全民所有自然資源資產(chǎn)清查儲(chǔ)備土地價(jià)值量估算方法
——以彭澤縣為例

李 欣,黃宇紅

(江西省地質(zhì)局地理信息工程大隊(duì),330001,南昌)

0 引言

近年來(lái),國(guó)家高度重視全民所有自然資源資產(chǎn)管理工作,先后做出了一系列重大決策部署,要求在摸清全民所有自然資源資產(chǎn)家底的基礎(chǔ)上,加強(qiáng)對(duì)自然資源資產(chǎn)的管理。為推進(jìn)全民所有自然資源資產(chǎn)清查核算,組織開(kāi)展國(guó)有資產(chǎn)清查核實(shí)和評(píng)估確認(rèn),建立國(guó)有資產(chǎn)報(bào)告制度,同時(shí)為建立資源清單、落實(shí)委托代理機(jī)制以及制定資產(chǎn)管理與收益分配政策、開(kāi)展考核監(jiān)督、編制自然資源資產(chǎn)平衡表、負(fù)債表提供重要依據(jù)[1-2]。

全民所有自然資源資產(chǎn)清查的內(nèi)容包含土地、礦產(chǎn)、森林、草原、濕地和海洋6類資源門(mén)類,主要的任務(wù)是全民所有自然資源資產(chǎn)實(shí)物量清查、價(jià)值量估算等。儲(chǔ)備土地是整個(gè)全民所有自然資源資產(chǎn)評(píng)估的重要一環(huán),積極探索研究?jī)?chǔ)備土地價(jià)值量估算方法和技術(shù)思路,準(zhǔn)確摸清地方儲(chǔ)備土地資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值,是為全民所有自然資源資產(chǎn)管理提供基礎(chǔ),為更好地指導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展決策提供依據(jù)[3]。

目前,國(guó)內(nèi)關(guān)于儲(chǔ)備土地的研究主要集中在土地儲(chǔ)備的必要性、土地儲(chǔ)備的作用與功能、土地儲(chǔ)備的運(yùn)行機(jī)制與配套體系、土地收購(gòu)儲(chǔ)備的價(jià)格評(píng)估、土地基金來(lái)源與風(fēng)險(xiǎn)管理以及國(guó)外儲(chǔ)備模式與經(jīng)驗(yàn)的借鑒等方面[4-5]。

1 研究區(qū)概況與數(shù)據(jù)來(lái)源

1.1 區(qū)域概況

彭澤縣位于江西省最北部,長(zhǎng)江中下游,九江市東北角上。總面積1 532 km2,地理位置介于北緯29°35′～30°06′,東經(jīng)116°22′～116°53 ′之間,素有“七省扼塞” “贛北大門(mén)”之稱。縣境東鄰安徽省東至縣,南抵江西省鄱陽(yáng)、都昌縣毗鄰,西連江西省湖口縣,北與安徽省宿松、望江縣隔江相望。地勢(shì)南高北低,由東南逐漸向西北傾斜,東南為山區(qū),中部為丘陵,西北為沿江沖積洲和濱湖平原。全縣地貌概括為“五山二水兩分田,一分道路和莊園”。彭澤屬中亞帶與北亞帶的過(guò)度帶,濕潤(rùn)季風(fēng)氣候,氣候溫和,四季分明,雨量充沛,日照充足。

1.2 數(shù)據(jù)來(lái)源

1)遙感數(shù)據(jù):彭澤縣2022年度國(guó)土變更調(diào)查遙感影像,空間分辨率為2 m。

2)國(guó)土數(shù)據(jù):彭澤縣2022年度儲(chǔ)備土地矢量數(shù)據(jù)、彭澤縣城市總體規(guī)劃(2013—2030)數(shù)據(jù)、最新基準(zhǔn)地價(jià)成果、建設(shè)用地價(jià)格體系成果、2022年度國(guó)土變更調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)等[5],具體見(jiàn)表1～表3。

表1 彭澤縣儲(chǔ)備土地地塊基本情況/ha

表2 彭澤縣國(guó)土數(shù)據(jù)來(lái)源信息表

表3 彭澤縣城區(qū)各土地用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表

2 儲(chǔ)備土地價(jià)值量估算方法

2.1 基準(zhǔn)地價(jià)估算法

2.1.1 技術(shù)路線 充分利用彭澤縣基準(zhǔn)地價(jià)成果、城市總體規(guī)劃數(shù)據(jù)、建設(shè)用地價(jià)格體系等資料及調(diào)查成果,以2022年度遙感影像為工作底圖,基于3S技術(shù)對(duì)地塊進(jìn)行裁切、屬性掛接等技術(shù)處理,準(zhǔn)確查清彭澤縣每一塊儲(chǔ)備土地的規(guī)劃用地、規(guī)劃等級(jí)和地塊面積情況。采用“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)核實(shí)調(diào)查數(shù)據(jù)真實(shí)性,對(duì)收集到的全部?jī)?chǔ)備土地地塊,采用基準(zhǔn)地價(jià)估算法評(píng)價(jià)該地區(qū)儲(chǔ)備土地地塊價(jià)值總量[6]。在此基礎(chǔ)上,開(kāi)展儲(chǔ)備土地成果匯總與分析以及估算成果質(zhì)量抽查、評(píng)估等工作,路線如圖1所示。

圖1 技術(shù)路線圖

基準(zhǔn)地價(jià)成果說(shuō)明:基準(zhǔn)地價(jià)是某一時(shí)點(diǎn)上, 在城鎮(zhèn)各土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi), 在平均容積率水平和一定開(kāi)發(fā)程度下同一用途( 商服、住宅、工業(yè)、公共服務(wù)等) 的法定最高出讓年限的完整的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。 基準(zhǔn)地價(jià)具有全域性、平均性、時(shí)效性、分用途和有限期的特點(diǎn)。

對(duì)于土地市場(chǎng)發(fā)育程度較低、交易稀少,或近年土地市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn),地價(jià)波動(dòng)微弱的地區(qū),以及清查時(shí)點(diǎn)距基準(zhǔn)地價(jià)未超過(guò)3年的,可不進(jìn)行期日修正。彭澤縣基準(zhǔn)地價(jià)成果評(píng)價(jià)時(shí)間為2022年7月1日,符合不進(jìn)行期日修正要求。

2.1.2 估算公式 儲(chǔ)備土地價(jià)值量計(jì)算公式為:

式中,i為儲(chǔ)備土地地塊號(hào),a為某一用途、某級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)格,ki為期日、容積率等因素修正系數(shù),di為土地開(kāi)發(fā)程度修正值,si1為某一地塊、某一規(guī)劃用途面積 ,m為某一宗地內(nèi)規(guī)劃用途類型。

2.1.3 估算過(guò)程 儲(chǔ)備土地價(jià)值量主要通過(guò)城市基準(zhǔn)地價(jià)成果估算[7],根據(jù)彭澤縣城市總體規(guī)劃(2013—2030)中規(guī)劃用途,細(xì)化每一塊儲(chǔ)備土地所涉及的規(guī)劃用途,確定每個(gè)規(guī)劃用途的用地等級(jí),參照基準(zhǔn)地價(jià)相應(yīng)用途等級(jí)的價(jià)格與細(xì)化地塊分類面積的乘積,匯總每一宗儲(chǔ)備土地的價(jià)值量,估算全縣儲(chǔ)備土地的價(jià)值總量,見(jiàn)表4。

表4 彭澤縣儲(chǔ)備土地地塊細(xì)化裁切分析表

估算過(guò)程部分問(wèn)題處理方法:基準(zhǔn)地價(jià)成果評(píng)價(jià)范圍只針對(duì)城區(qū)和園區(qū)的商服用地、住宅用地、工業(yè)用地和公共服務(wù)用地(新聞出版、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)福利、體育用地、機(jī)關(guān)團(tuán)體、教育、科研、文化設(shè)施用地、公用設(shè)施用地),不包括道路等用地。針對(duì)這種情形,可以借助彭澤縣國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格體系成果補(bǔ)充空缺部分指標(biāo),達(dá)到規(guī)劃用地指標(biāo)價(jià)格全覆蓋,評(píng)價(jià)內(nèi)容完整的目標(biāo)[8-9]。

2.1.4 估算結(jié)果 截至2022年末,彭澤縣儲(chǔ)備土地共計(jì)41宗,面積110.16 ha,根據(jù)城市總體規(guī)劃成果數(shù)據(jù)細(xì)化為不同規(guī)劃用地的圖斑。按照以上基準(zhǔn)地價(jià)估算法,彭澤縣儲(chǔ)備土地價(jià)值估算為38 082.65萬(wàn)元。

隨機(jī)抽取到儲(chǔ)備土地地塊6,該地塊于2022年9月,九江通運(yùn)國(guó)際貨運(yùn)代理有限公司以出讓方式獲取, 出讓價(jià)款121萬(wàn)元,容積率≥0.8,土地用途為倉(cāng)儲(chǔ)用地。以基準(zhǔn)地價(jià)估算法估算該地塊價(jià)值量為120.2萬(wàn)元,二者相差0.8萬(wàn)元,相差比例為0.6%,符合估算精度要求,所以儲(chǔ)備土地基準(zhǔn)地價(jià)估算法是一種可行的價(jià)值量估算方法。

2.2 儲(chǔ)備土地成本估算法

儲(chǔ)備土地成本核算法是指在土地儲(chǔ)備過(guò)程中,對(duì)儲(chǔ)備土地的成本進(jìn)行核算。土地成本包括土地收儲(chǔ)成本、前期開(kāi)發(fā)成本、資金成本和其他成本等,按照已經(jīng)發(fā)生的土地成本估算。但在實(shí)際的操作過(guò)程中,往往會(huì)發(fā)現(xiàn)收儲(chǔ)成本記錄不易保留,數(shù)據(jù)容易丟失,達(dá)不到估算儲(chǔ)備土地價(jià)值量的目的。

2.3 基準(zhǔn)地價(jià)估算法與儲(chǔ)備土地成本估算法對(duì)比分析

基準(zhǔn)地價(jià)估算法憑借基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍的廣度、國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格體系的補(bǔ)充作用,基本能夠完整地估算出行政轄區(qū)內(nèi)儲(chǔ)備土地價(jià)值量, 估算結(jié)果與實(shí)際出讓價(jià)格相差不大。然而,儲(chǔ)備土地成本估算法由于范圍的局限性,一般只能估算局部或者單一地塊的價(jià)值量,達(dá)不到整體評(píng)價(jià)效果。

3 結(jié)論

項(xiàng)目運(yùn)用了一種主要基于城市基準(zhǔn)地價(jià)的儲(chǔ)備土地價(jià)值量估算方法。估算方法通過(guò)對(duì)儲(chǔ)備地塊進(jìn)行細(xì)化裁切,按照不同的規(guī)劃用途不同的基準(zhǔn)地價(jià),綜合考慮土地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度、容積率、期日等修正因子。估算結(jié)果表明,該方法是一種符合實(shí)際情況的估算方法,方法考慮全面細(xì)致,大致估算了彭澤縣儲(chǔ)備土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值量,為當(dāng)?shù)卣侠碇贫ㄍ恋毓?yīng)政策提供了依據(jù),極大地滿足了政府對(duì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的把控能力,對(duì)區(qū)域發(fā)展具有重要的意義。