房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工管理理念及有效實(shí)施對策

張宗勇

（正升（平潭）置業(yè)發(fā)展有限公司，福建 平潭 350400）

近年來，隨著城市化進(jìn)程的加速和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。施工管理是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，關(guān)乎著項(xiàng)目的完成質(zhì)量、投資回報(bào)、安全生產(chǎn)等多個(gè)方面。然而，在實(shí)踐中施工管理往往存在諸多問題，如施工超期、質(zhì)量未達(dá)標(biāo)、成本過高等，不僅會(huì)給開發(fā)商帶來極大的損失，還會(huì)影響社會(huì)的發(fā)展和人民的利益。因此，如何建立科學(xué)的施工管理理念，并有效實(shí)施對策，已成為當(dāng)前亟待解決的問題。

1 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工管理原則

（1）施工前必須制定詳細(xì)的施工計(jì)劃，并按照計(jì)劃有序施工。施工計(jì)劃應(yīng)包括每個(gè)施工階段所需物資、工具、人力等要求，同時(shí)，考慮工程質(zhì)量、安全和環(huán)境保護(hù)等方面，以確保井然有序地進(jìn)行各項(xiàng)施工。

（2）施工現(xiàn)場應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)安全規(guī)定。為此，應(yīng)在施工現(xiàn)場建立完善的安全管理系統(tǒng)，加強(qiáng)對施工現(xiàn)場的監(jiān)管，以確保每個(gè)人都能遵守安全規(guī)定，防止因安全事故帶來損失。

（3）嚴(yán)格控制預(yù)算，優(yōu)化資源利用。必須詳細(xì)記錄每筆支出，確保資金得到合理利用。因此，需要對每筆支出進(jìn)行審計(jì)，以保證資金使用的透明性和合理性。同時(shí)，必須優(yōu)化材料、人力等資源利用。

（4）與業(yè)主建立良好的溝通關(guān)系，及時(shí)解決問題。項(xiàng)目中任何問題都應(yīng)及時(shí)解決，以避免問題擴(kuò)大影響進(jìn)度和質(zhì)量。溝通可以幫助業(yè)主了解現(xiàn)場情況，促進(jìn)合作，共同推動(dòng)項(xiàng)目順利進(jìn)行。

（5）注重環(huán)境保護(hù)。在建設(shè)過程中要注重減少環(huán)境影響。例如，必須妥善處理廢棄物，以防止污染周圍環(huán)境。同時(shí)，要注意節(jié)約水、電等資源。

2 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工管理理念

2.1 人本管理

（1）關(guān)注員工的福利。在建設(shè)項(xiàng)目施工中，可能存在較高的風(fēng)險(xiǎn)和壓力，因此，對員工的關(guān)愛將會(huì)起到重要的作用，包括提供舒適的工作環(huán)境、保障員工的生命健康和安全、提供良好的社會(huì)福利制度等。只有讓員工感受到關(guān)愛，才能更好地調(diào)動(dòng)其積極性和工作熱情。

（2）關(guān)注員工的職業(yè)發(fā)展。在建設(shè)項(xiàng)目中，每個(gè)階段都需要不同技能和經(jīng)驗(yàn)的員工，因此，給予員工更多的職業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)和晉升機(jī)會(huì)是非常必要的，包括提供培訓(xùn)課程、支持員工進(jìn)一步學(xué)習(xí)、發(fā)展自己的技能和知識(shí)等。只有讓員工感到自己有發(fā)展空間，才能更好地投入工作中。

（3）注重員工的參與和共享。在建設(shè)項(xiàng)目中，沒有哪個(gè)員工可以獨(dú)自完成整個(gè)項(xiàng)目，團(tuán)隊(duì)合作是必不可少的。因此，需要鼓勵(lì)員工之間的交流和溝通、鼓勵(lì)員工提出改進(jìn)建議，并通過合理的制度，讓員工分享整個(gè)團(tuán)隊(duì)的成果和成就，讓其感受到自己在項(xiàng)目中扮演著重要的角色，與團(tuán)隊(duì)共享成功的喜悅。

2.2 技術(shù)管理

保證施工質(zhì)量是最基本的技術(shù)管理內(nèi)容。整個(gè)施工過程需要按照規(guī)范進(jìn)行操作，嚴(yán)格控制每一項(xiàng)施工工序，從而保證施工工藝和施工質(zhì)量的合理化。除了傳統(tǒng)的農(nóng)民建房式施工管理模式外，現(xiàn)代的科學(xué)技術(shù)使得建造方式日益精細(xì)化、智能化，如BIM 系統(tǒng)， 在建設(shè)初期可以模擬各種情景，優(yōu)化建造流程，減少資源浪費(fèi)，同時(shí)，要采用先進(jìn)的建筑材料和工程機(jī)械設(shè)備來提高建設(shè)效率。新型材料可以更好地滿足特定場合需求，預(yù)制構(gòu)件技術(shù)極大地提升了建設(shè)速度，而大型設(shè)備則加快了施工進(jìn)程，提高了施工精度。技術(shù)管理理念還包括對環(huán)境和安全的有效管控。在施工過程中，采用綠色建材和節(jié)能環(huán)保技術(shù)可以減少施工垃圾和污染，降低環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)；而安全管理是必不可少的，需要科學(xué)評估設(shè)備和材料的質(zhì)量和性能，并針對施工現(xiàn)場環(huán)境和施工人員特點(diǎn)制定詳細(xì)的操作規(guī)程和應(yīng)急預(yù)案。另外，技術(shù)管理理念包括與業(yè)主、相關(guān)部門等的溝通協(xié)調(diào)，共同推動(dòng)項(xiàng)目順利進(jìn)行。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，希望自己開發(fā)的項(xiàng)目能夠既美觀又實(shí)用，因此，合理安排工期和配合日常監(jiān)理，隨時(shí)向業(yè)主報(bào)告施工情況及遇到的問題，可以保證整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目平穩(wěn)、順利進(jìn)行。

2.3 信息化管理

2.3.1 信息化平臺(tái)建設(shè)

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工管理需要面對大量的數(shù)據(jù)和信息，很多時(shí)候需要實(shí)時(shí)處理數(shù)據(jù)。因此，建設(shè)一個(gè)強(qiáng)大的信息化平臺(tái)是關(guān)鍵。該平臺(tái)需要集成各種傳感器和監(jiān)測設(shè)備，通過云計(jì)算和大數(shù)據(jù)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)采集、存儲(chǔ)、分析和應(yīng)用。例如，在施工現(xiàn)場安裝攝像頭，可以實(shí)時(shí)監(jiān)測現(xiàn)場情況，而數(shù)據(jù)分析可以幫助工程師優(yōu)化施工計(jì)劃。

2.3.2 智能化設(shè)備應(yīng)用

應(yīng)用智能化設(shè)備，可以極大地提高施工效率，減少人工操作風(fēng)險(xiǎn)。例如，水電安裝使用智能化設(shè)備可以預(yù)防管道爆裂，及時(shí)停止供水，以避免出現(xiàn)漏水現(xiàn)象；建筑物外墻保溫使用智能化噴涂機(jī)可以保證噴涂面積和厚度一致，不需要依賴人工判斷和調(diào)整。

2.3.3 信息化管理系統(tǒng)應(yīng)用

信息化管理系統(tǒng)可以用來跟蹤、管理施工現(xiàn)場各個(gè)環(huán)節(jié)。例如，可以開發(fā)“施工指南”軟件，使用內(nèi)置流程，幫助工程師了解所有步驟和任務(wù)，并及時(shí)獲得相關(guān)信息；員工可以線上提交工作報(bào)告，無需離開現(xiàn)場就能及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)工作進(jìn)度。此外，這類系統(tǒng)可以協(xié)助管理人員管理合同、成本、人員等項(xiàng)目。

2.3.4 虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)應(yīng)用

虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)可以在施工管理中發(fā)揮重要作用。例如，在3D 虛擬模擬中，可以精確模擬、評估建筑物的設(shè)計(jì)，有助于識(shí)別并糾正潛在問題，減少現(xiàn)實(shí)建設(shè)中的誤差。同時(shí)，可以通過模擬建筑物，提供安全教育和培訓(xùn)，減少意外事故發(fā)生。

2.4 預(yù)控管理

預(yù)控管理是指在施工前對工作流程、資源和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面分析，從而制定出可操作、可控的施工計(jì)劃，并在整個(gè)施工過程中嚴(yán)格執(zhí)行和監(jiān)督該計(jì)劃，以達(dá)到預(yù)期效果。預(yù)控管理的核心理念是“預(yù)估、預(yù)防、預(yù)警”，即通過預(yù)估工作流程，預(yù)先發(fā)現(xiàn)可能存在的問題，并采取相應(yīng)的防范措施，避免問題出現(xiàn)或者減少影響。同時(shí)，在施工過程中需要時(shí)刻保持警覺，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理，保證施工進(jìn)度和質(zhì)量。

預(yù)控管理實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵是合理的規(guī)劃和資源配置。首先，需要準(zhǔn)確測算工程量，從而確定所需資源（如人力、物力和財(cái)力）。同時(shí)，需要制訂詳細(xì)的施工計(jì)劃，包括施工進(jìn)度、主要工序和工序間的關(guān)系等。其次，在施工過程中，需要嚴(yán)格監(jiān)督施工進(jìn)度和質(zhì)量，并根據(jù)情況及時(shí)調(diào)整計(jì)劃。最后，需要考慮風(fēng)險(xiǎn)因素。預(yù)控管理的核心是在施工前充分預(yù)估可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，并制定防范和應(yīng)對措施。在施工過程中，需要不斷關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)因素的動(dòng)態(tài)變化，及時(shí)調(diào)整措施，以最大程度地減少風(fēng)險(xiǎn)對施工進(jìn)度和質(zhì)量的影響。

3 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工管理理念的落實(shí)措施

3.1 人本管理理念落實(shí)措施

（1）加強(qiáng)溝通與協(xié)作。在施工管理過程中，有大量不同專業(yè)、不同層級的管理人員和施工人員，其協(xié)調(diào)、交流至關(guān)重要。在這個(gè)過程中，要營造開放、平等、互相尊重的溝通氛圍，倡導(dǎo)交流、協(xié)商和協(xié)作，讓每個(gè)人都能夠發(fā)揮自己的長處和專業(yè)技能，從而推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)展。

（2）重視施工人員的安全和權(quán)益。施工人員是整個(gè)施工的基礎(chǔ)，他們承擔(dān)著極高的風(fēng)險(xiǎn)和壓力。因此，在施工現(xiàn)場要做好安全教育和培訓(xùn)，加強(qiáng)現(xiàn)場監(jiān)管，切實(shí)保障施工人員的生命安全和勞動(dòng)權(quán)益。

（3）優(yōu)化管理流程。人本管理理念要求關(guān)注人的利益，精簡和優(yōu)化整個(gè)施工管理流程，避免煩瑣、低效的管理方式，提高管理效率，減輕施工人員和管理人員的負(fù)擔(dān)，以便更好地推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)展。

（4）引入人性化的設(shè)計(jì)和技術(shù)。人本管理理念需要與人性化設(shè)計(jì)和技術(shù)相結(jié)合，提高工作效率，降低工作強(qiáng)度，縮短施工周期，提高質(zhì)量水平，最終實(shí)現(xiàn)為人民服務(wù)的目的。

3.2 技術(shù)管理理念落實(shí)措施

（1）實(shí)施科學(xué)的項(xiàng)目規(guī)劃。在納入技術(shù)管理前，需要明確項(xiàng)目的整體目標(biāo)、任務(wù)和細(xì)節(jié)要求，以確定合理的時(shí)間和資源預(yù)算，為項(xiàng)目后續(xù)工作打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

（2）建立完善的技術(shù)管理制度。根據(jù)項(xiàng)目要求設(shè)置技術(shù)管理組織框架，明確各崗位職責(zé)和人員配置，并制定詳盡的技術(shù)管理方案，包括工藝規(guī)范、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。同時(shí)，對技術(shù)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高其專業(yè)能力和責(zé)任意識(shí)。

（3）加強(qiáng)現(xiàn)場監(jiān)管與控制。通過技術(shù)交底、過程檢查、技術(shù)檢測和現(xiàn)場指導(dǎo)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決施工過程中存在的質(zhì)量問題，防止不良影響進(jìn)一步擴(kuò)大，保證施工進(jìn)度和效果。

（4）推廣新技術(shù)、新材料和新裝備。在項(xiàng)目中選用符合國家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的新技術(shù)、新材料和新裝備，并通過多種方式宣傳新技術(shù)、新材料和新裝備的應(yīng)用效果，增強(qiáng)相關(guān)人員意識(shí)，以在成本控制上取得良好效果。

（5）加強(qiáng)技術(shù)管理的信息化建設(shè)。在工程項(xiàng)目中使用信息化手段輔助施工管理，實(shí)現(xiàn)在線監(jiān)測、數(shù)據(jù)分析、成本核算等功能，提高技術(shù)管理的精細(xì)化和高效性，同時(shí)提高管理的透明度和反饋速度。

3.3 信息化管理理念落實(shí)措施

（1）信息化系統(tǒng)建設(shè)。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工到驗(yàn)收全過程的信息化管理，需要先建立一套完備的信息化系統(tǒng)。信息化系統(tǒng)應(yīng)覆蓋項(xiàng)目全生命周期，包括項(xiàng)目立項(xiàng)、設(shè)計(jì)方案制定、材料選購、施工組織、工程驗(yàn)收、質(zhì)量監(jiān)管、安全監(jiān)測等環(huán)節(jié)。同時(shí)，應(yīng)具備數(shù)據(jù)共享、多人協(xié)同、快速響應(yīng)等特點(diǎn)，為企業(yè)決策提供支持。

（2）培訓(xùn)與推廣。信息化改革不單是技術(shù)方面的改變，更是理念上的轉(zhuǎn)變。因此，培訓(xùn)和推廣至關(guān)重要。企業(yè)應(yīng)注重培養(yǎng)信息化管理專業(yè)人才，提升項(xiàng)目干部及員工的信息化素養(yǎng)和技能。在推廣方面，可采用多種形式進(jìn)行宣傳，如內(nèi)部培訓(xùn)、技能比賽、經(jīng)驗(yàn)交流等，使員工認(rèn)識(shí)到信息化管理在提高管理效率、降低成本、保證質(zhì)量等方面的作用。

（3）數(shù)據(jù)采集和分析。建設(shè)信息化管理體系后，需要大量數(shù)據(jù)支撐。通過信息化系統(tǒng)，項(xiàng)目能夠快速、精確地獲取各個(gè)階段的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)，從而為企業(yè)決策提供科學(xué)依據(jù)?？山?jīng)分析挖掘各類數(shù)據(jù)，得出對企業(yè)決策有價(jià)值的信息。例如，施工現(xiàn)場的安全監(jiān)測數(shù)據(jù)，可以通過建立模型預(yù)測事故風(fēng)險(xiǎn)；質(zhì)量數(shù)據(jù)，可以尋找與質(zhì)量問題相關(guān)的因素，從而推動(dòng)改進(jìn)質(zhì)量管理。

（4）安全保障。信息化管理涉及大量機(jī)密信息，因此，安全保障尤為重要。企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國網(wǎng)絡(luò)安全法》等相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)信息資產(chǎn)管理、網(wǎng)絡(luò)登記備案、安全監(jiān)測等方面的安全措施。同時(shí)，加強(qiáng)員工的安全意識(shí)和技術(shù)培訓(xùn)，防止信息泄露和發(fā)生攻擊事件。

（5）技術(shù)升級。信息技術(shù)不斷更新迭代，因此，在實(shí)施的過程中，企業(yè)需要不斷升級技術(shù)手段。例如，引入人工智能、大數(shù)據(jù)分析、區(qū)塊鏈等新技術(shù)，以更高效、更精確地進(jìn)行管理。同時(shí)，企業(yè)需積極跟蹤信息化管理的最新動(dòng)向和趨勢，以保持競爭優(yōu)勢。

3.4 預(yù)控管理理念落實(shí)措施

要想落實(shí)預(yù)控管理理念，首先，需要在項(xiàng)目開始前進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮當(dāng)?shù)厣鐣?huì)、經(jīng)濟(jì)、文化等方面因素，預(yù)見未來可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和影響，制定科學(xué)合理的建設(shè)方案。其次，需要進(jìn)行多方面調(diào)研和評估，全面了解市場和客戶需求，為后續(xù)工作提供有力支持。在項(xiàng)目落地后，需要加強(qiáng)施工過程的監(jiān)督和管理，保證施工高效、規(guī)范和安全。建議采用現(xiàn)代化建筑技術(shù)和工程管理手段，優(yōu)化施工流程和資源配置，提高建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量和效益。最后，需要對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的銷售和交付進(jìn)行精細(xì)化管理。在銷售過程中，建議采用多元化的銷售模式和市場營銷策略，合理定價(jià)和推廣產(chǎn)品。

4 結(jié)語

在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工管理中，要貫徹落實(shí)管理理念，制定科學(xué)合理的施工方案，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)化管理措施，在保證施工安全、質(zhì)量和進(jìn)度的同時(shí)，尊重自然、節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境。在實(shí)際中，應(yīng)通過多項(xiàng)措施落實(shí)管理理念，如通過加強(qiáng)監(jiān)督檢查、加大違規(guī)行為處罰力度、增強(qiáng)員工的安全和環(huán)保意識(shí)等。同時(shí)，注重與業(yè)主、承包商、監(jiān)理等相關(guān)方的合作溝通，形成協(xié)同作用，共同提高房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工管理水平。