新租賃準(zhǔn)則對(duì)連鎖零售業(yè)承租方的財(cái)務(wù)影響及應(yīng)對(duì)策略

楊詩雅

摘?要：新租賃準(zhǔn)則的核心變化是?“兩租合一”，要求承租方除短期租賃和低價(jià)值租賃外，其余所有租賃均需反映在資產(chǎn)負(fù)債表上。這必將對(duì)持有大量經(jīng)營(yíng)租賃資產(chǎn)的行業(yè)產(chǎn)生重大影響，零售業(yè)就是其中典型代表。零售業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，正面臨線上線下融合一體化的發(fā)展趨勢(shì)，研究新租賃準(zhǔn)則變化對(duì)其意義重大。文章通過對(duì)紅旗連鎖進(jìn)行案例研究，探索新租賃準(zhǔn)則的實(shí)施給承租方企業(yè)會(huì)計(jì)處理和財(cái)務(wù)表現(xiàn)帶來的影響，分析其產(chǎn)生的原因，并對(duì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)新租賃準(zhǔn)則平穩(wěn)過渡給出建議。

關(guān)鍵詞：CAS21;零售業(yè);紅旗連鎖;經(jīng)營(yíng)租賃

中圖分類號(hào)：F721.6文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1005-6432（2024）03-0152-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.03.036

1?研究背景

1.1?新租賃準(zhǔn)則變化

2018年，財(cái)政部修訂發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第?21?號(hào)——租賃》，新租賃準(zhǔn)則與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則趨同，承租方不再區(qū)分融資租賃與經(jīng)營(yíng)租賃，采用單一“使用權(quán)”模型進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。舊租賃準(zhǔn)則下，承租方只有融資租賃需要在資產(chǎn)負(fù)債表中確認(rèn)租入資產(chǎn)和相關(guān)負(fù)債，而經(jīng)營(yíng)租賃則是將所付租金在租賃期內(nèi)均衡地計(jì)入費(fèi)用。隨著現(xiàn)代企業(yè)租賃活動(dòng)、資金活動(dòng)的日益復(fù)雜，這種會(huì)計(jì)處理方法的問題逐漸顯現(xiàn)。由于經(jīng)營(yíng)租賃不入表，產(chǎn)生了表外融資現(xiàn)象，導(dǎo)致租賃信息不透明。企業(yè)出于粉飾報(bào)表的動(dòng)機(jī)，很有可能將交易實(shí)質(zhì)相同的租賃構(gòu)建出不同的交易類型，降低了財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性與可比度。

新準(zhǔn)則的頒布給我國(guó)企業(yè)租賃業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理帶來了巨大的變化，提高了租賃信息的透明度與財(cái)務(wù)報(bào)表的可比性，同時(shí)也給企業(yè)租賃業(yè)務(wù)處理帶來了一些問題，尤其對(duì)之前以經(jīng)營(yíng)租賃方式持有較多表外資產(chǎn)的行業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響，零售業(yè)就是其中的典型代表。零售業(yè)門店大多采用經(jīng)營(yíng)租賃的方式獲得，而零售業(yè)對(duì)于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和倉庫廠房的需求量又比較大，因此零售企業(yè)表外融資現(xiàn)象嚴(yán)重，財(cái)務(wù)報(bào)表無法反映企業(yè)真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債情況。在新準(zhǔn)則頒布后，原本只以費(fèi)用方式出現(xiàn)在利潤(rùn)表與現(xiàn)金流量表的經(jīng)營(yíng)租賃資產(chǎn)需要在資產(chǎn)負(fù)債表上得以反映，這會(huì)導(dǎo)致企業(yè)相關(guān)報(bào)表項(xiàng)目和一些重要財(cái)務(wù)指標(biāo)將發(fā)生重大的變化。這種變化對(duì)于企業(yè)的具體表現(xiàn)以及如何應(yīng)對(duì)值得進(jìn)一步探討。

1.2?新租賃準(zhǔn)則在零售行業(yè)應(yīng)用研究

徐經(jīng)長(zhǎng)、劉暢（2019）通過比較不同行業(yè)，其認(rèn)為新租賃準(zhǔn)則的改變對(duì)以貿(mào)易、運(yùn)輸為主營(yíng)業(yè)務(wù)的港口、航運(yùn)業(yè)以及批發(fā)和零售企業(yè)的影響更大，建議企業(yè)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，重新考慮企業(yè)租賃合約的制定。余應(yīng)敏、王子凡（2019）認(rèn)為，新準(zhǔn)則對(duì)中小企業(yè)、航空航運(yùn)業(yè)、零售業(yè)影響重大，中小企業(yè)無法“變租為買”，使得融資更加困難，而零售業(yè)則因?yàn)閾碛写箢~經(jīng)營(yíng)租賃資產(chǎn)放大了新準(zhǔn)則的影響。李敏、王賢（2021）以13家最終有效樣本進(jìn)行分析，指出新租賃準(zhǔn)則會(huì)使零售業(yè)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模大幅增加，所有者權(quán)益減少，現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)發(fā)生改變。雖企業(yè)短期償債能力受影響不大，但長(zhǎng)期償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力都有所下降。國(guó)內(nèi)外對(duì)于租賃準(zhǔn)則的研究和考量早已開始，對(duì)于企業(yè)傾向于經(jīng)營(yíng)租賃的動(dòng)機(jī)進(jìn)行了深入的探討，并對(duì)現(xiàn)有準(zhǔn)則提出了修改建議。我國(guó)租賃業(yè)務(wù)起步較晚，相應(yīng)的制度建設(shè)也較慢。在新租賃準(zhǔn)則發(fā)布之前，我國(guó)學(xué)者早已根據(jù)國(guó)際準(zhǔn)則的修訂趨勢(shì)進(jìn)行了一系列的適應(yīng)性研究。國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)此的結(jié)論基本一致，認(rèn)為舊租賃準(zhǔn)則方便企業(yè)進(jìn)行表外融資，降低了企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿率，美化了相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，是不真實(shí)的信息披露。

2?案例分析

2.1?紅旗連鎖概況

紅旗連鎖是以連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送、電子商務(wù)為一體的商業(yè)連鎖企業(yè)。紅旗零售的主營(yíng)業(yè)務(wù)是零售超市的連鎖經(jīng)營(yíng)，自成立以來保持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)。無論是經(jīng)營(yíng)規(guī)模還是盈利能力都位于行業(yè)前列，是中國(guó)A股市場(chǎng)首家便利連鎖超市上市企業(yè)。紅旗連鎖以密集型門店布局為核心競(jìng)爭(zhēng)力，以成都為中心向周邊地區(qū)輻射。密集的門店網(wǎng)絡(luò)有助于公司在營(yíng)銷推廣、倉儲(chǔ)物流、人員調(diào)配、品牌宣傳等方面產(chǎn)生良好的協(xié)同效應(yīng)，從而降低了公司的經(jīng)營(yíng)成本。隨著周邊城市不斷發(fā)展帶來的消費(fèi)升級(jí)，企業(yè)受益于此得以快速發(fā)展。截至2020年年底，企業(yè)共有門店3336家。通過企業(yè)多年的發(fā)展，紅旗連鎖的品牌形象已有較高知名度和影響力，為市場(chǎng)消費(fèi)者所熟知與認(rèn)可，是線下零售業(yè)的典型代表。紅旗連鎖在成都范圍及周邊市區(qū)形成了網(wǎng)絡(luò)布局優(yōu)勢(shì)，門店通常選址于所在城市的黃金地段或預(yù)計(jì)具有良好發(fā)展?jié)摿Φ纳倘?。截?020年12月31日，紅旗連鎖共有門店3336家，近90%為租賃物業(yè)，紅旗租賃規(guī)模的龐大使得新租賃準(zhǔn)則的施行必將對(duì)其帶來較大的影響。

2.2?新租賃準(zhǔn)則對(duì)紅旗連鎖的財(cái)務(wù)影響

文章從2020年報(bào)中獲取財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，并對(duì)其進(jìn)行重述。

2.2.1?會(huì)計(jì)確認(rèn)

根據(jù)新租賃準(zhǔn)則的規(guī)定，從紅旗連鎖2020年報(bào)中得到數(shù)據(jù)，對(duì)其進(jìn)行會(huì)計(jì)估計(jì)和合理調(diào)整，將經(jīng)營(yíng)租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行表內(nèi)反映。由于一些信息沒有披露，文章做了以下假設(shè)：

（1）門店的租賃期限未予公開披露，但依據(jù)同行業(yè)平均租賃期限以及紅旗連鎖自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，文章推測(cè)紅旗連鎖門店的租賃期限平均為10年。

（2）使用權(quán)資產(chǎn)的折舊方式：文章計(jì)算采用直線法進(jìn)行攤銷，不考慮凈殘值。

（3）租賃業(yè)務(wù)的內(nèi)含報(bào)酬率：無法獲得紅旗連鎖的租賃報(bào)酬率，因此以中國(guó)人民銀行公布的同期5年以上銀行商業(yè)貸款利率為基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整，以5%作為折現(xiàn)率。

（4）不考慮租賃激勵(lì)、初始直接費(fèi)用、租賃預(yù)付款、拆除還原成本等情形。

初始計(jì)量時(shí)承租人需做以下分錄。

（1）初始計(jì)量：

借：使用權(quán)資產(chǎn)????????1870152826

租賃負(fù)債——未確認(rèn)融資費(fèi)用??116050293.3

貸：租賃負(fù)債——租賃付款額?????1986203119.25

（2）支付租金時(shí)（減少租賃負(fù)債的賬面金額）：

借：租賃負(fù)債——租賃付款額?653532700.12

貸：銀行存款653532700.12

（3）計(jì)提利息費(fèi)用（增加租賃負(fù)債的賬面金額）：

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用????????93507641.3

貸：租賃負(fù)債——未確認(rèn)融資費(fèi)用??93507641.3

（4）使用權(quán)資產(chǎn)折舊：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本???187015282.6

貸：累計(jì)折舊???187015282.6

實(shí)務(wù)中，若有減值跡象出現(xiàn)，則也應(yīng)考慮使用權(quán)資產(chǎn)的減值。

2.2.2?對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響

在新的租賃準(zhǔn)則下，紅旗連鎖因租賃門店產(chǎn)生的租賃費(fèi)用體現(xiàn)在了資產(chǎn)負(fù)債表上，具體表現(xiàn)在非流動(dòng)資產(chǎn)項(xiàng)目下的使用權(quán)資產(chǎn)和非流動(dòng)負(fù)債項(xiàng)目下的租賃負(fù)債。

新準(zhǔn)則下的非流動(dòng)資產(chǎn)項(xiàng)目=原始報(bào)表數(shù)+使用權(quán)資產(chǎn)的期初確認(rèn)數(shù)-累計(jì)折舊數(shù)=2253848442.63+?1870152826-187015282.6=3936985986.03。

新準(zhǔn)則下的非流動(dòng)負(fù)債項(xiàng)目=原始報(bào)告數(shù)據(jù)+租賃負(fù)債初始確認(rèn)值+租賃負(fù)債的應(yīng)付利息-本年末支付的租金=1330427767.18+1870152826+93507641.3-653532700.12=1330427767.18。

通過對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的重新計(jì)算可知，新租賃準(zhǔn)則的施行使資產(chǎn)負(fù)債表發(fā)生了較大的改變，非流動(dòng)資產(chǎn)的變動(dòng)幅度是74.68%，非流動(dòng)負(fù)債的變動(dòng)為64.54%。總的來看，資產(chǎn)總額增加了27.50%，負(fù)債總額增加了48.96%?？梢钥闯?，調(diào)整后的負(fù)債總額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原始報(bào)表數(shù)據(jù)，揭示出了紅旗零售更真實(shí)的債務(wù)水平。

2.2.3?對(duì)利潤(rùn)表的影響

在舊租賃準(zhǔn)則下，紅旗連鎖門店租賃的費(fèi)用列示在銷售費(fèi)用項(xiàng)目下。新租賃準(zhǔn)則下，使用權(quán)資產(chǎn)的折舊將在主營(yíng)業(yè)務(wù)成本中體現(xiàn)，租賃負(fù)債的利息費(fèi)用將在財(cái)務(wù)費(fèi)用的負(fù)債利息費(fèi)用下列示。因此，在執(zhí)行新準(zhǔn)則后，即使紅旗連鎖的總營(yíng)收不發(fā)生改變，其銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用也會(huì)發(fā)生改變，導(dǎo)致利潤(rùn)總額發(fā)生變化。新準(zhǔn)則下的營(yíng)業(yè)總成本首先需要調(diào)整期間費(fèi)用，其次將使用權(quán)資產(chǎn)折舊部分計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。

新準(zhǔn)則下的銷售費(fèi)用=報(bào)告數(shù)據(jù)-舊準(zhǔn)則下年末應(yīng)支付的租金=2025397666.61-653532700.12=1371864966.49。

新準(zhǔn)則下的財(cái)務(wù)費(fèi)用=報(bào)告數(shù)據(jù)+租賃負(fù)債的利息費(fèi)用=27272826.98+93507641.3=120780468.28。

由計(jì)算可知，經(jīng)過調(diào)整后，紅旗連鎖的利潤(rùn)總額上升了64.86%，企業(yè)盈利水平顯著升高。新租賃準(zhǔn)則下，大多數(shù)零售企業(yè)的利潤(rùn)水平會(huì)出現(xiàn)一定程度的下降。紅旗連鎖利潤(rùn)總額上升的原因是，在計(jì)算租賃付款額的現(xiàn)值時(shí)，紅旗連鎖經(jīng)營(yíng)性租賃承諾中未來需繳付最低租金呈現(xiàn)出先高后低的特點(diǎn)，而同行業(yè)其他公司在對(duì)未來需要繳納的經(jīng)營(yíng)租金進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，租金費(fèi)用逐年遞增。所以，第一年應(yīng)當(dāng)從銷售費(fèi)用中剔除租賃費(fèi)用之后，下降程度遠(yuǎn)超利息和折舊的增加額，導(dǎo)致營(yíng)業(yè)成本的下降。若不使用企業(yè)披露的最低租賃付款額表進(jìn)行期初租賃負(fù)債的計(jì)算，而簡(jiǎn)便為依據(jù)2020年租金費(fèi)用，假定未來租金支出均衡進(jìn)行年金現(xiàn)值計(jì)算，則期初確認(rèn)的租賃負(fù)債總額和使用權(quán)資產(chǎn)總額將會(huì)增加，導(dǎo)致利息費(fèi)用和折舊費(fèi)用同步大幅增加，此時(shí)當(dāng)期銷售費(fèi)用減少幅度可能會(huì)小于財(cái)務(wù)費(fèi)用和累計(jì)折舊的增加幅度，利潤(rùn)總額就會(huì)出現(xiàn)下降的情形，但銷售費(fèi)用的下降趨勢(shì)以及財(cái)務(wù)費(fèi)用的增長(zhǎng)趨勢(shì)是毋庸置疑的。

2.3?案例總結(jié)

研究發(fā)現(xiàn)，新準(zhǔn)則的執(zhí)行使得紅旗連鎖資產(chǎn)和負(fù)債總額均大幅上升，資產(chǎn)負(fù)債率也有所上升。不同于一般情況，由于紅旗連鎖經(jīng)營(yíng)性租賃承諾未來的最低租賃付款額呈先高后低的態(tài)勢(shì)，導(dǎo)致銷售費(fèi)用減少幅度大于財(cái)務(wù)費(fèi)用和折舊費(fèi)用的增加幅度，使得營(yíng)業(yè)成本下降，企業(yè)利潤(rùn)上升。在現(xiàn)金流量方面主要表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出轉(zhuǎn)入籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出，改變了現(xiàn)金流的結(jié)構(gòu)。此外，文章對(duì)于償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力也進(jìn)行了分析。新租賃準(zhǔn)則的執(zhí)行導(dǎo)致紅旗連鎖資產(chǎn)負(fù)債率、權(quán)益乘數(shù)等指標(biāo)發(fā)生了改變，企業(yè)表現(xiàn)出的償債能力下降，同時(shí)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下降也使得企業(yè)運(yùn)用資產(chǎn)獲利的綜合能力下降，這些都增加了企業(yè)的融資難度。但由于紅旗連鎖前期投入的租金費(fèi)用過高，銷售費(fèi)用降幅過大，調(diào)整后營(yíng)業(yè)利潤(rùn)反而有所上升。企業(yè)盈利能力的提高一定程度上沖減了前述的負(fù)面效應(yīng)，同時(shí)，新租賃準(zhǔn)則也會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策帶來一系列的影響，企業(yè)應(yīng)考慮重新制定投融資方案。

3?零售業(yè)新租賃準(zhǔn)則過渡期建議

3.1??改變資產(chǎn)獲得方式，發(fā)展多樣化租賃

新租賃準(zhǔn)則規(guī)定承租人不再區(qū)分經(jīng)營(yíng)租賃與融資租賃，經(jīng)營(yíng)租賃資產(chǎn)需要“入表”，零售企業(yè)不再能夠通過經(jīng)營(yíng)租賃的方式進(jìn)行表外融資。大額的經(jīng)營(yíng)租賃資產(chǎn)使得企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿增加，降低了償債能力。對(duì)于經(jīng)營(yíng)良好、現(xiàn)金流充足的企業(yè)，可以考慮采用直接購(gòu)買的方式獲取資產(chǎn)。這樣不僅降低了新租賃準(zhǔn)則帶來的負(fù)面影響，而且增加了企業(yè)的投資機(jī)會(huì)。零售企業(yè)門店選址大多在繁華的商圈，也可對(duì)資產(chǎn)起到保值增值的效果。除此之外，企業(yè)自有的固定資產(chǎn)也能夠使得企業(yè)享受一定的稅收政策優(yōu)惠，同時(shí)降低由租賃合同不完善帶來的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于資金流不甚充足的零售企業(yè)，可以參考國(guó)際租賃方式，發(fā)展多樣化租賃。杠桿租賃每年租賃負(fù)債的付款額低于一般融資租賃的付款額，使得企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)不會(huì)大幅波動(dòng)。企業(yè)可以聯(lián)合租賃企業(yè)，借鑒國(guó)際先進(jìn)租賃模式，創(chuàng)新租賃模式，順利過渡新準(zhǔn)則的影響期。

3.2??保持一定的現(xiàn)金流量

在舊租賃準(zhǔn)則下，零售企業(yè)大多采用經(jīng)營(yíng)租賃的方式獲得資產(chǎn)，表外融資的優(yōu)勢(shì)可以粉飾企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表。新租賃準(zhǔn)則下，無論是經(jīng)營(yíng)租賃還是融資租賃都采用了單一會(huì)計(jì)模型，即都需要確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)與租賃負(fù)債。在這種模式下，大額的經(jīng)營(yíng)租賃資產(chǎn)對(duì)企業(yè)來說不是一個(gè)非常好的選擇，企業(yè)的融資難度和融資成本都因此上升。因此，經(jīng)營(yíng)租賃不再是企業(yè)獲得資產(chǎn)的優(yōu)先選擇，而無論是選擇自建、購(gòu)買還是繼續(xù)租賃，都離不開企業(yè)充足現(xiàn)金流的支撐。企業(yè)在新準(zhǔn)則的過渡期會(huì)需要大量資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)和規(guī)劃，并且由于重要財(cái)務(wù)指標(biāo)的惡化，企業(yè)可能會(huì)面臨突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保持一定的現(xiàn)金流對(duì)企業(yè)平穩(wěn)度過新準(zhǔn)則過渡期來說至關(guān)重要。

3.3?加強(qiáng)與利益相關(guān)方的溝通

需要引起企業(yè)重視的是加強(qiáng)與利益相關(guān)方的溝通，包括投資者、債權(quán)人、業(yè)務(wù)合作方等。新準(zhǔn)則的實(shí)施導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)生重大變化，一些重要財(cái)務(wù)指標(biāo)惡化，然而大多數(shù)投資者并不了解專業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)則，可能會(huì)誤認(rèn)為是企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善或者發(fā)生了重大變故。因此，為打消利益相關(guān)方的各種顧慮，企業(yè)應(yīng)提前與其做好溝通，如提供數(shù)據(jù)比對(duì)、進(jìn)行公告說明等，如因財(cái)務(wù)指標(biāo)變化而對(duì)一些借貸協(xié)議帶來影響，不再滿足借貸合同中的約定條件，可與債權(quán)人溝通是否重新擬定協(xié)議等。

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