測繪在房屋權(quán)屬登記中的作用分析

文／楊珂、陳靜 濟南市不動產(chǎn)登記中心 山東濟南 250000

引言：

房屋權(quán)屬登記的重要性不容忽視，尤其是在現(xiàn)階段房屋價值較為突出的新形勢下，切實做好房屋權(quán)屬登記成為頗受重視的核心任務(wù)。在房屋權(quán)屬登記中，準(zhǔn)確度的保障至關(guān)重要，任何偏差問題的出現(xiàn)都可能會影響到房屋權(quán)屬登記結(jié)果，進而對于后續(xù)應(yīng)用形成不利影響。為了確保房屋權(quán)屬登記的可靠性，測繪成為其中不容忽視的核心手段，工作人員應(yīng)該充分借助于測繪工作，實現(xiàn)對于房屋權(quán)屬登記中相關(guān)數(shù)據(jù)信息資料的控制，避免出現(xiàn)較為嚴(yán)重的偏差問題，相關(guān)研究極為必要。

1.房屋權(quán)屬登記概述

房屋權(quán)屬登記是行政確認(rèn)行為，其主要是圍繞著房屋相關(guān)的權(quán)利予以登記，同時確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，對于房屋所有權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等予以登記，可以從法律層面提供保護，成為比較受重視的一類行為。房屋權(quán)屬登記作為房地產(chǎn)行政主管部門的重要任務(wù)，需要承擔(dān)起相應(yīng)職責(zé)，確保房屋權(quán)屬登記較為規(guī)范可靠，由此實現(xiàn)相關(guān)糾紛問題的解決。一般而言，房屋權(quán)屬登記需要由權(quán)利人申請，圍繞著相應(yīng)房屋產(chǎn)權(quán)，交由房地產(chǎn)行政主管部門予以確認(rèn)，由此保障權(quán)利人的相關(guān)權(quán)限，表現(xiàn)出了較強的法律屬性，深受權(quán)利人重視[1]。

在房屋權(quán)屬登記中，主要涉及到的初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、抵押權(quán)登記、注銷登記、補換證登記以及退房退契稅等工作內(nèi)容，相關(guān)行政部門應(yīng)該注重予以針對性處理，確保房屋權(quán)屬登記的具體工作得以優(yōu)化落實，避免出現(xiàn)任何偏差問題。在房屋權(quán)屬登記中，測繪是比較關(guān)鍵的任務(wù)和應(yīng)用技術(shù)，結(jié)合不動產(chǎn)物權(quán)本身特性，測繪的參與不容忽視，直接決定著房屋權(quán)屬登記效果。如果測繪在房屋權(quán)屬登記中缺失，或者是存在明顯的偏差問題，必然會影響到房屋權(quán)屬登記效果，可能增加出現(xiàn)不公正問題或者糾紛的幾率，成為影響房地產(chǎn)行業(yè)有序發(fā)展的關(guān)鍵因素。

2.測繪在房屋權(quán)屬登記中的作用

2.1 權(quán)威性保證作用

房屋權(quán)屬登記作為行政確認(rèn)行為，往往具備著較強的權(quán)威性，《房屋登記辦法》明確指出房屋權(quán)屬登記是公示公信行為。一旦在房屋權(quán)屬登記中出現(xiàn)較為明顯的偏差問題，必然會影響到該項工作的權(quán)威性，導(dǎo)致社會對于房屋權(quán)屬登記的認(rèn)同降低。測繪就是有效確保房屋權(quán)屬登記權(quán)威性的重要手段，能夠有效確保房屋權(quán)屬登記中的所有相關(guān)數(shù)據(jù)信息具備理想的準(zhǔn)確度，避免該方面的偏差帶來不利影響。因為房屋權(quán)屬登記的復(fù)雜性較為突出，涉及到的內(nèi)容較多，且很多內(nèi)容均存在著一定程度的變化，比如房屋坐落位置信息，就容易伴隨著外界環(huán)境變動而變動，影響到房屋權(quán)屬登記的可靠性，伴隨著該方面錯誤的出現(xiàn)，房屋權(quán)屬登記的權(quán)威性也就容易受到干擾[2]。從房屋面積計算方面來看，對于房屋平面形狀以及面積計算依據(jù)等內(nèi)容，如果不能夠充分依托測繪工作予以支持，則同樣也會導(dǎo)致一些偏差問題出現(xiàn)，影響到房屋權(quán)屬登記的權(quán)威性。由此可見，測繪工作的參與能夠有效確保房屋權(quán)屬登記的權(quán)威性，成為確保房屋權(quán)屬登記得以發(fā)揮出應(yīng)有功能的關(guān)鍵前提。在測繪工作參與應(yīng)用下，房屋權(quán)屬登記中的相關(guān)信息資料不僅僅可以借助于文字表述形式呈現(xiàn)，同時還可以借助于測繪圖紙以及專業(yè)數(shù)據(jù)信息予以展示，如此也就能夠更好確保信息資料的準(zhǔn)確度，在保障房屋權(quán)屬登記權(quán)威性方面發(fā)揮著積極作用。

2.2 權(quán)益保障作用

房屋權(quán)屬登記的一個重要作用就是保障房屋所有人的合法權(quán)益，該方面同樣也離不開測繪的有力支持，尤其是對于房屋面積這一關(guān)鍵指標(biāo)，更是有賴于從測繪入手予以保障，在確保測繪準(zhǔn)確可靠的基礎(chǔ)上，避免房屋面積方面出現(xiàn)偏差問題，由此更好保障房屋所有人權(quán)益。在房屋交易過程中，其作為比較昂貴的一類特殊商品，總價相對較高，而決定總價的一個重要因素就是房屋面積，如果在房屋面積方面出現(xiàn)了明顯偏差問題，則必然會影響到房屋總價值的評估準(zhǔn)確度，進而導(dǎo)致房屋所有人的權(quán)益難以得到有效保障?；诖?，測繪在房屋權(quán)屬登記中的重要作用也就越發(fā)凸顯，在測繪工作應(yīng)用背景下，房屋權(quán)屬登記中的面積信息可以得到準(zhǔn)確控制，解決了該關(guān)鍵指標(biāo)的失準(zhǔn)風(fēng)險，由此更好形成對于房屋的準(zhǔn)確呈現(xiàn)，在房屋交易過程中成為關(guān)鍵參考依據(jù)，有助于房屋所有人權(quán)益的保障。在現(xiàn)階段房屋商品化越來越突出的大背景下，房屋所有人的權(quán)益保障更為重要，且伴隨著房屋交易數(shù)量的增多，如何保障房屋所有人權(quán)益成為有待關(guān)注的核心問題。房屋權(quán)屬登記作為頗具權(quán)威性的重要行政確認(rèn)行為，在保障房屋所有人權(quán)益方面發(fā)揮著積極作用，而測繪又可以有效提升房屋權(quán)屬登記的權(quán)威性，進而也就可以更好保障房屋所有人的權(quán)益，應(yīng)該引起高度重視[3]。

2.3 統(tǒng)計編碼作用

房屋權(quán)屬登記中測繪的重要作用還表現(xiàn)在統(tǒng)計編碼方面，這同樣也是確保房屋權(quán)屬登記資料得到理想運用的重要前提條件。伴隨著現(xiàn)階段我國城市化進程的加快，在城市規(guī)劃發(fā)展中，房屋作為比較關(guān)鍵的核心要素，城市規(guī)劃人員必然需要予以充分全面掌握，只有統(tǒng)計好所有的城市房屋建筑，才能夠更好進行多個方面的規(guī)劃，由此提升城市發(fā)展效果，解決來自于房屋建筑方面的不利制約因素。房屋權(quán)屬登記就可以為該項工作提供必要支持，輔助城市規(guī)劃管理人員掌握房屋建筑及其分布基本狀況，在此過程中，測繪同樣也是比較關(guān)鍵的要素，只有通過測繪獲取較為詳盡準(zhǔn)確的房屋權(quán)屬登記信息資料，才能夠更好促使相關(guān)功能得以呈現(xiàn)，尤其是在舊城改造以及房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整規(guī)劃中，更是需要依托測繪工作提供的房屋建筑統(tǒng)計編碼資料予以實現(xiàn)。房屋權(quán)屬登記負(fù)責(zé)單位應(yīng)該在明確自身在房屋基本狀況統(tǒng)計以及編碼方面的基本職責(zé)任務(wù)后，積極探討如何借助于測繪工作予以實現(xiàn)，以便促使相關(guān)信息資料較為準(zhǔn)確可靠，由此更好增強其應(yīng)用價值。比如針對房屋統(tǒng)計編碼中比較關(guān)鍵的房產(chǎn)平面圖以及相關(guān)數(shù)據(jù)庫的匯總中，測繪的作用價值就較為突出，房屋權(quán)屬登記工作人員需要予以精細(xì)化處理，避免在該方面統(tǒng)計處理中出現(xiàn)偏差問題。當(dāng)然，為了促使測繪工作的統(tǒng)計編碼作用得以有序發(fā)揮，房屋權(quán)屬登記工作人員還需要著重考慮到相關(guān)統(tǒng)計編碼信息的準(zhǔn)確度，尤其是對于房屋信息以及實地房屋的對應(yīng)關(guān)系，更是需要技術(shù)人員予以精確控制，以此更好促使房屋信息可以發(fā)揮出理想的參考作用價值。針對房屋的地理編碼同樣也應(yīng)該予以高度重視，依托測繪工作的開展，在平面圖中予以清晰呈現(xiàn)，由此更好對于未來該區(qū)域的發(fā)展提供可靠參考依據(jù)，解決因為編碼混亂帶來的不利影響。比如針對相關(guān)規(guī)定需要準(zhǔn)確執(zhí)行，確保編碼規(guī)則清晰，尤其是在局部增減處理時，更是需要予以協(xié)調(diào)處理，避免在房屋統(tǒng)計編碼中出現(xiàn)較為嚴(yán)重的偏差問題，最終促使其發(fā)揮理想的作用價值。

2.4 風(fēng)險防范作用

測繪在房屋權(quán)屬登記中的作用還表現(xiàn)在風(fēng)險防范上，解決因為房屋產(chǎn)權(quán)管理不當(dāng)帶來的風(fēng)險因素。雖然現(xiàn)階段我國房屋權(quán)屬登記的整體水平正在不斷提升，尤其是伴隨著GIS 技術(shù)在房屋權(quán)屬登記領(lǐng)域的普及和應(yīng)用，更是為該項工作提供了可靠支持，促使房屋權(quán)屬登記相關(guān)的信息資料管理能力更強，有效降低了相關(guān)工作人員的壓力。但是在房屋權(quán)屬登記中，依然存在著一些風(fēng)險因素，尤其是伴隨著相關(guān)信息量的不斷增加以及各類復(fù)雜任務(wù)的出現(xiàn)，比如產(chǎn)權(quán)證遺失、注銷以及查封、凍結(jié)等事項，都會對于房屋權(quán)屬登記工作帶來較大壓力，也很可能在實際工作中出現(xiàn)明顯混亂以及偏差問題，給房屋權(quán)屬登記帶來風(fēng)險。基于此，為了有效解決房屋權(quán)屬登記工作中面臨的相關(guān)風(fēng)險因素，除了要逐步提升房屋權(quán)屬登記的科技化和信息化水平，力求依托先進技術(shù)來優(yōu)化管理成效，往往還需要著重考慮到所有房屋相關(guān)信息資料的獲取，這也就必然對于測繪工作提出了較高要求，測繪的作用價值較為突出。比如在房屋權(quán)屬登記中引入運用GIS 技術(shù)時，工作人員就需要著重考慮到測繪工作的積極配合，以便促使GIS 中所有的信息資料較為準(zhǔn)確可靠，能夠為后續(xù)各項工作提供有力支持，切實規(guī)避數(shù)據(jù)信息方面的風(fēng)險因素[4]。當(dāng)然，為了有效借助于測繪工作來實現(xiàn)房屋權(quán)屬登記相關(guān)風(fēng)險的防范，工作人員應(yīng)該注重平衡好人和技術(shù)的關(guān)系，在充分運用各類先進管理技術(shù)手段的基礎(chǔ)上，還應(yīng)該著重凸顯出人的管控價值，促使所有信息資料可以得到最優(yōu)化運用，避免過度依賴于先進技術(shù)手段，導(dǎo)致房屋權(quán)屬登記效果受到影響。

3.測繪在房屋權(quán)屬登記中的應(yīng)用要點

3.1 提高重視程度

房屋權(quán)屬登記中測繪的重要作用不容忽視，為了更好優(yōu)化其應(yīng)用效果，相關(guān)工作人員應(yīng)該注重明確測繪工作的重要性，提高重視程度，確保該方面工作得以有序推進，以此解決重視程度不足帶來的限制問題。房屋權(quán)屬登記工作人員應(yīng)該注重進一步深入解析自身工作任務(wù)，尤其是對于房屋權(quán)屬登記中明確要求的房產(chǎn)地址以及面積等關(guān)鍵構(gòu)成部分，工作人員就需要予以高度重視，由此明確測繪在該方面的參與必要性，由此為測繪工作提供有力支持，解決測繪工作明顯受輕視帶來的房屋地址以及面積方面的偏差問題。為了更好提升房屋權(quán)屬登記工作人員對于測繪工作的重視程度，工作人員還應(yīng)該注重圍繞著相關(guān)的所有規(guī)范以及政策進行詳細(xì)解讀，比如《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》等關(guān)鍵指導(dǎo)文件，房屋權(quán)屬登記工作人員就需要予以積極關(guān)注，以便從中明確出測繪工作的重要作用，避免因為測繪工作的參與不當(dāng)，或者是測繪處理中存在明顯偏差問題，導(dǎo)致房屋權(quán)屬登記難以契合相關(guān)法律規(guī)范要求，最終影響到房屋權(quán)屬登記的權(quán)威性[5]。此外，對于房屋權(quán)屬登記中測繪工作的具體負(fù)責(zé)人員，同樣也需要不斷提升自身對于該項工作的重視程度，在準(zhǔn)確掌握自身工作的上述作用價值后，能夠逐步培養(yǎng)自身責(zé)任感和使命感，由此提升自身工作的投入度，逐步降低自身測繪工作開展中出現(xiàn)的明顯形式化或者是僥幸心理，有效提升測繪工作準(zhǔn)確度，促使其可以更好服務(wù)于房屋權(quán)屬登記，將測繪應(yīng)有的價值發(fā)揮出來。

3.2 明確測繪任務(wù)

房屋權(quán)屬登記中測繪工作要想發(fā)揮出應(yīng)有的功能價值，明確測繪的主要任務(wù)目標(biāo)同樣至關(guān)重要，只有測繪負(fù)責(zé)人能夠圍繞著房屋權(quán)屬登記明確自身應(yīng)該承擔(dān)的主要職責(zé)，進而才能夠促使各項工作的開展較為適宜合理，避免因為測繪工作本身的缺陷，影響到房屋權(quán)屬登記效果。具體到房屋權(quán)屬登記中測繪工作的具體任務(wù)進行分析，相關(guān)部門和人員應(yīng)該注重圍繞著測繪應(yīng)該發(fā)揮的功能進行分析，進而明確如何借助于測繪工作予以滿足，由此細(xì)化出測繪工作任務(wù)。測繪負(fù)責(zé)部門應(yīng)該重點圍繞著《房屋測繪管理辦法》等相關(guān)規(guī)范進行詳細(xì)解讀，由此明晰自身面臨的具體要求，可以更好服務(wù)于房屋權(quán)屬登記，切實承擔(dān)起自身應(yīng)有的職責(zé)。具體到房屋權(quán)屬登記中測繪工作應(yīng)該完成的主要任務(wù)進行分析，首先表現(xiàn)為對于所有房產(chǎn)管理號的編排，按照《測繪法》以及其它相關(guān)法律規(guī)范，明確如何針對所有房產(chǎn)進行管理號的編排，以便促使后續(xù)測繪工作以及房屋權(quán)屬登記工作的開展較為順暢有序，避免出現(xiàn)較為嚴(yán)重的混亂問題。具體到房產(chǎn)測繪工作落實中，工作人員還應(yīng)該重點將無圖無系數(shù)的房產(chǎn)作為測繪關(guān)鍵目標(biāo)，促使該類房產(chǎn)的面積可以得到準(zhǔn)確測繪，由此彌補房屋權(quán)屬登記在該方面存在的缺失問題，保障房產(chǎn)信息更為全面詳盡，可以發(fā)揮出理想的證明以及權(quán)益保障作用。具體到房產(chǎn)信息呈現(xiàn)方面，測繪工作人員同樣也需要注重予以詳細(xì)分析，明確該方面自身承擔(dān)的責(zé)任，尤其是對于房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)的管理，更是需要作為核心任務(wù)，確保房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)得到合理開發(fā)和應(yīng)用，能夠?qū)崿F(xiàn)房產(chǎn)測繪成果的準(zhǔn)確展示和應(yīng)用。當(dāng)然，為了更好優(yōu)化房屋權(quán)屬登記中測繪工作的落實效果，測繪人員還需要注重做好協(xié)調(diào)溝通工作，可以積極配合行業(yè)主管部門以及其他房屋權(quán)屬登記人員，保障自身工作價值[6]。

3.3 注重及時更新

房屋權(quán)屬登記中測繪作用價值發(fā)揮中，工作人員還應(yīng)該注重及時更新房產(chǎn)測繪信息，避免因為房產(chǎn)測繪信息方面出現(xiàn)較為嚴(yán)重的滯后性問題，影響到房屋權(quán)屬登記效果。因為房屋權(quán)屬登記中房產(chǎn)信息資料存在著較為明顯的動態(tài)變化，房產(chǎn)的權(quán)屬變遷以及其它相關(guān)資料的變動，都需要及時在房屋權(quán)屬登記中予以反應(yīng)，如此也就需要測繪工作能夠予以積極配合，確保測繪結(jié)果能夠及時動態(tài)更新，由此滿足時間層面房屋權(quán)屬登記提出的要求，更好發(fā)揮出測繪工作的應(yīng)有價值。房屋權(quán)屬登記以及測繪相關(guān)人員均需要高度關(guān)注測繪結(jié)果的動態(tài)更新，結(jié)合房產(chǎn)管理的實際狀況以及基本要求，在滿足房產(chǎn)測繪結(jié)果更新需求時予以及時處理，通過重新測繪予以修訂，以此更好形成測繪工作的作用價值。在現(xiàn)階段城市化進程不斷加快的大背景下，伴隨著新城規(guī)劃、舊城改造等各個項目的開展，房產(chǎn)權(quán)屬往往會出現(xiàn)較為頻繁的變遷現(xiàn)象，測繪工作也就需要予以實時跟進，以便及時更新房產(chǎn)信息，為房屋權(quán)屬登記提供可靠支持，避免因為大量滯后信息的應(yīng)用，給房產(chǎn)所有人或者是城市發(fā)展帶來不利影響。

3.4 技術(shù)創(chuàng)新

房屋權(quán)屬登記中測繪工作應(yīng)用時，相關(guān)技術(shù)手段的創(chuàng)新同樣極為必要。在大量先進技術(shù)手段引入運用背景下，不僅僅可以有效提升測繪工作本身的準(zhǔn)確度和執(zhí)行效率，往往還能夠促使測繪結(jié)果的呈現(xiàn)更為理想，由此更好服務(wù)于房屋權(quán)屬登記工作。具體到房屋權(quán)屬登記中測繪相關(guān)技術(shù)手段的創(chuàng)新發(fā)展，工作人員首先應(yīng)該高度關(guān)注于測繪專業(yè)技術(shù)手段的創(chuàng)新應(yīng)用，及時引入當(dāng)前比較受重視的一些新型測繪相關(guān)技術(shù)和方法，解決原有測繪工作本身存在的偏差滯后問題。比如除了當(dāng)前越來越常用的地理信息系統(tǒng)、全球定位系統(tǒng)以及遙感技術(shù)等3S 技術(shù)，測繪工作人員還應(yīng)該著重考慮到更為先進的數(shù)字正射影像圖、數(shù)字高程模型、數(shù)字地形模型以及數(shù)字線劃地圖等4D 技術(shù)，由此更好優(yōu)化測繪效果。在測繪結(jié)果的呈現(xiàn)方面，技術(shù)人員則應(yīng)該著重考慮到較為先進的一些多媒體技術(shù)以及信息化技術(shù)的應(yīng)用，以此更好促使測繪工作可以較好服務(wù)于房屋權(quán)屬登記，提升整體工作效率，也能夠更好贏得公眾認(rèn)可[7]。當(dāng)然，在各類先進技術(shù)手段引入運用時，測繪人員還需要著重考慮到房屋權(quán)屬登記的基本要求，尤其是對于《房產(chǎn)測量規(guī)范》以及其它相關(guān)規(guī)定，均需要予以綜合考慮，避免一些不符合要求的先進技術(shù)隨意應(yīng)用，給房屋權(quán)屬登記工作帶來不利影響。

3.5 專業(yè)團隊構(gòu)建

房屋權(quán)屬登記中測繪工作的應(yīng)用難度較大，要求相對也比較高，構(gòu)建專業(yè)的測繪團隊也就顯得極為關(guān)鍵，應(yīng)該由此規(guī)避人員方面帶來的干擾因素。結(jié)合房屋權(quán)屬登記中測繪工作面臨的要求，測繪團隊的構(gòu)建應(yīng)該首先保障人員的充足性，能夠有效滿足房屋權(quán)屬登記方面提出的基本要求，避免出現(xiàn)人數(shù)方面的明顯不足問題。這也就需要房屋權(quán)屬登記相關(guān)部門在明確測繪工作重要性的基礎(chǔ)上，加大該方面投入力度，無論是自行組建的測繪負(fù)責(zé)團隊，還是外部聘用的專業(yè)測繪單位，均需要從人數(shù)入手予以把關(guān)，由此形成理想的測繪工作開展條件。在此基礎(chǔ)上，針對房屋權(quán)屬登記中參與測繪工作的所有人員，還應(yīng)該對其進行必要培訓(xùn)，促使其能夠表現(xiàn)出較高的投入度，能夠在明確自身工作重要性的基礎(chǔ)上，確保各項工作得以優(yōu)化規(guī)范落實，避免任何人員出現(xiàn)僥幸心理。當(dāng)然，各個測繪人員的專業(yè)素養(yǎng)也應(yīng)該注重予以嚴(yán)格把關(guān)。

結(jié)語：

綜上所述，房屋權(quán)屬登記中測繪工作的作用不容忽視，不僅僅可以保證其權(quán)威性，還能夠保障房產(chǎn)所有人的權(quán)益，統(tǒng)計編碼以及風(fēng)險防范作用同樣較為突出。為了有效優(yōu)化房產(chǎn)測繪效果，未來房屋權(quán)屬登記相關(guān)單位應(yīng)該在提升該項工作受重視程度的基礎(chǔ)上，從多個方面入手，為其提供必要支持，解決原有測繪工作存在的各方面制約問題。