新形勢下民營房地產(chǎn)企業(yè)強化營運資金管理路徑研究

劉 芬

(蘇州萬科企業(yè)有限公司，江蘇 蘇州 215028)

0 引言

隨著城市化進程的加快，城市人口急劇增長，住房逐漸成為人們生活剛需，帶動房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，并在過去一段時間內(nèi)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力。 房地產(chǎn)企業(yè)在巨大的發(fā)展機遇下也獲得快速發(fā)展，尤其是民營房地產(chǎn)企業(yè)，已發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)中的一股重要力量，影響著房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定。當(dāng)前，世界經(jīng)濟復(fù)蘇乏力，經(jīng)濟下行壓力依然較大，國內(nèi)經(jīng)濟形勢進入增速放緩新常態(tài)。 在此影響下，房地產(chǎn)市場需求也出現(xiàn)萎縮，盈利難度加大，加之項目開發(fā)周期長、投資額度大、資金運營風(fēng)險高等痼疾長期存在，房地產(chǎn)企業(yè)特別是融資能力有限的諸多民營房企開始感受到嚴峻的市場競爭壓力，不少民營房企陷入資金運營困難的窘境。 而近期恒大等知名房企的一系列暴雷事件，更是將民營房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全問題推向社會輿論的風(fēng)口浪尖。 面對新形勢，民營房地產(chǎn)企業(yè)唯有以強化營運資金管理為突破口，優(yōu)化自身財務(wù)管理，確保流動資金良性運轉(zhuǎn)，提升企業(yè)核心競爭力，才能在激烈的市場競爭中脫穎而出。

1 民營房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理意義

作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資本需求高、開發(fā)周期長、資金回收率低、經(jīng)營風(fēng)險大是房地產(chǎn)企業(yè)普遍的經(jīng)營特點。 房地產(chǎn)企業(yè)雖然具有高于其他行業(yè)的盈利水平，但是也承擔(dān)著相應(yīng)的高風(fēng)險。 尤其在資金運營方面，一旦出現(xiàn)資金流斷裂，企業(yè)將面臨崩盤的嚴重后果，并造成爛尾樓等不良社會影響。 營運資金是維持企業(yè)日常經(jīng)營活動的基礎(chǔ)，高效的營運資金管理能幫助企業(yè)提升經(jīng)營效率，還有助于降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險和成本[1]。 營運資金管理對房地產(chǎn)企業(yè)，特別是經(jīng)營實力有限的民營房企而言意義重大，不僅是企業(yè)經(jīng)營能力提升的重要手段，更是企業(yè)存亡發(fā)展的關(guān)鍵所在。

首先，有助于提高資金使用效率。 資金是民營房企賴以生存和經(jīng)營的“血液”。 經(jīng)營規(guī)模擴大和項目持續(xù)開發(fā)占用民營房企大量資金，營運資金緊張成為企業(yè)經(jīng)營常態(tài)，部分企業(yè)甚至背負高額債務(wù)，企業(yè)經(jīng)營發(fā)展備受資金困擾。 而營運資金管理可以使民營房企把握各項目資金占用情況，在項目間合理調(diào)配資金資源，避免資金不足或過度占用情況，實現(xiàn)營運資金優(yōu)化配置，防止項目因資金短缺造成停工，促進營運資金良性運轉(zhuǎn)，提升資金使用效率。

其次，有助于降低財務(wù)風(fēng)險。 忽視財務(wù)風(fēng)險防范，片面重視融資和盈利狀況是民營房企常見狀態(tài)。若不及時化解財務(wù)風(fēng)險，將對企業(yè)資金及財務(wù)安全構(gòu)成嚴重威脅。 營運資金管理使民營房企能夠及時發(fā)現(xiàn)資金運營方面隱含的風(fēng)險因素，進而采取有效策略加以解決，避免誘發(fā)財務(wù)風(fēng)險威脅企業(yè)經(jīng)營秩序。

再次，有助于內(nèi)部協(xié)同性提升。 民營房企各部門在營運資金管理工作過程中，被統(tǒng)一到企業(yè)經(jīng)營目標之下，營運資金的管理使用成為各部門面對的統(tǒng)一課題，業(yè)務(wù)壁壘隨著部門間交流溝通的增多而逐漸減少，人員合作意識及部門協(xié)同配合得到同步提高。

最后，有助于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。 營運資金儲存過多不僅會造成資金使用率和回報率低下，還會導(dǎo)致機會成本增加，影響企業(yè)正常運營；反之，營運資金短缺則會使企業(yè)經(jīng)營活動陷入停滯，甚至遭受財務(wù)風(fēng)險及破產(chǎn)危機。 因此，營運資金對民營房企長久發(fā)展而言至關(guān)重要。 對營運資金進行有效管理，能夠幫助企業(yè)掌握資金運營薄弱環(huán)節(jié)，針對性地優(yōu)化融資渠道，緩解資金債務(wù)壓力，保障資金正常運轉(zhuǎn)，避免因資金問題觸發(fā)財務(wù)風(fēng)險，促進企業(yè)財務(wù)管理水平及整體實力提升，在激烈的市場競爭中始終保持健康的經(jīng)營狀態(tài)，最終實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營。

2 民營房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理現(xiàn)存問題

2.1 資金來源渠道單一

房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營運轉(zhuǎn)及項目開發(fā)建設(shè)需要消耗大量的資金，資金需求量大是該行業(yè)的突出特點，民營房地產(chǎn)企業(yè)亦是如此。 僅靠房屋預(yù)售款等常規(guī)收益很難維持正常運行，短期籌資能力往往決定了民營房企的經(jīng)營狀況。 上市房企尚可通過股市融資，而對絕大多數(shù)都是非上市企業(yè)的民營房企而言，融資渠道則非常有限，銀行貸款和金融機構(gòu)投資是大多數(shù)民營房企依賴的資金來源。 然而民營房地產(chǎn)企業(yè)因發(fā)展歷史較短、資本儲備不足、企業(yè)規(guī)模較小、內(nèi)部管理能力不強，加上自身條件不足，市場競爭力較弱等，應(yīng)對風(fēng)險能力相對較低，在從事貸款融資時易受到阻礙[2]。 在當(dāng)前國家宏觀政策調(diào)整，嚴控房地產(chǎn)行業(yè)銀行貸款規(guī)模，銀行貸款門檻不斷提高的情況下，諸多中小民營房企通過銀行貸款融資的難度非常大。 現(xiàn)階段，我國資本市場尚未成熟，金融市場不夠完善，尋求合適的金融機構(gòu)融資渠道并非易事，況且金融機構(gòu)對合作企業(yè)的條件審核通常比銀行還要嚴格。 上述情形使民營房企的資金來源嚴重受阻，在多元化融資渠道難以實現(xiàn)，常規(guī)融資渠道不暢的情況下，民營房企被迫轉(zhuǎn)向高利息的民間借貸，不僅導(dǎo)致企業(yè)資金成本高、負債累累，同時還會將企業(yè)拖入巨大的財務(wù)風(fēng)險中。

2.2 營運資金分配不合理

營運資金缺少規(guī)劃是民營房地產(chǎn)企業(yè)的通病。有的企業(yè)過于激進，在項目開發(fā)中幾乎投入全部營運資金，造成流動性緊張和資金斷流；也有企業(yè)偏于保守，儲存持有大量現(xiàn)金，奉行“現(xiàn)金為王”，冗余資金不僅沒有轉(zhuǎn)化成效益，而且?guī)砀嗟臋C會成本。多數(shù)民營房企既沒有提前合理計劃營運資金使用和分配，又不能根據(jù)項目和資金當(dāng)前實際情況適時做出調(diào)整，資金結(jié)構(gòu)錯配、資金使用不科學(xué)、資金調(diào)用過于隨意在民營房企資金運營中成為常態(tài)現(xiàn)象。 由于缺少科學(xué)的資金分配計劃，特別是缺少科學(xué)預(yù)算體系指導(dǎo)，多數(shù)民營房企在項目資金分配中“前重后輕”的傾向較為明顯，即企業(yè)在項目前期開發(fā)建設(shè)中投入絕大部分資金，后期銷售等環(huán)節(jié)卻得不到充足的資金支持，致使項目后期難以持久順利進行。此外，在多個項目同時開發(fā)的情況下，民營房企如不能針對每個項目制訂合理的預(yù)算計劃，對各項目的資金分配必然不夠準確，也會為后期資金成本增加埋下隱患。

2.3 資金管控力度不夠

首先，企業(yè)盈利狀況一直是民營房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的關(guān)注焦點，營運資金管理在民營房企經(jīng)營中則很少被提及。 由于普遍缺乏資金管理意識，一旦出現(xiàn)資金短缺問題，其領(lǐng)導(dǎo)層只會通過直接貸款等途徑尋求解決，卻忽視了通過資金管理尋找資金短缺的真正原因和解決對策。 貸款僅能暫時緩解資金緊張，卻不能使資金問題得到根本解決，而且還增加了企業(yè)債務(wù)負擔(dān)，影響企業(yè)經(jīng)營效果。 其次，營運資金管理工作的前提和基礎(chǔ)是科學(xué)有效的管理制度?，F(xiàn)階段，無論是具體的預(yù)算管理制度，還是整體的資金管理制度，在多數(shù)民營房企中均未建立和完善。個別企業(yè)雖然制定了資金管理制度，但在實際經(jīng)營管理中卻不能嚴格落實和遵守，導(dǎo)致資金使用規(guī)范性較差、隨意性太大，資金管理工作不能發(fā)揮其應(yīng)有作用，出現(xiàn)應(yīng)收賬款和現(xiàn)金收支混亂的局面，增加了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。 最后，由于內(nèi)控制度不完善，民營房企對營運資金使用、管理等環(huán)節(jié)的監(jiān)督不到位，對審批不嚴格、流程不合理、執(zhí)行不到位等問題不能及時發(fā)現(xiàn)和整改，一定程度上也削弱了營運資金管控能力。 總之，民營房企資金管理整體水平目前仍然有待提高。

3 民營房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理優(yōu)化路徑

目前經(jīng)濟增速降緩，房地產(chǎn)企業(yè)作為對市場風(fēng)險較為敏感的企業(yè)，其將會在日常管理中面臨較大的市場風(fēng)險。 因此，民營企業(yè)需要加強自身的財務(wù)管理，尤其強化營運資金的管理，從而保證企業(yè)營運資金的正常運作，提高企業(yè)獲取利益的能力[3]。

3.1 積極拓寬融資渠道

首先，民營房企要積極嘗試融資模式創(chuàng)新，構(gòu)建包括債券、股權(quán)、租賃、銀行等多種渠道在內(nèi)的多元化融資模式，并根據(jù)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和融資需求進行合理選擇。 除此之外，民營房企還要積極拓展新的融資渠道，促進資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，擺脫過去單一融資方式束縛。 比如，可以大膽嘗試權(quán)益融資、定增融資的方式，對股權(quán)融資方式進行改革創(chuàng)新，使其更加簡單易行。 其次，民營房企要加強與金融機構(gòu)的溝通，以獲取金融機構(gòu)更多的信任，提升自身信用能力，保證融資效率。 比如，民營房企可以主動向銀行表明自愿承擔(dān)企業(yè)失信的懲戒及代價，以解決銀行對企業(yè)貸款資質(zhì)方面的顧慮和限制，提高溝通協(xié)商效果，增強銀行對企業(yè)資質(zhì)的認可與信任。 或者企業(yè)可以引入第三方金融機構(gòu)，由其綜合評估企業(yè)項目、資產(chǎn)、信用等，提升企業(yè)信用評價的客觀性、真實性、權(quán)威性，以提高獲得貸款的概率，提升銀行對企業(yè)信用評級。 最后，民營房企需要加強對國家政策的解讀，更好地適應(yīng)行業(yè)及社會發(fā)展趨勢。 企業(yè)要根據(jù)國家政策調(diào)控趨勢，優(yōu)化質(zhì)押結(jié)構(gòu)比例，提升自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)質(zhì)量，使市場融入呈現(xiàn)多層次效果。

3.2 加強對資金集中統(tǒng)一管理

首先，民營房企要加強資金管理工作，根據(jù)資金儲備、項目進度、投資計劃等編制資金預(yù)算計劃，在此基礎(chǔ)上進一步形成科學(xué)的資金管理計劃，統(tǒng)籌企業(yè)內(nèi)部各部門職能，確保資金管理各環(huán)節(jié)工作嚴格按照計劃進行，提升資金使用效率。 各部門要保證資金使用落實到位，做好對營運資金的跟蹤、執(zhí)行工作。 其次，構(gòu)建資金集中管理平臺，提升資金監(jiān)管效率，在業(yè)務(wù)流程中融入資金管理工作，實現(xiàn)兩者融合統(tǒng)一。 借助資金管理平臺，有效預(yù)防資金風(fēng)險，實時監(jiān)管資金運營情況，全程化管理資金收支狀況。 民營房企要將資金高效利用作為資金管理平臺的核心任務(wù)，特別要加強對銀行貸款等外部資金使用情況的關(guān)注，可嘗試通過ERP 對接建立與銀行等金融系統(tǒng)的資金共管模式，借助外部金融機構(gòu)力量，從融資源頭至融資結(jié)束，做好對每一筆融資資金的動態(tài)監(jiān)管。 同時，充分發(fā)揮資金管理平臺在資金配置方面的作用，逐漸將資金分配、資金借貸、投融資管理等資金運營工作，納入資金管理平臺的集中統(tǒng)一管理下，確保資金分配與企業(yè)項目開展、融資狀況完全相符，實現(xiàn)資金配置的最佳效果。

此外，還要建立風(fēng)險防控體系，監(jiān)督資金運行漏洞及違規(guī)行為，提升企業(yè)資金管理能力和財務(wù)管理效率，促進資金運行效率最大化地實現(xiàn)。

3.3 完善內(nèi)部控制體系

民營房地產(chǎn)企業(yè)正常運轉(zhuǎn)需要大量的資金支持，資金安全對其而言至關(guān)重要。 良好的資金管理內(nèi)控體系不僅為企業(yè)管理層決策和監(jiān)督提供資金方面的反饋信息，還充當(dāng)著企業(yè)運轉(zhuǎn)和資金運營的安全保障。 因此，民營房企有必要建立起風(fēng)險導(dǎo)向的內(nèi)控制度，采取有效的內(nèi)控措施，提高資金風(fēng)險防范能力，有效規(guī)避資金風(fēng)險。 一是建立科學(xué)的投資決策機制，為投資決策提供制度保障，確保投資決策合理、合規(guī)，并對決策失誤開展責(zé)任追究。 二是建立健全項目資金預(yù)算制度。 堅持投資效率與資金收益并重的原則，兼顧資金風(fēng)險與項目建設(shè)相平衡，對資金需求情況進行合理測算和科學(xué)分析，將項目資金規(guī)?？刂圃陬A(yù)算范圍內(nèi)，避免項目過度投資或資金不足。 三是基于風(fēng)險評估遴選適合項目。 綜合考量企業(yè)經(jīng)營特點、經(jīng)營歷史、項目類型、項目地區(qū)等各種因素，建立風(fēng)險評估模型，且針對不同項目設(shè)定不同風(fēng)險閾值，從而精準遴選出風(fēng)險小、收益高的優(yōu)質(zhì)項目，基于源頭將投資風(fēng)險降至最低。 總之，民營房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面只有不斷地適應(yīng)市場變化，加強風(fēng)險管理和提高資金利用效率，才能在激烈的市場競爭中獲得更多發(fā)展機遇[4]。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，其高資金沉淀、高額負債、高額投資等特點決定了企業(yè)承受的資金風(fēng)險居高不下。 民營房地產(chǎn)企業(yè)雖然數(shù)量眾多，但是規(guī)模較小、成立時間短、組織結(jié)構(gòu)變動快、自有資金少，抗風(fēng)險能力弱、財務(wù)管理不規(guī)范，信用等級過低，諸多弱點導(dǎo)致其較難獲得銀行等金融機構(gòu)資金的青睞。 在宏觀調(diào)控執(zhí)行力度不斷加大背景下，融資渠道本就單一的民營房企資金壓力將越來越大。 一方面是國家政策的縮進，另一方面則是房地產(chǎn)企業(yè)白熱化的競爭，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的營運資金管理變得異常重要[5]。 諸多民營房企也逐漸開始重視營運資金管理工作。 當(dāng)前，民營房企需要深入研究資金管理，科學(xué)規(guī)劃投資方案，持續(xù)加大資金管理力度，積極拓寬資金來源，減少銀行信貸依賴，嚴格控制融資成本，規(guī)范資金使用行為，增強資金風(fēng)險對抗能力，確保資金鏈平穩(wěn)安全，通過資金管理質(zhì)量和效率的有效提高，穩(wěn)步提升企業(yè)市場競爭力。