公共租賃住房適應(yīng)性設(shè)計策略研究

郭詩龍 張瑩 陳敬思 GUO Shilong ZHANG Ying CHEN Jingsi

以北京科技路項目為例，從住戶參與、住區(qū)融合、公共空間彈性設(shè)計、套型空間適應(yīng)性設(shè)計、支撐體與填充體分離、構(gòu)件標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、適當(dāng)增大冗余度方面出發(fā)，打造“人性化、綠色化”的新型公共租賃住房社區(qū)，提升居住品質(zhì)，以期為其他公共租賃住房設(shè)計提供參考。

公共租賃住房；適應(yīng)性設(shè)計；標(biāo)準(zhǔn)化；綠色低碳

1 背景

在“十四五”規(guī)劃中，40個重點(diǎn)城市將新增保障性租賃住房650萬套（間），幫助解決近2000萬人的住房困難。新增保障性租賃住房普遍占新增住房供應(yīng)量的40%～45%，數(shù)量龐大、范圍廣泛成為公共租賃住房的基本特點(diǎn)。

公共租賃住房對于社會的穩(wěn)定和綠色低碳發(fā)展具有重要作用。我國住宅的使用壽命為33.4年，不但低于產(chǎn)權(quán)有效期70年，更遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家的百年建筑，如瑞士有17%住宅建筑建設(shè)于1919年之前，23%建設(shè)于1920—1969年，50%建設(shè)于1970—2000年，僅有10%建于2001年后。

通過有效的設(shè)計策略和技術(shù)手段提高公共租賃住房的適應(yīng)性和使用壽命，在當(dāng)下，可增加住房數(shù)量、提高建筑使用效率、提升居住品質(zhì)；在未來，對歷史文化傳承具有重要意義，可積淀城市文脈、歷史風(fēng)貌、人文社會形態(tài)，是環(huán)境和文化變遷的載體。

2 公共租賃住房適應(yīng)性設(shè)計要點(diǎn)

2.1 住戶參與

住戶參與是公共租賃住房適應(yīng)性的前提，套型布置與住戶使用的滿意度密切相關(guān)，是設(shè)計的起始點(diǎn)。通過對服務(wù)客群的意見進(jìn)行收集、整理和反饋，使住房更加貼合住戶的使用需求，實現(xiàn)公共租賃住房生命周期初始階段的良好運(yùn)營。

北京科技路項目的主要服務(wù)人群是中關(guān)村某科技園就業(yè)的無房職工，以實現(xiàn)產(chǎn)城融合、產(chǎn)業(yè)人員的職住平衡為目標(biāo)。鑒于目標(biāo)住戶群體類別相對明確，為了更加準(zhǔn)確地為住戶畫像，前期進(jìn)行目標(biāo)人群分析，共獲得546份有效調(diào)查問卷，包括家庭規(guī)模、職業(yè)類別、收入水平、居住狀況、租房意愿、租金接受程度、通勤敏感度、配套需求類別等方面。結(jié)合選擇題和開放性問題答案可知，在行為模式方面，周邊產(chǎn)業(yè)人群對早餐、超市、快遞柜的需求明確且意愿強(qiáng)烈；對套內(nèi)盥洗、廚房（可接受簡易加熱）、空間靈活性與私密性的需求強(qiáng)烈；對現(xiàn)代娛樂家電、視頻會議、外賣易達(dá)性、儲藏空間的需求明確；對租金價格敏感程度高；對空間尺度、建筑朝向、裝修工藝、智慧家居、公攤面積的關(guān)注度較低。

通過交叉對比各項指標(biāo)，總結(jié)客群居住行為，分為極小、小、中、大套型，面積為25～110m2。設(shè)計中充分考慮未來住戶的空間需求、居住方式選擇偏好等特點(diǎn)。

1）A套型（極小套型） 適合單人居住，滿足住戶基本的睡眠、學(xué)習(xí)需求，配備獨(dú)立衛(wèi)生間、電加熱廚房、儲物收納空間，重點(diǎn)突出本套型的私密性，并考慮企業(yè)躉租需求，面積約25m2（見圖1）。

1 A套型

2）B套型（小套型） 適合1～2人居住，不單獨(dú)設(shè)置客廳，結(jié)合就餐功能設(shè)置起居空間，設(shè)置電加熱廚房以滿足低頻次烹飪需求，同時燃?xì)馊霊魹樵鲈O(shè)中式廚房提供條件，洗菜盆兼具洗手池功能，面積約40m2（見圖2）。

2 B套型

3）C套型（中套型） 適合2～3人居住，設(shè)置全功能家庭廚房，具有獨(dú)立客廳、餐廳、臥室、陽臺等功能空間，同時預(yù)留出“半間房”，套型方正，面積約70m2（見圖3）。

3 C套型

4）D套型（大套型） 適合3～4人居住，動靜分區(qū)明確，各空間既各自獨(dú)立又相互聯(lián)系，可避免代際生活習(xí)慣差異產(chǎn)生的影響。衛(wèi)生間干濕分離，多功能室具備拓展為臨時客臥的條件，面積約110m2（見圖4）。

4 D套型

2.2 住區(qū)融合

公共租賃住房的服務(wù)對象一般為中低收入者，在以往設(shè)計中常出現(xiàn)社區(qū)隔離、階層區(qū)隔的情況。政府主導(dǎo)的社會住房規(guī)劃，從早期集中的大面積布局到分散的點(diǎn)狀布置，逐漸扭轉(zhuǎn)了階層區(qū)隔的狀況，因此，通過規(guī)劃設(shè)計階段的住區(qū)融合設(shè)計，可有效增加社會住房的活力，使住區(qū)成為有機(jī)生長的生命體。

本項目在整個社區(qū)中有機(jī)融合，共享圍合庭院、社區(qū)配套服務(wù)（見圖5）。該融合創(chuàng)造出多樣性與整體性的統(tǒng)一，隨著住戶生命周期的演進(jìn)或收入增加等，其可在熟悉的社區(qū)環(huán)境中更換套型，形成社區(qū)歸屬感，促進(jìn)社區(qū)的良性循環(huán)。

5 套型分布

2.3 公共空間彈性設(shè)計

小套型室內(nèi)空間普遍存在狹小擁擠的問題，樓內(nèi)公共空間在一定程度上可為住戶提供豐富的個性化服務(wù)，并在未來實現(xiàn)不間斷更新，成為公共租賃住房套內(nèi)空間的有力補(bǔ)充，彌補(bǔ)居住使用中的關(guān)鍵短板，提升居住體驗，增加住戶黏性。

極小套型是本項目中流動性最大、人員最多樣、空間最狹小的居住類型，在首層設(shè)置社區(qū)輕食餐廳、閱覽室、健身區(qū)、會客廳、共享洗衣間、自習(xí)室等公共功能空間（見圖6）。從兩個方面實現(xiàn)公共租賃住房的良性發(fā)展：①將居住空間壓縮到極致，是從居住成本方面對住戶的支撐，極大程度發(fā)揮公共租賃住房的兜底作用；②將公共功能空間分解、重組、共享，使居住功能更加豐富，增加社區(qū)活力。

6 極小套型樓棟首層平面

2.4 套型空間適應(yīng)性設(shè)計

套型空間能否適應(yīng)住戶不斷變化的需求是對公共租賃住房全生命周期健康運(yùn)行的重要考驗。套型空間適應(yīng)性設(shè)計策略包括：①結(jié)構(gòu)采用大板體系，減少剪力墻布置，營造完整的開放空間；②采用同層排水系統(tǒng)，為改造預(yù)留條件，本項目現(xiàn)階段套型配比為小套型約占70%，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可合并相鄰套型以適應(yīng)需要（見圖7，8）；③極小套型若無法適應(yīng)時代發(fā)展需要，則改造為辦公空間或soho空間（見圖9）。

7 B+C套型合并后平面

8 B+B套型合并后平面

9 多個A套型合并后平面9aA+A套型9bA+A+A+A套型

2.5 支撐體與填充體分離

支撐體和填充體分離可提高住房壽命，主要體現(xiàn)在以下方面：①支撐體和填充體分離是集成建造體系，可極大降低未來套型改造難度，與結(jié)構(gòu)的大板體系融合，使住房空間可變性具有可靠的實施路徑；②解放了管線設(shè)備，在公共租賃住房的運(yùn)營維護(hù)階段便于管線設(shè)備的維修和更換。相較50～70年結(jié)構(gòu)壽命，管線使用壽命只有20～30年，及時維修更換將提升公共租賃住房的運(yùn)營健康度、使用壽命、居住舒適度。

本項目采用裝配式裝修，地面做法為GRC高強(qiáng)度架空模塊+地磚（臥室強(qiáng)化復(fù)合地板），地暖管線與架空模塊集成化建造；墻面做法為調(diào)平龍骨+涂裝板；頂棚做法為龍骨+石膏板/鋁扣板集成吊頂，以廚房與衛(wèi)生間為例（見圖10）。此種“大空間體系+輕質(zhì)隔墻+管線集成”的整套系統(tǒng)是提升建筑適應(yīng)性的關(guān)鍵技術(shù)，可打造相對完整且獨(dú)立的居住空間，滿足不同的家庭結(jié)構(gòu)和租賃需求。隨著租賃人員流動，居住功能空間發(fā)生變化，內(nèi)裝部品更新替換，均不會影響建筑主體，建筑的壽命得以延續(xù)。

2.6 構(gòu)件標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計

本項目4種套型的面積跨度較大，但固定的功能模塊均采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，典型模塊包括2種廚房和4種衛(wèi)生間。該4種套型為基本單元，并組合為標(biāo)準(zhǔn)化樓棟，是建筑物層面的標(biāo)準(zhǔn)化，模塊標(biāo)準(zhǔn)化為內(nèi)裝工業(yè)化奠定了基礎(chǔ)，樓棟標(biāo)準(zhǔn)化為裝配式內(nèi)裝、外墻板、疊合板奠定了基礎(chǔ)，進(jìn)而為整個項目的集成化建造創(chuàng)造了條件。

整個項目公共租賃住房部分使用的預(yù)制混凝土墻板共28種，預(yù)制混凝土疊合板共22種，與預(yù)制構(gòu)件成本密切相關(guān)的模具重復(fù)使用次數(shù)最多為984次，最少為78次；在廚房、衛(wèi)生間模塊內(nèi)裝板材部品中，墻板4種，吊頂3種，防水托盤4種，批量生產(chǎn)的部品最多1260件，最少224件。

2.7 適當(dāng)增大冗余度

大板體系的樓板厚度較常規(guī)樓板有所增加，在此基礎(chǔ)上，應(yīng)適當(dāng)增加其承載力設(shè)計值，為改造預(yù)留條件，避免數(shù)十年后出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)加固改造”做法。建筑空間方面，預(yù)留適當(dāng)冗余度具有重要作用，如B套型具備增設(shè)中式炒菜間的條件，C套型預(yù)留出“半間房”，D套型具備拓展為臨時客臥的條件。

3 結(jié)語

公共租賃住房適應(yīng)性設(shè)計是完整的系統(tǒng)，從整體到局部，從社區(qū)規(guī)劃到建筑單體，從套型空間到套內(nèi)部品，層層推進(jìn)，環(huán)環(huán)相扣，貫穿于設(shè)計、運(yùn)營的方方面面。本項目在以適應(yīng)性為目標(biāo)的公共租賃住房建設(shè)過程中，積極踐行綠色低碳理念，在保障民生、提供居住福祉的同時達(dá)到節(jié)約資源的效果。