房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題與改進(jìn)措施

欽紅梅

（廣東海倫堡地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，廣州 511400）

引 言

房地產(chǎn)企業(yè)與我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，它直接影響我國(guó)人民的生活，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展具有一定的推動(dòng)作用。但當(dāng)前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，我國(guó)政府出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程困難增多。在這樣復(fù)雜的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)想要維持穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，就必然要確保自身具有堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，而全面預(yù)算管理作為重要的管控手段，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步創(chuàng)新發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更多利益，幫助其實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。

一、企業(yè)全面預(yù)算管理的含義

全面預(yù)算管理主要是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的收入成本及其他資金資源開(kāi)展工作的。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的現(xiàn)金流經(jīng)營(yíng)成果、預(yù)期規(guī)劃及實(shí)際的財(cái)務(wù)情況來(lái)實(shí)現(xiàn)資源資金的合理分配，最大限度地發(fā)揮資金的使用價(jià)值，進(jìn)而減少相應(yīng)的浪費(fèi)及閑置。通過(guò)全過(guò)程、全方位、全面參與，確保各個(gè)步驟都能合理降低成本，用有限的資金挖掘更科學(xué)的成本使用方法，進(jìn)而在保障房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)全面預(yù)算管理的重要意義

（一）房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)全面預(yù)算管理有利于提高企業(yè)的綜合實(shí)力

全面預(yù)算管理可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)做到合理科學(xué)地利用各項(xiàng)資源資本開(kāi)展工作，能利用有限的資源資金創(chuàng)造更多的使用價(jià)值，并帶來(lái)相應(yīng)的回報(bào)及利潤(rùn)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)用于項(xiàng)目研發(fā)等拓展活動(dòng)，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力。

（二）全面預(yù)算管理工作對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講有利于提高經(jīng)濟(jì)效益

全面預(yù)算管理通過(guò)明確預(yù)算目標(biāo)，并將其細(xì)化分化到各部門(mén)、各崗位及各階段，合理地對(duì)各項(xiàng)成本使用情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，用各項(xiàng)科學(xué)措施引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)高水準(zhǔn)的決策，引領(lǐng)各部門(mén)做到高效實(shí)施，以此來(lái)達(dá)到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。此外，在全員參與的預(yù)算管理工作中，各部門(mén)及各崗位在統(tǒng)籌指導(dǎo)下獲得階段性成功，都將有利于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)最終目標(biāo)，進(jìn)而保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)始終能復(fù)合自身規(guī)劃。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展全面預(yù)算管理工作將有利于提高自身的風(fēng)險(xiǎn)防控能力

房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大，而全面預(yù)算管理可以通過(guò)識(shí)別市場(chǎng)及內(nèi)在的潛在問(wèn)題發(fā)揮預(yù)警作用。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨時(shí)，全面預(yù)算管理可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)下的發(fā)展現(xiàn)狀結(jié)合財(cái)務(wù)情況，更精準(zhǔn)地把控當(dāng)前的工作進(jìn)程，并在此過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中存在的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，用評(píng)估和分析手段確定風(fēng)險(xiǎn)大小及危害，進(jìn)而幫助房地產(chǎn)企業(yè)管理層根據(jù)當(dāng)下的不足進(jìn)行改動(dòng)及完善。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，全面預(yù)算管理能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)管理層在宏觀發(fā)展角度起到指導(dǎo)作用，有利于管理層更好地掌握及了解房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，明確房地產(chǎn)企業(yè)自身的定位[1]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題

（一）全面預(yù)算意識(shí)不足

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際發(fā)展經(jīng)營(yíng)過(guò)程中自身資金不足、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等情況頻繁發(fā)生，在很大程度上給企業(yè)的安全經(jīng)營(yíng)帶來(lái)諸多不良影響。出現(xiàn)以上問(wèn)題的主要原因是企業(yè)的全面預(yù)算意識(shí)不足，沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理的重要性。大部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部并未形成良好的全面預(yù)算管理意識(shí)，在全面預(yù)算管理上缺乏關(guān)注，更沒(méi)有將預(yù)算管理工作落實(shí)到位。一方面，管理層對(duì)于全面預(yù)算管理的輕視不利于推進(jìn)預(yù)算管理工作順利開(kāi)展，一旦各部門(mén)出現(xiàn)相關(guān)利益沖突，就使得預(yù)算管理工作在實(shí)際的落實(shí)過(guò)程中受限諸多要素；另一方面，也致使對(duì)企業(yè)員工對(duì)全面預(yù)算管理不重視，人員的參與度及落實(shí)力度都會(huì)大打折扣，這在一定程度上加劇了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的進(jìn)程。另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員認(rèn)為全面預(yù)算管理工作只隸屬于財(cái)務(wù)部門(mén)工作范疇，全面預(yù)算管理工作沒(méi)有做到全員參與，更談不上與其他部門(mén)聯(lián)動(dòng)完成相應(yīng)的預(yù)算管理工作，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理上存在諸多問(wèn)題，更不能發(fā)揮真正作用來(lái)保障企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展。

（二）全面預(yù)算依據(jù)不充分，缺乏監(jiān)管機(jī)制

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理工作來(lái)講，想要使其落到實(shí)處并發(fā)揮有效作用，最終達(dá)到經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，就必然要保障全面預(yù)算的依據(jù)足夠充分，監(jiān)管足夠高效有力。但當(dāng)前，部分企業(yè)在面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境時(shí)存在一邊修改圖紙一邊施工的情況，這種臨時(shí)調(diào)整的情況不利于企業(yè)根據(jù)自身計(jì)劃開(kāi)展工作，更會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在實(shí)際的預(yù)算管理上產(chǎn)生巨大差異，而這種巨大差異將導(dǎo)致自身管理失去規(guī)范性，更無(wú)法保障企業(yè)的計(jì)劃有效推進(jìn)。同時(shí)，這種依據(jù)不充分的情況就促使相關(guān)人員無(wú)法按照標(biāo)準(zhǔn)流程進(jìn)行工作，使預(yù)算管理失去意義。除此之外，企業(yè)內(nèi)部缺乏完善健全的監(jiān)管機(jī)制也是導(dǎo)致預(yù)算管理失效的原因。部分企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中存在缺乏全方位監(jiān)管、監(jiān)管流程不科學(xué)不全面、監(jiān)管人員不公正不嚴(yán)謹(jǐn)、監(jiān)管手段落后等問(wèn)題，致使監(jiān)管機(jī)制無(wú)法發(fā)揮實(shí)際作用，使內(nèi)部出現(xiàn)工作滯后、工作松散、工作無(wú)法負(fù)責(zé)等現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)部分企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管部門(mén)或機(jī)構(gòu)與其他部門(mén)相互勾連開(kāi)展工作的情況，對(duì)企業(yè)的發(fā)展造成負(fù)面影響。

（三）預(yù)算目標(biāo)不明確

在全面預(yù)算管理過(guò)程中，預(yù)算目標(biāo)的設(shè)立直接影響了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的諸多工作，只有先確定好預(yù)算管理目標(biāo)，才能為后續(xù)工作提供指導(dǎo)和參考意義。但當(dāng)前，部分房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算目標(biāo)相關(guān)工作上存在不足。全面預(yù)算作為企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)活動(dòng)的總體預(yù)測(cè)，可以幫助企業(yè)提供思路并指導(dǎo)發(fā)展方向，然而當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)存在項(xiàng)目投資大、周期長(zhǎng)的問(wèn)題，在進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)沒(méi)有合理設(shè)定目標(biāo)。一方面，內(nèi)部沒(méi)有確定各階段各部門(mén)的具體目標(biāo)，只根據(jù)總目標(biāo)開(kāi)展工作，從而導(dǎo)致項(xiàng)目在開(kāi)展過(guò)程中存在目標(biāo)不明確、劃分不合理的問(wèn)題；另一方面，沒(méi)有結(jié)合自身發(fā)展規(guī)劃、項(xiàng)目特點(diǎn)及各階段發(fā)展預(yù)測(cè)開(kāi)展工作，未合理劃分責(zé)任，這也是預(yù)算目標(biāo)不明確的體現(xiàn)，這種現(xiàn)象對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)量化戰(zhàn)略目標(biāo)、提高盈利收益造成威脅，更不能為企業(yè)的發(fā)展經(jīng)營(yíng)提供幫助[2]。

（四）缺乏科學(xué)的預(yù)算編制方法

在預(yù)算編制層面，當(dāng)前部分企業(yè)在該項(xiàng)工作上流于表面，在沒(méi)有結(jié)合自身實(shí)際情況的前提下為整合自身企業(yè)各項(xiàng)信息而單純機(jī)械地套用其他企業(yè)，甚至其他行業(yè)的預(yù)算編制方法開(kāi)展工作，導(dǎo)致最終的預(yù)算編制不能幫助企業(yè)發(fā)展，更無(wú)法有效地反映企業(yè)現(xiàn)狀。這種現(xiàn)象既浪費(fèi)了自身的各項(xiàng)資源，又容易致使企業(yè)管理層出現(xiàn)決策失誤，給企業(yè)帶來(lái)巨大損失。此外，當(dāng)前部分企業(yè)內(nèi)部并沒(méi)有建設(shè)系統(tǒng)、完善的預(yù)算管控平臺(tái)，更沒(méi)有利用好當(dāng)前先進(jìn)的技術(shù)軟件組建成全方位的預(yù)算管控中心，導(dǎo)致企業(yè)在預(yù)算編制過(guò)程中無(wú)法收集、匯總各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，無(wú)法推動(dòng)企業(yè)科學(xué)經(jīng)營(yíng)。例如，某企業(yè)在全面預(yù)算管理中就沒(méi)有根據(jù)全方位的數(shù)據(jù)展開(kāi)預(yù)算編制，未將企業(yè)的以往數(shù)據(jù)統(tǒng)籌利用，導(dǎo)致預(yù)算編制給出的最終方案有待商榷[3]。

四、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問(wèn)題的優(yōu)化路徑

（一）提升全面預(yù)算意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)要想從根源上提高全面預(yù)算管理水平，就必然要增強(qiáng)全面預(yù)算意識(shí)。

首先，企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)對(duì)全面預(yù)算管理工作予以重視，并正確認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理對(duì)自身企業(yè)發(fā)展的重要性，在此基礎(chǔ)上以身作則，從思想層面上引導(dǎo)內(nèi)部全體人員重視全面預(yù)算管理工作，用堅(jiān)實(shí)的思想基礎(chǔ)保障全面預(yù)算管理工作順利開(kāi)展。其次，內(nèi)部人員必須轉(zhuǎn)變當(dāng)前的管理意識(shí)，樹(shù)立正確的全面預(yù)算管理意識(shí)及理念，必須認(rèn)識(shí)到只有全員參與才能確保全面預(yù)算管理工作有效。企業(yè)可以通過(guò)培訓(xùn)機(jī)制對(duì)內(nèi)部整體人員輸送先進(jìn)、科學(xué)、正確的全面預(yù)算管理知識(shí)，形成內(nèi)部整體認(rèn)同感強(qiáng)的環(huán)境氛圍。為了進(jìn)一步保障全面預(yù)算管理的質(zhì)量，企業(yè)必須要求各部門(mén)及人員共同參與全面預(yù)算工作，避免只有財(cái)務(wù)部門(mén)開(kāi)展工作的情況。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展全面預(yù)算管理工作的過(guò)程中要充分結(jié)合當(dāng)前行業(yè)的現(xiàn)狀、業(yè)務(wù)特點(diǎn)及自身實(shí)際情況進(jìn)行認(rèn)知調(diào)整，只有做到緊隨時(shí)代發(fā)展，才能從思想層面占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

（二）強(qiáng)化預(yù)算管理基礎(chǔ)，建立監(jiān)管機(jī)制

想要實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的全面預(yù)算管理，就必然要對(duì)各項(xiàng)預(yù)算管理的基礎(chǔ)進(jìn)行強(qiáng)化及完善，只有才能確保其工作高效開(kāi)展。

首先，房產(chǎn)企業(yè)必須在實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中將全面預(yù)算管理制度建設(shè)進(jìn)行強(qiáng)化，要根據(jù)各項(xiàng)管理需求制定相應(yīng)的制度，即針對(duì)全面預(yù)算管理的各項(xiàng)流程進(jìn)行規(guī)范，建立管理標(biāo)準(zhǔn)，以此保障全面預(yù)算管理各個(gè)步驟都能有章可循。其次，建立配套的相關(guān)機(jī)制，根據(jù)相關(guān)機(jī)制開(kāi)展工作，如風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制、成本控制機(jī)制、績(jī)效考核機(jī)制等，通過(guò)制定和完善各項(xiàng)制度及實(shí)施細(xì)則來(lái)增強(qiáng)內(nèi)部各項(xiàng)管理的規(guī)范性，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的規(guī)范管控，以此來(lái)確保監(jiān)管部門(mén)在工作中能針對(duì)內(nèi)部各項(xiàng)管理工作開(kāi)展監(jiān)督。最后，加大監(jiān)管部門(mén)的工作力度，管理層應(yīng)當(dāng)給予該部門(mén)具體實(shí)權(quán)，不僅要保障監(jiān)督部門(mén)始終獨(dú)立于其他部門(mén)，還要與外界監(jiān)管機(jī)構(gòu)形成聯(lián)動(dòng)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，針對(duì)人員資金等做到合理披露，推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)透明化管理[4]。同時(shí)，應(yīng)該設(shè)置反饋渠道，采取匿名方式接受舉報(bào)，并針對(duì)舉報(bào)內(nèi)容及涉事人員進(jìn)行及時(shí)的調(diào)查跟進(jìn)，在調(diào)查結(jié)束后將結(jié)果進(jìn)行公示，以此提高內(nèi)部監(jiān)管的威信。

（三）制定明確的預(yù)算目標(biāo)，優(yōu)化管理機(jī)構(gòu)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，制定明確的預(yù)算目標(biāo)將保障全面預(yù)算管理的作用得到有效發(fā)揮。而它也直接決定了全面預(yù)算管理的最終目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)?？梢詮囊韵聨讉€(gè)方面出發(fā)來(lái)制定預(yù)算目標(biāo)。

首先，根據(jù)當(dāng)前企業(yè)所處的發(fā)展階段進(jìn)行制定，必須靈活科學(xué)地設(shè)計(jì)目標(biāo)，可以參考自身發(fā)展的各項(xiàng)數(shù)據(jù)及未來(lái)發(fā)展方向，立足宏觀發(fā)展角度進(jìn)行制定，如初創(chuàng)階段的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將產(chǎn)品和市場(chǎng)開(kāi)發(fā)作為預(yù)算主體目標(biāo)，而發(fā)展階段的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)將預(yù)算目標(biāo)立足于利潤(rùn)上。必須從自身實(shí)際發(fā)展出發(fā)，立足根本，合理展望未來(lái)。其次，在確定總目標(biāo)后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)前階段的實(shí)際需求，合理調(diào)整年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，必須結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境、政策變動(dòng)及自身情況做出調(diào)整，利用相應(yīng)的方式及手段圍繞企業(yè)發(fā)展聚焦戰(zhàn)略目標(biāo)做出改變，以此來(lái)確保戰(zhàn)略總目標(biāo)的合理和可操作。再次，想要實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的預(yù)算管理，就必須合理分化細(xì)化責(zé)任，根據(jù)不同階段、不同部門(mén)及不同項(xiàng)目特點(diǎn)設(shè)定相應(yīng)的階段目標(biāo)，為確保預(yù)算目標(biāo)及時(shí)完成，必須將目標(biāo)落實(shí)到具體人員上，確保內(nèi)部整體人員都明確自身的責(zé)任及工作目標(biāo)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)量化管控[5]。最后，企業(yè)必須將內(nèi)部職能職權(quán)進(jìn)行明確，合理劃分部門(mén)責(zé)任，將權(quán)力合理均衡分化，避免內(nèi)部出現(xiàn)管理權(quán)能問(wèn)題?？稍O(shè)立預(yù)算管理部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)籌管控，對(duì)預(yù)算管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和總體調(diào)整。

（四）構(gòu)建科學(xué)的預(yù)算編制方法

預(yù)算編制是全面預(yù)算管理的重要組成部分，預(yù)算編制的水平如何直接決定了企業(yè)全面預(yù)算管理的質(zhì)量。因而，房地產(chǎn)企業(yè)想要提高全面預(yù)算管理水平，就必然要在預(yù)算編制上投入更多精力。

首先，全面預(yù)算管理的編制必須由四部分組成，分別為董事會(huì)、預(yù)算管理部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)及其他責(zé)任中心，針對(duì)從長(zhǎng)期戰(zhàn)略總目標(biāo)到短期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的制定開(kāi)展工作。必須確保編制方案在企業(yè)內(nèi)部閉環(huán)內(nèi)進(jìn)行反復(fù)調(diào)整確認(rèn)后形成最終方案，業(yè)務(wù)部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)和其他部門(mén)的管理者也應(yīng)當(dāng)共同參與到制定環(huán)節(jié)中，確保目標(biāo)具有可操作性，保障目標(biāo)始終契合發(fā)展需求。其次，在預(yù)算編制過(guò)程中必須結(jié)合企業(yè)現(xiàn)狀、市場(chǎng)環(huán)境、國(guó)家政策、法律法規(guī)和戰(zhàn)略發(fā)展需求開(kāi)展工作，必須對(duì)以往的數(shù)據(jù)進(jìn)行整合分析，做出合理預(yù)測(cè)，用全面精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)為管理層提供數(shù)據(jù)支撐，以確保預(yù)算編制最終的決策正確。最后，利用當(dāng)下先進(jìn)的信息技術(shù)，組建一體化信息管理平臺(tái)，將數(shù)據(jù)匯總分析和各項(xiàng)審批權(quán)限等納入其中，用數(shù)據(jù)庫(kù)和共享中心為預(yù)算編制提供服務(wù)[6]。此外，預(yù)算編制方法也應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同需求合理調(diào)整，企業(yè)可設(shè)立不同標(biāo)準(zhǔn)下的預(yù)算編制案例，以供參考，避免編制方式過(guò)于單一、死板。

結(jié) 語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要想在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中通過(guò)全面預(yù)算管理來(lái)提高綜合實(shí)力，就必須針對(duì)當(dāng)前預(yù)算管理工作中存在的不足進(jìn)行改進(jìn)。因此，企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)在全面預(yù)算管理上進(jìn)行加強(qiáng)，形成頂層設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)正確的預(yù)算管理意識(shí)來(lái)開(kāi)展工作，用優(yōu)質(zhì)的管理基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)強(qiáng)有力的監(jiān)管，利用明確的預(yù)算目標(biāo)和成熟的管理機(jī)構(gòu)為企業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航，用科學(xué)的預(yù)算編制推動(dòng)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。