新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的房地產(chǎn)成本管理策略

鄭藝敏

（福建公政項(xiàng)目管理有限公司,福建 廈門 361000）

房地產(chǎn)一直以來(lái)都是我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了重要的支柱作用，能夠?qū)θ罕姷纳钯|(zhì)量產(chǎn)生直接影響。過(guò)去一段時(shí)間，由于房地產(chǎn)的特殊屬性與消費(fèi)者觀念的影響，房地產(chǎn)行業(yè)都處于良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)之中。但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展變化，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境趨于復(fù)雜，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)在長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃與成本管理等方面也暴露了盲目性、落后性等問(wèn)題，容易為企業(yè)的運(yùn)營(yíng)造成不必要的負(fù)面影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要認(rèn)真梳理房地產(chǎn)成本管理中的各個(gè)環(huán)節(jié)，并結(jié)合當(dāng)下的新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)提出相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)成本管理策略，充分發(fā)揮成本管理的作用與價(jià)值。

1 新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)成本管理中存在的問(wèn)題

1.1 成本管理理念相對(duì)陳舊

在過(guò)去一段時(shí)間里，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、群眾消費(fèi)水平的提升以及房地產(chǎn)本身的特殊屬性都帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與發(fā)展，國(guó)家數(shù)據(jù)局顯示2018—2022年房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量持續(xù)提升（表1）。但現(xiàn)階段復(fù)雜變化的發(fā)展環(huán)境以及持續(xù)增加的競(jìng)爭(zhēng)壓力在很大程度上轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。在發(fā)展初期，福建某置業(yè)有限公司并未充分認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性，尚未形成正確的成本管理理念，忽視了企業(yè)成本控制、企業(yè)效益與員工個(gè)人利益之間的密切聯(lián)系，導(dǎo)致成本管理落實(shí)難度大，落實(shí)效果不佳。

表1 2018—2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量（單位：家）

1.2 缺乏完善成本管控制度

在福建某置業(yè)有限公司的發(fā)展過(guò)程中，由于缺乏對(duì)成本控制的正確認(rèn)識(shí)，在相關(guān)制度的建設(shè)方面也存在滯后性與不適應(yīng)性，主要表現(xiàn)在制定成本管控制度時(shí)并未與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，制度無(wú)法落實(shí)到位。成本管控制度本身也只有基礎(chǔ)框架，缺乏與后續(xù)發(fā)展相對(duì)應(yīng)的針對(duì)性方案，缺乏對(duì)當(dāng)下社會(huì)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)環(huán)境的深入分析，導(dǎo)致成本管控制度的形式大于內(nèi)容。

1.3 成本管理措施相對(duì)單一

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理方面的缺失不止體現(xiàn)在相關(guān)理念與制度，還體現(xiàn)在具體成本管理措施的缺失。發(fā)展中期，企業(yè)仍然在采用傳統(tǒng)的成本管理措施，難以滿足當(dāng)時(shí)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展需求，也缺乏宏觀的管理與控制和必要的計(jì)劃性[1]。不僅如此，信息技術(shù)的發(fā)展為諸多領(lǐng)域都帶來(lái)了發(fā)展動(dòng)力，但彼時(shí)企業(yè)卻沒(méi)有在信息管理中實(shí)現(xiàn)對(duì)信息技術(shù)的有效應(yīng)用，導(dǎo)致企業(yè)成本管理的信息化進(jìn)程相對(duì)緩慢，需要很大程度上依賴人工，不僅管理效率低下，而且容易出現(xiàn)誤差，對(duì)成本測(cè)算、施工、竣工結(jié)算等環(huán)節(jié)都帶來(lái)負(fù)面影響。

1.4 動(dòng)態(tài)成本與激勵(lì)機(jī)制不協(xié)調(diào)

動(dòng)態(tài)成本與激勵(lì)機(jī)制在房地產(chǎn)成本管理中發(fā)揮著重要的作用，而此前福建某置業(yè)有限公司卻普遍存在著二者不協(xié)調(diào)的問(wèn)題，導(dǎo)致相關(guān)部門無(wú)法在成本管理問(wèn)題出現(xiàn)時(shí)作出及時(shí)有效的應(yīng)對(duì)，從而影響成本管理的質(zhì)量與效果。動(dòng)態(tài)成本管理制度的缺失導(dǎo)致相關(guān)部門無(wú)法根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況調(diào)整成本計(jì)劃，使得資金的利用效率低下，甚至導(dǎo)致企業(yè)遭受嚴(yán)重的損失。

雖然企業(yè)的管理者提出將動(dòng)態(tài)成本管理理念與制度應(yīng)用到成本管理工作中，但由于缺乏整體意識(shí)，且沒(méi)有認(rèn)識(shí)到企業(yè)員工在成本管理工作中的主體地位，導(dǎo)致動(dòng)態(tài)成本管理出現(xiàn)形式化傾向，難以發(fā)揮作用。而企業(yè)成本管理中激勵(lì)機(jī)制的缺失，導(dǎo)致不同部門之間的協(xié)作難度提升，不僅不利于成本的管理與控制，而且也會(huì)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的凝聚力造成不良影響。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理策略

2.1 全方位落實(shí)成本管理理念

房地產(chǎn)企業(yè)想要在當(dāng)下新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的高質(zhì)量控制，就需要從管理理念的角度出發(fā)，全方位落實(shí)成本管理理念，以此從根本上提升成本管理工作的效率與質(zhì)量，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升與長(zhǎng)久發(fā)展提供內(nèi)在動(dòng)力。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)多樣化的宣傳教育手段讓內(nèi)部員工明確成本管理工作責(zé)任不獨(dú)屬于特定的財(cái)務(wù)部門或管理部門，而是所有部門和全體員工的責(zé)任。福建某置業(yè)有限公司就轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)的成本管理理念宣傳教育模式，對(duì)抽象、枯燥的成本管理理念作出日?；慕忉?，并從員工的日常工作中獲取素材，總結(jié)案例，并將其應(yīng)用到管理理念的闡述中，讓員工能夠?qū)Τ杀竟芾砝砟町a(chǎn)生深入的了解。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)樹立全員參與成本管理的意識(shí)，通過(guò)對(duì)案例的分析讓員工理清成本管理、企業(yè)效益與個(gè)人利益之間的密切聯(lián)系，使之在日常工作中主動(dòng)配合成本管理工作，完成成本管理工作目標(biāo)。

2.2 建立健全成本管理制度體系

房地產(chǎn)企業(yè)想要在當(dāng)下新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的高質(zhì)量控制，還需要建立健全成本管理制度體系，為成本管理工作提供制度層面的引導(dǎo)與支持。具體來(lái)說(shuō)，可以從監(jiān)督管理部門的設(shè)立、獎(jiǎng)懲機(jī)制的建立以及目標(biāo)成本管理制度的完善3個(gè)角度出發(fā)。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的監(jiān)督管理部門，為成本管理工作的有效落實(shí)創(chuàng)造條件，并為企業(yè)決策的科學(xué)性與適應(yīng)性提供保障。監(jiān)督管理部門的主要職能之一就是監(jiān)督成本管理工作是否達(dá)到預(yù)設(shè)目標(biāo)，評(píng)價(jià)成本管理工作的完成情況，并將形成的報(bào)告上報(bào)。例如，福建某置業(yè)有限公司監(jiān)督部門就結(jié)合了企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r以及成本管理工作的特點(diǎn)，采取每周例會(huì)的方式對(duì)成本管理工作作出總結(jié)，不僅提出成本管理工作中存在的問(wèn)題，還結(jié)合實(shí)際情況提出了具體可行的解決方案。當(dāng)出現(xiàn)成本管理工作報(bào)告與實(shí)際情況不符合的問(wèn)題時(shí)，則會(huì)逐級(jí)上報(bào)，自上而下地督促整改工作的進(jìn)行，以此發(fā)揮自身的監(jiān)督管理職責(zé)。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)構(gòu)建配套的獎(jiǎng)懲機(jī)制，為成本管理制度的落實(shí)與功能發(fā)揮提供助力。相關(guān)部門需要基于企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，圍繞成本管理中的具體工作內(nèi)容制定合理的獎(jiǎng)懲指標(biāo)，并以此為標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)表現(xiàn)良好的員工，同時(shí)對(duì)違反規(guī)定的員工作出相應(yīng)的處罰。通過(guò)將成本管理工作與員工利益相關(guān)聯(lián)的方式激發(fā)員工的積極性，提升成本管理工作效率。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)還需要完善目標(biāo)成本管理制度。在編制目標(biāo)成本時(shí)，需要先進(jìn)行精準(zhǔn)的投資估算，避免出現(xiàn)目標(biāo)成本混亂的問(wèn)題。而在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，相關(guān)部門則需要持續(xù)關(guān)注實(shí)際成本,并將其與制定的目標(biāo)成本相對(duì)比，對(duì)二者之間差異的成因作出深入分析，并提出針對(duì)性的調(diào)整方案[2]。福建某置業(yè)有限公司將目標(biāo)成本劃分為土地價(jià)款、基建費(fèi)用、管理費(fèi)用等不同的科目，并由決策部門作出進(jìn)一步的審核。在決策部門通過(guò)后，各部門將會(huì)受到與自身工作內(nèi)容相對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目成本目標(biāo)，而后各部門就需要在此基礎(chǔ)上制定更加細(xì)化的目標(biāo)成本控制書。成本管理部門還需要定期對(duì)各部門的項(xiàng)目成本作出檢查，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題就需要提出相應(yīng)解決措施并責(zé)令相關(guān)人員作出整改。

2.3 實(shí)現(xiàn)全過(guò)程成本管理

房地產(chǎn)的成本由多個(gè)部分共同組成（具體占比見(jiàn)表2）。房地產(chǎn)的成本管理也具備一定的復(fù)雜性，如果房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理的過(guò)程中只關(guān)注某一特定的方面，那么，成本管理的效果自然無(wú)法保障。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)全過(guò)程成本管理，關(guān)注前期策劃、中期施工中的成本管理要點(diǎn)以及相應(yīng)措施。

表2 房地產(chǎn)主要成本及占比

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃階段，成本管理人員需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目作出系統(tǒng)而深入的調(diào)研，以保障項(xiàng)目的高質(zhì)量建設(shè)與功能實(shí)現(xiàn)為導(dǎo)向，制定合理的成本標(biāo)準(zhǔn)，合理分配資金與資源并優(yōu)化投產(chǎn)節(jié)奏。房地產(chǎn)企業(yè)需要分解細(xì)化目標(biāo)成本，制定與之相對(duì)應(yīng)的規(guī)劃，并以合約的形式呈現(xiàn)出來(lái)，為后續(xù)的成本管理奠定基礎(chǔ)。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)要做好對(duì)施工設(shè)計(jì)圖紙的審核，為后續(xù)施工的合理性提供保障，也為成本管理提供助力。此外，在成本造價(jià)管控的過(guò)程中，如果發(fā)生約定范圍之外的情境，則建設(shè)方、施工方與監(jiān)理方需要進(jìn)行商討，確定相應(yīng)情況的處理方法。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建安工程費(fèi)用占據(jù)了相當(dāng)高的資金與資源投入比重，這一過(guò)程也是資金轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)的過(guò)程，自然也是成本管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)[3]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在建安工程施工的過(guò)程中堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向，并加強(qiáng)對(duì)技術(shù)方案的審核。以福建某置業(yè)有限公司為例，其不僅在施工前期組織具備豐富施工經(jīng)驗(yàn)與高水平技能的施工人員對(duì)技術(shù)方案的可行性進(jìn)行論證，而且還積極應(yīng)用新施工材料與施工技術(shù)，以此通過(guò)節(jié)約材料、縮短工期的方式控制房地產(chǎn)建安工程費(fèi)用。

2.4 構(gòu)建信息化成本管理系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)想要提升成本管理的效率與質(zhì)量，還需要充分發(fā)揮先進(jìn)信息技術(shù)的優(yōu)勢(shì)與作用，構(gòu)建信息化成本管理系統(tǒng)。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)成本管理方法的評(píng)估，在這一過(guò)程中探尋其與信息化系統(tǒng)之間的內(nèi)在聯(lián)系，為信息化系統(tǒng)在數(shù)據(jù)收集與處理方面優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮創(chuàng)造條件，以此提升信息化成本管理系統(tǒng)的科學(xué)性與契合度。例如，某在建工程費(fèi)用采用了實(shí)時(shí)同步與階段總結(jié)相結(jié)合的管理模式，也就是信息化成本管理系統(tǒng)構(gòu)建面向財(cái)務(wù)人員、施工人員與成本管理人員的數(shù)據(jù)交互端口，利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)在信息交互方面的優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)建安工程費(fèi)用的同步。

（2）定期開展階段性的成本審核會(huì)，確保一段時(shí)間之內(nèi)的建安成本費(fèi)用管控工作的合理性。為了確保這一成本管理模式能夠在房地產(chǎn)建安工程成本管理中切實(shí)發(fā)揮作用，該企業(yè)不僅利用信息化成本管理系統(tǒng)輔助相關(guān)工作，還利用它對(duì)管理方法的應(yīng)用效果進(jìn)行評(píng)估，以工作中生成的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，判斷管理方法與工作現(xiàn)實(shí)之間的契合度，并提出具體可行的改進(jìn)方向，為后續(xù)的決策工作奠定基礎(chǔ)。

（3）信息化成本管理系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)建立在安全、可靠的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)之上，為其功能的實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造良好的先決條件。而在構(gòu)建信息化系統(tǒng)的功能模塊時(shí)，則需要對(duì)成本管理工作各個(gè)環(huán)節(jié)的需求進(jìn)行分析，提升功能的針對(duì)性以及整體系統(tǒng)架構(gòu)的簡(jiǎn)潔性，為房地產(chǎn)成本管理工作的落實(shí)提供保障。

2.5 將動(dòng)態(tài)成本與激勵(lì)機(jī)制相結(jié)合

新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)成本管理工作的有效落實(shí)還需要實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本與激勵(lì)機(jī)制的有機(jī)結(jié)合。動(dòng)態(tài)成本能夠直觀反映目標(biāo)成本與實(shí)際成本之間的差異，并分析差異的動(dòng)態(tài)變化，為成本管理工作問(wèn)題的發(fā)現(xiàn)與有效解決提供依據(jù)[4]。因此，在動(dòng)態(tài)成本與激勵(lì)機(jī)制結(jié)合的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提升自身的整體意識(shí)，讓全體員工都參與到成本管理工作中。以福建某置業(yè)有限公司為例，其在成本管理工作中尊重員工的主體地位，將成本思維深入到房地產(chǎn)企業(yè)的每一個(gè)建設(shè)環(huán)節(jié)，以此形成兼具廣度與深度的成本管理鏈條，形成良性循環(huán)。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在當(dāng)下發(fā)展環(huán)境復(fù)雜、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)想要?jiǎng)?chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)角度的可持續(xù)發(fā)展，就需要關(guān)注成本管理問(wèn)題。但目前房地產(chǎn)成本管理中還存在成本管理理念相對(duì)陳舊，缺乏完善成本管控制度，成本管理措施相對(duì)單一，動(dòng)態(tài)成本與激勵(lì)機(jī)制不協(xié)調(diào)的問(wèn)題。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)全方位落實(shí)成本管理理念，建立健全成本管理制度體系，實(shí)現(xiàn)全過(guò)程成本管理，構(gòu)建信息化成本管理系統(tǒng)，將動(dòng)態(tài)成本與激勵(lì)機(jī)制相結(jié)合。