中，C-D生產(chǎn)函數(shù)的適用性最廣?；A(chǔ)函數(shù)模型如下：

Y=AKαLβY=AKαLβ

Y為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟產(chǎn)出；A為全要素生產(chǎn)率（除了要素投入外因技術(shù)進步給經(jīng)濟發(fā)展帶來的影響）；K為產(chǎn)業(yè)資本要素；L為產(chǎn)業(yè)勞動力要素；α與β分布能夠表示資本與勞動力要素的投入產(chǎn)出彈性。

金融服務(wù)能夠為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展提供非常大的變化，作為促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的主要內(nèi)生變量，可以在C-D生產(chǎn)函數(shù)的基礎(chǔ)上加入金融服務(wù)的變量，以此來進一步了解房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中金融服務(wù)帶來的影響。因為具有存在效應(yīng)，所以金融服務(wù)對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展造成的影響將會隨著金融服務(wù)發(fā)展水平的增強而逐漸提高，即金融服務(wù)給房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來的影響屬于非線性影響，可以在基礎(chǔ)模型的基礎(chǔ)上贖回，適當(dāng)引入門檻模型來進一步分析金融服務(wù)的經(jīng)濟影響與要素協(xié)同效應(yīng)情況。

在變量分析中，房地產(chǎn)價格可以采用銷售額除以銷售面積來分析整體價格，數(shù)據(jù)可以通過國家統(tǒng)計局網(wǎng)站來獲取。金融服務(wù)作為核心解釋變量，要在分析期間體現(xiàn)出金融服務(wù)對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的影響機制，通過分別找出能夠影響到經(jīng)濟發(fā)展的代理變量，以此來讓分析結(jié)果變得更加清晰。經(jīng)濟增長理論能夠為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增長提供最基礎(chǔ)的分析框架，使民眾了解產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的核心要素，通過將人力資本等各種內(nèi)生技術(shù)因素引入到經(jīng)濟模型中，可以總結(jié)出各種因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的影響，進而使房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展變得更加具有針對性。

2. 結(jié)果分析

（1）消費金融對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生正效應(yīng)。為了防止出現(xiàn)偽回歸的情況，可以在實證之前對變量進行檢驗，通過HT、LLC等多種方法來開展單位根檢驗，以此來避免因為檢驗方法單一而出現(xiàn)偏差，通過檢驗可以發(fā)現(xiàn)各種變量在一階差分后完全能夠滿足一階單整條件。結(jié)合不同方法開展協(xié)整檢驗，能夠有效證明不同變量之間具有協(xié)整關(guān)系，可以有效滿足回歸分析的必要條件。通過分析可以發(fā)現(xiàn)，金融服務(wù)變量估計系數(shù)顯著為正，能夠證明消費金融對房地產(chǎn)價格具有顯著正向作用，從生產(chǎn)投入的要素出發(fā)，勞動力回歸系數(shù)為負(fù)數(shù)，而固定資本存量及房地產(chǎn)資源稟賦回歸系數(shù)為正，所以我國房地產(chǎn)經(jīng)濟屬于投資與資源驅(qū)動型增長模式。房地產(chǎn)經(jīng)濟與房地產(chǎn)價格水平具有不顯著正向相關(guān)，這是因為房地產(chǎn)具有較強的價格黏性，即房地產(chǎn)價格上漲并不會影響人們對于房地產(chǎn)的實際需求。除此之外，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展還將在一定程度上影響地區(qū)物價水平。

（2）金融服務(wù)對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生門檻效應(yīng)。通過分析金融服務(wù)對房地產(chǎn)經(jīng)濟的效應(yīng)與要素協(xié)同效應(yīng)，可以在實證估計前對金融服務(wù)普及率、人力資本水平等門檻變量進行分析，以此來了解門檻模型的門檻個數(shù)與門檻值。在確定門檻個數(shù)與變量值的情況下，對模型進行門檻效應(yīng)回歸，在金融服務(wù)附近率不足21.29%時，金融服務(wù)對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的影響系數(shù)為0.283，每當(dāng)金融服務(wù)所提供的貸款規(guī)模對數(shù)增加1%，就將會提高房地產(chǎn)經(jīng)濟對數(shù)0.283%。而在金融服務(wù)普及率大于21.29的情況下，金融服務(wù)對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響系數(shù)將會達(dá)到0.318。這意味著金融服務(wù)在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中，具有邊際遞增特性，隨著金融服務(wù)普及率的增加，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展將會變得更加順利。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展下金融服務(wù)的應(yīng)用策略

為了在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中發(fā)揮出金融服務(wù)應(yīng)有的優(yōu)勢，必須結(jié)合實際情況來進一步優(yōu)化金融服務(wù)體系，通過主動完善房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展背景下應(yīng)用金融服務(wù)的策略，可以讓金融服務(wù)在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中有效提高服務(wù)針對性，進而讓房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量得到更多保障。

（一）完善房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理體系

在社會經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)往往會將更多精力投入經(jīng)營規(guī)模的擴張中，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并不會在資產(chǎn)負(fù)債管理體系下完善金融風(fēng)險識別體系，將在一定程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營期間的風(fēng)險控制能力。一旦企業(yè)在經(jīng)營過程中所承擔(dān)的風(fēng)險壓力超出了極限，就容易在經(jīng)營發(fā)展過程中出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，進而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營發(fā)展質(zhì)量受到影響。例如，恒大集團便因為金融風(fēng)險問題出現(xiàn)了經(jīng)營暴雷的問題，集團經(jīng)營中的欠款額度達(dá)到了2.4萬億元，是因為債務(wù)風(fēng)險引發(fā)了資金鏈斷裂問題。與此同時，我國還有很多房地產(chǎn)企業(yè)往往并不具備足夠的事后風(fēng)險處理能力，一旦企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展期間遇到了無法避免的風(fēng)險問題，就會影響企業(yè)正常業(yè)務(wù)開展。我國近些年每年都有很多房地產(chǎn)企業(yè)因為金融風(fēng)險問題而宣布破產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，有必要結(jié)合企業(yè)的實際情況與長期發(fā)展戰(zhàn)略，合理規(guī)劃能夠滿足企業(yè)經(jīng)營需求的資產(chǎn)負(fù)債指標(biāo)，必要時還可以將該指標(biāo)作為開展財務(wù)管理工作的基礎(chǔ)，以此來識別企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中存在的各種經(jīng)濟風(fēng)險。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營期間，要針對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債水平進行控制，若在經(jīng)營階段發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟情況脫離資產(chǎn)負(fù)債指標(biāo)等問題，就應(yīng)該結(jié)合實際情況進行深入分析，以此來降低金融風(fēng)險對房地產(chǎn)企業(yè)造成的負(fù)面影響。除此之外，為了將金融服務(wù)帶來的金融風(fēng)險影響降至最低，房地產(chǎn)企業(yè)還要結(jié)合經(jīng)營發(fā)展情況來主動完善金融風(fēng)險事件的處理流程，一旦遇到金融風(fēng)險，可以第一時間針對金融風(fēng)險進行處理。

（二）加強財務(wù)杠桿與資產(chǎn)證券化管理

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展階段必然會面對各種債務(wù)風(fēng)險，而導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生債務(wù)違約風(fēng)險的核心要素就是速動比率、資產(chǎn)負(fù)債率過高，由于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在融資期間過于依賴信托貸款，所以部分房地產(chǎn)企業(yè)往往存在資產(chǎn)負(fù)債率過高的問題，此時的房地產(chǎn)企業(yè)將會在經(jīng)營發(fā)展中，面對相對偏高的財務(wù)杠桿，財務(wù)杠桿的出現(xiàn)將會導(dǎo)致債務(wù)違約風(fēng)險隨之加深。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中必須實時掌握當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，并結(jié)合企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略加強對財務(wù)杠桿的控制，進而達(dá)到降低金融風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中還要設(shè)立資產(chǎn)負(fù)債管理部門，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強對融資需求的評估，并嚴(yán)格控制項目開發(fā)階段的資金使用情況，必要時還應(yīng)結(jié)合預(yù)算管理來加強對資金的控制，提高資金利用率。在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強對長期與短期債務(wù)的科學(xué)規(guī)劃，避免因為債務(wù)問題引發(fā)經(jīng)濟糾紛，只有在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中真正做到有序償還，才能將經(jīng)濟糾紛及債務(wù)違約等問題所帶來的影響降至最低。

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展期間，資產(chǎn)證券化的出現(xiàn)為企業(yè)帶來更多能夠靈活使用的資金，企業(yè)短期內(nèi)的資金壓力將會有所下降。但是隨著資產(chǎn)證券化的不斷深入，很多房地產(chǎn)企業(yè)都會因為資產(chǎn)證券化過量，進而導(dǎo)致資金過于分散，資金分散將會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險增加。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該主動遵循審慎管理的金融風(fēng)險管理原則，以此來加強對資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的管理與控制，只有讓資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)真正為企業(yè)提供短期風(fēng)險規(guī)避與融資支持，才能讓資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)在實際應(yīng)用中真正實現(xiàn)價值最大化。在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)還要在企業(yè)內(nèi)部完善證券化指標(biāo)，進而強化面對資產(chǎn)證券化時，企業(yè)對金融風(fēng)險的識別能力。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該在管理中適當(dāng)加強對證券化資產(chǎn)水平的控制，規(guī)避因為企業(yè)經(jīng)營管理不當(dāng)而出現(xiàn)的一系列金融風(fēng)險。

（三）掌握房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險權(quán)重

房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營并未獨立發(fā)展，而是要在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中積極融入相關(guān)政策與房地產(chǎn)市場，從政府宏觀視角與市場情況來分析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中的機遇。因為機遇與風(fēng)險并存，所以房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，還要明確考慮由信貸資產(chǎn)帶來的金融風(fēng)險問題，通過全面分析風(fēng)險權(quán)重，以此來規(guī)避潛在金融風(fēng)險。需要注意的是，房地產(chǎn)市場及政策具有一定時間的適應(yīng)周期，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須能夠精準(zhǔn)判斷市場發(fā)展趨勢，避免在經(jīng)營發(fā)展過程中出現(xiàn)逆趨勢發(fā)展的情況。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營期間為了最大限度加強對金融服務(wù)的應(yīng)用，應(yīng)該主動加強對各項政策的解讀，必要時還可以結(jié)合實際情況把握市場發(fā)展規(guī)律，并從宏觀視角分析發(fā)展中的金融風(fēng)險因素。企業(yè)能夠在經(jīng)營發(fā)展過程中發(fā)揮金融服務(wù)的獨特優(yōu)勢，還可以在產(chǎn)業(yè)增值的情況下維持金融價格的穩(wěn)定性。通常情況下，如果房地產(chǎn)項目的整體價格偏高，則項目工程的信貸與風(fēng)險權(quán)重將會隨之上升，如果項目價格整體偏低，則信貸風(fēng)險權(quán)重將會有所下降。

（四）加強房地產(chǎn)市場管理

房地產(chǎn)行業(yè)在房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展中逐漸趨于完善，房地產(chǎn)企業(yè)在金融服務(wù)的應(yīng)用過程中，必須結(jié)合實際情況來分析市場發(fā)展趨勢，必要時還可以立足于房地產(chǎn)行業(yè)的市場情況來加強利率市場化管理，通過積極探索市場利率機制，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中真正實現(xiàn)長期持續(xù)性發(fā)展。例如，在房地產(chǎn)項目為政策性安居房時，房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)引導(dǎo)市場化機制來實現(xiàn)項目控制，房地產(chǎn)相關(guān)部門可以通過激勵貸款來解決項目資金問題。需要注意的是，金融服務(wù)的開展應(yīng)該規(guī)避項目商業(yè)性、政策性目標(biāo)對立的問題，可以通過找出項目商業(yè)性與政策性目標(biāo)之間的共同點，讓項目工程的開展變得更加順利，若房地產(chǎn)企業(yè)有著較高的市場化條件，還可以適當(dāng)聯(lián)系金融機構(gòu)進一步開展更加深入的金融合作，通過金融業(yè)務(wù)來強化房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的控制。在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)企業(yè)必須始終遵循市場化發(fā)展原則，必要時還可以借助金融服務(wù)規(guī)避金融風(fēng)險的發(fā)生。

（五）完善產(chǎn)業(yè)鏈金融服務(wù)

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠有效帶動當(dāng)?shù)仄渌袠I(yè)的經(jīng)濟發(fā)展，借助金融服務(wù)來推動房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展可以影響到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展趨勢。因為房地產(chǎn)行業(yè)在很多地區(qū)都屬于支柱性產(chǎn)業(yè)，很多其他行業(yè)的發(fā)展都依賴當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。若房地產(chǎn)出現(xiàn)了經(jīng)濟波動，將引發(fā)很多社會矛盾。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極探索金融服務(wù)，以此來規(guī)避潛在的金融風(fēng)險。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該適當(dāng)加強與金融機構(gòu)的合作，主動挖掘潛在客戶群體，并配置金融服務(wù)與資源，助力房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展。通過主動完善房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)對產(chǎn)業(yè)鏈上下游利益主體的管理，進而讓房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈上的潛在風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)必要時借助同業(yè)協(xié)作進一步強化產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，以此來避免同一房地產(chǎn)企業(yè)與多家金融機構(gòu)聯(lián)系的情況，除此之外，還應(yīng)該積極加強金融服務(wù)監(jiān)管，只有在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中科學(xué)應(yīng)用金融服務(wù)與產(chǎn)品，才能真正避免金融風(fēng)險。

四、結(jié)語

總而言之，金融服務(wù)對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生非常大的影響，合理應(yīng)用金融服務(wù)可以在控制經(jīng)營風(fēng)險的同時，為房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。隨著更多人意識到金融服務(wù)在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中的重要性，金融服務(wù)在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中的價值將會得到進一步提升。

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（作者單位：無錫市建設(shè)發(fā)展投資有限公司）