2024年勘察設(shè)計行業(yè)市場前瞻

11月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布最新的固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)。2023年1-10月，全國固定資產(chǎn)投資41.9萬億元，同比增長2.9%。其中，房地產(chǎn)投資9.6萬億元，同比下降9.3%；基礎(chǔ)設(shè)施投資18.4萬億元，同比增長8.3%。房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施和制造業(yè)投資是固定資產(chǎn)投資的三大組成部分，制造業(yè)投資和工業(yè)工程設(shè)計行業(yè)的市場緊密相關(guān)，而房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資則決定了建筑設(shè)計和土木工程設(shè)計行業(yè)的未來市場。2024年，房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資將如何發(fā)展？對勘察設(shè)計行業(yè)將帶來哪些啟示？本文將逐一作出分析。

2024年房地產(chǎn)投資前瞻

房地產(chǎn)仍未見底

從需求端來看，新房銷售延續(xù)弱表現(xiàn)，二手房成交有所復(fù)蘇。2023年1—10月，全國商品房銷售面積9.3億平方米，同比下降7.8%。但是二手房成交有所復(fù)蘇，后續(xù)將繼續(xù)關(guān)注其對新房銷售的促進作用。根據(jù)華泰證券的統(tǒng)計，2023年1—10月，有26個城市二手房累計成交面積同比增長26%，修復(fù)進程明顯好于新房。

購買意愿的下降是需求端復(fù)蘇弱的主要原因。宏觀經(jīng)濟表現(xiàn)偏弱、居民杠桿率處于高位以及對房地產(chǎn)價格下行的預(yù)期等綜合因素造成了購買意愿的不足。根據(jù)中國人民銀行2023年三季度數(shù)據(jù)，未來三個月居民選擇購房比例為17.1%，過去5年持續(xù)下降。雖然在多輪救市政策出臺后各地房地產(chǎn)限購限貸政策放松數(shù)量已創(chuàng)歷史新高，但對需求端的刺激仍顯不足，后續(xù)需要更多時間并配合宏觀經(jīng)濟的改善才能根本性扭轉(zhuǎn)需求弱勢。

供給端持續(xù)縮量，影響未來房地產(chǎn)投資。2023年1—10月，房屋竣工面積5.5億平方米，同比增長19.0%；施工面積82.3億平方米，同比下降7.3%；新開工面積7.9億平方米，同比下降23.2%?？⒐っ娣e的增長主要緣于“保交樓”政策的帶動，而新開工面積的下滑則反映出需求疲軟下的供給弱化。土地成交延續(xù)了2021年以來的連續(xù)下降。2023年1—10月，300個城市宅地成交規(guī)劃建面2.6億平方米，同比下降34%。土地成交的持續(xù)下降會導(dǎo)致后續(xù)新開工項目的下行，造成供給進一步縮量。

不同區(qū)域不同城市分化明顯

從需求端來看，就區(qū)域而言，2023年1—10月，東部地區(qū)和東北地區(qū)商品房銷售面積相對下降較少，分別下降了6.1%和2.8%；中部地區(qū)表現(xiàn)最弱，商品房銷售面積同比下降11.4%。從城市來看，根據(jù)華泰證券的統(tǒng)計，2023年1—10月，60個城市新房累計成交面積總計同比下降12%。其中，一線城市同比增長1%，二線城市同比下降10%，三線城市同比下降21%，城市分化明顯。

從供給端來看，華東地區(qū)是土地成交主力，長三角是熱點。2023年前三季度，華東區(qū)域宅地成交建筑面積占全國總成交建筑面積的49%。2023年前三季度土地成交建筑面積TOP30城市中有12個長三角城市，TOP10中有4個長三角城市。全國土地成交建筑面積TOP10城市為西安、杭州、成都、鹽城、南京、上海、廣州、北京、天津、鄭州。

房地產(chǎn)仍有未來，復(fù)蘇需要更多時間

無論是從政策定位還是借鑒發(fā)達國家經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)行業(yè)未來仍將是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，會存有相當(dāng)大的市場容量。但是，房地產(chǎn)投資復(fù)蘇需要更多時間。預(yù)計2024年房地產(chǎn)銷售前低后高，投資延續(xù)負增長，2025年或?qū)⑵蠓€(wěn)復(fù)蘇。

從需求端來看，在房地產(chǎn)政策的全面調(diào)整和其他穩(wěn)經(jīng)濟政策為市場注入信心的背景下，2023年下半年到2024年上半年的房地產(chǎn)銷售將處于筑底階段，由于2023年上半年基數(shù)相對較高，2024年上半年同比數(shù)據(jù)預(yù)計相對較低，下半年會逐步改善。2024年的房地產(chǎn)銷售預(yù)計前低后高，從供給端來看，在2024年上半年銷售依然處于筑底階段的判斷下，新開工面積也將維持相對低位。施工面積作為存量指標，在2023年新開工收縮、竣工加速的環(huán)境下，疊加2024年新開工面積延續(xù)負增長，施工面積或?qū)⑦M一步下探。從投資端來看，房地產(chǎn)投資的主要組成部分為土地購置費和施工建設(shè)費。土地購置預(yù)計在2024年仍舊下行，因此2024年房地產(chǎn)投資預(yù)計將慣性下滑，2025年在銷售回暖的背景下或能企穩(wěn)復(fù)蘇，新開工項目逐漸增加。

住房雙軌制是方向，房地產(chǎn)發(fā)展進入新階段

從房地產(chǎn)政策走向來看，今年7月中央政治局會議對房地產(chǎn)行業(yè)重新定調(diào)提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)?！毙露ㄕ{(diào)下，除了少數(shù)一線城市，其他城市限購限貸政策基本全面放開，針對房地產(chǎn)行業(yè)的金融支持政策也陸續(xù)推出。長期來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐步邁入“市場歸市場、保障歸保障”的住房雙軌制的新階段。

表1 近年供給端情況（單位：萬平方米）

展望未來，一方面，目前我國住房需求仍然具有較大規(guī)模，但需求結(jié)構(gòu)正在分化，單一化產(chǎn)品和“一刀切”政策難以滿足合理住房需求，房地產(chǎn)政策的調(diào)整勢在必行。另一方面，需要注意到，我國面積廣闊、人口眾多，不能完全復(fù)制新加坡的住房雙軌制模式，需要因地制宜、循序漸進地推進。預(yù)計住房雙軌制將主要在財政實力較強、住房需求矛盾突出的一二線城市進行。相關(guān)地區(qū)的保障房建設(shè)將力度更大，保障房的籌集也更加多元化，包括新建、改造和收購等，其中包括收購部分房地產(chǎn)開發(fā)商的存量商品房，同時達到去庫存、保主體的效果。

2024年基礎(chǔ)設(shè)施投資前瞻

2023年基礎(chǔ)設(shè)施投資保持較高增速

2023年以來，基礎(chǔ)設(shè)施投資在高水平下增速有所回落。增速的回落和地方財政有一定關(guān)聯(lián)。2023年，土地市場成交低迷，土地出讓金收入持續(xù)下行，拖累政府性基金收入。2023年1—10月，地方政府性基金收入同比下降16.8%，國有土地使用權(quán)出讓收入同比下降20.5%。總體來看，2023年基礎(chǔ)設(shè)施投資仍將保持較高增速，預(yù)計全年同比增長8%左右。

基礎(chǔ)設(shè)施投資領(lǐng)域有所分化

基礎(chǔ)設(shè)施投資三大分項方面，2023年1—10月，電力、熱力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)投資同比增長25.0%，增速與1—9月持平。交通運輸、倉儲和郵政業(yè)投資同比增長11.1%，增速下調(diào)0.5個百分點，其中，鐵路運輸業(yè)投資同比增長24.8%，道路運輸業(yè)投資同比持平。水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)投資同比下降0.8%，增速比1—9月的-0.1%進一步下滑；其中，水利管理業(yè)投資增長5.7%，公共設(shè)施管理業(yè)投資同比下降2.2%。

具體投資領(lǐng)域方面，根據(jù)國家能源局數(shù)據(jù)，2023年1—10月，全國主要發(fā)電企業(yè)電源工程完成投資6621億元，同比增長43.7%，其中，太陽能發(fā)電2694億元，同比增長71.2%；風(fēng)電1717億元，同比增長42.5%；核電670億元，同比增長41.5%。電網(wǎng)工程完成投資3731億元，同比增長6.3%。

圖1 近年商品房銷售情況

根據(jù)交通運輸部數(shù)據(jù)，2023年1—9月，公路水路交通固定資產(chǎn)投資完成22888億元，同比增長5.5%，其中，公路建設(shè)投資21447億元，同比增長4.3%；水運建設(shè)投資1441億元，同比增長28.2%。鐵路固定資產(chǎn)投資完成5089億元，同比增長7.1%。

根據(jù)水利部數(shù)據(jù)，2023年1—10月，水利建設(shè)投資完成9748億元，同比增長5.8%。

從穩(wěn)經(jīng)濟角度出發(fā)，2024年基礎(chǔ)設(shè)施投資將保持高位增長

2024年基礎(chǔ)設(shè)施投資能否持續(xù)增長，一方面在于穩(wěn)經(jīng)濟的需求強度，另一方面在于配套資金的到位情況。

經(jīng)濟增長的三駕馬車為投資、消費和凈出口。投資方面，2023年1—10月，房地產(chǎn)投資同比下降9.3%，預(yù)計2024年房地產(chǎn)投資延續(xù)負增長。消費方面，2023年1—10月，社會消費品零售總額同比增長6.9%，居民消費支出逐步回升，但由于居民收入恢復(fù)偏慢，消費增長持續(xù)性仍顯不足。凈出口方面，總體來看，我國全球出口份額保持韌性，但2023年1—10月貿(mào)易順差同比下降0.4%。從穩(wěn)經(jīng)濟角度出發(fā)，2024年仍舊需要基礎(chǔ)設(shè)施投資托底。

在當(dāng)前經(jīng)濟增長基礎(chǔ)仍未穩(wěn)固的背景下，需要通過穩(wěn)投資促進穩(wěn)經(jīng)濟。2023年10月，第十四屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議決定，授權(quán)國務(wù)院到2027年底前在當(dāng)年新增地方政府債務(wù)限額的60%以內(nèi)，提前下達下一年度新增地方政府債務(wù)限額。2023年11月，國家發(fā)改委要求各地抓緊梳理一批符合條件的項目，以推動增發(fā)的1萬億元國債資金盡快落實到符合條件的項目上。這些政策均表明，2024年我國仍將延續(xù)發(fā)力基礎(chǔ)設(shè)施投資。

從資金端來看，2023年10月，全國人大常委會批準增發(fā)1萬億元國債，赤字率預(yù)計由3%上調(diào)至3.8%左右，表明短期內(nèi)中央財政支出力度明顯增強，2024年赤字率預(yù)計仍將保持在3%以上。同月召開的中央金融工作會議提出“建立防范化解地方債務(wù)風(fēng)險長效機制，建立同高質(zhì)量發(fā)展相適應(yīng)的政府債務(wù)管理機制，優(yōu)化中央和地方政府債務(wù)結(jié)構(gòu)?！鳖A(yù)計2024年中央和地方的債務(wù)結(jié)構(gòu)會進一步優(yōu)化，中央以財政擴張為主，而地方以防范風(fēng)險為主。中央財政將成為2024年拉動基礎(chǔ)設(shè)施投資的重要動力。專項債方面，預(yù)計2024年新增專項債限額有望達到4萬億元，成為基礎(chǔ)設(shè)施投資的重要支撐。綜合預(yù)計，2024年基礎(chǔ)設(shè)施投資增速或?qū)⒈３衷?%以上。

交通、水利、能源、市政是發(fā)力領(lǐng)域，區(qū)域差異日益顯著

從基礎(chǔ)設(shè)施投資方向來看，交通、水利、能源、市政是主要發(fā)力領(lǐng)域。從2023年前三季度專項債投向領(lǐng)域來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)占比25.0%，市政基礎(chǔ)設(shè)施占比18.6%，交通運輸占比14.0%，是占比最大的三個領(lǐng)域。與2022年專項債投向同期對比，2023年專項債投向比例有所增加的有產(chǎn)業(yè)園區(qū)（0.1%）、市政基礎(chǔ)設(shè)施（2.5%）、交通運輸（1.5%）。

圖2 近年基礎(chǔ)設(shè)施投資情況

從各主管部門表態(tài)來看，2023年10月水利部表示，將全力抓好第四季度水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，力爭再開工一批重大水利工程。增發(fā)的1萬億元國債中水利相關(guān)項目的額度超過一半，有望在2024年形成實際完成投資額。2023年11月，交通運輸部、財政部在廣州聯(lián)合組織召開座談會，推動國家綜合交通樞紐城市完善功能布局，推進綜合客運樞紐規(guī)劃建設(shè)，有序推進國家綜合貨運樞紐補鏈強鏈。同月，國家發(fā)展改革委、財政部發(fā)布《關(guān)于規(guī)范實施政府和社會資本合作新機制的指導(dǎo)意見》，提出“政府和社會資本合作應(yīng)限定于有經(jīng)營性收益的項目，主要包括公路、鐵路、民航基礎(chǔ)設(shè)施和交通樞紐等交通項目，物流樞紐、物流園區(qū)項目，城鎮(zhèn)供水、供氣、供熱、停車場等市政項目，城鎮(zhèn)污水垃圾收集處理及資源化利用等生態(tài)保護和環(huán)境治理項目，具有發(fā)電功能的水利項目，體育、旅游公共服務(wù)等社會項目，智慧城市、智慧交通、智慧農(nóng)業(yè)等新型基礎(chǔ)設(shè)施項目，城市更新、綜合交通樞紐改造等盤活存量和改擴建有機結(jié)合的項目。”

就區(qū)域而言，地方政府債務(wù)成為未來地方基礎(chǔ)設(shè)施投資的主要障礙。根據(jù)企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)，2022年全國31個省市平均寬口徑債務(wù)率為318.7%。2023年7月中央政治局會議提出“要有效防范化解地方債務(wù)風(fēng)險，制定實施一攬子化債方案”。從特殊再融資一般債及專項債發(fā)行情況來看，西南、華北、東北地區(qū)分別發(fā)行特殊再融資一般債及專項債合計3710億元、2348億元、2201億元，是特別再融資債券發(fā)行的主要地區(qū)。其中，西南的云南、貴州，華北的內(nèi)蒙古、天津，東北三省等地區(qū)特殊再融資債券發(fā)行總量已超過結(jié)余限額，這些地區(qū)后續(xù)缺乏新增發(fā)債空間，這也意味著當(dāng)?shù)卣磥黼y以大規(guī)模開展新增基礎(chǔ)設(shè)施投資。展望2024年，基礎(chǔ)設(shè)施投資地區(qū)差異日益顯著，財政相對健康的華東、華南等地區(qū)的部分省份將是基礎(chǔ)設(shè)施投資發(fā)力的主要地區(qū)。

對勘察設(shè)計行業(yè)的啟示

2023年是相對艱難的一年，勘察設(shè)計各細分行業(yè)或多或少都面臨著需求下降、項目減少、回款緩慢等問題。不過，我國城鎮(zhèn)化進程仍在繼續(xù)，勘察設(shè)計企業(yè)一方面需要堅定信心，看清前景，未來仍有中長期建設(shè)需求；另一方面需要主動應(yīng)對，積極求變，尋求破局的機會。

一是加強戰(zhàn)略引領(lǐng)。在市場環(huán)境日新月異的當(dāng)下，勘察設(shè)計企業(yè)需要擺脫路徑依賴，通過創(chuàng)新思考、對標交流等方法積極探索可持續(xù)發(fā)展路徑?？辈煸O(shè)計企業(yè)需要提升市場敏感度，提高迭代頻率，細化行動措施顆粒度，提高戰(zhàn)略實施的精準度和靈活性。勘察設(shè)計企業(yè)需要建立終局思維，站在未來布局今天的行動。對于當(dāng)前投資還處于高位的交通、水利行業(yè)的設(shè)計企業(yè)，需要認識到投資頂峰很快就會到來，應(yīng)該加快轉(zhuǎn)型步伐，及早謀劃“第二曲線”。

二是調(diào)整經(jīng)營思維?？辈煸O(shè)計企業(yè)需要從只會做增量市場轉(zhuǎn)向挖掘存量市場。綠色低碳、數(shù)字中國、城鄉(xiāng)協(xié)同、產(chǎn)業(yè)升級等四大國家戰(zhàn)略為勘察設(shè)計行業(yè)提供了大量存量市場的新機遇，需要積極探索新業(yè)務(wù)和新模式?？辈煸O(shè)計企業(yè)需要樹立長期主義，從經(jīng)營項目轉(zhuǎn)向經(jīng)營市場和經(jīng)營客戶，選擇好目標市場，開展市場深耕和客戶關(guān)系管理，提高經(jīng)營效率?？辈煸O(shè)計企業(yè)需要從技術(shù)思維為主轉(zhuǎn)向“技術(shù)+營銷”，加強市場研究和產(chǎn)品研究，創(chuàng)造更多價值。

三是提升創(chuàng)新能力。當(dāng)行業(yè)逐漸步入存量時代，規(guī)模增長不再是主要目標，勘察設(shè)計企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展應(yīng)注重提升效率和引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)。提升效率要求勘察設(shè)計企業(yè)升級業(yè)務(wù)能力、升級業(yè)務(wù)模式、提高組織效率、提高人員效率；引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)要求勘察設(shè)計企業(yè)提升策劃咨詢能力、科技創(chuàng)新能力、全過程服務(wù)能力、資源整合能力?？辈煸O(shè)計企業(yè)需要回歸知識密集型行業(yè)的本質(zhì)，大力開展技術(shù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，通過創(chuàng)新，為企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供源源不斷的新動力。