廣西，一個(gè)省級(jí)風(fēng)景區(qū)的用地爭(zhēng)端
2024-03-08 02:59:36何國(guó)勝
南風(fēng)窗 2024年5期
何國(guó)勝
直到村民小組被起訴，老組長(zhǎng)阮世發(fā)才看到30年來(lái)他從未見(jiàn)過(guò)的征地協(xié)議，而上面卻有他的簽名。
2024年1月23日，廣西東興市萬(wàn)尾村13村民小組老組長(zhǎng)阮世發(fā)向南風(fēng)窗回憶，30年前，村子所在的島嶼開(kāi)發(fā)旅游度假區(qū)，經(jīng)歷了一場(chǎng)征地行動(dòng)，一年多時(shí)間在村里征了5000多畝地。
征地后，他代表小組組員去領(lǐng)了征地補(bǔ)償款，但據(jù)他說(shuō)，從未見(jiàn)過(guò)征地協(xié)議。30年后，因?yàn)橐粓?chǎng)訴訟，他卻看到上述簽名的征地協(xié)議。他說(shuō)：“這不是我簽的。”
這樣的情況不只有他們，鄰近的12組，也因被起訴而看到了征地協(xié)議?，F(xiàn)任12組組長(zhǎng)蘇桂芳看到協(xié)議時(shí)發(fā)現(xiàn)，在隊(duì)長(zhǎng)（生產(chǎn)隊(duì)）那欄有“梁朝能”的簽名。
“我們老隊(duì)長(zhǎng)叫梁紹能，不叫這個(gè)。”蘇桂芳告訴南風(fēng)窗，當(dāng)時(shí)，他拿征地協(xié)議給老隊(duì)長(zhǎng)看，“他也說(shuō)不是自己簽的，沒(méi)有人會(huì)把自己名字寫錯(cuò)”。
而這兩張被簽名當(dāng)事人否認(rèn)的征地協(xié)議，作為證據(jù)之一，支撐了南寧軌道地產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司（下稱“軌道公司”）對(duì)他們提起的訴訟。
2022年11月，萬(wàn)尾村12村民小組和13組收到應(yīng)訴通知書(shū)。軌道公司起訴12、13組侵占土地，并將其出租給他人獲利。蘇桂芳等不解，他們一直以來(lái)使用的“集體土地”60米防護(hù)林帶，何時(shí)成了軌道公司的土地？
他們也不解，為何30年前征的土地遲遲不見(jiàn)開(kāi)發(fā)，一直以來(lái)也未見(jiàn)主張權(quán)利的人，卻在2022年突然起訴村小組？“閑置30年的土地，依法不是應(yīng)當(dāng)收回使用權(quán)嗎？”
而另一邊，不少同軌道公司一樣在萬(wàn)尾村購(gòu)地的投資者告訴南風(fēng)窗，30年來(lái)不開(kāi)發(fā)，另有原因。
“沒(méi)人會(huì)寫錯(cuò)自己名字”
萬(wàn)尾村所在的萬(wàn)尾島，是東興市京族三島之一。京族是中國(guó)55個(gè)少數(shù)民族中人數(shù)較少的民族，自古以來(lái)，靠海謀生。
萬(wàn)尾村中，有一4A級(jí)景點(diǎn)—金灘。
老組長(zhǎng)阮世發(fā)說(shuō)，1992年，金灘旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組成立，開(kāi)始大規(guī)模征地發(fā)展旅游。彼時(shí)，萬(wàn)尾村村民也開(kāi)始以擺攤和成立海蜇加工廠的方式，參與金灘的開(kāi)發(fā)。
時(shí)間推移，沿岸公路邊搭建起許多的餐館和民宿酒店，地點(diǎn)正處于沿海60米防護(hù)林帶內(nèi)。長(zhǎng)期以來(lái)，各村民小組將本以為屬于他們的林帶，租給本村人和外地人經(jīng)營(yíng)，租金由村民分紅。
2018年，萬(wàn)尾村12組的幾畝防護(hù)林地租給了本村人李某經(jīng)營(yíng)客棧。兩年后，萬(wàn)尾村13組也將十幾畝防護(hù)林土地分別租給三人開(kāi)餐館。
蘇桂芳等認(rèn)為，海邊60米防護(hù)林帶一直以來(lái)都是集體土地，由他們租出去給村集體創(chuàng)收，并無(wú)不妥。
但在2022年11月，12組和13組同時(shí)被軌道公司起訴。軌道公司訴稱，12組和13組侵占其土地，并私自將土地出租給他人謀利，要求12組、13組排除妨害，賠償損失并限期拆除侵占土地的建筑物。
蘇桂芳和13組現(xiàn)任組長(zhǎng)阮貴就告訴南風(fēng)窗，他們不理解一直以來(lái)村民默認(rèn)屬于集體的土地是何時(shí)屬于軌道公司的？
案件審理過(guò)程中，當(dāng)時(shí)的征地協(xié)議作為證據(jù)被調(diào)出，也即前文提到的被當(dāng)事人認(rèn)為“簽名系偽造”的文件。
而且，蘇桂芳等發(fā)現(xiàn)，征地協(xié)議上寫的土地范圍跟軌道公司土地證上的有所出入。問(wèn)題出在南向界限，12組和13組征地協(xié)議上南向的界限以十二隊(duì)的林地、水田和十三隊(duì)林地為界。這意味著，12組和13組被征地范圍中并不包括60米防護(hù)林帶。
而在軌道公司土地證上，南向是以海堤為界，將60米防護(hù)林帶劃入。
據(jù)此，12組和13組在庭審中辯稱，上述征地協(xié)議因偽造簽名無(wú)效，且防護(hù)林帶作為“集體土地”并未被征，也不能被征。
審理過(guò)程中，法院通過(guò)第三方測(cè)繪公司測(cè)繪發(fā)現(xiàn)，按照軌道公司土地證宗地圖，12、13組出租給他人的土地確在軌道公司地塊紅線內(nèi)。同時(shí)，軌道公司提供了一系列當(dāng)年的購(gòu)地手續(xù)。
隨后，一審法院認(rèn)定，軌道公司于1998年取得的土地證合法有效，12組、13組侵占土地成立，判決12組、13組在一個(gè)月內(nèi)拆除違法建筑，但并未支持軌道公司的索賠請(qǐng)求。
之后，軌道公司和12組、13組同時(shí)上訴。防城港中院經(jīng)審理后，支持了軌道公司索賠的上訴請(qǐng)求，駁回了12組、13組包括認(rèn)定征地協(xié)議無(wú)效等所有上訴請(qǐng)求。
在二審期間，蘇桂芳等針對(duì)征地協(xié)議涉嫌偽造一事，對(duì)東興市人民政府和不動(dòng)產(chǎn)登記局提起了行政訴訟，請(qǐng)求撤銷對(duì)軌道公司地塊的登記行為。
該案經(jīng)審理后，東興市法院以超出訴訟時(shí)效為由裁定駁回起訴。
這系列的爭(zhēng)議，核心點(diǎn)在于60米林帶的土地性質(zhì)。
記者以投資者身份向東興市林業(yè)局致電咨詢60米林帶土地性質(zhì)，接電話工作人員最先表示，該地塊應(yīng)該屬集體所有。隨后，其經(jīng)請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)后表示：“應(yīng)該是國(guó)有土地?！?/blockquote>2024年2月1日，記者以投資者身份向東興市林業(yè)局致電咨詢60米林帶土地性質(zhì)，接電話工作人員最先表示，該地塊應(yīng)該屬集體所有。當(dāng)記者再次跟其確認(rèn)時(shí)，該工作人員稱確認(rèn)一下，隨后，其經(jīng)請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)后表示：“應(yīng)該是國(guó)有土地?！?/p>
其還說(shuō)，由于歷史原因，60米林帶長(zhǎng)期由村民使用，所以他們錯(cuò)誤認(rèn)為屬于集體土地。
“不是我們的問(wèn)題”
訴訟之外，一直令村民們不解的是，東興市法院裁定書(shū)顯示，當(dāng)時(shí)在軌道公司的土地出讓協(xié)議上明確約定，“乙方兩年不投資建設(shè)，甲方有權(quán)無(wú)償收回土地使用權(quán)”。
軌道公司購(gòu)地已有26年，為何一直未投資建設(shè)，而且土地使用權(quán)也沒(méi)被收回？
對(duì)此，萬(wàn)尾金灘投資者的回答是：不是我們的問(wèn)題。
在金灘購(gòu)地的一位投資者告訴記者，1998年辦下土地證后，他們就開(kāi)始著手開(kāi)發(fā)建設(shè)，但準(zhǔn)備動(dòng)工時(shí)遭到了村民的阻攔。對(duì)方稱，征地的補(bǔ)償費(fèi)用沒(méi)有給到位，不許動(dòng)工。
其實(shí)一直以來(lái)，萬(wàn)尾村民對(duì)當(dāng)年的征地頗有微詞。
早在1998年，萬(wàn)尾村村民就向上反映稱，他們對(duì)征地的方式以及各項(xiàng)賠償不滿，還說(shuō)因?yàn)檎鞯兀?dāng)?shù)氐姆里L(fēng)固沙林帶被燒、被砍毀。
2009年，國(guó)土資源部辦公廳一份關(guān)于萬(wàn)尾村征地問(wèn)題核實(shí)情況的材料顯示，當(dāng)時(shí)的征地確有瑕疵。
1992年初至1993年5月，為了進(jìn)行萬(wàn)尾金灘旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)，東興市政府對(duì)萬(wàn)尾村土地實(shí)行統(tǒng)一連片征收和開(kāi)發(fā)，共征收土地5159.768畝。
但并非所有的土地都得到了批準(zhǔn)，且其中未被批準(zhǔn)的占多數(shù)。
據(jù)材料，5159.768畝土地中，獲批的2374.9675畝，未獲批的2784.8005畝。在未經(jīng)批準(zhǔn)的地塊中，東興市政府未批先用土地121.4486畝。而且，“批準(zhǔn)的土地，進(jìn)行了依法供地，但一直沒(méi)有開(kāi)發(fā)利用”。
征地不少，但開(kāi)發(fā)建設(shè)的不多。據(jù)上述材料，當(dāng)時(shí)已開(kāi)發(fā)建設(shè)的有452畝，正在建設(shè)的有1050畝。當(dāng)?shù)卮迕窦安簧偻顿Y者也告訴記者，自征地購(gòu)地后，遲遲沒(méi)有動(dòng)工，一直拖至今日。
而這也導(dǎo)致金灘景區(qū)發(fā)展受限。開(kāi)發(fā)近30年，相比同期開(kāi)發(fā)的其他海灘景區(qū)，金灘落后不少?！敖馂┫翊遄右粯樱幌駛€(gè)景區(qū)?！币晃粡墓鹆值浇馂╅_(kāi)燒烤店的老板如此評(píng)價(jià)。
據(jù)上述投資者的說(shuō)法，前期是由于征地帶來(lái)的村民與相關(guān)部門的沖突，影響了他們建設(shè)進(jìn)度。而后期，他們發(fā)現(xiàn)，包括金灘在內(nèi)的京族三島定位的改變，才是他們長(zhǎng)期以來(lái)無(wú)法建設(shè)的主因。
遲到20多年的詳細(xì)規(guī)劃
1992年，包括萬(wàn)尾在內(nèi)的京族三島開(kāi)發(fā)時(shí)，定位是旅游度假區(qū)。
當(dāng)時(shí)，附近各地產(chǎn)公司和個(gè)人購(gòu)入金灘土地，計(jì)劃做旅游開(kāi)發(fā)。而1995年，東興市將京族三島申報(bào)為省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)并獲批。
這一變化并非只是更名，隨著名稱改變的是對(duì)金灘土地開(kāi)發(fā)的更嚴(yán)限制。
《風(fēng)景名勝區(qū)條例》第二十七條規(guī)定，禁止違反風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃，在風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)設(shè)立各類開(kāi)發(fā)區(qū)和在核心景區(qū)內(nèi)建設(shè)賓館、招待所、培訓(xùn)中心、療養(yǎng)院以及與風(fēng)景名勝資源保護(hù)無(wú)關(guān)的其他建筑物；已經(jīng)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃，逐步遷出。
而金灘正是京島風(fēng)景名勝區(qū)的核心景區(qū)。
不少投資者告訴南風(fēng)窗，當(dāng)初購(gòu)地的主要目的是開(kāi)發(fā)酒店、療養(yǎng)院及商住或旅游度假項(xiàng)目?？蛇@些，大都在條例的禁止范圍。
但更名并非“最后一根稻草”，更名后，也可以按照風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，進(jìn)行一定的開(kāi)發(fā)建設(shè)。
而問(wèn)題就出在京島風(fēng)景名勝區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃遲遲未出。
2024年1月25日，南風(fēng)窗記者以投資購(gòu)地者身份咨詢京島風(fēng)景名勝區(qū)管委會(huì)，對(duì)方稱京島此前出過(guò)總體規(guī)劃，已獲批，但詳細(xì)規(guī)劃一直沒(méi)出，目前還在審批階段。
2023年8月11日，東興市自然資源局在網(wǎng)絡(luò)回復(fù)一位市民的詢問(wèn)時(shí)表示：2019年，東興市自然資源局組織開(kāi)展了萬(wàn)尾金灘景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃編制工作，先后于2021年初、2023年1月將萬(wàn)尾金灘景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃上報(bào)自治區(qū)林業(yè)局審查。
而此時(shí)，距離京島從1995年成為風(fēng)景名勝區(qū)，已有29年。
上述條例規(guī)定，風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃未經(jīng)批準(zhǔn)的，不得在風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)進(jìn)行各類建設(shè)活動(dòng)。
在金灘購(gòu)地的不少投資者都告訴記者，正是詳規(guī)遲遲未出臺(tái)，導(dǎo)致他們購(gòu)買土地后閑置近30年。盡管當(dāng)初購(gòu)地時(shí)約定兩年不建設(shè)就收回土地使用權(quán)，但不建設(shè)并非其自身原因，所以該約定不可能執(zhí)行。
當(dāng)時(shí)在萬(wàn)尾金灘購(gòu)地的投資者也覺(jué)得，他們購(gòu)地已有30年，但不能開(kāi)發(fā)又賣不出去，該有人對(duì)他們這30年的損失做出賠償。他們?cè)鴪?bào)建過(guò)，但都無(wú)法獲批。
損失誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)？
詳規(guī)遲遲未出，過(guò)往征地帶來(lái)的跟村民們的矛盾也未完全化解，但東興市政府做過(guò)努力。
萬(wàn)尾村某村民小組組長(zhǎng)告訴記者，2013年，市政府派來(lái)一個(gè)處理萬(wàn)尾土地遺留問(wèn)題的小組，負(fù)責(zé)給他們發(fā)放二次征地補(bǔ)償款的事情。
2012年12月5日，東興市政府決定對(duì)1990年代初在江平鎮(zhèn)萬(wàn)尾村經(jīng)當(dāng)?shù)馗髡块T征收后至今還沒(méi)有開(kāi)發(fā)利用的土地進(jìn)行補(bǔ)償，并要求各有關(guān)單位協(xié)調(diào)業(yè)主開(kāi)始清理建設(shè)用地的地表和準(zhǔn)備報(bào)建等事宜，做好開(kāi)工建設(shè)準(zhǔn)備工作。
但部分二次補(bǔ)償結(jié)束后，開(kāi)發(fā)建設(shè)沒(méi)有如約而至，直到今天，仍無(wú)建設(shè)的跡象。
另一方面，這筆錢不是每個(gè)村民小組都領(lǐng)到了。12、13村民小組組長(zhǎng)都說(shuō)，二次補(bǔ)償，村里只有包括23組、22組、21組等幾個(gè)小組領(lǐng)到了，他們至今沒(méi)有領(lǐng)到。這也導(dǎo)致了一定程度的心理失衡。
問(wèn)題沒(méi)能有效解決，另一邊，當(dāng)時(shí)在萬(wàn)尾金灘購(gòu)地的投資者也覺(jué)得，他們購(gòu)地已有30年，但不能開(kāi)發(fā)又賣不出去，該有人對(duì)他們這30年的損失做出賠償。
2023年8月，萬(wàn)尾金灘的107位投資者向東興市遞了一份“聯(lián)名書(shū)”，要求推進(jìn)萬(wàn)尾金灘的開(kāi)發(fā)建設(shè)，并依法賠償投資者因政府行為造成的損失。
上述投資者在“聯(lián)名書(shū)”中提道：“我們從1992年投資京島到今30年，由于京島長(zhǎng)時(shí)間不能開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致我們個(gè)個(gè)幾乎遍體鱗傷，當(dāng)中有的已經(jīng)破產(chǎn)，有的已經(jīng)永遠(yuǎn)‘拜拜了。”
按照他們的說(shuō)法，當(dāng)時(shí)是看中金灘的旅游度假功能，紛紛入場(chǎng)。但不久后，當(dāng)?shù)卣畬⒔馂┚皡^(qū)申報(bào)為風(fēng)景名勝區(qū)，使他們開(kāi)發(fā)受限。
投資者認(rèn)為，他們買地在前，政府設(shè)立風(fēng)景名勝區(qū)在后，應(yīng)承擔(dān)由此對(duì)他們?cè)斐傻膿p失。
他們要求將損誤的土地使用權(quán)有效使用年份補(bǔ)回來(lái)，此外，評(píng)估他們30年不能開(kāi)發(fā)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失，包括這30年來(lái)他們已經(jīng)錯(cuò)失的房地產(chǎn)最佳開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)造成的價(jià)差損失。
但多位在“聯(lián)名書(shū)”上簽字的投資者告訴記者，“聯(lián)名書(shū)”遞出后，目前未收到回應(yīng)。
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