“先民生、后提升” 全面提升居民幸福感
——寧波華僑城小區(qū)城市更新實(shí)踐分析

沈哲瑛

泛聯(lián)尼塔生態(tài)環(huán)境建設(shè)股份有限公司 浙江 寧波 315000

以新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，深入貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會(huì)精神，以共同締造為理念，推動(dòng)建立“決策共謀、發(fā)展共建、建設(shè)共管、效果共評(píng)、成果共享”機(jī)制，打造共建共治共享的社會(huì)治理格局[1]。

1 區(qū)位分析

華僑城小區(qū)位于寧波市鄞州區(qū)，于1995年建成建成，占地總面積約6萬平方米，樓棟總數(shù)27棟,建筑面積約15.38萬平方米，共計(jì)房屋1209戶。小區(qū)東臨君悅花園，南靠中山東路，西接中興路，北連百丈東路，地理位置較為優(yōu)越；同時(shí)小區(qū)東側(cè)緊鄰河道，且自然風(fēng)光良好，為小區(qū)提供了較為優(yōu)越的濱水環(huán)境。建筑類型包括高層、多層及有底商的中高層，并建有一所華僑城幼兒園。

2 現(xiàn)狀與問題

根據(jù)現(xiàn)場勘測、調(diào)研、排摸，多次與社區(qū)及小區(qū)居民進(jìn)行走訪、討論、交流，總結(jié)本小區(qū)有以下五大問題較為突出且居民反響較強(qiáng)烈：

2.1 建筑本體改造

沿外部市政道路（中山路）一側(cè)建筑立面較新，不存在問題；其他建筑均存在屋頂滲水漏水，建筑側(cè)墻滲水漏水的現(xiàn)象，且建筑立面較為陳舊，存在外墻剝落、開裂等現(xiàn)象。建筑樓道內(nèi)，各種線路凌亂，存在安全隱患，且墻體臟亂。

2.2 綜合管線

整個(gè)小區(qū)范圍內(nèi)路燈等設(shè)施相對(duì)較為陳舊，存在損壞現(xiàn)象；存在電線外掛在建筑外立面的現(xiàn)象，需要整體治理；樓道內(nèi)，各種弱點(diǎn)箱體設(shè)備隨意布置、線路無序接拉、凌亂，存在安全隱患。雨污合流：陽臺(tái)廢水、廚房廢水與屋面雨水管合用，住戶廚房自己接立管至室外雨水靠墻井，造成雨水污染；污水立管接室外雨水檢查井；餐飲廢水沒有經(jīng)過隔油設(shè)施，造成污染。

2.3 公共設(shè)施

安全防護(hù)措施較弱，本小區(qū)因?yàn)橹鞲髦饕缆愤吷?，人流量較大，雖入口門禁現(xiàn)狀已經(jīng)設(shè)置，但是監(jiān)控系統(tǒng)相對(duì)較弱，門禁道閘缺失。環(huán)衛(wèi)設(shè)施陳舊。晾曬區(qū)域較少，居民需要迫切。道路陳舊，存在地面高低不平、開裂等現(xiàn)象；停車位緊張、機(jī)動(dòng)車隨意停車。人車交通組織混亂。綠地利用率不高，小區(qū)小，公共綠地少，僅存在一處集中綠地，且位于下停車庫上方，水池荒廢，無活動(dòng)場所，無休息設(shè)施；鄰里交流空間與休憩設(shè)施缺少，濱水區(qū)域現(xiàn)存一條步道，喬木枯死，功能單一；整個(gè)小區(qū)缺少休憩與鄰里交流的場所。

3 設(shè)計(jì)思路

3.1 設(shè)計(jì)原則

“先民生、后提升”，先滿足功能需求，再提升品質(zhì)需求。以政策為導(dǎo)向，規(guī)劃發(fā)展與規(guī)范為依據(jù)，居民需求為出發(fā)點(diǎn)，全方位提升居民幸福感；以人為本，共同締造的建設(shè)理念，提倡居民共同參與討論、參與監(jiān)督、參與共管、效果共評(píng)、成果共享。因地制宜，利用有限的資金，實(shí)現(xiàn)微創(chuàng)、有機(jī)更新，既有“面子”又有“里子”。

3.2 空間更新目標(biāo)

以提倡“幸福 +”為基礎(chǔ)，打造“理想家園”——精品園林式居住區(qū)。

4 更新策略

4.1 建筑

通過調(diào)研、盤查、問卷調(diào)查等方式，對(duì)所有涉及到屋頂漏水的建筑進(jìn)行排查，對(duì)存在漏水現(xiàn)象進(jìn)行屋面防水防滲處理。對(duì)所有涉及到建筑外墻漏水的建筑進(jìn)行排查，先著重對(duì)存在滲漏的區(qū)域進(jìn)行立面的防水防滲處理。因小區(qū)地理位置優(yōu)越，因此對(duì)建筑外立面改造的處理方式，多次跟街道、社區(qū)、居民進(jìn)行溝通協(xié)商，最后尊重原來風(fēng)貌，顏色與外部材質(zhì)與原建筑風(fēng)格相統(tǒng)一，以保證整個(gè)小區(qū)整體風(fēng)貌風(fēng)格。

樓道內(nèi)電線雜亂無章不統(tǒng)一，電線裸露在外，統(tǒng)一進(jìn)行三網(wǎng)合一改造；樓道內(nèi)墻體斑駁、陳舊，對(duì)于開裂、存在管道滲水區(qū)域進(jìn)行修補(bǔ)，然后進(jìn)行統(tǒng)一粉刷[2]。

4.2 綜合管網(wǎng)

針對(duì)整個(gè)小區(qū)范圍內(nèi)路燈等設(shè)施相對(duì)較為陳舊，存在損壞現(xiàn)象；結(jié)合室外節(jié)點(diǎn)的景觀照明補(bǔ)充亮度；局部存在電線外掛在建筑外立面的現(xiàn)象，利用橋架等方式統(tǒng)一對(duì)線路進(jìn)行規(guī)整；樓道內(nèi)，各種弱點(diǎn)箱體設(shè)備隨意布置、線路無序接拉、凌亂，存在安全隱患，統(tǒng)一由涉及線路的部門進(jìn)行三網(wǎng)合一。關(guān)于存在雨污合流的現(xiàn)象，改造如下：

情況一：陽臺(tái)廢水接到屋頂雨水管，室外已有雨水靠墻井，住宅有條件可新增雨水立管。解決方案：原混接的雨水立管在屋頂與雨水斗斷開作陽臺(tái)廢水管用，設(shè)置伸頂通氣帽， 此管道接室外新增污水靠墻井，再接室外污水管。（若此段無污水管，則需新建DN200污水管）重建屋面雨水立管，接室外原雨水靠墻井，再接室外原雨水管。情況二：陽臺(tái)廢水接到屋頂雨水管，室外無雨水靠墻井，住宅有條件可新增雨水立管。解決方案：原混接的雨水管在屋頂與雨水斗斷開作污水管用，設(shè)置伸頂通氣帽， 此管道接室外新增污水靠墻井，接室外污水管（若此段無污水管，則需新建污水管）。重建屋面雨水立管，接室外新增雨水靠墻井，接室外原雨水管。情況三：陽臺(tái)廢水接到屋頂雨水管，住宅無條件新增雨水立管。解決方案：原混接的雨水管接室外新增污水靠墻井，接室外污水管（若此段無污水管，則需新建污水管）。情況四：廚房或者陽臺(tái)廢水立管接到室外雨水靠墻井。解決方案：廚房或者陽臺(tái)廢水接至新建污水靠墻井，接室外污水管（若此段無污水管，則需新建污水管）。情況五：餐飲廢水未做處理接近室外污水或者雨水管網(wǎng)。解決方案：餐飲廢水接至新建餐飲廢水管，接至隔油處理設(shè)備處理之后，再接市政污水管網(wǎng)。

4.3 交通組織

優(yōu)化出入口交通組織：主車道實(shí)現(xiàn)人車分流，為了更好的服務(wù)居民，讓居民出行更加便捷，在入口位置采用智能感應(yīng)技術(shù)，快速記錄、識(shí)別車牌號(hào)碼，自動(dòng)通行，更好的保障社區(qū)安全；主入口處單獨(dú)設(shè)置人行通道出入口，且設(shè)置門禁系統(tǒng)；北側(cè)入口結(jié)合場地設(shè)置門禁系統(tǒng)，且設(shè)置休憩等候空間；東北角人行出口設(shè)置人行門禁；確保居民安全出行。重新規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)動(dòng)車停車位，結(jié)合道路寬度，將合理規(guī)劃車行路線，局部區(qū)域設(shè)置成單行線，確保高峰期不堵車，且增加停車位的數(shù)量。全區(qū)域?qū)崿F(xiàn)無障礙通行。

4.4 公共服務(wù)設(shè)施

監(jiān)控設(shè)施，現(xiàn)狀小區(qū)安保系統(tǒng)尚有，但未形成監(jiān)控全覆蓋，整體安全性不高，存在監(jiān)控死角。改造方法，為了更好的服務(wù)居民，讓居民出行生活更加安全便捷，分析現(xiàn)狀監(jiān)控布局，修復(fù)已損壞的監(jiān)控，合理增加監(jiān)控位置與數(shù)量，增加安全維護(hù)功能。樓道設(shè)施—消防系統(tǒng)，按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范修復(fù)消防設(shè)施，配齊消火栓、滅火器等消防器材，疏通消防通道，消除火災(zāi)隱患等問題，并定期維護(hù)保養(yǎng)，增設(shè)小型（臨時(shí)）消防站。

樓道設(shè)施—樓道照明現(xiàn)狀：小區(qū)建筑內(nèi)公共樓道內(nèi)部空間，因缺乏照明設(shè)施或歷史年代較早原有燈具不能滿足現(xiàn)居民出行的安全需求，給居民夜間使用帶來嚴(yán)重不便的情況給予整治。

改造方法：消除老舊小區(qū)公共盲區(qū)，燈具選擇聲光控LED節(jié)能燈。設(shè)置消防應(yīng)急照明。照明設(shè)計(jì)合理布線，既便于施工，又能減少線路長度。對(duì)樓道內(nèi)的照明線路要?dú)w并整理，采用直線槽和固定在樓板底部。

4.5 室外景觀

4.5.1 改造策略

（1）設(shè)計(jì)以暖色調(diào)為主，暖色既代表著幸福，溫暖與活力，也對(duì)老年人可識(shí)別化帶來生活的安全感。暖色系給人以柔和的感覺，易識(shí)別的安全感，鄰里溫暖的幸福感、舒適活力感，融入在生活中（豐富的公園，多元化的鄰里空間，休閑的濱水運(yùn)動(dòng)廊道）而陽光橙色感較紅色更暖，最鮮明的橙色應(yīng)該是色彩中詩人感受最暖的顏色，能給人以尊貴、神秘、溫暖的顏色，選用最暖的顏色橙色，也是桔色，桔與吉的形近、音近，以桔喻吉。

（2）因地制宜、功能優(yōu)先，綠地以功能需求為導(dǎo)向，提倡綠色、健康的生活模式與氛圍營造。尊重現(xiàn)狀，盡可能保留現(xiàn)有樹木，并將社區(qū)功能融入其中[3]。

（3）需求為導(dǎo)向，對(duì)小區(qū)內(nèi)的人群進(jìn)行分析，滿足交通、鄰里生活、休憩等功能。梳理小區(qū)內(nèi)已有的節(jié)點(diǎn)，并重新規(guī)劃布局，挖掘空間潛力進(jìn)行更新，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)游憩場所的均好性，同時(shí)重點(diǎn)區(qū)域重點(diǎn)打造，形成“一軸、一心、一帶、N個(gè)節(jié)點(diǎn)”。

（4）重組鄰里空間，塑造微休閑景觀。將部分純綠化景觀空間，改造成鄰里互動(dòng)休閑空間，從而促進(jìn)鄰里關(guān)系，增加溝通與交流。打造多元化鄰里交流空間:根據(jù)場地的功能及性質(zhì)，打造多元化的景觀空間，從而形成不同的游憩體驗(yàn)。

4.5.2 重要節(jié)點(diǎn)

（1）一軸——入口形象軸?，F(xiàn)狀：主入口年久失修較破舊，道路上人車分流不完善，影響交通通行，有安全隱患問題。主入口現(xiàn)狀人行道上有設(shè)施，具有一定的安全隱患。主入口右側(cè)雜亂，影響小區(qū)入口形象。改造策略：人行非機(jī)動(dòng)車道設(shè)置專門的出入口，增設(shè)智能門禁，提高社區(qū)安全性；入口人行道進(jìn)行翻修整理，重新組織高差，確保全區(qū)域無障礙通行；雜亂區(qū)域采用形象景墻進(jìn)行遮擋，保證小區(qū)的入口形象，提升小區(qū)整體的景觀效果[4]。

（2）一心——社區(qū)活力中心。現(xiàn)狀：位于入口南側(cè)，水景占地面家大，并處于荒廢狀態(tài)；廣場內(nèi)高差顯著，且無無障礙設(shè)施；場地內(nèi)有高出的設(shè)施設(shè)備，具有安全隱患；綠地旁有一個(gè)地下停車場通道，但無安全遮擋，有安全隱患；綠化踩踏破壞現(xiàn)象較為嚴(yán)重；特色缺失，無人問津。改造策略：此綠地為整個(gè)小區(qū)最大的集中綠地，且小區(qū)內(nèi)無面積較大的集中活動(dòng)場地與休憩設(shè)施，根據(jù)地理位置，重新劃分功能分區(qū)，分為健身、游樂、休憩三個(gè)區(qū)域，同時(shí)結(jié)合小區(qū)居民的年齡分布，以原水池區(qū)域?yàn)橹行?，改造成活?dòng)場地、同時(shí)結(jié)合休憩廊架，形成核心活動(dòng)區(qū)，西側(cè)地塊則布置健身器材，形成林下健身區(qū)，形成面積雖小，功能齊全的小型鄰里場所。詳見圖1提高場地安全，對(duì)安全隱患區(qū)域進(jìn)行拆除或防碰撞處理，避免老人在室外公共空間發(fā)生跌倒、碰撞等意外事件；提高可識(shí)別性，老年人視力下降、記憶力下降，小區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)應(yīng)明顯，并具有一定的個(gè)性化特征以增強(qiáng)識(shí)別性；根據(jù)周邊交通、建筑性質(zhì)，分區(qū)設(shè)置，合理組織交通，形成一個(gè)微型的社區(qū)活動(dòng)中心。

圖1 小區(qū)功能分布圖

（3）一帶——社區(qū)綠色運(yùn)動(dòng)帶?，F(xiàn)狀雖然寬度有限，但已經(jīng)建設(shè)有一條平整的道路，欄桿完整，無安全隱患；場地總體良好，但喬木枯死，設(shè)施比較分散，且鋪裝局部高低不平；居民自行隨意晾曬，影響小區(qū)景觀環(huán)境[5]。改造策略：結(jié)合功能與需求，開辟微型空間，作為局部可停留的場地，設(shè)置互動(dòng)型的活動(dòng)設(shè)施，形成連貫有節(jié)奏的濱水運(yùn)動(dòng)帶。順應(yīng)居民的晾曬需求，規(guī)整規(guī)劃處居民晾曬的區(qū)域，保證整體的景觀環(huán)境。

（4）一個(gè)知識(shí)角?，F(xiàn)狀：場地內(nèi)綠化有人為踩踏現(xiàn)象 ,設(shè)施鋪裝破舊 , 坐凳老舊，沒有特色；無障礙設(shè)施缺失，沒有考慮小區(qū)內(nèi)老人以及行動(dòng)不便的特殊人群。詳見圖2。改造策略：根據(jù)區(qū)位、周邊幼兒園的特性、社區(qū)建議，設(shè)置節(jié)點(diǎn)主要突出鄰里談天、休憩、等候等功能。

圖2 小區(qū)綠化效果圖

（5）N個(gè)鄰里空間。A.屋頂空間。現(xiàn)狀：場地內(nèi)主要以功能性的鋪裝、簡易的綠化為主，使用率低。周邊多處鋪地簡易，有安全隱患；西側(cè)大面積屋頂平臺(tái)閑置。更新策略：根據(jù)社區(qū)建議，設(shè)置節(jié)點(diǎn)主要結(jié)合需求，考慮使用人群與屋頂?shù)墓δ芏ㄎ唬鞔_場地功能，提供居民一處室外的活動(dòng)休想、交流、晾曬的空間。B.社區(qū)中心?，F(xiàn)狀：根據(jù)社區(qū)意見，希望本區(qū)域能形成良好的形象；同一建筑分鄰里社區(qū)中心、青少年科技俱樂部、警務(wù)室，區(qū)域內(nèi)功能較多:現(xiàn)狀均為停車區(qū)域，存在高差、交通混雜。改造策略：根據(jù)社區(qū)建議，該節(jié)點(diǎn)兼顧形象需求，同時(shí)合理組織交通，建議機(jī)動(dòng)車重新調(diào)整位置，并設(shè)置無障礙通道，提供居民安全、便捷的活動(dòng)的空間。C.北門出入口?，F(xiàn)狀：交通擁擠，無標(biāo)識(shí)性，安全性差；缺少集散與等候空間；綠化風(fēng)貌不佳。改造策略：以社區(qū)、居民需求為導(dǎo)向，提供一個(gè)可以標(biāo)識(shí)小區(qū)的微形象標(biāo)識(shí)；提供一處可以集散與等候的空間；綠化景觀更加的精致。

4.5.3 綠化提升

對(duì)現(xiàn)狀所有的現(xiàn)存苗木進(jìn)行調(diào)研，最大限度的保留原有樹木；新增苗木以鄉(xiāng)土樹種為主，考慮資金平衡，重點(diǎn)區(qū)域重點(diǎn)打造，其他以基礎(chǔ)綠化為主；綠化品種主要以增香、增色、增彩為主；選擇便于養(yǎng)護(hù)的苗木品種為主，方便后期管養(yǎng)。

5 結(jié)論

本文通過實(shí)地勘察、社區(qū)、居民討論等，對(duì)華僑城小區(qū)的建筑、交通、公共設(shè)施、室外景觀等存在的問題進(jìn)行了分析，針對(duì)性的梳理民生建設(shè)項(xiàng)目與提升項(xiàng)目，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主，在資金允許的前提下，合理進(jìn)行提升改造。首先確保建筑屋頂外立面補(bǔ)滲補(bǔ)漏工程與污水零直排工程；然后考慮內(nèi)墻、交通組織、戶外公共設(shè)施；最后統(tǒng)籌室外景觀節(jié)點(diǎn)與綠化的提升改造，增加鄰里微空間，滿足居民多樣化的交往需求，華僑城小區(qū)的改造為鄞州區(qū)的老舊小區(qū)改造提供了較為成熟與完善的借鑒方法。