城市更新前期研究規(guī)劃編制難點及應(yīng)對策略

文嘉誼

（廣州市圖鑒城市規(guī)劃勘測設(shè)計有限公司，廣東 廣州 510000）

0 引言

在快速城鎮(zhèn)化的大背景下， 土地供應(yīng)日益緊張，低效存量用地問題逐漸凸顯，城市更新成為保障土地供應(yīng)和盤活低效土地價值的突破點[1]。

城市更新工作需要科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那捌谘芯?，在總結(jié)近年來城市更新規(guī)劃實踐的基礎(chǔ)上， 分析規(guī)劃編制難點，提出應(yīng)對策略，為城市更新高質(zhì)量發(fā)展添磚加瓦。

1 城市更新前期研究規(guī)劃編制難點

城市更新具有區(qū)域性和復(fù)雜性特點。 下面主要從改造范圍劃定、數(shù)據(jù)梳理、建設(shè)用地缺口、政策不確定性等方面分析規(guī)劃編制難點。

1.1 改造范圍變化頻繁

改造范圍包含拆舊和建新范圍， 劃定改造范圍是開展城市更新前期研究規(guī)劃的第一步， 也是易導(dǎo)致方案修改的因素。 以下是一些常見的原因。

（1）不充分了解客戶需求。在規(guī)劃和設(shè)計階段，如果未充分了解業(yè)主或客戶的需求和目標(biāo)，或未建立清晰的流程和標(biāo)準(zhǔn)操作程序，將可能導(dǎo)致改造范圍多次修改。

（2）不準(zhǔn)確的信息。 業(yè)主或客戶提供的信息可能不準(zhǔn)確或不完整，這也可能導(dǎo)致改造范圍多次修改。

（3）變更的需求。在項目進(jìn)行過程中，業(yè)主或客戶可能會提出新的需求或更改原有的需求，這也可能導(dǎo)致改造范圍多次修改。

（4）預(yù)算限制。 項目的預(yù)算限制可能會導(dǎo)致改造范圍多次修改。 如果預(yù)算不足以實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平衡，就需要進(jìn)行額外的工作以降低成本或?qū)ふ姨娲桨浮?/p>

1.2 數(shù)據(jù)梳理復(fù)雜

前期研究項目涉及龐大的數(shù)據(jù)，梳理數(shù)據(jù)是開展規(guī)劃編制的基礎(chǔ)，主要存在以下問題。

（1）數(shù)據(jù)甄別較為困難。在進(jìn)行規(guī)劃編制時，需使用大量的資料和信息，這些信息涉及計生、公安、統(tǒng)計、發(fā)改、水利、教育等多個部門。 數(shù)據(jù)的構(gòu)成也十分復(fù)雜，需要利用大量的時間及精力，同時投入較多的人力資源以展開系統(tǒng)化梳理鑒別和特征提煉，由此也會對目前已有的技術(shù)信息庫使用提出較高的標(biāo)準(zhǔn)及要求。

（2）數(shù)據(jù)誤差校正工作較多。 由于人口不斷變化， 分戶需求不斷轉(zhuǎn)變， 宅基地權(quán)屬也屬于動態(tài)變化，且其中關(guān)鍵數(shù)據(jù)信息存在缺失，與實際情況存在明顯誤差，因此需對這些信息展開誤差處理，會對后續(xù)的規(guī)劃編制及研究帶來極大影響。

（3）數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑難以統(tǒng)一。 來自于不同部門的數(shù)據(jù)在統(tǒng)計口徑上存在不同，難以進(jìn)行直接累計或統(tǒng)計， 由此也會對數(shù)據(jù)測算精度帶來負(fù)面影響，需要利用更前沿的技術(shù)手段解決誤差， 但不管如何，誤差始終客觀存在。

1.3 建設(shè)用地缺口大

郊區(qū)是低開發(fā)強(qiáng)度建設(shè)區(qū)域，因此覆蓋了大面積的森林、農(nóng)田和水域規(guī)劃管控紅線，并且在規(guī)劃上較少覆蓋建設(shè)用地，導(dǎo)致城市更新項目在開展改造時，普遍存在建設(shè)用地規(guī)模和指標(biāo)不足的情況。

1.4 政策不確定性

政策不確定性是城市更新前期研究規(guī)劃編制中的一個重要難點。 政府的政策往往會對城市更新產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，但政府的政策往往是不穩(wěn)定的，這就給城市更新前期研究規(guī)劃編制帶來了很大的不確定性。 政府可能會改變土地使用政策、稅收政策等，這些變化都會對城市更新項目的可行性產(chǎn)生影響。

2 城市更新前期研究規(guī)劃編制策略

2.1 充分溝通和定期審查

（1）充分了解業(yè)主或客戶的需求和目標(biāo)。 在規(guī)劃和設(shè)計前，需要與業(yè)主或客戶充分溝通，了解他們的需求和目標(biāo)?？赏ㄟ^會議、問卷調(diào)查、訪談等方式進(jìn)行。 通過深入了解業(yè)主或客戶的需求和目標(biāo)，可減少不必要的修改，并確保改造范圍的準(zhǔn)確性和完整性。

（2）定期審查和更新計劃。 在規(guī)劃和設(shè)計過程中，需要定期審查和更新計劃。 這可以幫助識別任何潛在的問題，并及時采取行動解決它們。 通過定期審查和更新計劃，可確保改造范圍的準(zhǔn)確性和完整性，并減少不必要的修改。

2.2 強(qiáng)化數(shù)據(jù)整合能力

規(guī)劃設(shè)計人員可基于數(shù)據(jù)庫層面，制定數(shù)據(jù)信息的入庫標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)在管理工作上的標(biāo)準(zhǔn)化。 在編制規(guī)劃時，可將全部規(guī)劃數(shù)據(jù)融入到同一個信息化平臺中，并建立健全的數(shù)據(jù)庫，優(yōu)化規(guī)劃的編制、管理及成果使用水平，使規(guī)劃成果空間數(shù)據(jù)庫變得更為規(guī)范及統(tǒng)一。

2.3 多途徑整合改造用地

（1）補(bǔ)納標(biāo)圖建庫。全面核查國土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃）、 第二次全國土地調(diào)查和最新的土地利用現(xiàn)狀圖、2009年衛(wèi)星影像圖等數(shù)據(jù)，識別出同時為建設(shè)用地的范圍，將滿足標(biāo)圖建庫的用地按規(guī)定申請補(bǔ)納標(biāo)圖建庫。

（2）落實歷史欠賬留用地。 收集并梳理歷史征地，核查是否存在歷史欠賬留用地，并按照歷史欠賬留用地途徑將建設(shè)用地指標(biāo)納入改造范圍，以補(bǔ)充建設(shè)用地缺口。

（3）整合周邊國有用地。 按規(guī)定整合不超過改造范圍的10%，增加城市更新項目建設(shè)用地。

（4）認(rèn)定“三地”。可將單塊面積不超過3 畝，累計面積不超過累計面積不超過改造范圍內(nèi)“三舊”改造標(biāo)圖入庫面積的10%的用地納入城市更新項目。

2.4 加強(qiáng)政策溝通與協(xié)調(diào)

為了減少政策不確定性對城市更新前期研究規(guī)劃編制的影響，可加強(qiáng)政策溝通與協(xié)調(diào)。 政府應(yīng)及時公開相關(guān)政策信息，與社會各界進(jìn)行廣泛交流和協(xié)商，以便更好了解社會的需求和意見。同時，政府還應(yīng)加強(qiáng)對城市更新項目的指導(dǎo)和管理，確保項目的順利進(jìn)行。

3 結(jié)語

城市更新前期研究規(guī)劃編制是城市更新項目的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。文章分析了城市更新前期研究規(guī)劃編制面臨的難點，并提出了相應(yīng)的應(yīng)對策略，為城市更新項目的順利實施提供參考和借鑒。