業(yè)委會想“炒”物業(yè)公司？業(yè)主表決環(huán)節(jié)不能錯

組稿_本刊編輯部

指導(dǎo)_廣西住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳法制處

導(dǎo)語

住宅小區(qū)管理是城市治理的重要組成部分，更是城市精細化管理的神經(jīng)末梢。業(yè)委會作為業(yè)主自治組織，是基層治理“三駕馬車”中不可或缺的一環(huán)。業(yè)委會的成立，可以更好地增強業(yè)主參與小區(qū)治理的主人翁意識，搭建起業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)公司溝通的橋梁，積極協(xié)調(diào)改善業(yè)主居住環(huán)境、提升小區(qū)服務(wù)品質(zhì)，讓居民生活更加美好。然而，在現(xiàn)實中，存在業(yè)委會行使職責(zé)不規(guī)范等現(xiàn)象，這不僅沒能有效發(fā)揮業(yè)委會的作用，還往往引發(fā)新的矛盾糾紛。

基本案情

2013年6月，廣西壯族自治區(qū)梧州市岑溪市一家房地產(chǎn)開發(fā)公司與岑溪市某物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，將其開發(fā)的一個小區(qū)交給該物業(yè)公司進行物業(yè)管理。2015年，該小區(qū)大部分業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)公司完成交房手續(xù)。2019年11月，在房管部門和所在社區(qū)等的指導(dǎo)監(jiān)督下，該小區(qū)第一屆業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。

在管理過程中，小區(qū)業(yè)委會認為物業(yè)公司的管理方法、收費標(biāo)準(zhǔn)及工作人員的管理態(tài)度都存在極大問題，大部分業(yè)主對此不滿，拒絕支付物業(yè)費用，并強烈要求更換物業(yè)服務(wù)公司。

2020年2月29日，小區(qū)業(yè)委會向物業(yè)公司發(fā)出關(guān)于終止前期物業(yè)服務(wù)合同和移交工作的通知書。但是物業(yè)公司認為，小區(qū)業(yè)委會欲解聘已有的物業(yè)管理公司，自行管理物業(yè)，事前沒有就該問題召開業(yè)主大會，也沒有取得超過半數(shù)業(yè)主的同意，該決定是非法、無效的，不應(yīng)得到支持，故拒絕簽收該通知書，并繼續(xù)在小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。

裁判結(jié)果

廣西壯族自治區(qū)梧州市岑溪市人民法院經(jīng)審理認為，該小區(qū)業(yè)委會在岑溪市住房保障和房產(chǎn)管理中心進行登記備案，需履行選擇小區(qū)物業(yè)管理公司等相關(guān)義務(wù)，也享有更換物業(yè)管理企業(yè)等的權(quán)利，故其訴訟主體適格。但是，小區(qū)業(yè)委會既沒有足夠證據(jù)證明對于解聘物業(yè)公司已由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，又沒有足夠證據(jù)證明建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效。因此，對于小區(qū)業(yè)委會要求終止前期物業(yè)服務(wù)管理合同的訴請，不予支持。

法條原文

《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

典型意義

業(yè)主大會由全體業(yè)主組成，基于業(yè)主行使建筑物區(qū)分所有權(quán)而產(chǎn)生，是小區(qū)治理的最高權(quán)力機構(gòu)；業(yè)主委員會是由業(yè)主大會從熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主中選舉產(chǎn)生；業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，具體實施業(yè)主大會作出的決定，為全體業(yè)主服務(wù)。

《中華人民共和國民法典》規(guī)定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)由業(yè)主共同決定，體現(xiàn)了法律對業(yè)主權(quán)利的尊重和保護。廣西壯族自治區(qū)梧州市岑溪市人民法院的判決，一方面充分認可小區(qū)業(yè)委會的訴訟主體資格，另一方面有效敦促業(yè)委會依法依規(guī)履行職責(zé)。

小區(qū)是城市社會的基礎(chǔ)單元，是城市基層治理的“最后一公里”，小區(qū)和諧既是社會和諧的載體，也是社會和諧的傳播器。小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極參與小區(qū)管理，依法行使自己的表決權(quán)，維護自己的合法權(quán)益，解決小區(qū)管理中的矛盾和糾紛，齊心共建美好家園，切實筑牢和諧社會穩(wěn)定基石。