新一輪樓市提振政策激活“金三銀四”保利、中海、萬(wàn)科一季度銷售領(lǐng)銜

秦佳麗

隨著樓市提振政策持續(xù)發(fā)力，樓市銷售逐步回暖。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，一線城市3月份新房成交規(guī)模普遍環(huán)比增長(zhǎng)。另?yè)?jù)本刊了解，以價(jià)換量、折扣促銷是開(kāi)發(fā)商抬高成交規(guī)模的重要舉措，在廣州，目前部分新房項(xiàng)目釋放5%～10%的降價(jià)幅度。

在企業(yè)銷售成績(jī)方面，一季度，龍頭陣營(yíng)趨于穩(wěn)定，“保中萬(wàn)”銷售成績(jī)?nèi)匀幌s聯(lián)前三甲。此外，濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)躋身行業(yè)銷售榜單TOP10。有業(yè)內(nèi)人士表示，出于傳統(tǒng)“金三銀四”窗口期，目前市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)可能是上半年高點(diǎn)。如果各地的提振政策密集出爐，屆時(shí)市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)有機(jī)會(huì)呈現(xiàn)新的看點(diǎn)。

新一輪政策刺激樓市開(kāi)發(fā)商折扣讓利沖刺銷售

4月份以來(lái)，北京、廣州等4城上調(diào)公積金貸款額度激蕩樓市，疊加10余個(gè)城市調(diào)低房貸利率下限、地方國(guó)資入場(chǎng)推進(jìn)“以舊換新”等政策組合拳，各地調(diào)控動(dòng)作頻頻。其中，北京密集優(yōu)化政策邊際，監(jiān)管部門(mén)繼此前松綁“離婚限購(gòu)”、公積金繳存記錄可納入購(gòu)房資格認(rèn)定后，近日擬再對(duì)綠色及裝配式建筑購(gòu)房者上浮公積金貸款，新一輪樓市提振政策持續(xù)出爐。

就備受關(guān)注的上調(diào)公積金貸款額度而言，該項(xiàng)樓市新政或明顯提振新房市場(chǎng)情緒。根據(jù)4月8日北京就公積金貸款新政發(fā)布的《征求意見(jiàn)稿》，使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的繳存職工，貸款額度可上浮10萬(wàn)元至40萬(wàn)元，即最高貸款額度可達(dá)160萬(wàn)元。北京大興某項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)向本刊印證：“從目前銀行方面釋放消息來(lái)看，現(xiàn)在上調(diào)貸款額度沒(méi)有問(wèn)題，不同區(qū)域、不同類型的綠色建筑上浮的貸款額度會(huì)有不同，目前北京絕大部分的新房都可以滿足這個(gè)政策?！?/p>

北京豐臺(tái)某項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)于成（化名）向本刊表示，各項(xiàng)利好政策加持下，北京市場(chǎng)的確有升溫，目前成交數(shù)據(jù)呈環(huán)比增長(zhǎng)狀態(tài)，不過(guò)這主要?dú)w結(jié)于前期降低首付比例政策發(fā)揮的提振作用。“現(xiàn)在北京首套房首付比例統(tǒng)一降至30%，二套房首付比例最低為40%，基本回落到2013年前后的政策線狀態(tài)，首付壓力降低以后，可以考慮的項(xiàng)目就變多了。相比之下，其他細(xì)節(jié)性的政策發(fā)揮不了決定性作用。”

從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，今年核心城市“金三”成色明顯，一線樓市成交數(shù)據(jù)普遍升溫。據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)數(shù)據(jù)，3月份北京新房網(wǎng)簽成交9296套，環(huán)比上漲了128%；深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，其間深圳新房共成交2816套，環(huán)比增長(zhǎng)184.4%。另?yè)?jù)上海鏈家研究院數(shù)據(jù)，其間上海新房成交5370套，環(huán)比增長(zhǎng)299%。

近期熱門(mén)樓盤(pán)同樣表現(xiàn)出極高的市場(chǎng)活躍度。除了3月28日上海中?！ろ槻另?xiàng)目以總銷金額196.5億元的成績(jī)刷新國(guó)內(nèi)樓市開(kāi)盤(pán)紀(jì)錄，近期一線城市諸多項(xiàng)目迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅。3月最后一個(gè)周末，深圳6個(gè)新項(xiàng)目集中取證開(kāi)盤(pán)，最終三盤(pán)公布了開(kāi)盤(pán)銷售金額，前海時(shí)代三期、中洲灣迎海二期、金眾云山海項(xiàng)目分別攬金27.39億元、27.1億元、19.3億元，其中前海時(shí)代三期開(kāi)盤(pán)即達(dá)成去化率82%。

部分項(xiàng)目的高成交金額與開(kāi)發(fā)商價(jià)格讓步有關(guān)。本刊了解到，上述深圳中洲灣項(xiàng)目給予開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)9.6折優(yōu)惠。在廣州，多家開(kāi)發(fā)商推出“工抵房、拼團(tuán)購(gòu)房、渠道專場(chǎng)”等營(yíng)銷活動(dòng)，諸如保利悅公館、越秀大學(xué)星匯城等熱點(diǎn)項(xiàng)目釋放5%～10%的降價(jià)力度。

目前開(kāi)發(fā)商仍在花式促銷全力搶客。近日，北京通州區(qū)招商·璀璨公元項(xiàng)目在清明節(jié)假期推出的“買(mǎi)一送一”促銷活動(dòng)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，即全款購(gòu)買(mǎi)77平方米兩居室的客戶，將免費(fèi)獲得一套位于煙臺(tái)的108平方米海景現(xiàn)房。該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)向本刊印證：“‘買(mǎi)一送一是我們?cè)谇迕骷倨诘囊粋€(gè)‘雙城聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)，沒(méi)想到關(guān)注度挺高，現(xiàn)在活動(dòng)已經(jīng)截止，其實(shí)我們項(xiàng)目之前的房源就已經(jīng)所剩無(wú)幾?！?/p>

前述北京大興區(qū)置業(yè)顧問(wèn)同樣介紹，目前新房市場(chǎng)折扣優(yōu)惠其實(shí)較為常見(jiàn)：“我們項(xiàng)目前段時(shí)間有個(gè)新開(kāi)盤(pán)的樓棟，拿出了兩套特價(jià)房，正常原價(jià)四百六七十萬(wàn)元左右，優(yōu)惠價(jià)格430萬(wàn)元可以‘撿漏，但是這類特價(jià)樓盤(pán)對(duì)付款要求比較高，有的需要當(dāng)天付款40%?！?/p>

“保中萬(wàn)”一季度銷售延續(xù)前三甲越秀地產(chǎn)躋身TOP10

從企業(yè)銷售成績(jī)看，一季度百?gòu)?qiáng)房企格局仍在經(jīng)歷深度調(diào)整。據(jù)中指院發(fā)布的2024年1-3月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)榜單，其間百?gòu)?qiáng)房企銷售總額為8978.3億元，仍為同比下降狀態(tài)。不過(guò)，3月單月百?gòu)?qiáng)房企銷售額環(huán)比增長(zhǎng)117.3%，銷售情況升溫明顯。

歷經(jīng)行業(yè)洗牌，當(dāng)前龍頭陣營(yíng)開(kāi)始趨于穩(wěn)定。一季度“保中萬(wàn)”分別以629億元、602億元、579.7億元銷售額延續(xù)TOP3。央國(guó)企及區(qū)域龍頭房企仍然呈現(xiàn)穩(wěn)健優(yōu)勢(shì)，綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)入圍TOP10，入圍門(mén)檻超過(guò)221億元。

另值得一提的是，當(dāng)前一線梯隊(duì)內(nèi)部尚在經(jīng)歷座次重排。與去年同期相比，今年一季度TOP10陣營(yíng)缺失了碧桂園、華發(fā)股份2家房企，濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)則逆勢(shì)補(bǔ)位，分別以263.2億元、221億元的銷售額排名第8位、第10位，較去年上升6個(gè)位次、3個(gè)位次。

在房企普遍表態(tài)審慎投資策略的當(dāng)下，越秀地產(chǎn)還是為數(shù)不多披露2024年銷售目標(biāo)的房企。在其近日召開(kāi)的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，越秀地產(chǎn)管理層表示，2024年合同銷售目標(biāo)為1470億元。據(jù)了解，2023年，越秀地產(chǎn)的全年累計(jì)合同銷售金額同比上升13.6%至1420.3億元，這意味著，想要達(dá)成銷售目標(biāo)，越秀地產(chǎn)今年需保持3.5%的銷售額增速。

相較于住房銷售市場(chǎng)的冷熱不均，房企在土地市場(chǎng)整體更快步入復(fù)蘇通道。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額達(dá)到了2217億元，同比增長(zhǎng)14.9%。從拿地企業(yè)來(lái)看，具備資金優(yōu)勢(shì)的央國(guó)企保持拿地高位，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年1～3月，華潤(rùn)置地、中建壹品、中國(guó)鐵建分別以444億元、412億元、243億元的全口徑新增貨值規(guī)模位居行業(yè)TOP3，規(guī)模合計(jì)1099億元，較去年同期TOP3陣營(yíng)合計(jì)新增貨值增長(zhǎng)88%。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向本刊表示，當(dāng)前房企銷售復(fù)蘇節(jié)奏弱于拿地節(jié)奏，原因在于兩類市場(chǎng)存在差異：“目前住房銷售市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性差別大，中心區(qū)的一些改善盤(pán)銷售不錯(cuò)，但整體市場(chǎng)情緒還是低迷；而在土地市場(chǎng)，現(xiàn)在地方政府給土地的讓利幅度大，很多地塊也都取消了配建要求和小戶型比例的要求，因此很多央國(guó)企還是在托底式拿地。”

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向本刊表示，房企拿地升溫節(jié)奏優(yōu)于銷售復(fù)蘇節(jié)奏，很大程度上是基于核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的支撐作用：“相比以往大面積的廣撒網(wǎng)式拿地，現(xiàn)在企業(yè)更多在一二線城市尋找拿地機(jī)會(huì)，所以優(yōu)質(zhì)地塊不愁賣(mài)；相比之下，企業(yè)銷售端復(fù)蘇還要經(jīng)歷一定周期，曾經(jīng)在三四線城市廣泛布局項(xiàng)目的房企業(yè)績(jī)目前不會(huì)好看?！?/p>

改善類住宅為一線樓市供應(yīng)主力“新舊聯(lián)動(dòng)”或提升“銀四”成色

從“銀四”開(kāi)局來(lái)看，中指院報(bào)告顯示，清明假期期間，部分城市在前期政策優(yōu)化下市場(chǎng)熱度略有回升，但整體來(lái)看客戶觀望情緒仍在。由于去年清明假期僅有一天，因此今年清明假期主要與2022年同期進(jìn)行比較，其間重點(diǎn)20城新房銷售面積較2022年假期下降約三成，其中一線城市降幅最小，上海新房銷售面積則較2022年假期增長(zhǎng)143%。

從接下來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，高端改善類項(xiàng)目成為一線城市的結(jié)構(gòu)主力。3月31日，上海市房管局披露2024年第四次集中批量供應(yīng)的房源，該批房源共涉及25個(gè)項(xiàng)目，備案均價(jià)達(dá)85201元/平方米。其中，單價(jià)“10萬(wàn)+”以上的項(xiàng)目達(dá)6個(gè)，包括保利發(fā)展旗下的玖麗璟庭、凱德置地旗下茂名公館項(xiàng)目、上海瑞苑地產(chǎn)旗下瑞峰寧苑等，面積占比約32.6%。

盧文曦向就此表示，目前上海市場(chǎng)仍然存在兩級(jí)分化，即部分核心樓盤(pán)銷售火爆，但大部分郊區(qū)項(xiàng)目面臨去化壓力。“3月份上海二手房成交1.8萬(wàn)套，新房成交面積接近80萬(wàn)平方米。出于傳統(tǒng)‘金三銀四窗口期，這個(gè)銷售數(shù)據(jù)應(yīng)該是上半年的高點(diǎn)?！彼A(yù)判，“下半年的政策應(yīng)該會(huì)持續(xù)偏暖，繼北京、廣州調(diào)高公積金貸款額度后，各地會(huì)陸續(xù)出臺(tái)類似政策，屆時(shí)市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)有機(jī)會(huì)呈現(xiàn)新的看點(diǎn)?！?/p>

李宇嘉表示，目前房地產(chǎn)調(diào)控已接近“政策底”，自從國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確調(diào)控政策給到地方、地方負(fù)有“穩(wěn)地產(chǎn)”的主體責(zé)任以后，各地的主動(dòng)性明顯增強(qiáng)，近期很多城市不設(shè)首套房房貸利率下限、推進(jìn)“以舊換新”等聯(lián)動(dòng)調(diào)控，這些政策具備創(chuàng)新性，能夠在提振市場(chǎng)需求和市場(chǎng)循環(huán)方面發(fā)揮較大作用。

在李宇嘉看來(lái)，樓市“金三”如期收官后，“銀四”成色在一定程度上取決于“新舊聯(lián)動(dòng)”情況：“如果二手房成交情況好，一定程度上能夠帶動(dòng)接下來(lái)的新房銷售。不過(guò)，由于新房市場(chǎng)前期積壓的低價(jià)盤(pán)已經(jīng)逐漸去化，后續(xù)市場(chǎng)需要新需求接力，否則‘小陽(yáng)春過(guò)后市場(chǎng)情緒容易再度回落。”

（文中個(gè)股僅為舉例分析，不做買(mǎi)賣(mài)建議。）