房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理體系的構(gòu)建研究

張佳莉 泉州兆隆置業(yè)有限公司

自從我國由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以來，房地產(chǎn)行業(yè)在穩(wěn)定的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下得以快速發(fā)展[1]。尤其是最近幾年來，社會(huì)各界跟隨著城市化建設(shè)發(fā)發(fā)展進(jìn)程對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)提出了較高的需求及要求。房地產(chǎn)建筑產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格也一路“水漲船高”。但是在我國對(duì)國土資源及房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行合理管控之后，也在一定程度上制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)給房地產(chǎn)行企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作增加了一定難度。房地產(chǎn)行業(yè)具有生產(chǎn)產(chǎn)品周期長(zhǎng)、投資額度大、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，并且合作主體較多，需要進(jìn)行較為復(fù)雜的預(yù)算及成本控制工作。要想進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展，就必須要結(jié)合實(shí)際情況構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

一、新形勢(shì)下房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

從某種意義上講，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理及財(cái)務(wù)核算質(zhì)量對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能和綜合素養(yǎng)提出了較高的要求，同時(shí)也在一定程度程度上增加財(cái)務(wù)管理人員的工作壓力及工作任務(wù)量。而基于新時(shí)代背景下，各類現(xiàn)代化信息技術(shù)被廣泛應(yīng)用于社會(huì)各領(lǐng)域及人們實(shí)際生活的方方面面。我國房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛開展了信息化建設(shè)，如何更好地掌握財(cái)務(wù)管理信息化手段及操作模式，也成為了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員所面臨的重點(diǎn)工作內(nèi)容，給財(cái)務(wù)人員施加了工作壓力[2]。針對(duì)這一發(fā)展現(xiàn)狀可以得知，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，就必須要跟緊時(shí)代發(fā)展步伐，充分認(rèn)識(shí)和重視起財(cái)務(wù)管理工作改革創(chuàng)新的必要性，并以最短的時(shí)間調(diào)整好自身的運(yùn)營(yíng)管理思維及理念，提升房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)能力及工作質(zhì)量。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該把握好新形勢(shì)下的財(cái)務(wù)管理新要求，適應(yīng)好新會(huì)計(jì)制度所帶來的財(cái)務(wù)管理工作崗位變化，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。

二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理體系的構(gòu)建

(一)建立健全房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制

從房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展性質(zhì)分析，其各項(xiàng)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的投入資金數(shù)量都較為龐大，還具有生產(chǎn)周期長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建財(cái)務(wù)管理體系過程中，首先應(yīng)該完善好風(fēng)險(xiǎn)控制工作。而財(cái)務(wù)管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)的防控風(fēng)險(xiǎn)的重要載體，可以說財(cái)務(wù)管理體系的完善度及運(yùn)行情況等在一定程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)及未來發(fā)展方向。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合五點(diǎn)要素積極構(gòu)建好財(cái)務(wù)管理體系。即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、信息數(shù)據(jù)共享、環(huán)境控制、控制活動(dòng)[3]。其中房地產(chǎn)企業(yè)需要建立健全業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制，這主要是由于業(yè)務(wù)授權(quán)制度可以貫穿于房地產(chǎn)控制活動(dòng)、監(jiān)管活動(dòng)全過程，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展具有一定影響。在建立業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要明確好授權(quán)對(duì)象、授權(quán)業(yè)務(wù)種類、權(quán)利種類、有關(guān)業(yè)務(wù)審批管理制度等。

(二)建立健全房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)核算體系

1.結(jié)合現(xiàn)階段財(cái)務(wù)管理需求對(duì)會(huì)計(jì)單據(jù)進(jìn)行合理調(diào)整

就現(xiàn)階段我國各大房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)發(fā)展中所使用的會(huì)計(jì)單據(jù)分析，其中所能夠反映出的有價(jià)值數(shù)據(jù)信息含量較少，無法為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作提供有效參考信息。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)新型的會(huì)計(jì)單據(jù)進(jìn)行重新優(yōu)化設(shè)計(jì)，將項(xiàng)目合同管理內(nèi)容、預(yù)算指標(biāo)、成本控制等多個(gè)方面的數(shù)據(jù)信息積極融入到會(huì)計(jì)單據(jù)之中[4]。如此一來，房地產(chǎn)企業(yè)管理層便可以通過會(huì)計(jì)單據(jù)快速了解和把握企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)信息，從而提高決策管理工作的科學(xué)性及合理性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以利用會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)對(duì)各類管理信息進(jìn)行全面收集與分析。

2.合理設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以《企業(yè)會(huì)計(jì)管理制度》中所提出了相關(guān)工作要求為導(dǎo)向，對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)管理制度進(jìn)行合理優(yōu)化與改進(jìn)創(chuàng)新。第二，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合我國制定的財(cái)務(wù)管理管控要求，對(duì)二級(jí)及以下的會(huì)計(jì)科目進(jìn)行合理設(shè)計(jì)。例如針對(duì)產(chǎn)品開發(fā)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)在最大限度上將核算對(duì)象具象化，明確好該產(chǎn)品的名稱、型號(hào)等。針對(duì)開發(fā)成本、銷售收入等，其中會(huì)計(jì)科目重點(diǎn)應(yīng)用放置于成本對(duì)象細(xì)化內(nèi)容上。這一做法的主要目的是為了進(jìn)一步分析房地產(chǎn)企業(yè)多種類型產(chǎn)品的具體盈利情況；第三，合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目+全面預(yù)算管理融合機(jī)制，對(duì)產(chǎn)品收入、產(chǎn)品成本等盈虧情況進(jìn)行深度分析，根據(jù)組織結(jié)構(gòu)特點(diǎn)進(jìn)行數(shù)據(jù)信息整合。

3.統(tǒng)一化管理會(huì)計(jì)核算程序與核算規(guī)則

房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下兩方面統(tǒng)一管理好會(huì)計(jì)核算程序與核算規(guī)則：第一，統(tǒng)一設(shè)置管理科目，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步強(qiáng)化科目設(shè)置的靈活性；第二，統(tǒng)一設(shè)置會(huì)計(jì)單據(jù)格式、會(huì)計(jì)種類、核算口徑等[5]；第三，統(tǒng)一開展房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄、收集、整合、處理工作，并將會(huì)計(jì)報(bào)表編制、上報(bào)報(bào)表進(jìn)行有效合并。

(三)建立健全房地產(chǎn)公司管理會(huì)計(jì)體系

1.建立健全責(zé)任管理中心

在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)發(fā)展進(jìn)程中，建立健全責(zé)任管理中心主要是指根據(jù)企業(yè)管理目標(biāo)、企業(yè)各部門、各項(xiàng)目單位的運(yùn)行情況等，進(jìn)一步明確好工作職責(zé)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理績(jī)效考核結(jié)果明確責(zé)任中心所需要承擔(dān)的具體職責(zé)及工作范疇等。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該以工作報(bào)告的形式將各責(zé)任中心月度、季度、年度的財(cái)務(wù)管理指標(biāo)完成情況進(jìn)行具體呈現(xiàn)，并對(duì)各責(zé)任中心業(yè)務(wù)情況及質(zhì)量進(jìn)行客觀化評(píng)價(jià)。

2.構(gòu)建完善的管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系

作為管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系，主要是指將房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展中的各項(xiàng)目開發(fā)成本、管理成本等數(shù)據(jù)信息進(jìn)行全面收集與整合，形成更為直觀化的工作報(bào)告上傳給房地產(chǎn)企業(yè)管理層。而房地產(chǎn)企業(yè)管理層則需要以此作為參考依據(jù)積極制定決策發(fā)展規(guī)劃。管理會(huì)計(jì)報(bào)告中還需要包含特定項(xiàng)目所在公司、二次管理企業(yè)、母公司等綜合管理報(bào)告體系。

(四)建立健全房地產(chǎn)公司全面預(yù)算管理體系

1.建立健全創(chuàng)新性房地產(chǎn)預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)預(yù)算管理體系的有效構(gòu)建，能夠有效提供房地產(chǎn)企業(yè)的資金配置合理性及有效利用率，為后續(xù)成本管控工作奠定良好基礎(chǔ)，從而最大限度地提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)架財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制過程中，應(yīng)該提高對(duì)于全面預(yù)算管理工作的認(rèn)識(shí)與重視度。結(jié)合自身實(shí)際發(fā)展情況、階段性戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)、新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下產(chǎn)生的發(fā)展新需求等，進(jìn)一步借助財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作提升自身的經(jīng)營(yíng)效益[6]。第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)現(xiàn)行的財(cái)務(wù)管理制度進(jìn)行合理分析與優(yōu)化改進(jìn)，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建與之相適應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)算編制，將其與全面預(yù)算管理工作所產(chǎn)生的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，從而提高財(cái)務(wù)預(yù)算管理精準(zhǔn)度及科學(xué)性，為房地產(chǎn)企業(yè)決策管理工作提供有力數(shù)據(jù)支撐；第二，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的全過程管控力度，審核好預(yù)算編制的執(zhí)行進(jìn)度，并組織員工之間互動(dòng)監(jiān)督，從而提高數(shù)據(jù)信息的真實(shí)性、合理性、精準(zhǔn)度，充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的效用。

2.合理創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算考核機(jī)制

一般情況下，我國現(xiàn)階段多數(shù)企業(yè)在明確好適合自身實(shí)際發(fā)展情況的全面預(yù)算管理內(nèi)容及模式之后就很少對(duì)其進(jìn)行改動(dòng)。但是事實(shí)上在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理過程中一旦出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)方面的問題，只有房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身的全面預(yù)算管理工作進(jìn)行適度調(diào)整，企業(yè)才能夠得以持續(xù)發(fā)展。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理工作中組織開展全面預(yù)算管理，需要結(jié)合自身的實(shí)際運(yùn)營(yíng)發(fā)展需求、運(yùn)營(yíng)情況，積極創(chuàng)新全面預(yù)算考核模式及相關(guān)管理制度。借助這一方式可以充分發(fā)揮好財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)技能；此外房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該建立完善的激勵(lì)機(jī)制，以此同時(shí)調(diào)動(dòng)起員工的工作積極性及財(cái)務(wù)管理熱情。房地產(chǎn)企業(yè)還可以進(jìn)一步規(guī)范好考核中各項(xiàng)指標(biāo)，從而為企業(yè)發(fā)展提供有效指導(dǎo)，提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

3.建立健全監(jiān)督評(píng)估機(jī)制

就我國現(xiàn)階段多數(shù)房地企業(yè)的全面預(yù)算管理情況分析，其中存在著較為明顯的管理混亂問題。針對(duì)這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該自身實(shí)際情況積極構(gòu)建完善且合理的全面預(yù)算管理機(jī)制，從而提高企業(yè)全員對(duì)于財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的認(rèn)識(shí)與重視度，在實(shí)際工作中及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中存在的運(yùn)營(yíng)問題，并及時(shí)采取針對(duì)性措施給予解決。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該建立健全監(jiān)督評(píng)估機(jī)制，以企業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)性質(zhì)為依托，構(gòu)建員工獎(jiǎng)懲機(jī)制[7]。針對(duì)工作表現(xiàn)優(yōu)異、工作能力突出、做出巨大工作貢獻(xiàn)的員工進(jìn)行物質(zhì)及精神獎(jiǎng)勵(lì)。這樣不僅能夠充分帶動(dòng)起員工的工作積極性，同時(shí)還能夠營(yíng)造良性競(jìng)爭(zhēng)氛圍，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理成效。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要積極組織開展員工培訓(xùn)工作，通過不斷提升員工的專業(yè)技能水平，將員工個(gè)人發(fā)展、自身利益與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行掛鉤，從而促使員工在實(shí)際工作中充分發(fā)揮好主人翁意識(shí)，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)自己的一份力；在深化落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作期間，企業(yè)需要構(gòu)建符合自身發(fā)展需求的管理機(jī)制，確保全面預(yù)算管理工作順利開展，有效防范房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，助力房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展[8]。

4.提高房地產(chǎn)預(yù)算編制的可行性

第一，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身的運(yùn)營(yíng)情況及發(fā)展需求，制定與之相適應(yīng)的全面預(yù)算編制，并合理優(yōu)化好企業(yè)預(yù)算管理工作中的各項(xiàng)細(xì)則，深化落實(shí)好房地產(chǎn)企業(yè)各部門的全面預(yù)算管理職責(zé)；第二，房地產(chǎn)企業(yè)在組織開展財(cái)務(wù)管理工作過程中，應(yīng)該對(duì)產(chǎn)生的各類數(shù)據(jù)信息進(jìn)行全面分析與評(píng)價(jià)，并加強(qiáng)各部門之間的有效溝通與合作度。針對(duì)企業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)發(fā)展進(jìn)程中產(chǎn)生的各類問題，各部門應(yīng)該聯(lián)力合作，針對(duì)現(xiàn)存的問題提出解決建議，以期在最短時(shí)間內(nèi)快速解決好問題[9]。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流轉(zhuǎn)過程中，財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)該及時(shí)上報(bào)財(cái)務(wù)管理中存在的問題，然后由房地產(chǎn)企業(yè)管理層就實(shí)際問題開展討論并擬定解決方案。在通過各部門的通過后給予實(shí)施，從而在減少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。第三，對(duì)預(yù)算管理信息進(jìn)行全面化收集，并要求房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門結(jié)合企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀，合理利用好企業(yè)現(xiàn)有住院，在財(cái)務(wù)管理工作中全面滲透好預(yù)算管理工作[10]。這樣不僅能夠提高企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的實(shí)效性，同時(shí)還能夠強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

三、結(jié)語

綜上所述，對(duì)于任何性質(zhì)的企業(yè)而言，財(cái)務(wù)管理工作都是十分重要且關(guān)鍵的。高質(zhì)量的財(cái)務(wù)管理工作一方面能夠如實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況、合理預(yù)測(cè)企業(yè)的未來發(fā)展方向等，為企業(yè)決策管理工作提供有力數(shù)據(jù)參考；另一方面財(cái)務(wù)管理工作可以提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本管控力度，降低企業(yè)的成本消耗，提高資金配置合理性及有效利用率。尤其是最近幾年來在我國城市化建設(shè)進(jìn)程不斷提速，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了全新的發(fā)展機(jī)遇，應(yīng)該在創(chuàng)新發(fā)展進(jìn)程中做好財(cái)務(wù)管理工作，進(jìn)一步強(qiáng)化好放房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范與應(yīng)對(duì)能力，做好各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)成本控制工作及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作，確保企業(yè)資源配置合理及有效利用，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。