房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細(xì)化管理研究

尹會(huì)芳

摘要：在國(guó)家不斷加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨日漸激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，相關(guān)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、穩(wěn)定發(fā)展，就要轉(zhuǎn)變以往粗放式管理模式，在精細(xì)化理念指導(dǎo)下打造精細(xì)化管理體系，尤其要在成本控制工作開展中加強(qiáng)精細(xì)化管理，嚴(yán)格把控各環(huán)節(jié)細(xì)節(jié)，有效提高成本管控力度和效果。文章首先對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細(xì)化管理所發(fā)揮的重要性進(jìn)行探究，之后提出相關(guān)企業(yè)加強(qiáng)成本控制精細(xì)化管理的具體對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；精細(xì)化管理

一、前言

在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)屬于支柱型行業(yè)，但近年來政府部門對(duì)該行業(yè)不斷加大宏觀調(diào)控力度，使得相關(guān)企業(yè)面臨更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需加大成本支出管控力度，構(gòu)建完善的成本管控體系，精細(xì)化地加強(qiáng)成本管理，構(gòu)建相關(guān)約束機(jī)制，促進(jìn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員要認(rèn)識(shí)到精細(xì)化理念滲透到成本控制工作中的重要性，并積極探索成本控制精細(xì)化管理策略，以不斷提升成本管控水平，擴(kuò)大利潤(rùn)空間。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細(xì)化管理的重要性

近年來，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷加大宏觀調(diào)控力度，多地相繼發(fā)布限售、限價(jià)以及限購(gòu)等政策，在相關(guān)政策限制下，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的運(yùn)營(yíng)及發(fā)展壓力。在此背景下，需要房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步加強(qiáng)成本控制，并引入精細(xì)化管理理念，在企業(yè)實(shí)際運(yùn)行及發(fā)展中對(duì)各類成本支出加大管控力度，使有限的資金充分發(fā)揮其利用效益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)不斷增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，助力企業(yè)穩(wěn)定、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。而且房地產(chǎn)企業(yè)基于精細(xì)化理念加強(qiáng)成本控制過程中，會(huì)在運(yùn)營(yíng)全過程實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)監(jiān)管，并使各項(xiàng)成本管理工作與行為更加規(guī)范，促進(jìn)整體成本管理成效提升，這對(duì)推進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制現(xiàn)存不足

（一）缺乏健全的成本控制體系

結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展現(xiàn)狀，很多房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)均面臨著日益加劇的競(jìng)爭(zhēng)壓力，開發(fā)成本也持續(xù)上升，所以相關(guān)企業(yè)為合理擴(kuò)大利潤(rùn)空間，會(huì)更加關(guān)注成本管控，同步相配套地設(shè)置相關(guān)管控體系。但即便如此，行業(yè)內(nèi)仍有諸多企業(yè)不夠關(guān)注及時(shí)更新成本管控理念，未建立精細(xì)化管理思維，當(dāng)前所建立的成本控制體系有多項(xiàng)漏洞，并且和新時(shí)期管控現(xiàn)狀不相符，難以充分體現(xiàn)體制的約束作用，影響成本控制實(shí)效，并導(dǎo)致成本控制不能充分體現(xiàn)出全員性、全方位性以及全過程性。同時(shí)，很多企業(yè)在成本管理期間更加側(cè)重于費(fèi)用開支的控制，未在成本控制環(huán)節(jié)滲透精細(xì)化管理理念，還有一些企業(yè)管理工作者不夠關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)控制，風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)比較淡薄，在項(xiàng)目開發(fā)期間未充分考量自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，項(xiàng)目決策制定過于盲目、隨意，甚至?xí)扇「哓?fù)債擴(kuò)張策略，這種情況下一旦遇到政策調(diào)整、市場(chǎng)形勢(shì)改變等突發(fā)狀況，將使企業(yè)加劇資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，除了會(huì)增加本企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)行成本，還會(huì)損害其他相關(guān)方的利益，比如供應(yīng)商、購(gòu)房者以及金融機(jī)構(gòu)等。

（二）設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)忽視成本控制

一些房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槿狈ΜF(xiàn)代化、精細(xì)化成本管理意識(shí)，導(dǎo)致不夠關(guān)注在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)就穿插成本控制工作，具體表現(xiàn)有以下幾點(diǎn)：1. 在目標(biāo)成本設(shè)計(jì)期間未采取限額設(shè)計(jì)策略，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)在缺乏有力的成本控制情況下，也會(huì)一定程度上影響到后續(xù)招投標(biāo)、施工等環(huán)節(jié)的成本管控效果，難以立足整體層面把控項(xiàng)目建設(shè)成本；2. 設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)未安排造價(jià)人員參與，導(dǎo)致成本控制不能體現(xiàn)全過程性；3. 確定設(shè)計(jì)方案期間，未結(jié)合價(jià)值工程進(jìn)行深入分析以及合理優(yōu)化。

（三）招標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制不力

一些房地產(chǎn)企業(yè)也未在招標(biāo)環(huán)節(jié)穿插成本控制工作，影響整體管控效果。其一，企業(yè)不夠關(guān)注合約管控，沒有針對(duì)施工方建立完善的合約管控機(jī)制，在缺乏有效約束和監(jiān)督情況下，容易因施工方未按照合同履約產(chǎn)生一系列質(zhì)量問題，并由此造成工程建造成本上升。其二，沒有針對(duì)投標(biāo)方設(shè)置限定的投標(biāo)條件，導(dǎo)致施工質(zhì)量缺乏有力保障，而且在招標(biāo)文件還有工程量清單等的編制環(huán)節(jié)存在諸多不合理之處，導(dǎo)致后續(xù)材料采購(gòu)等工作存在一定漏洞，無法有力管控施工質(zhì)量，并使成本管控工作面臨諸多困境。

（四）施工環(huán)節(jié)成本控制工作不到位

很多房地產(chǎn)企業(yè)還不夠關(guān)注在施工環(huán)節(jié)落實(shí)有效的成本控制措施，容易造成成本失控。首先，是企業(yè)在項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)未落實(shí)動(dòng)態(tài)化成本控制措施，不能及時(shí)獲取施工材料進(jìn)場(chǎng)信息以及施工進(jìn)度信息等，無法保證成本管理的科學(xué)性與有效性，并導(dǎo)致在制作成本報(bào)表期間因缺乏必要依據(jù)而影響內(nèi)容精準(zhǔn)性，無法體現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本管理功能。其二，對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證以及設(shè)計(jì)變更缺乏有效管控，也未設(shè)置規(guī)范的管理流程，在管理比較隨意情況下，將進(jìn)一步加大施工成本管控難度，并增加成本失控風(fēng)險(xiǎn)。其三，企業(yè)未立足整體層面協(xié)調(diào)與管控施工成本、質(zhì)量及工期，導(dǎo)致施工環(huán)節(jié)所采取的成本控制措施不具備長(zhǎng)效性。

四、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細(xì)化管理策略

（一）合理制定成本管理流程

房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制過程中采取精細(xì)化管理策略，首先要健全地制定成本管理計(jì)劃，同時(shí)根據(jù)實(shí)際工作需求和有關(guān)規(guī)范進(jìn)一步改進(jìn)與調(diào)整具體的管理程序，促進(jìn)后續(xù)工作能夠有序且高效地推進(jìn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)際開發(fā)期間會(huì)涉及諸多環(huán)節(jié)，而決策、開發(fā)、實(shí)施屬于比較重要的三個(gè)環(huán)節(jié)，所以要著重圍繞這三個(gè)環(huán)節(jié)優(yōu)化設(shè)置成本管理流程。首先是在項(xiàng)目決策制定過程中，要著重分析項(xiàng)目實(shí)施的可行性，同時(shí)要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況以及成本管理需求構(gòu)建全面預(yù)算管理體系，保證管理人員以及決策者可對(duì)項(xiàng)目投資展開精準(zhǔn)、深入地分析。其次，項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)情況，找出同類項(xiàng)目造價(jià)設(shè)計(jì)方案，通過對(duì)比多個(gè)造價(jià)方案，實(shí)現(xiàn)優(yōu)化造價(jià)目標(biāo)。最后，是在項(xiàng)目實(shí)施過程中需要?jiǎng)討B(tài)化、實(shí)時(shí)化地強(qiáng)化價(jià)格管理，尤其要?jiǎng)討B(tài)關(guān)注勞動(dòng)力以及材料市場(chǎng)價(jià)格是否有大幅波動(dòng)，對(duì)價(jià)格波動(dòng)趨勢(shì)做出精準(zhǔn)預(yù)測(cè)，預(yù)先制定價(jià)格管理方案。另外，要圍繞項(xiàng)目不同的建設(shè)階段進(jìn)行針對(duì)性的成本管理，并結(jié)合各項(xiàng)目施工進(jìn)度以及重要性程度等確定管理優(yōu)先等級(jí)，以更精細(xì)化地控制整體成本。

（二）積極構(gòu)建全面預(yù)算管理體系

為精細(xì)化地展開成本管控工作，需要房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)更新管理觀念，科學(xué)建立全面預(yù)算管理體系，充分遵循以收定支原則，并要在充分考量不同部門不同特點(diǎn)以及各個(gè)項(xiàng)目差異化建設(shè)的時(shí)間、周期、規(guī)模、難度等基礎(chǔ)上，對(duì)目標(biāo)成本實(shí)現(xiàn)精細(xì)化、個(gè)性化管控。如企業(yè)可按照時(shí)間跨度把年度成本目標(biāo)劃分成季度成本目標(biāo)、月度成本目標(biāo)以及周成本目標(biāo)，同時(shí)在充分考慮不同部門其任務(wù)特點(diǎn)及工作內(nèi)容等基礎(chǔ)上，為其下達(dá)相匹配的成本管理目標(biāo)，之后由部門管理人員進(jìn)一步分解成本管理目標(biāo)，并要求相關(guān)目標(biāo)和每個(gè)人員工作都掛鉤。另外，在對(duì)預(yù)算內(nèi)賬管理期間，可結(jié)合不同的變動(dòng)區(qū)間分成不同類型，主要有絕對(duì)成本、變動(dòng)成本，而在預(yù)算外賬管理中，必須嚴(yán)格落實(shí)審批制度。通過采取上述措施，能使企業(yè)各個(gè)部門充分掌握改進(jìn)成本結(jié)構(gòu)的意義，在各部門、各員工全力支持和配合下，搭建并落實(shí)全面預(yù)算管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)還要在全面預(yù)算管理工作開展過程中細(xì)致劃分成本費(fèi)用，需要考慮不同項(xiàng)目不同的特點(diǎn)和需求等基礎(chǔ)上個(gè)性化設(shè)置成本限額，通過強(qiáng)化預(yù)算管控，促使各部門工作更加規(guī)范與合理。如房地產(chǎn)企業(yè)在精細(xì)化地確定成本費(fèi)用期間，可主要?jiǎng)澐譃樯a(chǎn)成本、人力成本、質(zhì)量成本、物流成本、研發(fā)成本以及采購(gòu)成本等，同時(shí)要對(duì)有關(guān)財(cái)務(wù)支出信息和數(shù)據(jù)進(jìn)行全面整合，以精細(xì)化地制定成本預(yù)算，以防發(fā)生遺漏。

（三）加強(qiáng)成本核算管理

房地產(chǎn)企業(yè)還要科學(xué)、標(biāo)準(zhǔn)化地設(shè)置成本會(huì)計(jì)科目，從而通過初步估算成本明確后期目標(biāo)成本，并為動(dòng)態(tài)成本管理奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。為了科學(xué)、標(biāo)準(zhǔn)化地加強(qiáng)成本核算管理，首先要優(yōu)化確定會(huì)計(jì)科目，所設(shè)置的成本項(xiàng)目除了能夠反映出差異化的內(nèi)容，還應(yīng)適用于企業(yè)管理中。其次，要在費(fèi)用分配中設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)化原則，保證不同項(xiàng)目間的費(fèi)用能夠橫向?qū)Ρ?。最后，土地成本?yīng)科學(xué)分配，相關(guān)分配結(jié)果要能應(yīng)用于管理決策制定環(huán)節(jié)，充當(dāng)重要依據(jù)。

（四）建立信息化成本管理系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)基于精細(xì)化原則加強(qiáng)成本控制過程中，還要積極利用信息化技術(shù)建立線上成本管理系統(tǒng)，主要可通過各類數(shù)據(jù)錄入方式，并充分考慮合同簽證以及變更等實(shí)際情況，更合理、科學(xué)地編制資金規(guī)劃，保證有關(guān)工作人員能夠充分掌握預(yù)算規(guī)劃目標(biāo)，并動(dòng)態(tài)了解成本支出和成本預(yù)算間的差異。同時(shí)，企業(yè)可通過信息化成本管理系統(tǒng)對(duì)各部門成本支出信息和數(shù)據(jù)進(jìn)行高效、全面地收集，從而更直觀、充分地呈現(xiàn)目標(biāo)成本和相關(guān)數(shù)據(jù)信息。房地產(chǎn)企業(yè)還可通過信息化成本管理系統(tǒng)做好項(xiàng)目檢查、分析以及跟蹤等工作，并利用系統(tǒng)多項(xiàng)功能對(duì)各環(huán)節(jié)所反饋出的成本信息進(jìn)行綜合、科學(xué)地評(píng)價(jià)，一旦發(fā)現(xiàn)成本支出和成本預(yù)算有較大偏差，可及時(shí)落實(shí)調(diào)整措施，始終將成本支出控制在合理區(qū)間以內(nèi)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)為系統(tǒng)化地整合各項(xiàng)目原本零散分布的成本指標(biāo)，還可通過成本信息化管理系統(tǒng)對(duì)各項(xiàng)目成本指標(biāo)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌管理，還可利用系統(tǒng)功能更方便、快捷地統(tǒng)計(jì)各項(xiàng)目和相關(guān)業(yè)態(tài)數(shù)據(jù)，了解項(xiàng)目成本相關(guān)指標(biāo)，比如產(chǎn)品建筑指標(biāo)、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)、成本分析表、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)指標(biāo)等。為充分利用相關(guān)指標(biāo)模塊，需要企業(yè)安排專門的工作人員建立并維護(hù)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)，保證項(xiàng)目成本信息數(shù)據(jù)更加完整、真實(shí)、可靠，在相關(guān)數(shù)據(jù)支持下更便捷地分析及對(duì)比各類業(yè)態(tài)以及各個(gè)項(xiàng)目，并能為企業(yè)新項(xiàng)目開發(fā)工作提供有力的數(shù)據(jù)支持。企業(yè)還要在信息化成本控制系統(tǒng)利用下，做好項(xiàng)目跟蹤管理，定期分析項(xiàng)目成本支出，并要對(duì)各環(huán)節(jié)所反饋回的成本相關(guān)信息展開全面整合、對(duì)比分析以及科學(xué)評(píng)價(jià)，根據(jù)實(shí)際情況及有關(guān)規(guī)范做好偏差調(diào)整工作，控制項(xiàng)目成本支出始終在合理區(qū)間以內(nèi)。

（五）強(qiáng)化各階段的成本管理

1. 前期決策階段的成本管理

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要在綜合考慮多項(xiàng)因素基礎(chǔ)上合理制定成本前置管理制度以及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)流程與體系，還需標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化地設(shè)置成本管理方案，利用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等深挖不同數(shù)據(jù)背后的價(jià)值以及數(shù)據(jù)間的關(guān)聯(lián)，從而在拿地之后展開精準(zhǔn)測(cè)算，合理提升測(cè)算準(zhǔn)確率以及效率，保證在前期決策環(huán)節(jié)就高效、合理地開展成本管理工作。其次，要在前期決策環(huán)節(jié)就建立完善的成本管理制度，搭建信息化成本管理系統(tǒng)，基于透明化以及數(shù)字化等原則科學(xué)制定項(xiàng)目決策。

2. 設(shè)計(jì)階段的成本管理

首先，要優(yōu)化設(shè)計(jì)目標(biāo)成本限額。管理實(shí)踐中，需著重在立項(xiàng)準(zhǔn)備、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)合理確定目標(biāo)成本限額。比如前期準(zhǔn)備過程中，要立足整體層面對(duì)項(xiàng)目工程利潤(rùn)、項(xiàng)目定位、當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)、地質(zhì)環(huán)境等因素進(jìn)行綜合考量，從而為估算項(xiàng)目投資成本工作確定具體的限額；在方案設(shè)計(jì)過程中，要立足多個(gè)層面對(duì)比和分析多項(xiàng)強(qiáng)排方案，并要在對(duì)利潤(rùn)空間、項(xiàng)目目標(biāo)成本以及市場(chǎng)認(rèn)可情況等因素進(jìn)行充分考量前提下，保證初步設(shè)計(jì)概算總額不超過預(yù)定投資估算范疇，遵循擇優(yōu)原則確定最終方案；施工圖設(shè)計(jì)過程中，要將各種關(guān)鍵的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)明確標(biāo)注在設(shè)計(jì)任務(wù)書當(dāng)中，像窗地面積比、單位混凝土用量、鋼筋用量等，且應(yīng)保證在設(shè)計(jì)全過程以及各環(huán)節(jié)均明確設(shè)置限額指標(biāo)，構(gòu)建指標(biāo)系統(tǒng)，指標(biāo)間要有一定關(guān)聯(lián)，通過全面執(zhí)行限額指標(biāo)合理控制項(xiàng)目總成本。

其次，要關(guān)注通過價(jià)值工程對(duì)成本實(shí)現(xiàn)更全方位、高效化的管控。所謂價(jià)值工程，主要是在對(duì)產(chǎn)品特點(diǎn)及功能等進(jìn)行深入分析基礎(chǔ)上，為最大程度擴(kuò)大產(chǎn)品價(jià)值，在確保產(chǎn)品基礎(chǔ)功能不受影響基礎(chǔ)上對(duì)全生命周期成本實(shí)現(xiàn)合理管控，并追求成本最小化。在這一新型設(shè)計(jì)方法應(yīng)用實(shí)踐中，需要企業(yè)在深入探究項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等基礎(chǔ)上，確定項(xiàng)目關(guān)鍵功能，主要保留實(shí)用性更強(qiáng)的功能，其他功能需要適度刪減，從而有效管控成本，同時(shí)聯(lián)合其他環(huán)節(jié)所設(shè)定的成本限額，于設(shè)計(jì)階段盡量控制成本造價(jià)，為后續(xù)成本管控奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

3. 招投標(biāo)階段的成本管理

第一，做好項(xiàng)目合約規(guī)劃管理，著重在項(xiàng)目開展中結(jié)合有關(guān)規(guī)范及同類工程管理經(jīng)驗(yàn)等，事先規(guī)劃合同類型，盡量完善合同細(xì)則，并確定合同執(zhí)行關(guān)鍵等，在此基礎(chǔ)上促使后期更精細(xì)化、有序化地進(jìn)行成本控制工作。在這項(xiàng)工作開展中，需要對(duì)合同類型進(jìn)行合理劃分和確定，同時(shí)要針對(duì)不同合同確定具體的細(xì)則，圍繞不同項(xiàng)目明確合同范疇，還要大概估算金額，做好技術(shù)以及組織方面的協(xié)調(diào)工作等。規(guī)范且科學(xué)地做好合約規(guī)劃管理工作，能保證后續(xù)招投標(biāo)活動(dòng)能夠高質(zhì)、高效地開展，并立足整體層面提升成本管控效果。

第二，要根據(jù)有關(guān)規(guī)范和項(xiàng)目實(shí)際情況優(yōu)化編制招標(biāo)文件以及工程量清單。首先，需要招標(biāo)小組充分發(fā)揮組織協(xié)調(diào)功能，協(xié)同招標(biāo)中介公司、設(shè)計(jì)單位、成本部門以及工程部門等協(xié)同評(píng)審工程設(shè)計(jì)圖紙，盡量避免設(shè)計(jì)圖紙存在差錯(cuò)，還要在多方溝通協(xié)商下進(jìn)一步確定項(xiàng)目建設(shè)期間所用到的工藝方法以及材料選型等，為后續(xù)招標(biāo)文件的編制以及成本控制奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。其次，要規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)化地編制招標(biāo)文件，在文件當(dāng)中清晰地標(biāo)出招標(biāo)項(xiàng)目概況、招標(biāo)范圍、工程建設(shè)周期、項(xiàng)目所在地地質(zhì)情況、工程量清單、合同條款等。最后，要充分結(jié)合項(xiàng)目情況，并參考有關(guān)規(guī)范編制工程量清單，工程相關(guān)圖紙以及方案等均需嚴(yán)格且專業(yè)地進(jìn)行招標(biāo)審核，確保格式規(guī)范、內(nèi)容完整。在工程量清單當(dāng)中還要清晰標(biāo)注項(xiàng)目名稱，所有內(nèi)容均需合理且規(guī)范，可充分體現(xiàn)項(xiàng)目特征。

4. 施工階段的成本管理

首先，需基于施工全過程動(dòng)態(tài)開展成本控制工作。管理實(shí)踐中，為在施工全過程各個(gè)階段充分加強(qiáng)成本管控，需要企業(yè)在考慮各階段施工要點(diǎn)及特點(diǎn)等基礎(chǔ)上配合制定相關(guān)責(zé)任機(jī)制，詳細(xì)劃定各方在實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)中的責(zé)任，在責(zé)任機(jī)制約束和指導(dǎo)下，促使各方多溝通、多交流、多協(xié)作，成本控制部門需定期到施工現(xiàn)場(chǎng)獲取一手施工建設(shè)資料。

其次，要嚴(yán)格管控設(shè)計(jì)變更和簽證。對(duì)此，需要房地產(chǎn)企業(yè)健全地建立審批機(jī)制，在制度中明確指出設(shè)計(jì)變更和簽證金額權(quán)限，若高于預(yù)定權(quán)限，則需要提交至總部進(jìn)行審批。同時(shí)，要在施工現(xiàn)場(chǎng)加強(qiáng)簽證管理，綜合多方面因素選擇最佳的施工方案，并要銜接原施工工序，盡量減少施工成本，并以此為基礎(chǔ)合理安排人員、材料采購(gòu)等工作。此外，要結(jié)合設(shè)計(jì)變更以及相關(guān)簽證加強(qiáng)完工驗(yàn)收，主要是項(xiàng)目管理部門需要組織協(xié)調(diào)監(jiān)理、施工等單位，在施工現(xiàn)場(chǎng)規(guī)范地進(jìn)行工程量測(cè)量工作，同時(shí)要按照有關(guān)規(guī)定驗(yàn)收登記，還要注意簽字備份。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)要協(xié)調(diào)統(tǒng)籌成本質(zhì)量以及工期管理工作，以更系統(tǒng)化地加強(qiáng)成本管控。具體是在材料進(jìn)場(chǎng)過程中要嚴(yán)格驗(yàn)收，保證所有投用在施工中的材料均質(zhì)量達(dá)標(biāo)，以有效保障工程質(zhì)量，避免因頻繁返工增加施工成本。另外，企業(yè)要建立健全施工質(zhì)量管理體系，嚴(yán)令施工單位均按照施工圖紙方案及預(yù)定流程進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化施工，施工全程加強(qiáng)安全管控，在保障施工質(zhì)量及工期前提下加強(qiáng)成本管控，避免成本管控工作對(duì)工期及質(zhì)量產(chǎn)生負(fù)面影響。

5. 竣工環(huán)節(jié)的成本控制

一方面，要采取多樣化的索賠對(duì)策，主要涉及以下幾方面：（1）嚴(yán)格按照合同履約，制定完善的管控機(jī)制與措施；（2）建立健全的授權(quán)管理機(jī)制，注意分級(jí)授權(quán)，還要配套制定相關(guān)審核機(jī)制；（3）遵循時(shí)效性原則，保證在合同約定時(shí)限內(nèi)完成協(xié)議內(nèi)容，避免因違約產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失；（4）基于事實(shí)做好測(cè)算工作，保證測(cè)算結(jié)果更加精準(zhǔn)；（5）重視做好風(fēng)險(xiǎn)管控工作，最大程度規(guī)避出現(xiàn)顯性風(fēng)險(xiǎn)，并落實(shí)多項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避或者轉(zhuǎn)移等措施。

另一方面，要采取有效的反索賠對(duì)策，尤其要求成本控制人員提升工作主觀能動(dòng)性，相關(guān)人員還要具備良好的工作能力，注意前置成本管控活動(dòng)，加強(qiáng)多方協(xié)調(diào)和溝通，具有良好的問題發(fā)現(xiàn)及解決等能力，還要按照一定周期排查各環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，盡量避免出現(xiàn)被動(dòng)履約情況。另外，企業(yè)要積極培養(yǎng)成本管控人才，并對(duì)現(xiàn)有成本控制人員加強(qiáng)教育及培訓(xùn)，使其建立精細(xì)化管理思維，還可以提升薪酬等方式引入更多高水平、高層次成本控制人才，更精細(xì)化、科學(xué)化地進(jìn)行成本控制工作。

6. 銷售階段的成本控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售期間，要規(guī)避出現(xiàn)過度承諾等問題，對(duì)此，需要企業(yè)合理選聘營(yíng)銷工作者，并針對(duì)相關(guān)人員制定完善、合理的聘用、培訓(xùn)以及留任等規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，最大程度控制品牌溢價(jià)所引發(fā)的經(jīng)濟(jì)損失。與此同時(shí)，要在項(xiàng)目營(yíng)銷期間設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)化、固定化的營(yíng)銷說辭，在項(xiàng)目銷售期間必須遵循相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以防發(fā)生過度營(yíng)銷問題，合理減少客戶投訴率。另外，要基于工程價(jià)值加強(qiáng)精細(xì)化的成本控制，具體是要求企業(yè)先深入、精準(zhǔn)地分析項(xiàng)目核心價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并從多個(gè)角度對(duì)客戶需求展開全面調(diào)研，找準(zhǔn)目標(biāo)客戶。而且企業(yè)要關(guān)注將“工程價(jià)值”當(dāng)作重要的“項(xiàng)目落地工具”，盡量規(guī)避溢價(jià)評(píng)估問題，防止影響項(xiàng)目收益。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制過程中加強(qiáng)精細(xì)化管理，可有效提升成本管理水平及效率，逐步建立起精細(xì)化的成本管控模式，有效控制成本支出，促進(jìn)資金利用效率不斷提升，在此基礎(chǔ)上增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)此，需要房地產(chǎn)企業(yè)充分認(rèn)識(shí)到在成本控制中加強(qiáng)精細(xì)化管理的重要性，并探索與創(chuàng)新一系列成本精細(xì)化管控策略，使成本始終控制在合理區(qū)間以內(nèi)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，推進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

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（作者單位：綠地集團(tuán)南京峰創(chuàng)置業(yè)有限公司）