2022 年城市軌道交通資源經(jīng)營分析報告

文：中國城市軌道交通協(xié)會資源經(jīng)營專業(yè)委員會

回顧我國城市軌道交通資源經(jīng)營近年廣通商經(jīng)營收入情況，2019 年是近年來廣通商經(jīng)營的峰值，2020 年開始受疫情及宏觀環(huán)境等因素影響出現(xiàn)承壓，收入有所回落，目前處于持續(xù)修復(fù)期。本文從資源經(jīng)營成果、趨勢、分析和建議四部分展開2022 年城市軌道交通資源經(jīng)營情況。

2022 年，黨的二十大勝利召開，擘畫了全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家、以中國式現(xiàn)代化全面推進(jìn)中華民族偉大復(fù)興的宏偉藍(lán)圖，吹響了奮進(jìn)新征程的時代號角。這一年里，城軌交通人全面學(xué)習(xí)貫徹落實黨的二十大精神，以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，緊緊圍繞“疫情要防住、經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”的要求，在面對新冠疫情的反復(fù)和充滿不確定性的外部環(huán)境，城軌交通資源經(jīng)營領(lǐng)域堅持以創(chuàng)新驅(qū)動引領(lǐng)轉(zhuǎn)型發(fā)展的總體趨勢，高效統(tǒng)籌疫情防控和資源經(jīng)營，仍然交出一份優(yōu)于大市的答卷，這是所有中國城軌經(jīng)營人共同攻堅克難、砥礪奮進(jìn)的成果。

一、資源經(jīng)營成果

軌道交通資源經(jīng)營業(yè)務(wù)模式分為兩大類，一類是以公共交通為導(dǎo)向的TOD 物業(yè)開發(fā)模式，另一類是傳統(tǒng)模式廣通商，其包含物業(yè)租賃及管理、車站商業(yè)、傳媒廣告以及信息通訊等。2022 年經(jīng)營五大資源的城市見圖1。

圖1 2022 年經(jīng)營五大資源的城市

2022 年全國（除香港、澳門和臺灣地區(qū)外）城市軌道交通資源經(jīng)營在城市軌道交通客運(yùn)量受疫情影響年日均客流下降17.9% 的情況下，完成經(jīng)營總收入641.33 億元，比上年增長45.8%。收入構(gòu)成中，物業(yè)開發(fā)收入482.4 億元，廣通商經(jīng)營收入92.06 億元，其他收入66.87 億元；城軌交通物業(yè)開發(fā)（即TOD 綜合開發(fā)）占總收入的75%，是軌道交通資源經(jīng)營的主要部分之一。2020 年至2022 年城軌交通資源經(jīng)營收入見圖2。

圖2 2020 年-2022 年城軌交通資源經(jīng)營收入

2022 年，我國城市軌道交通已開通地鐵移動支付業(yè)務(wù)平臺的地鐵城市中，使用地鐵移動支付占全路網(wǎng)進(jìn)站量的55%，地鐵移動支付日均使用人次達(dá)3365 萬人次，比上年增長42%。移動支付購票順應(yīng)了社會需求和技術(shù)變革的趨勢，大大方便了乘客，尤其是有利于城市間互聯(lián)互通，減少了實體票的數(shù)量，節(jié)約了地鐵公司的印制、清洗及售票成本，有效提高了地鐵資源的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。

二、資源經(jīng)營變化趨勢

從城市軌道交通資源經(jīng)營收入結(jié)構(gòu)上來看，2022 年物業(yè)開發(fā)占比相比2021 年增加8%，同時相比前3 年的平均收入結(jié)構(gòu)占比高出2%。

2022 年城市地鐵資源經(jīng)營總收入比2021 年增加201.4 億元，上漲45.8%；其中，物業(yè)開發(fā)收入上漲62.6%；廣通商資源經(jīng)營受疫情的影響下降5%。物業(yè)開發(fā)收入因開發(fā)周期原因有一定滯后性，整體受房地產(chǎn)政策影響較大，受地鐵客流、疫情影響較小，而廣通商與疫情、客流的關(guān)聯(lián)度更高（圖3）。

圖3 2021 年-2022 年城市地鐵資源經(jīng)營收入變化

近六年城市地鐵物業(yè)開發(fā)收入（圖4）在2018 年突破200 億元后持續(xù)增長，2021 年因受宏觀環(huán)境和疫情影響收入有所回調(diào)；2022 年收入再創(chuàng)新高，達(dá)482.4 億元，相比2017 年收入176.99億元，5 年復(fù)合增長率22.2%。近三年平均收入385.63 億元，相比2017 年-2019 年平均收入256.02 億元增長50.6%。

圖4 2017 年-2022 年物業(yè)開發(fā)收入

通過2017 年-2022 年廣通商收入（圖5）可知，2017 年至2019 年城市地鐵廣通商資源經(jīng)營收入保持持續(xù)增長走勢，平均增長率13.2%；2020 年以后，受宏觀環(huán)境和疫情影響收入有所回調(diào)，平均增長率2.3%；2022 年收入92.06 億元，相比2017 年收入81.71 億元，5 年復(fù)合增長率2.4%。近三年平均收入92.48 億元，相比2017 年-2019年平均收入減少2.31 億元。

圖5 2017 年-2022 年廣通商收入

三、資源經(jīng)營分析

（一）物業(yè)開發(fā)

經(jīng)營規(guī)模：2022 年，物業(yè)當(dāng)年已開發(fā)面積1695.69 萬平方米；物業(yè)開發(fā)用地的土地儲備規(guī)模3888.75 萬平方米，比上年增長9.8%。物業(yè)開發(fā)實現(xiàn)收入482.4 億元，比上年增長62.6%，主要源于成都和南京的物業(yè)開發(fā)收入增幅的大幅提升；收益不完全統(tǒng)計為104.06 億元，見圖6。

圖6 2022 年物業(yè)開發(fā)-經(jīng)營規(guī)模

各業(yè)態(tài)當(dāng)年開發(fā)面積概況：2022 年，物業(yè)開發(fā)業(yè)態(tài)以住宅、商業(yè)和寫字樓為主，酒店和獨立地下空間等多種開發(fā)模式相結(jié)合。其中，住宅開發(fā)面積1303.68 萬平方米，占當(dāng)年開發(fā)總面積的77%；商業(yè)（含停車場/位）和寫字樓（含公寓）開發(fā)面積290 萬平方米，占當(dāng)年開發(fā)總面積的17%。相比2021 年，物業(yè)當(dāng)年開發(fā)業(yè)態(tài)中，住宅和寫字樓（含公寓）面積略有上升，商業(yè)（含停車場/位）略有下降，見圖7。

圖7 2022 年物業(yè)開發(fā)-各業(yè)態(tài)當(dāng)年開發(fā)面積概況（單位：萬平方米）

（二）物業(yè)租賃及管理

經(jīng)營規(guī)模：2022 年，商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)面積2792.07 萬平方米，比上年增長342%，主要源于深圳地鐵的商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)面積的大幅增長；持有商業(yè)物業(yè)可租賃的面積799.97 萬平方米；在建物業(yè)開發(fā)面積3821.92 萬平方米，為后續(xù)物業(yè)租賃提高了保障。物業(yè)租賃及管理業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入29.25 億元，比上年增長27.7%；收益不完全統(tǒng)計為4.63 億元，見圖8。

圖8 2022 年物業(yè)租賃及管理-經(jīng)營規(guī)模

近六年城市地鐵物業(yè)租賃及管理收入保持快速增長趨勢，2022 年收入29.25 億元，相比2017 年的11.53 億元，5 年復(fù)合增長率20.5%。近三年平均收入25.92 億元，相比2017 年-2019 年平均收入17.32 億元增長49.7%。

（三）廣通商經(jīng)營情況

廣通商經(jīng)營收入近兩年受疫情反復(fù)的影響，處于恢復(fù)階段，2022 年為92.06 億元，低于2021年，但高于2020 年。從廣通商經(jīng)營收入結(jié)構(gòu)看，傳媒廣告仍然是主要組成部分，但占比有所下降；物業(yè)租賃及管理近年占比有所提升，2022 年收入占總體的32%，見圖9。

1.車站商業(yè)

經(jīng)營規(guī)模：2022 年，車站商業(yè)面積134.2 萬平方米，比上年減少7.4 萬平方米。車站商業(yè)收入11.24 億元，主要受疫情反復(fù)影響，收入比上年下降23%；收益不完全統(tǒng)計為5.61 億元，見圖10。

圖10 2022 年車站商業(yè)-經(jīng)營規(guī)模

2017 年至2019 年，城市地鐵車站商業(yè)資源經(jīng)營收入保持持續(xù)增長走勢，平均增長率18.6%。2020 年以后，受宏觀環(huán)境和疫情影響收入有所回調(diào)，平均增長率5.1%。近三年平均收入12.26 億元，相比2017 年-2019 年平均收入減少0.75 億元。

2017 年至2019 年城市地鐵車站商業(yè)資源經(jīng)營收入坪效保持持續(xù)增長走勢，2020 年以后，受宏觀環(huán)境和疫情影響收入有所回調(diào)，2022 年每年每平方米837.58 元。近三年平均收入坪效903 元，相比2017 年-2019 年平均收入坪效1601 元減少698 元，主要因為經(jīng)營面積持續(xù)增長，但經(jīng)營收入有所收縮。

2.傳媒廣告

經(jīng)營規(guī)模：2022 年因受疫情反復(fù)和宏觀環(huán)境影響，廣告主投放預(yù)算縮減，廣告大盤整體承壓，2022 年傳媒廣告經(jīng)營收入36.12 億元，比上年下降22.1%；資源經(jīng)營收益不完全統(tǒng)計為18.31 億元，見圖11。

圖11 2022 年傳媒廣告-經(jīng)營規(guī)模

近六年城市地鐵傳媒廣告資源經(jīng)營收入在2018 年收入達(dá)到56.45 億元后，受宏觀環(huán)境，行業(yè)的發(fā)展調(diào)整期和疫情影響收入有所回調(diào)。近三年平均收入40.17 億元，相比2017 年-2019 年平均收入減少11.48 億元。

3.信息通訊

近年，隨著我國網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)化升級，城市軌道交通深入推進(jìn)網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施協(xié)同建設(shè)，增強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)質(zhì)量和供給能力。2022 年，光纜長度8717.72 公里，民用通信系統(tǒng)覆蓋8009.14 公里，民用通信系統(tǒng)覆蓋車站數(shù)量5138 個，82% 的車站為5G 信號覆蓋。2022 年，信息通訊經(jīng)營收入15.45 億元，比上年增長18.1%；經(jīng)營收益不完全統(tǒng)計為8.95 億元，見圖12。

圖12 2022 年信息通訊-經(jīng)營規(guī)模

近六年城市地鐵信息通訊資源經(jīng)營收入保持持續(xù)增長趨勢，2022 年收入15.45 億元，相比2017 年收入10.45 億元，5 年復(fù)合增長率8.1%。近三年平均收入14.12 億元，相比2017 年-2019 年平均收入12.81 億元增長10.2%。

港鐵近兩年本地非票務(wù)經(jīng)營業(yè)務(wù)受大環(huán)境及疫情影響，本地非票務(wù)收入（不含物業(yè)開發(fā)）走勢有所下降，但2022 年下降幅度相比前倆年有所收窄。2022 年，港鐵本地非票務(wù)收入（不含物業(yè)開發(fā)）77.75 億港元。從非票務(wù)經(jīng)營收入結(jié)構(gòu)看，八成以上的經(jīng)營收入來源于物業(yè)租賃及管理和車站零售，見圖13。

圖13 2022 年港鐵近年本地非票務(wù)經(jīng)營情況

四、總結(jié)及建議

回顧我國城市軌道交通資源經(jīng)營近年廣通商經(jīng)營收入情況，2019 年是近年來廣通商經(jīng)營的峰值，2020 年開始受疫情及宏觀環(huán)境等因素影響出現(xiàn)承壓，收入有所回落，目前處于持續(xù)修復(fù)期。

2023 年，廣通商經(jīng)營在疫情過后，地鐵客流雖明顯回升，但市場經(jīng)濟(jì)面恢復(fù)緩慢，乘客消費意愿和能力存在短期的滯后，表現(xiàn)為傳統(tǒng)廣告媒體受市場總體影響和互聯(lián)網(wǎng)廣告的沖擊，客戶廣告預(yù)算壓縮，投放規(guī)模減少；物業(yè)租賃及商業(yè)經(jīng)營空置率上升，出租單價無法提升甚至回落，收款期限延長，壞賬風(fēng)險增大。資源經(jīng)營收入未隨客流的快速恢復(fù)而增長。

TOD 綜合開發(fā)整體受房地產(chǎn)政策影響較大。軌道交通建設(shè)財政資金偏緊，物業(yè)銷售回籠資金緩慢；軌道交通TOD 綜合開發(fā)的特性（大體量、多業(yè)態(tài)、持有型）無法匹配當(dāng)前市場主體投資的風(fēng)險偏好（確保現(xiàn)金回籠、保證短期利潤平衡、低負(fù)債高周轉(zhuǎn)項目），部分民營及外資地產(chǎn)公司基本退出市場，國有地產(chǎn)企業(yè)提高安全墊，規(guī)避不確定性風(fēng)險，投資更為謹(jǐn)慎，行業(yè)整體進(jìn)入低谷期。

根據(jù)2023 軌道交通資源經(jīng)營的現(xiàn)狀，各城市會員單位充分發(fā)揮潛力，積極采取多種措施，努力提高資源經(jīng)營效率及效益，部分城市舉措如下：

城市1：結(jié)合市場及乘客需求，因地制宜，深度挖潛，開辟各類地鐵資源，支持經(jīng)營單位推出創(chuàng)新服務(wù)形式；積極打造地鐵線上銷售渠道和支付平臺，為線下商家進(jìn)行導(dǎo)流，進(jìn)一步促進(jìn)地鐵客流向消費客流轉(zhuǎn)化。

城市2：持續(xù)加大招商力度，推行“雙新戰(zhàn)略”（新資源、新業(yè)態(tài)），降低空置率；傳統(tǒng)媒體數(shù)字化改造，探索媒體融合轉(zhuǎn)型發(fā)展；通過資源競價、統(tǒng)一收銀等方式，提高資源收益；通過資源上網(wǎng)管理等方式，及時掌握資源經(jīng)營信息，推動資源、合同、財務(wù)與競價等系統(tǒng)平臺互聯(lián)互通，充分挖掘資源經(jīng)營潛力，助推資源經(jīng)營高質(zhì)量發(fā)展。

城市3：持續(xù)做好存量物業(yè)的盤活，不斷擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，同時按照優(yōu)勝劣汰的原則引入優(yōu)質(zhì)商家，提升經(jīng)營效能，從而推動企業(yè)資產(chǎn)保值增值；尋求廣告業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，結(jié)合數(shù)字化轉(zhuǎn)型推動廣告智能化平臺落地，提高業(yè)務(wù)覆蓋范圍及經(jīng)營效率。不斷開拓多元化廣告模式，探尋業(yè)務(wù)破局方向。

城市4：積極轉(zhuǎn)變思路，大力開展自主經(jīng)營；充分挖掘新資源，擴(kuò)展資源盈利點，填補(bǔ)收款缺口；探索既有存量資源盤活路徑，通過補(bǔ)繳相應(yīng)的土地出讓金，實現(xiàn)軌道交通性質(zhì)用地商業(yè)化轉(zhuǎn)性；大力拓展軌道交通相關(guān)產(chǎn)業(yè)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條。

城市5：依托數(shù)字化建設(shè)，推動地鐵商業(yè)線上線下一體化全渠道經(jīng)營，優(yōu)化地鐵營商環(huán)境；探索商業(yè)新模式，打破商業(yè)與廣告壁壘，引進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作，增加收益；便民服務(wù)解決招商痛點，提升地鐵商鋪的開業(yè)率；加大市場營銷力度，提升地鐵整體客流，反哺資源經(jīng)營開發(fā)；利用自身優(yōu)勢，投資國家新興行業(yè)，增加收入來源。