如何蹄疾步穩(wěn)走向“房住不炒”

文 方益波

如何蹄疾步穩(wěn)走向“房住不炒”

文 方益波

近 期，杭州拍出了第一塊純租賃住宅用地，樓面價(jià)不到周邊宅地的七分之一。在此之前，上海等地已經(jīng)先行一步。政策鼓勵(lì)發(fā)展租賃房的意志非常明確，可以預(yù)計(jì)，未來(lái)還會(huì)有更多的純租賃用地投放市場(chǎng)，兩三年后就會(huì)變成房產(chǎn)，進(jìn)入很多人的生活。租房，而不是買房，是體現(xiàn)房子的居住屬性、而不是投資屬性的重要形式。

品讀相關(guān)政策方向，有四點(diǎn)思考：

一，讓老百姓住有所居，是政府應(yīng)該盡到的公益性“保底”職責(zé)。投資增值，則屬于個(gè)人的商業(yè)計(jì)劃。政府不扮演圣誕老人給大家送房子，但要負(fù)責(zé)讓大家有房子住。租賃房要充分滿足百姓需求，光靠市場(chǎng)不行，必須政府主導(dǎo)，強(qiáng)力介入。

二，作為公益事業(yè)，這一項(xiàng)目目前剛剛起步，建成投放的產(chǎn)品具體怎么樣還不知道，是不是和現(xiàn)有的廉租房、公租房一樣？還是完全按市場(chǎng)隨行就市？作為承擔(dān)重要使命的新產(chǎn)品，要吸引人氣，形成效應(yīng)，改變風(fēng)氣，應(yīng)該具備廉價(jià)、普惠的特點(diǎn)，保本微利，不能指望從中賺大錢，所以國(guó)企責(zé)無(wú)旁貸要發(fā)揮帶頭作用。企業(yè)的天職是賺錢，但國(guó)企首先姓國(guó)。

三，面對(duì)巨大的商品房市場(chǎng)和持續(xù)近20年商品房投資的財(cái)富效應(yīng)，要想對(duì)這一大潮中出現(xiàn)的不理性趨勢(shì)有所遏阻和扭轉(zhuǎn)，光靠目前幾塊地是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，所以規(guī)模很重要，租賃房必須達(dá)到足夠的規(guī)模，并且降低門檻，才能有用，否則在既有的住房保障政策中并無(wú)太多新意。

四，買房置地，除了這些年實(shí)打?qū)嵉呢?cái)富效應(yīng)之外，也有觀念上的問(wèn)題。很多人根深蒂固的觀念，租來(lái)的房子終究不是自己的，是house，但不是home，所以還是要買房才安心。觀念上的問(wèn)題，是不是一定改變不了？也不一定。并不遙遠(yuǎn)的從前，很多人還認(rèn)為中國(guó)人的酒桌文化是千年傳承不可能改變。還有人認(rèn)為八項(xiàng)規(guī)定一定會(huì)導(dǎo)致白酒企業(yè)一蹶不振，如今卻空嘆茅臺(tái)股價(jià)一飛沖天。如何改變？租賃房必須具備幾個(gè)特點(diǎn)：1、量大；2、門檻低，操作簡(jiǎn)便；3、有足夠好的品質(zhì)，住起來(lái)“體面”；4、有一系列配套制度保障租客權(quán)益甚至具有很大自主權(quán)。

在國(guó)企作為房東，并且有國(guó)家意志加持的背景下，相關(guān)的傾斜扶助政策配套是有可能實(shí)現(xiàn)的。有“尊嚴(yán)感”，租購(gòu)?fù)瑱?quán)等政策跟上去，又花不了太多錢，有更多的資金可以用于生活品質(zhì)提升，這種情況下，是不是還一定要節(jié)衣縮食自己擁有住房？

或許買房還會(huì)是“終極追求”，但很多人的迫切性和欲望可能會(huì)大大降低，畢竟享受生活也要趁年輕?！暗截?cái)富足夠的時(shí)候買下來(lái)也不錯(cuò)，要是錢不夠也不一定非得要太拼命吧”，這樣的想法可能就會(huì)占據(jù)年輕人的心，而不是像現(xiàn)在，牽腸掛肚，心急火燎，存在一種如果當(dāng)下搭不上買房的快車就會(huì)徹底被拋棄永遠(yuǎn)買不起的絕望感。

只要不發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)等動(dòng)蕩因素，只要經(jīng)濟(jì)在穩(wěn)定地往前走，大趨勢(shì)上，城市一定會(huì)持續(xù)增值，不動(dòng)產(chǎn)也會(huì)相應(yīng)增值。除非通過(guò)政策組合拳徹底剝奪創(chuàng)富效應(yīng)，否則住房投資屬性還不會(huì)完全消失。上述的租房利好畢竟尚未到來(lái)，在租房的各種政策配套還不具備、相關(guān)效應(yīng)的產(chǎn)生還有待時(shí)日的當(dāng)下，是不是單靠指望租賃房就夠了？顯然不行。

“房子是用來(lái)住的”，并不等同于“房子是用來(lái)租的”。戰(zhàn)略大方向指引下，針對(duì)以涉及面廣、問(wèn)題復(fù)雜著稱的房地產(chǎn)問(wèn)題，應(yīng)該有更具系統(tǒng)性、綜合性、協(xié)調(diào)性的政策設(shè)計(jì)。

買房可能實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值，租房解決基本需求。買房會(huì)增加財(cái)產(chǎn)性收入，租房只能是生活消費(fèi)支出。租房人群如果不買房，收入增長(zhǎng)又趕不上房?jī)r(jià)漲幅，就會(huì)離買房越來(lái)越遠(yuǎn)，就無(wú)法共享城市發(fā)展的紅利，大大影響“獲得感”，甚至產(chǎn)生強(qiáng)烈的被剝奪感，甚至可能影響到整個(gè)家庭尤其是下一代的上升空間。買房人群和無(wú)房人群兩大社會(huì)階層的斷裂鴻溝會(huì)愈發(fā)明顯，仇富、怨氣甚至戾氣等負(fù)面情緒會(huì)構(gòu)成不穩(wěn)定因素，給凝心聚力造成阻礙。

在大規(guī)模、低門檻、高品質(zhì)、很便利的租賃房體系建立起來(lái)之前，這個(gè)問(wèn)題或許會(huì)隨著政策變動(dòng)和市場(chǎng)起伏在程度上有所跌宕沉浮，但會(huì)始終存在。

在買房和租房之間，可以通過(guò)發(fā)展“共有產(chǎn)權(quán)房”，連接兩端，三位一體組成整個(gè)住房市場(chǎng)。

住房困難家庭先購(gòu)買部分所有權(quán)份額，與政府共同擁有住房所有權(quán)，將來(lái)收入條件改善，再回購(gòu)政府產(chǎn)權(quán)而獲得全部產(chǎn)權(quán)，也可以根據(jù)家庭財(cái)務(wù)情況選擇退出。相當(dāng)于政府和民眾“湊份子”買房，政府“扶上馬送一程”，適合有點(diǎn)購(gòu)買力但尚買不起整套房的家庭。有利于培養(yǎng)、擴(kuò)大中產(chǎn)人群，和城市共發(fā)展、同進(jìn)退，縮小財(cái)富差距，助力“階層流動(dòng)”。

目前北京、上海等地已經(jīng)開(kāi)展試點(diǎn)，總體還是放在保障房的范疇中，有諸多政策限制。共有產(chǎn)權(quán)房一方面應(yīng)在全國(guó)加大推廣，另一方面要進(jìn)一步創(chuàng)新完善，不妨考慮在堅(jiān)持“房住不炒”原則基礎(chǔ)上適當(dāng)肯定其市場(chǎng)屬性和金融功能，在產(chǎn)權(quán)份額、準(zhǔn)入和退出及變現(xiàn)等方面機(jī)制更靈活，政府和購(gòu)房人一定程度上有點(diǎn)類似收益與風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的“股東”關(guān)系，共建共享。

建立“租、售、共”三位一體住房體系，通過(guò)比經(jīng)濟(jì)適用房更進(jìn)一步的制度改良，以較低的成本，讓租賃房提供“生存權(quán)”保障，讓租購(gòu)并舉的共有產(chǎn)權(quán)房提供“發(fā)展權(quán)”保障，有助于豐富和提升“住房保障”的內(nèi)涵，同樣也有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定，促進(jìn)社會(huì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，讓世道人心少一點(diǎn)浮躁、焦慮、投機(jī)，做到“蹄疾步穩(wěn)”。

“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！笔糯髨?bào)告中講到住房問(wèn)題，總共三句話，引發(fā)兩次掌聲，可見(jiàn)民望之殷。

作者系新華社浙江分社副總編