新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪分析

陳韜

（廣西河池市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，廣西 河池 547000）

0 引言

我國(guó)房地產(chǎn)地基調(diào)查工作的開(kāi)展需要嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)，在房地產(chǎn)土地登記和申請(qǐng)方面，需要明確土地的面積、界限以及用途等各方面情況，房地產(chǎn)地基調(diào)查工作的合理性開(kāi)展正好能夠滿足上述這些情況所需，形成相對(duì)完善的房地產(chǎn)地籍調(diào)查資料。最后圍繞這些調(diào)查資料，為房地產(chǎn)登記，同時(shí)做好證書核發(fā)等工作。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)權(quán)籍測(cè)量方法相對(duì)較多，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查，包括內(nèi)外業(yè)核實(shí)以及實(shí)地勘查等不同方式，明確房地產(chǎn)權(quán)屬和界址等方面情況。當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪方法較多，需要結(jié)合實(shí)際工作所需，提高不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量方式選擇的合理性，為房地產(chǎn)測(cè)量工作順利開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

1 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查概述

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是指對(duì)一定范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)（土地、房屋等）的權(quán)屬關(guān)系、登記信息等相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查的過(guò)程。該調(diào)查是為了保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的明確性和可靠性，減少不動(dòng)產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)法律秩序和社會(huì)穩(wěn)定。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查可以提供以下信息：①不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益歸屬。調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)歸屬，確認(rèn)權(quán)屬、比例份額等信息，以確定不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)益歸屬關(guān)系[1]。②不動(dòng)產(chǎn)登記信息。包括不動(dòng)產(chǎn)的登記證明、登記簿冊(cè)、不動(dòng)產(chǎn)登記資料等，用于核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)的登記狀態(tài)和相關(guān)登記信息。③土地利用狀況。了解土地的具體用途、規(guī)劃用途、用地性質(zhì)等信息，以確定土地的合法使用和開(kāi)發(fā)潛力。④不動(dòng)產(chǎn)的限制和負(fù)擔(dān)。調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)是否存在抵押、查封、租賃、裁定、擔(dān)保等法律制約，及其他可能影響不動(dòng)產(chǎn)交易的限制和負(fù)擔(dān)[2]。⑤不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。通過(guò)調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)的地理位置、面積、建筑物狀況、市場(chǎng)行情等因素，評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值水平，為買賣、抵押等交易提供依據(jù)。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，通常由專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查機(jī)構(gòu)或相關(guān)部門進(jìn)行。調(diào)查結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交易的安全和合法性至關(guān)重要，因此，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)，建議委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，以保障自身權(quán)益[3]。

2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作開(kāi)展的難點(diǎn)

進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作時(shí)，可能會(huì)面臨以下難點(diǎn)。

2.1 數(shù)據(jù)獲取困難

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查需要大量的數(shù)據(jù)支持，包括地籍調(diào)查數(shù)據(jù)、土地利用規(guī)劃數(shù)據(jù)、不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)等。然而，有些數(shù)據(jù)可能不完整、不準(zhǔn)確，甚至不存在，這給調(diào)查工作帶來(lái)了困難。

2.2 不動(dòng)產(chǎn)登記信息繁雜

不動(dòng)產(chǎn)登記信息通常分散在不同的機(jī)構(gòu)、部門之間，需要通過(guò)多個(gè)渠道去獲取。不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系可能復(fù)雜，涉及多個(gè)權(quán)利人、多處轉(zhuǎn)讓等情況，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的整合和協(xié)調(diào)也是一項(xiàng)挑戰(zhàn)[4]。

2.3 土地使用權(quán)界線不清晰

土地使用權(quán)的邊界不清晰是一個(gè)普遍存在的問(wèn)題，特別是在農(nóng)村地區(qū)或歷史遺留問(wèn)題較多的區(qū)域。這導(dǎo)致在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪過(guò)程中，需要進(jìn)行復(fù)雜的調(diào)查、測(cè)量和界線劃定工作。

2.4 法律法規(guī)不完善

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的依據(jù)主要是《中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等相關(guān)法規(guī)，但在實(shí)際操作中可能存在法規(guī)缺失、規(guī)定模糊等問(wèn)題。這要求調(diào)查人員具備較高的法律理解能力，同時(shí)也需要在實(shí)踐中進(jìn)行不斷的總結(jié)和完善。

2.5 組織協(xié)調(diào)難度大

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作可能涉及多個(gè)部門和機(jī)構(gòu)的合作，需要進(jìn)行有效的組織協(xié)調(diào)和信息共享。不同部門的職責(zé)分工、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)等方面的差異，可能導(dǎo)致溝通和協(xié)作難度增加。

3 不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪技術(shù)和方法

3.1 測(cè)繪技術(shù)

不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)籍測(cè)繪技術(shù)是指在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作中使用的專門技術(shù)和工具。以下是一些常用的不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)籍測(cè)繪技術(shù)。

（1）GPS 定位技術(shù)。全球定位系統(tǒng)（GPS）是一種通過(guò)衛(wèi)星信號(hào)進(jìn)行定位的技術(shù)。在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪中，可以使用GPS 技術(shù)獲取不動(dòng)產(chǎn)的地理坐標(biāo)，以確定不動(dòng)產(chǎn)的準(zhǔn)確位置[5]。

（2）地理信息系統(tǒng)（GIS）技術(shù)。GIS 是一種基于地圖和特定位置信息的綜合性信息系統(tǒng)。在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪中，可以使用GIS 技術(shù)進(jìn)行空間數(shù)據(jù)管理、地圖繪制、不動(dòng)產(chǎn)分析等工作，提高調(diào)查結(jié)果的可視化和分析能力。

（3）遙感技術(shù)。遙感技術(shù)利用衛(wèi)星、航空器等遠(yuǎn)距離獲取地面的信息。在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪中，可以使用遙感技術(shù)獲取大范圍的地形、地貌、用地覆蓋等數(shù)據(jù)，用于不動(dòng)產(chǎn)的邊界劃定和土地利用狀況的分析。

（4）激光測(cè)量技術(shù)。激光測(cè)量技術(shù)利用激光束進(jìn)行測(cè)量，可以獲取高精度的距離和地形數(shù)據(jù)。在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪中，可以使用激光測(cè)量技術(shù)進(jìn)行精確的地形測(cè)量和三維模型構(gòu)建。

（5）影像解譯技術(shù)。影像解譯技術(shù)是利用遙感影像對(duì)地物進(jìn)行解譯和分類的技術(shù)。在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪中，可以使用影像解譯技術(shù)識(shí)別和區(qū)分不同類型的不動(dòng)產(chǎn)，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

（6）無(wú)人機(jī)測(cè)繪技術(shù)。無(wú)人機(jī)測(cè)繪技術(shù)利用無(wú)人機(jī)進(jìn)行空中調(diào)查和數(shù)據(jù)采集。在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪中，可以使用無(wú)人機(jī)進(jìn)行高精度的影像采集、地形測(cè)量和不動(dòng)產(chǎn)界線勘測(cè)，提高不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的效率和準(zhǔn)確性。

這些不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)籍測(cè)繪技術(shù)在實(shí)踐中常常結(jié)合使用，根據(jù)具體的調(diào)查任務(wù)和需求進(jìn)行選擇和應(yīng)用。同時(shí)，隨著技術(shù)的不斷發(fā)展，還有其他新興的測(cè)繪技術(shù)，如3D 掃描技術(shù)、測(cè)繪軟件等，也在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪中得到應(yīng)用。

3.2 調(diào)查方法

不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查是為了保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的明確性和可靠性而進(jìn)行的調(diào)查。下面是常用的不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查方法。

（1）調(diào)查數(shù)據(jù)準(zhǔn)備。首先需要準(zhǔn)備相關(guān)的調(diào)查數(shù)據(jù)，包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍證明、不動(dòng)產(chǎn)登記資料、土地權(quán)屬證明、用地規(guī)劃許可證等。

（2）實(shí)地調(diào)查。根據(jù)調(diào)查目的和范圍，進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，包括查看不動(dòng)產(chǎn)的地理位置、建筑結(jié)構(gòu)和現(xiàn)狀等，收集不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)信息。

（3）調(diào)查數(shù)據(jù)整理。將實(shí)地調(diào)查獲取的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理、驗(yàn)證和分析，包括不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬歸屬、登記信息、土地利用狀況、限制和負(fù)擔(dān)等內(nèi)容。

（4）調(diào)查結(jié)果報(bào)告。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，生成調(diào)查結(jié)果報(bào)告，包括不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)籍證明、土地使用權(quán)界線和面積等信息。

在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查時(shí)，可能會(huì)面臨一些難點(diǎn)，比如數(shù)據(jù)獲取困難、不動(dòng)產(chǎn)登記信息繁雜、土地使用權(quán)界線不清晰、法律法規(guī)不完善和組織協(xié)調(diào)難度大等。為應(yīng)對(duì)這些難點(diǎn)，需要加強(qiáng)政策法規(guī)制定和完善、數(shù)據(jù)共享機(jī)制建設(shè)、人員培訓(xùn)和專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍建設(shè)等工作。

4 不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查程序

4.1 不動(dòng)產(chǎn)平面測(cè)繪和調(diào)查

不動(dòng)產(chǎn)平面測(cè)繪和調(diào)查是為了獲取不動(dòng)產(chǎn)的準(zhǔn)確位置、界線、面積等信息而進(jìn)行的工作。以下是不動(dòng)產(chǎn)平面測(cè)繪和調(diào)查的一般流程。

（1）數(shù)據(jù)準(zhǔn)備。收集不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)資料，包括土地權(quán)屬證明、不動(dòng)產(chǎn)登記證明、土地規(guī)劃用途等，作為調(diào)查的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

（2）實(shí)地勘測(cè)。在不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際位置上進(jìn)行勘測(cè)，使用測(cè)量?jī)x器（全站儀、GPS 等）進(jìn)行測(cè)量，獲取不動(dòng)產(chǎn)的地理坐標(biāo)、界線點(diǎn)等。

（3）測(cè)繪圖繪制。根據(jù)實(shí)地勘測(cè)所獲取的數(shù)據(jù)，使用測(cè)繪軟件進(jìn)行測(cè)繪圖的繪制，包括不動(dòng)產(chǎn)的平面圖、界址圖等。

（4）數(shù)據(jù)整理與分析。將測(cè)繪所得的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理和分析，確定不動(dòng)產(chǎn)的邊界、面積等信息。

（5）報(bào)告編制。根據(jù)調(diào)查和測(cè)繪的結(jié)果，編制不動(dòng)產(chǎn)平面測(cè)繪調(diào)查報(bào)告，包括不動(dòng)產(chǎn)的位置、界線、面積等信息。

4.2 不動(dòng)產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)要素測(cè)繪

不動(dòng)產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)查是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查和記錄。主要包括建筑物的結(jié)構(gòu)形式、用途、面積、層數(shù)、建筑材料、建筑年代、設(shè)備設(shè)施等信息的調(diào)查。這種調(diào)查對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑管理等工作具有重要的參考價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)要素測(cè)繪是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的地理要素進(jìn)行精確測(cè)量并制作相應(yīng)地圖或圖表。不動(dòng)產(chǎn)要素包括地形地貌、地物屬性、地籍界址點(diǎn)、道路、河流、建筑物、綠地等。要素測(cè)繪的目的是為了提供詳細(xì)的地理空間信息，用于不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)劃、管理和決策。在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)要素測(cè)繪時(shí)，常用的技術(shù)和工具包括測(cè)量?jī)x器（全站儀、GPS 等）、激光掃描儀、遙感技術(shù)、影像解譯技術(shù)、地理信息系統(tǒng)（GIS）等。這些技術(shù)和工具能夠獲取精確的地理數(shù)據(jù)和圖像信息，并進(jìn)行數(shù)據(jù)處理和分析，生成相應(yīng)的調(diào)查結(jié)果和地圖產(chǎn)品。同時(shí)，為了保證測(cè)繪和調(diào)查的準(zhǔn)確性和可靠性，需要進(jìn)行充分的實(shí)地勘測(cè)和數(shù)據(jù)驗(yàn)證工作，以及合理的數(shù)據(jù)處理和質(zhì)量控制措施。

4.3 不動(dòng)產(chǎn)面積測(cè)算

不動(dòng)產(chǎn)面積測(cè)算是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)（房屋、土地等）的面積進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)算的過(guò)程。根據(jù)不同的不動(dòng)產(chǎn)類型和測(cè)算目的，可以采用以下方法進(jìn)行面積測(cè)算。

（1）實(shí)地測(cè)量法。在實(shí)地進(jìn)行測(cè)量，使用測(cè)量?jī)x器（全站儀、測(cè)量尺等）進(jìn)行測(cè)量，測(cè)量各個(gè)邊界線的長(zhǎng)度，并計(jì)算出不動(dòng)產(chǎn)的面積。此方法適用于不動(dòng)產(chǎn)界線清晰且邊界線易于測(cè)量的情況。

（2）高精度測(cè)量法。使用高精度儀器和技術(shù)進(jìn)行測(cè)量，如激光測(cè)量?jī)x、實(shí)時(shí)差分GPS 等。這些儀器能夠提供更精確的測(cè)量結(jié)果，在需要高精度面積測(cè)算的場(chǎng)合使用。

（3）影像解譯法。根據(jù)航空遙感影像或衛(wèi)星影像進(jìn)行解譯和分析，利用遙感軟件或地理信息系統(tǒng)進(jìn)行面積測(cè)算。這種方法適用于大范圍的土地面積測(cè)算，尤其是無(wú)法直接進(jìn)行實(shí)地測(cè)量的情況。

（4）CAD 測(cè)算法。將不動(dòng)產(chǎn)的平面圖紙導(dǎo)入計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)（CAD）軟件，根據(jù)圖紙中的線條進(jìn)行面積計(jì)算。這種方法適用于已有詳細(xì)圖紙的情況，可以實(shí)現(xiàn)快速且精確的面積測(cè)算。

不動(dòng)產(chǎn)面積測(cè)算時(shí)應(yīng)選擇合適的方法，并結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行測(cè)算，確保測(cè)算結(jié)果準(zhǔn)確、可靠。

4.4 不動(dòng)產(chǎn)圖繪制

不動(dòng)產(chǎn)圖繪制是指將不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)信息通過(guò)繪圖的方式展示出來(lái)，常用的不動(dòng)產(chǎn)圖包括不動(dòng)產(chǎn)平面圖、不動(dòng)產(chǎn)界址圖等。以下是不動(dòng)產(chǎn)圖繪制的一般步驟。

（1）數(shù)據(jù)準(zhǔn)備。收集相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量數(shù)據(jù)、登記數(shù)據(jù)和權(quán)籍信息等，作為繪制圖紙的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

（2）地圖投影。確定繪制圖紙所使用的坐標(biāo)系統(tǒng)和投影方式，使得圖紙與實(shí)際地理位置相對(duì)應(yīng)。

（3）繪圖軟件。使用測(cè)繪軟件（CAD、GIS 等）進(jìn)行繪圖，根據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和測(cè)量數(shù)據(jù)，繪制不動(dòng)產(chǎn)的平面圖、界址圖等。

（4）圖形繪制。根據(jù)實(shí)際測(cè)量數(shù)據(jù)，按比例繪制不動(dòng)產(chǎn)的邊界線和其他地理要素，如建筑物、道路等。

（5）符號(hào)標(biāo)注。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)和特征，進(jìn)行符號(hào)標(biāo)注，如用不同顏色表示不同的土地用途、用不同線型表示不同的建筑物類型等。

（6）圖例和注釋。為了方便理解和使用，添加圖例和注釋，解釋圖中的符號(hào)、單位等。

（7）審核和打印。對(duì)繪制的圖紙進(jìn)行審核、核對(duì)，確保繪圖結(jié)果準(zhǔn)確無(wú)誤。然后將圖紙進(jìn)行打印或輸出，以便使用和存檔。

4.5 測(cè)繪結(jié)果材料驗(yàn)收

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果材料驗(yàn)收是在完成測(cè)繪工作后，對(duì)測(cè)繪成果進(jìn)行核查和評(píng)估的過(guò)程。以下是測(cè)繪結(jié)果材料驗(yàn)收的一般步驟。

（1）確定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。制定詳細(xì)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和要求，包括測(cè)繪精度、數(shù)據(jù)完整性、圖件規(guī)范性等方面的要求。

（2）驗(yàn)證測(cè)量精度。根據(jù)測(cè)繪工作的性質(zhì)，對(duì)測(cè)量精度進(jìn)行核查和驗(yàn)證，確保測(cè)量結(jié)果符合要求。

（3）檢查數(shù)據(jù)完整性。對(duì)測(cè)繪所得的數(shù)據(jù)進(jìn)行逐項(xiàng)檢查，確保數(shù)據(jù)的完整性和準(zhǔn)確性，確認(rèn)數(shù)據(jù)與實(shí)際情況相符。

（4）檢查圖件規(guī)范性。對(duì)測(cè)繪圖件進(jìn)行規(guī)范性檢查，包括圖面布局、圖例、符號(hào)標(biāo)注等方面，確保圖件符合要求。

（5）驗(yàn)證關(guān)聯(lián)關(guān)系。對(duì)測(cè)繪圖件與相關(guān)文件和證明材料進(jìn)行對(duì)比，確認(rèn)圖件與實(shí)際情況的一致性。

（6）編制驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。根據(jù)實(shí)際情況編制驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，記錄驗(yàn)收結(jié)果和意見(jiàn)，包括對(duì)測(cè)繪結(jié)果的肯定和建議改進(jìn)的方面。

注意，在驗(yàn)收過(guò)程中，可以借助專業(yè)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)或相關(guān)部門進(jìn)行技術(shù)評(píng)估和審核，確保測(cè)繪結(jié)果的可靠性和準(zhǔn)確性。同時(shí)，需要按照相關(guān)法規(guī)和程序進(jìn)行驗(yàn)收，保證工作的合法性和合規(guī)性。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，現(xiàn)階段，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的發(fā)展速度越來(lái)越快，因此加快不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和測(cè)繪工作的發(fā)展具有非常重要的意義。在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作時(shí)，首先要保證測(cè)繪流程的合理性，其次任何調(diào)查測(cè)繪工作都需要按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，然后在開(kāi)展調(diào)查測(cè)繪工作時(shí)積極采用現(xiàn)代化技術(shù)手段，最后要對(duì)調(diào)查測(cè)繪結(jié)果進(jìn)行審核和保存?，F(xiàn)階段，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪方法較多，具體使用哪種方法，還需要結(jié)合實(shí)際情況，選擇出一種最合理的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪方法，助力不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作得到進(jìn)一步加強(qiáng)。