代建模式將成為成都房地產(chǎn)企業(yè)新趨勢(shì)

王琳

近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控升級(jí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)趨于平穩(wěn)，但與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著較大的資金挑戰(zhàn)。為了減輕壓力，企業(yè)開始尋求新的發(fā)展路徑，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型因此成為一種趨勢(shì)。而代建模式作為一種具體的轉(zhuǎn)型方式，可以有效減輕企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)擔(dān)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和盈利能力。

何為房地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

房地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是指，企業(yè)專注于發(fā)揮其運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)和品牌價(jià)值，在產(chǎn)業(yè)鏈中僅扮演管理者和經(jīng)營(yíng)者的角色。

輕資產(chǎn)模式主要包括以下幾種：首先是代建模式，即品牌+管理輸出模式，依靠管理和品牌價(jià)值實(shí)現(xiàn)盈利；其次是合作開發(fā)的小股操盤模式，通過減少投入、共享利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)以小博大的投資；第三是出售成熟物業(yè)模式，通過出售部分“重”資產(chǎn)來(lái)盤活資金，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債率；最后是“地產(chǎn)+基金”模式，通過REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）等手段募集穩(wěn)定現(xiàn)金流，用于新項(xiàng)目拓展和為自有項(xiàng)目后續(xù)資金提供保證。

房地產(chǎn)企業(yè)代建模式分析

代建模式是指委托方（一般是土地業(yè)主方）將項(xiàng)目開發(fā)委托給具有開發(fā)能力的受托方進(jìn)行全程或部分管理的合作模式。委托方提供資金和土地，受托方則負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理，憑借其卓越的項(xiàng)目管理能力為項(xiàng)目創(chuàng)造品牌、管理、資源價(jià)值。在此模式下，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)需支付額外資金成本，僅憑自身品牌、項(xiàng)目策劃、后期管理等方面便能獲得收益。這種模式既降低了資金投入，又保證了穩(wěn)定的資金回流。

代建模式的發(fā)展歷程可以分為三個(gè)階段，前兩階段以政府代建為主，隨著市場(chǎng)逐漸成熟，投資與開發(fā)環(huán)節(jié)的專業(yè)化分工日益明顯，商業(yè)化代建開始嶄露頭角。

階段一（1993—2003年）：地方探索與政策試點(diǎn)。1993年，廈門率先提出將基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目委托給專業(yè)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)建設(shè)。隨后，多地政府為解決建設(shè)需求大、行政干預(yù)多的問題，開始嘗試性地實(shí)施代建模式。

階段二（2004—2015年）：政策鼓勵(lì)與全國(guó)化推進(jìn)。2004年，國(guó)務(wù)院提出政府投資項(xiàng)目進(jìn)行初步界定，并加快推行“代建制”在非經(jīng)營(yíng)性政府投資項(xiàng)目中的應(yīng)用。2007年，建設(shè)部等五部委進(jìn)一步明確了建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)方案和建設(shè)實(shí)施方式等方面的要求。

階段三（2016至今）：商業(yè)代建的快速發(fā)展。自2016年開始，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模年均超過10萬(wàn)億元。這一巨大的投資和建設(shè)規(guī)模促使中小開發(fā)商和資本方作為委托方的商業(yè)代建業(yè)務(wù)迅速發(fā)展。隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，越來(lái)越多的房企開始涉足代建領(lǐng)域，旨在充分發(fā)揮其剩余開發(fā)能力，并逐步實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前超40家房企涉足代建業(yè)務(wù)。

就成都市場(chǎng)而言，代建模式主要分為三種類型：一是全周期服務(wù)模式，受托方負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程管理和品牌支持，涵蓋客戶調(diào)研、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、成本管控、進(jìn)度管理、質(zhì)量把控、安全管理、客戶服務(wù)及過程中品牌輸出等環(huán)節(jié)，一般適用于銷售性物業(yè)；二是純工程管理模式，受托方僅提供設(shè)計(jì)、成本、工程、驗(yàn)收管理服務(wù)（不含銷售、不帶品牌），適用于保障性住房項(xiàng)目；三是EPC（工程總承包）模式，該模式通常應(yīng)用于中國(guó)鐵建的項(xiàng)目，涵蓋項(xiàng)目設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工等環(huán)節(jié)，直至竣工驗(yàn)收合格、整體移交、工程保修等，央國(guó)企和品牌房企的代建模式以全周期服務(wù)和純工程管理為主。

房地產(chǎn)企業(yè)代建模式的現(xiàn)實(shí)意義及策略思考

自2023年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境逐漸寬松。政府和金融機(jī)構(gòu)采取了一系列措施，包括支持剛性和改善型住房需求、完善房企“三線四檔”規(guī)則以及降準(zhǔn)降息等，在堅(jiān)持“房住不炒”的主基調(diào)下保交樓、保民生、保穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。而2023年9月26日，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化政策措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，更是打開了核心城區(qū)的非普通住宅限購(gòu)和二圈層全域限購(gòu)，但市場(chǎng)表現(xiàn)呈現(xiàn)明顯的分化，整體處于觀望階段。

基于以上市場(chǎng)壓力，加大代建項(xiàng)目的拓展力度顯得尤為重要，這不僅能改善企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，降低自主開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，還能提升盈利能力。同時(shí)，代建項(xiàng)目有助于減少企業(yè)的人工成本支出，保障現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)的積極性，避免人才流失。此外，代建項(xiàng)目還能有效提升企業(yè)的品牌影響力，并為企業(yè)物業(yè)管理提供新的服務(wù)標(biāo)的。房地產(chǎn)企業(yè)紛紛涉足代建業(yè)務(wù)，要想在這個(gè)新領(lǐng)域穩(wěn)健發(fā)展、持久前行，企業(yè)自身必須具備實(shí)力。

首先，要提高產(chǎn)品力，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。隨著購(gòu)房者需求的不斷細(xì)化和提高，產(chǎn)品力已成為長(zhǎng)期發(fā)展的關(guān)鍵。為了順應(yīng)市場(chǎng)需求的變化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)，企業(yè)需要持續(xù)在產(chǎn)品創(chuàng)新和精細(xì)化施工方面持續(xù)發(fā)力，才能在市場(chǎng)上保持領(lǐng)先地位。例如，中國(guó)鐵建地產(chǎn)在成都的“樾”系和西派系，招商蛇口的TOD公園系、臻系和璽系，華潤(rùn)置地的新產(chǎn)品線，龍湖新產(chǎn)品系云河頌等口碑之作，均憑借出色的產(chǎn)品力，成功跨越了本次下行周期，取得了銷售業(yè)績(jī)和口碑的雙重提升。

其次，要提高全周期運(yùn)營(yíng)管理能力。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理能力對(duì)其盈利能力有著直接的影響。隨著市場(chǎng)化的深入，各企業(yè)都已經(jīng)深刻認(rèn)識(shí)到運(yùn)營(yíng)管理的重要性，并紛紛建立了自己的運(yùn)營(yíng)管理體系。為了確保企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況，建立一套全面的運(yùn)營(yíng)管理體系和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理全景圖。在管理過程中，應(yīng)遵循“抓一級(jí)、控一級(jí)、看一級(jí)”的邏輯思路，采取“分級(jí)管控、逐級(jí)細(xì)化、分級(jí)考核”的管理模式。同時(shí)，要重點(diǎn)關(guān)注關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，如開工、開盤、竣工備案和交付等，確保按時(shí)完工、按期開盤、順利交付。

再次，要精準(zhǔn)定位，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)。根據(jù)項(xiàng)目投資主體的不同，國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)在選擇代建企業(yè)時(shí)存在一定差異。國(guó)有企業(yè)選擇代建企業(yè)時(shí)，通常通過產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行公開招標(biāo)，而民營(yíng)企業(yè)則更傾向于協(xié)議合作。對(duì)于國(guó)有企業(yè)，除了代建費(fèi)用，他們還非常關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的品牌影響力、操盤能力、招標(biāo)采購(gòu)體系和成本管控能力。而民營(yíng)企業(yè)更注重代建費(fèi)用和項(xiàng)目銷售回款速度。作為房地產(chǎn)企業(yè)，除了滿足自身的盈利需求，還應(yīng)不斷提升自身產(chǎn)品定位和策劃能力，對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)和推售節(jié)奏有準(zhǔn)確的判斷。同時(shí)，應(yīng)實(shí)時(shí)監(jiān)控動(dòng)態(tài)成本，嚴(yán)格執(zhí)行成本管控，對(duì)業(yè)主方負(fù)責(zé)，確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和代建現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。

最后，要積極走出去，尋求合作資源。自2021年以來(lái)，平臺(tái)公司在大成都范圍獲取的土地比例已超過一半（按成交宗數(shù)統(tǒng)計(jì)）。然而，由于開發(fā)能力有限，平臺(tái)公司急需與市場(chǎng)化企業(yè)進(jìn)行合作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共同創(chuàng)造價(jià)值。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，保持與平臺(tái)公司的溝通并尋求合作機(jī)會(huì)，是拓寬盈利路徑和品牌影響力的有效方式。