物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理問(wèn)題及應(yīng)對(duì)舉措

鄭玲晶

隨著前些年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量迅速增加。物業(yè)服務(wù)品質(zhì)對(duì)社區(qū)品牌的打造有著舉足輕重的作用。物業(yè)服務(wù)行業(yè)起步較晚，所以在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中必然存在一些問(wèn)題，特別是全面預(yù)算管理不完善問(wèn)題已成為阻礙企業(yè)發(fā)展的重要原因。本文首先敘述了全面預(yù)算管理的重要意義，接著分析了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在全面預(yù)算管理認(rèn)知、編制方法、管理制度、考核體系、智能化管理及其他方面亟待解決的問(wèn)題，最后，提出了物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)化全面預(yù)算管理的策略。

我國(guó)第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)于1981年3月在深圳成立。物業(yè)服務(wù)行業(yè)起步相對(duì)較晚，加上行業(yè)準(zhǔn)入門檻不高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)，需要強(qiáng)化企業(yè)的全面預(yù)算管理工作，使企業(yè)的資源得到優(yōu)化配置，提高企業(yè)的管理水平，增強(qiáng)企業(yè)的生存與發(fā)展能力。

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理相關(guān)概述

（一）全面預(yù)算管理的概念

全面預(yù)算管理是企業(yè)運(yùn)用系統(tǒng)的預(yù)算管理工具將公司的人力資源、財(cái)務(wù)資源、物質(zhì)資源等各項(xiàng)資源進(jìn)行有效整合和配置以實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的一種管理方法。全面預(yù)算管理包括預(yù)算的編制、審批和執(zhí)行、監(jiān)督、考核等一系列的活動(dòng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)全面預(yù)算管理，不僅可以提高企業(yè)的整體管理水平和內(nèi)部控制能力，還可以最大限度地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值。

（二）全面預(yù)算管理在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中的重要意義

1.全面預(yù)算管理可以提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)

一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果要發(fā)展，就必須提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，而服務(wù)品質(zhì)主要取決于物業(yè)企業(yè)日常的服務(wù)。例如當(dāng)公共區(qū)域的設(shè)施、設(shè)備等出現(xiàn)損壞時(shí)，社區(qū)物業(yè)能夠第一時(shí)間解決問(wèn)題，企業(yè)需要提供充足的資金維修設(shè)施、設(shè)備，滿足客戶的有關(guān)需求。如果企業(yè)不能滿足客戶的需求，必將降低客戶滿意度，給物業(yè)企業(yè)帶來(lái)極大的負(fù)面影響。高效的全面預(yù)算管理能夠使企業(yè)的資源實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置，從而為物業(yè)服務(wù)提供充足的資金保障，使業(yè)主享受更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，提高客戶滿意度。

2.全面預(yù)算管理可以加強(qiáng)部門間的溝通與協(xié)作

全面預(yù)算管理涉及編制、審批、執(zhí)行、監(jiān)督、分析、考核等過(guò)程，整個(gè)預(yù)算管理過(guò)程覆蓋范圍廣、流程較復(fù)雜、節(jié)點(diǎn)多。在企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理時(shí)，必須要有各個(gè)部門的協(xié)作，這樣才能使各個(gè)部門間的交流和配合得到加強(qiáng)，從而高效完成企業(yè)全面預(yù)算管理工作。

3.全面預(yù)算管理能夠規(guī)范企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)

假設(shè)企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算管理工作的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)實(shí)際數(shù)與預(yù)算數(shù)差異超過(guò)系統(tǒng)設(shè)定比例，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)預(yù)警提醒并及時(shí)反饋給管理層，這樣不僅可以提高企業(yè)的內(nèi)部控制能力，大大降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，還可以規(guī)范企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的全面預(yù)算主要是對(duì)企業(yè)收入、成本、利潤(rùn)的預(yù)測(cè)，通過(guò)全面預(yù)算管理工作做好企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)安排，強(qiáng)化對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)事前的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、事中的監(jiān)督、事后的分析，能有效地降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.全面預(yù)算管理是提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力的有效手段

一個(gè)擁有核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)一定是在計(jì)劃、組織、指揮、管理等某些方面處于行業(yè)領(lǐng)先的位置。利用全面預(yù)算管理這一工具可以有效提升物業(yè)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使企業(yè)的資源得到整合，以達(dá)到降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本的目的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入主要來(lái)源于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取，房屋建筑面積乘以收費(fèi)單價(jià)再乘以月數(shù)得出物業(yè)費(fèi)收入，物業(yè)企業(yè)收入相對(duì)固定，因此，唯有通過(guò)合理降低物業(yè)管理成本，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益才能得以提高。另外，企業(yè)可通過(guò)樹(shù)立物業(yè)品牌形象提升自身在復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境中的核心競(jìng)爭(zhēng)力，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)收入相對(duì)穩(wěn)定，利潤(rùn)率也較低，這就決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)不可能為了樹(shù)立品牌形象而投入大量的廣告費(fèi)用，一般是通過(guò)“口碑”進(jìn)行營(yíng)銷，實(shí)質(zhì)上就是提高業(yè)主的滿意度，從而提高物業(yè)企業(yè)的品牌價(jià)值。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題

隨著物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不斷發(fā)展，在推行全面預(yù)算管理的過(guò)程中，企業(yè)還在認(rèn)知理念、預(yù)算編制方法、制度建設(shè)、考核體系建設(shè)、信息化智能水平等方面存在一些不足。

（一）企業(yè)自身對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)知度不高

目前我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)全面預(yù)算管理的監(jiān)督、控制、分析、考核等的認(rèn)知和重視程度不夠，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理還停留在編制、審批、執(zhí)行階段，忽略了對(duì)全面預(yù)算管理的事中控制、監(jiān)督和事后分析、考核，使得企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的效果較差。造成以上現(xiàn)象的主要原因在于：一方面，由于管理者對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)還有所欠缺，忽略了企業(yè)進(jìn)行高效全面預(yù)算管理的重要性，全面預(yù)算管理編制計(jì)劃往往不符合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)；另一方面，企業(yè)員工對(duì)全面預(yù)算管理的參與程度較低，從而影響了企業(yè)全面預(yù)算管理工作的順利開(kāi)展。有的企業(yè)并未對(duì)全體員工進(jìn)行有關(guān)理論知識(shí)的宣傳培訓(xùn)，大部分員工誤認(rèn)為全面預(yù)算管理是財(cái)務(wù)部門的工作范疇。實(shí)際上，全面預(yù)算管理是根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，以各部門填寫數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，再通過(guò)各部門互相交流與合作，最終完成企業(yè)的全面預(yù)算管理全過(guò)程。

（二）全面預(yù)算編制的方法較單一

物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算編制方法通常采用的是調(diào)整預(yù)算法或者靜態(tài)預(yù)算法。調(diào)整預(yù)算法即增量預(yù)算法，主要是以上一年度各項(xiàng)目或者各部門實(shí)際發(fā)生數(shù)為基礎(chǔ)，并結(jié)合預(yù)算年度相關(guān)影響因素，對(duì)編制的預(yù)算科目、金額等做出適當(dāng)調(diào)整，得出預(yù)測(cè)年度數(shù)據(jù)的方法，此方法雖通俗易懂，操作方便，但容易受到基期因數(shù)影響，不合理的因素不能及時(shí)得到排除。靜態(tài)預(yù)算法即固定預(yù)算法，是指預(yù)算的編制不考慮企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的變化而對(duì)企業(yè)的收入、支出、利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)算編制的方法，此方法雖簡(jiǎn)便易行，較直觀，但如果內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生變化，不能及時(shí)對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整，無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)變化的情況。

（三）全面預(yù)算管理制度不健全

一個(gè)健全的全面預(yù)算管理制度，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理中起著至關(guān)重要的作用，但是，當(dāng)前物業(yè)企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算工作的過(guò)程中還存在著一定的缺陷。例如，企業(yè)在建立全面預(yù)算管理制度時(shí)未能順應(yīng)企業(yè)的發(fā)展，不能根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況對(duì)預(yù)算進(jìn)行及時(shí)更新，使得全面預(yù)算管理的很多環(huán)節(jié)不能得到有效把控，只停留在全面預(yù)算管理的事前階段，由于缺少事中的監(jiān)督和控制以及事后的分析和評(píng)價(jià)，導(dǎo)致了項(xiàng)目的實(shí)施效果不盡如人意。此外，絕大部分物業(yè)企業(yè)未成立專門的全面預(yù)算管理委員會(huì)，全面預(yù)算管理的很多職能只能由財(cái)務(wù)部門代為履行，管理層不夠重視，其它部門基本不參與。如果在全面預(yù)算管理中出現(xiàn)問(wèn)題，沒(méi)有專職部門進(jìn)行協(xié)調(diào)和監(jiān)督，缺乏相關(guān)的全面預(yù)算管理制度體系。

（四）全面預(yù)算管理評(píng)價(jià)考核機(jī)制還有待完善

物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理的科學(xué)、高效執(zhí)行，離不開(kāi)一個(gè)完善的考核體系，但目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍缺乏有效的監(jiān)督考核機(jī)制，管理層構(gòu)建考核體系意識(shí)不強(qiáng)。企業(yè)在確定全面預(yù)算管理考核指標(biāo)時(shí)，只是把年度預(yù)算數(shù)進(jìn)行簡(jiǎn)單的月度或者季度分解，而沒(méi)有考慮企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的變化，導(dǎo)致制定的考核指標(biāo)與實(shí)際差異大。對(duì)于全面預(yù)算管理的考核缺乏監(jiān)督機(jī)制，未經(jīng)過(guò)領(lǐng)導(dǎo)班子審批，編制者可以主觀對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整。對(duì)全面預(yù)算管理的考核未能建立一個(gè)有效的獎(jiǎng)懲辦法，員工的績(jī)效未與考核的結(jié)果相掛鉤，未把具體的責(zé)任落實(shí)到相關(guān)人員，不能充分調(diào)動(dòng)企業(yè)員工的工作積極性，不利于企業(yè)科學(xué)地開(kāi)展全面預(yù)算管理工作。

（五）全面預(yù)算管理的智能化水平有待提升

目前大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要是通過(guò)Excel工具編制全面預(yù)算數(shù)據(jù)，未使用全面預(yù)算管理信息平臺(tái)。物業(yè)各項(xiàng)目點(diǎn)或企業(yè)的相關(guān)部門根據(jù)下發(fā)的預(yù)算模板先填寫基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，然后提交至財(cái)務(wù)部門，財(cái)務(wù)部門對(duì)提交上來(lái)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合匯總得出企業(yè)的預(yù)算數(shù)。因各項(xiàng)目和各部門填寫數(shù)據(jù)的人員對(duì)全面預(yù)算的理解不同，文化程度也參差不齊，導(dǎo)致填寫的口徑不一致，再加上企業(yè)未使用信息化管理平臺(tái)，數(shù)據(jù)匯總不僅工作量大，且耗費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)。因不能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與本部的數(shù)據(jù)時(shí)時(shí)聯(lián)動(dòng)，預(yù)算數(shù)據(jù)受人為主觀因素影響較大，得出的預(yù)算數(shù)據(jù)不夠客觀與準(zhǔn)確，不能給企業(yè)經(jīng)營(yíng)者提供一個(gè)有效的參考依據(jù)，不能滿足企業(yè)管理層的決策需求。

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升全面預(yù)算管理質(zhì)量與效率的對(duì)策

在全面預(yù)算管理工作的各環(huán)節(jié)中，對(duì)于尚存缺陷的物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果不及時(shí)采取相應(yīng)的對(duì)策，勢(shì)必會(huì)制約企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)針對(duì)全面預(yù)算管理過(guò)程中存在的問(wèn)題，首先應(yīng)該在思想上高度重視，并且完善相關(guān)制度和體系，從而為全面預(yù)算管理工作提供科學(xué)、有效的保障。

（一）增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)知度

首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理層應(yīng)重視全面預(yù)算管理工作，制定的預(yù)算方案應(yīng)結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)全面預(yù)算管理工作的宣傳，可以讓全體員工熟悉全面預(yù)算管理的全過(guò)程。其次，企業(yè)還可以組織員工學(xué)習(xí)理論知識(shí)，通過(guò)培訓(xùn)讓員工熟悉掌握全面預(yù)算管理的各環(huán)節(jié)、流程，增強(qiáng)各個(gè)部門的交流和溝通，使企業(yè)能夠更加順暢、高效地進(jìn)行全面預(yù)算管理工作。在學(xué)習(xí)過(guò)程中，還要使員工清楚地認(rèn)識(shí)到，在進(jìn)行全面預(yù)算管理時(shí)，全體員工都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的職責(zé)和義務(wù)，全面預(yù)算管理并不只是財(cái)務(wù)部門的事情，而與每個(gè)部門和員工密切相關(guān)。

（二）提升全面預(yù)算管理編制方法的科學(xué)性與合理性

物業(yè)企業(yè)服務(wù)主體分為住宅小區(qū)、商業(yè)樓、寫字樓等，服務(wù)內(nèi)容也多樣化，這就決定了企業(yè)的全面預(yù)算編制需采用多種方法。在編制預(yù)算時(shí)，要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，綜合考慮各個(gè)項(xiàng)目在各個(gè)階段的特征，選用合適的預(yù)算編制方法。企業(yè)可以在采用增量預(yù)算法或固定預(yù)算法的基礎(chǔ)上，加上滾動(dòng)預(yù)算法、零基預(yù)算法等其他預(yù)算編制方法，讓全面預(yù)算編制方案更具科學(xué)性與合理性。比如，對(duì)收入進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，物業(yè)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主要是物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入，根據(jù)項(xiàng)目的收費(fèi)面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)時(shí)間得出物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入。物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入較固定，通常采用固定預(yù)算法編制。對(duì)于其他業(yè)務(wù)收入如廣告、租賃等的收益，這些容易受主觀因素影響收入變化較大，可以采取零基預(yù)算法編制。

（三）完善全面預(yù)算管理制度

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和企業(yè)發(fā)展的不同階段制定相應(yīng)的制度，并隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的變化對(duì)管理制度做出相應(yīng)的調(diào)整，這樣能極大地增強(qiáng)制度的可行性與可操作性。企業(yè)實(shí)行健全的、有針對(duì)性的全面預(yù)算管理制度，使得全面預(yù)算管理各環(huán)節(jié)和流程都有章可循，各崗位能夠在全面預(yù)算管理的執(zhí)行中明確自身的責(zé)任和義務(wù)，可以降低預(yù)算執(zhí)行中各部門間的溝通成本，提高公司的資源利用率。此外，企業(yè)應(yīng)成立全面預(yù)算管理委員會(huì)，該委員會(huì)是獨(dú)立的且歸企業(yè)管理層管理，主要統(tǒng)籌全面預(yù)算管理的全過(guò)程，如果在預(yù)算的執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，實(shí)施者會(huì)上報(bào)給該委員會(huì)，出現(xiàn)的問(wèn)題會(huì)及時(shí)得到解決，如此可以提高企業(yè)全面預(yù)算管理水平，使得全面預(yù)算管理制度在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中真正發(fā)揮作用。

（四）優(yōu)化全面預(yù)算管理考核體系

企業(yè)應(yīng)完善相關(guān)預(yù)算考核機(jī)制，將建立預(yù)算考核體系作為企業(yè)的重要工作目標(biāo)之一。企業(yè)由預(yù)算管理委員會(huì)制定企業(yè)的年度預(yù)算目標(biāo)，并將各部門年度預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行月度或者季度分解，并根據(jù)分解清單與各部門簽署目標(biāo)責(zé)任書(shū)，定期對(duì)完成情況進(jìn)行分析和考核，并制定相關(guān)的獎(jiǎng)懲措施。在制定考核指標(biāo)時(shí)，可以選取財(cái)務(wù)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)，財(cái)務(wù)指標(biāo)主要涉及收入、成本、利潤(rùn)等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，非財(cái)務(wù)指標(biāo)主要涉及顧客滿意度、服務(wù)評(píng)級(jí)等管理指標(biāo)。通過(guò)優(yōu)化預(yù)算考評(píng)體系把責(zé)任落實(shí)到每位員工，不僅可以提高員工工作熱情和積極性，還能提高企業(yè)全面預(yù)算管理的效果。

（五）推進(jìn)全面預(yù)算管理的智能化發(fā)展

全面預(yù)算管理包括預(yù)算的編制、審批、執(zhí)行、監(jiān)督、考核等過(guò)程，具有覆蓋范圍廣、流程節(jié)點(diǎn)多等特點(diǎn)。企業(yè)的預(yù)算如果還只是采用手工填制Excel表格，不僅編制工作量大，且信息傳遞不及時(shí)，同時(shí)數(shù)據(jù)出錯(cuò)的風(fēng)險(xiǎn)也較大，所以全面預(yù)算管理必須依托一個(gè)良好的信息管理平臺(tái)。企業(yè)如果采用信息管理平臺(tái)，可以將全面預(yù)算的各個(gè)模塊融合在一個(gè)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)等數(shù)據(jù)及時(shí)有效的鏈接和共享，降低人為的干預(yù)因素，提升企業(yè)的智能化管理水平和服務(wù)水平。此外，企業(yè)各歸口的預(yù)算編制人員需要指定專人負(fù)責(zé)，經(jīng)過(guò)一系列系統(tǒng)的專業(yè)培訓(xùn)，讓信息能有效地得到傳遞，提高企業(yè)內(nèi)部的溝通效率。企業(yè)還可設(shè)立預(yù)算編制和預(yù)算管理兩個(gè)賬號(hào)，預(yù)算編制賬號(hào)主要是為了實(shí)現(xiàn)各類預(yù)算報(bào)表數(shù)據(jù)的編制、上報(bào)等；預(yù)算管理賬號(hào)主要是用于實(shí)現(xiàn)預(yù)算的執(zhí)行、分析、考核等管理功能。當(dāng)預(yù)算數(shù)與實(shí)際數(shù)出現(xiàn)偏差，系統(tǒng)會(huì)及時(shí)發(fā)出警告，并反饋給管理層，管理層通過(guò)分析預(yù)算數(shù)和實(shí)際數(shù)的差異，及時(shí)掌握企業(yè)的實(shí)際情況，從而做出科學(xué)合理的決策。

結(jié)語(yǔ)：

為了在當(dāng)前的形勢(shì)下站穩(wěn)腳跟，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該充分意識(shí)到全面預(yù)算管理的重要性。所以企業(yè)要提高對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)知，完善全面預(yù)算管理編制方法 ，完善全面預(yù)算管理制度，優(yōu)化全面預(yù)算管理考核體系，推進(jìn)全面預(yù)算管理的智能化發(fā)展，從而規(guī)避企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康發(fā)展。