醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老社區(qū)前期策劃方法研究

王倩 黃政民 王麗賀 WANG Qian HUANG Zhengmin WANG Lihe

我國老齡化進(jìn)程加速，養(yǎng)老問題受到重視，養(yǎng)老社區(qū)成為浪潮下的產(chǎn)物并推動(dòng)土地開發(fā)建設(shè)形成獨(dú)特的產(chǎn)品類型。根據(jù)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)，養(yǎng)老社區(qū)類產(chǎn)品存在設(shè)施匹配度與醫(yī)養(yǎng)功能融合度較低等問題。在醫(yī)養(yǎng)結(jié)合需求下，分析養(yǎng)老社區(qū)前期策劃方法，探索其規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)施路徑，為其他類似項(xiàng)目前期策劃提供參考。

養(yǎng)老社區(qū)；醫(yī)養(yǎng)結(jié)合；前期策劃

0 引言

人口老齡化是我國面臨的重要社會(huì)問題，其導(dǎo)致對(duì)居住區(qū)內(nèi)醫(yī)養(yǎng)功能和醫(yī)養(yǎng)設(shè)施的需求增加。近年來，養(yǎng)老社區(qū)類項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)數(shù)量增多，但大部分以慣性思維入局，使大量項(xiàng)目淪為傳統(tǒng)銷售型住宅項(xiàng)目，與原戰(zhàn)略定位和市場(chǎng)需求偏離較大，故在前期策劃階段明確項(xiàng)目的實(shí)施路徑成為養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵。

1 策劃組織

養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目前期策劃需解決以下問題：①契合當(dāng)?shù)卣邔?dǎo)向，助力解決當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老問題；②項(xiàng)目定位契合市場(chǎng)需求，支持企業(yè)盈利，使未來相關(guān)業(yè)務(wù)發(fā)展形成良性循環(huán)；③產(chǎn)品定位滿足客戶需求，提供必備的設(shè)施及服務(wù)（見圖1）。

1 養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目開發(fā)分階段框架（圖片來源：作者自繪）

1.1 政策導(dǎo)向

國家從頂層視角不斷推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，各地區(qū)政府結(jié)合地方需求出臺(tái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的建設(shè)實(shí)施政策。結(jié)合項(xiàng)目案例，從立項(xiàng)合理性、報(bào)批合規(guī)性、社會(huì)示范性3個(gè)維度分析地方政策（見表1）。

表1 項(xiàng)目案例分析

1）立項(xiàng)合理性 應(yīng)基于各地區(qū)養(yǎng)老政策，明確立項(xiàng)流程，從運(yùn)營視角，全盤審視企業(yè)獲取項(xiàng)目后的開發(fā)周期、產(chǎn)品類別、建設(shè)成本及運(yùn)營服務(wù)模式，研判項(xiàng)目后續(xù)推進(jìn)過程中可能遇到的政策風(fēng)險(xiǎn)。

2）報(bào)批合規(guī)性 明確前期外部報(bào)批步驟是項(xiàng)目整盤運(yùn)營合規(guī)的前提，各地區(qū)主管部門對(duì)具體項(xiàng)目的運(yùn)營模式、銷售方式、功能類型、服務(wù)設(shè)施等有政策要求，需在前期策劃階段具體問題具體分析，如產(chǎn)權(quán)分割、出售條件、經(jīng)營周期、業(yè)態(tài)類型、服務(wù)范圍等。

3）社會(huì)示范性 養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)與社會(huì)問題聯(lián)系緊密，受地方政府和市民關(guān)注，項(xiàng)目落地若合規(guī)、合理且正常運(yùn)營，則在社會(huì)層面形成良好的示范作用。

1.2 市場(chǎng)定位

養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目本質(zhì)上是企業(yè)投入成本的商業(yè)行為，而商業(yè)行為能維持運(yùn)行的基本條件是產(chǎn)品和服務(wù)獲得市場(chǎng)認(rèn)可，且盈利能支持企業(yè)生存和發(fā)展，因此，養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目應(yīng)在前期策劃階段對(duì)當(dāng)?shù)啬繕?biāo)客群和產(chǎn)品定位、市場(chǎng)條件、運(yùn)營模式等進(jìn)行分析。

1）目標(biāo)客群和產(chǎn)品定位 不同能級(jí)城市老年人的人口規(guī)模占比、醫(yī)養(yǎng)需求和消費(fèi)能力具有差異性。以北京市為例，截至2021年，60歲及以上常住人口占總?cè)丝诘?0.18%，但選擇入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的不到1.00%，其中85.00%以上為重度失能失智老年人。未來北京市養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的需求缺口較大，且在專業(yè)醫(yī)養(yǎng)功能方面具有需求。養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目前期策劃需從城市基礎(chǔ)數(shù)據(jù)出發(fā)，梳理老年人客群規(guī)模與需求，推導(dǎo)出與其相對(duì)應(yīng)的目標(biāo)客群和產(chǎn)品定位。

2）市場(chǎng)條件 養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目開發(fā)作為商業(yè)行為，受市場(chǎng)環(huán)境影響較大，故在前期策劃階段應(yīng)分析同區(qū)域、同類型、同規(guī)模競(jìng)品項(xiàng)目的區(qū)位資源、經(jīng)營情況、客戶滿意度、產(chǎn)品類型、配套功能、運(yùn)營模式，為新項(xiàng)目規(guī)劃和后續(xù)運(yùn)營提供參考。如泰康之家·贛園，該項(xiàng)目位于南昌九龍湖新城核心地段，交通便利，周邊設(shè)置醫(yī)療、商業(yè)、娛樂設(shè)施，具有豐富的配套服務(wù)（見圖2）。

2 泰康之家·贛園鳥瞰效果（圖片來源：作者自繪）

3）運(yùn)營模式 合理的運(yùn)營模式是保證項(xiàng)目持續(xù)盈利的重要條件，目前市場(chǎng)上既有養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目運(yùn)營方式多樣，受各地區(qū)不平衡的市場(chǎng)需求和消費(fèi)水平影響，各項(xiàng)目運(yùn)營模式除獨(dú)立出售和自持外，還包括銷售結(jié)合自持、會(huì)籍銷售等。因此，在新項(xiàng)目前期策劃階段，需結(jié)合企業(yè)自身產(chǎn)業(yè)資源和財(cái)務(wù)能力，契合地塊條件和政策需求，合理選擇運(yùn)營模式，以此推動(dòng)后續(xù)規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)。

1.3 產(chǎn)品策略

養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品可按老年人的健康狀態(tài)和醫(yī)養(yǎng)功能需求進(jìn)行分類，不同客群對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的實(shí)際功能需求不同。從客群健康狀態(tài)來看，自理老年人的養(yǎng)老需求側(cè)重于豐富的老年生活，而半失能、失能、失智老年人則對(duì)介護(hù)、醫(yī)療等有特別需求。

基于不同客群的需求將養(yǎng)老社區(qū)劃分為候鳥式養(yǎng)老社區(qū)、全齡化養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)、城市服務(wù)養(yǎng)老綜合體。候鳥式養(yǎng)老社區(qū)主要針對(duì)活躍老年人及獨(dú)立生活老年人；全齡化養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)主要針對(duì)期望和年輕人共同居住并體驗(yàn)社會(huì)氛圍的全齡段老人；城市服務(wù)養(yǎng)老綜合體主要針對(duì)希望擁有全新生活體驗(yàn)，擁有一站式持續(xù)關(guān)愛養(yǎng)老服務(wù)的老年人。

2 設(shè)計(jì)指引

分析政策導(dǎo)向、市場(chǎng)定位和產(chǎn)品戰(zhàn)略，構(gòu)建針對(duì)不同類型養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目前期策劃階段的產(chǎn)品框架，并具象化為可落地的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，從規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)、功能占比落位、交通空間組織方面形成設(shè)計(jì)指引。

2.1 規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)

養(yǎng)老社區(qū)的空間規(guī)劃需融合醫(yī)療、康養(yǎng)、護(hù)理、活動(dòng)、照料、后勤等功能，并兼顧不同類型養(yǎng)老社區(qū)的空間形態(tài)。因此，養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目前期策劃階段可根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，合理選擇空間結(jié)構(gòu)。

1）遞進(jìn)式結(jié)構(gòu) 社區(qū)內(nèi)自理、介助、介護(hù)、居住設(shè)施在平面上形成遞進(jìn)關(guān)系，多用于候鳥式養(yǎng)老社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。

2）共享式結(jié)構(gòu) 獨(dú)立式居住設(shè)施和輔助式居住設(shè)施通過社區(qū)中心服務(wù)設(shè)施聯(lián)系，可用于全齡化養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)。

3）集中式結(jié)構(gòu) 將獨(dú)立式居住設(shè)施、輔助式居住設(shè)施、醫(yī)護(hù)服務(wù)及自理服務(wù)設(shè)施在1～3棟建筑內(nèi)進(jìn)行垂直分區(qū)、集中布置，多用于城市服務(wù)養(yǎng)老綜合體，如新加坡海軍部村莊（見圖3）。

3 新加坡海軍部村莊（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)）

2.2 功能占比落位

養(yǎng)老社區(qū)需兼顧居住、醫(yī)療、配套服務(wù)等功能。醫(yī)療服務(wù)作為養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的核心功能，規(guī)模占比應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的開發(fā)需求和周邊醫(yī)療配套資源條件，匹配等級(jí)不同的醫(yī)療護(hù)理服務(wù)設(shè)施。配套功能在各開發(fā)項(xiàng)目中占比有所不同，具體與該項(xiàng)目的規(guī)模及定位（類別、客群、檔次）有關(guān)。一般公共配套（不含醫(yī)療）的規(guī)模占比2%～8%（見圖4）。故在養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目前期策劃階段，應(yīng)針對(duì)具體項(xiàng)目，依托項(xiàng)目需求、規(guī)模、定位和資源條件等，合理控制醫(yī)療服務(wù)設(shè)施和配套設(shè)施的規(guī)模占比。

4 配套功能占比（圖片來源：作者自繪）

2.3 交通空間組織

在養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目前期策劃中，交通組織作為重要策劃內(nèi)容，需重點(diǎn)解決內(nèi)外部人行動(dòng)線、車行動(dòng)線問題，制定合理的綜合交通流線體系。社區(qū)交通體系組織包括車行系統(tǒng)和步行系統(tǒng)。車行系統(tǒng)主要包括居民日常車行路線、社區(qū)救護(hù)車輛入戶路線及機(jī)動(dòng)車停車路線；步行系統(tǒng)是社區(qū)老年人的主要生活動(dòng)線，需充分考慮無障礙設(shè)計(jì)，方便老年人的日常出行，具體包括風(fēng)雨連廊交通路線、步行廣場(chǎng)路線及景觀游憩路線。在項(xiàng)目前期策劃階段，應(yīng)根據(jù)具體的空間結(jié)構(gòu)選型和功能落位，合理構(gòu)建綜合交通流線體系，主要包括：①一級(jí)系統(tǒng)，外圍車行道路；②二級(jí)系統(tǒng)，各區(qū)主要步行廊道；③三級(jí)系統(tǒng)，各區(qū)次要步行廊道（見圖5）。

5 交通動(dòng)線分類（圖片來源：作者自繪）

3 結(jié)語

從政策導(dǎo)向、市場(chǎng)定位和產(chǎn)品策略方面分析具體策劃工作的切入點(diǎn)和重點(diǎn)內(nèi)容，推導(dǎo)出養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)、功能占比落位、交通空間組織的具體設(shè)計(jì)指引，為其他類似項(xiàng)目前期策劃提供參考。